對不起，此内容只適用於简体中文。
Tag: 贷款申请
壓力測試的修正有利於加拿大房市｜居外專欄
2月18日，加拿大財政部發布公告，自4月6日開始，用於按揭貸款的壓力測試標准將會改變。用於壓力測試的最低利率原本是用加拿大央行公開的5年基准按揭利率標准，將會在4月6日後轉變為每星期5年固定保險按揭利率的中位數+2%。這意味著，能夠通過壓力測試的最低利率將會下降，也意味著，貸款申請者將會有可能更容易獲得更多貸款。
用更加實際的數字能夠幫助人們理解這一變化帶來的利好：商業銀行的固定優惠利率，往往會比央行基准利率低。如果說央行的利率為5.20%，但商業銀行的利率卻是3%的話，3%+2%得出的5%，將會比原本需要通過的測試減少0.2%。這可以幫助更多的申請者獲得貸款。
而當我們查閱各家銀行的貸款利率時，我們不難發現，多數貸款的固定按揭利率低於3%，這意味著測試所用的利率將會低於5%，申請者將更容易通過壓力測試。
面對這樣的變化，不同的人群反應各異：一些人認為，房價隨後將會“漲定了”，也有一些人認為，這樣的變化，並不能解決困擾多倫多與溫哥華的昂貴房價危機。
在2018年1月1日，加拿大聯邦政府提出了一項名為“壓力測試”的貸款限制政策。加拿大金融消費者協會（Financial Consumer Agency of Canada）對貸款申請者做出了進一步的要求：原則上，貸款申請者的毛償債率不得超過32%，總償債率不得超過40%。這意味著，申請者用於償還貸款的收入占比不能超過40%。無法維系這一基准的貸款申請者，將不會獲批。
這樣的限制性貸款政策有許多優點：或許人們認為只能用收入的40%償還貸款有些苛刻，但是這也能夠確保申請者不會面臨無法償還貸款，最終導致破產的問題。雖然要求嚴苛，但是這樣的要求可以保護加拿大的信貸系統，讓加拿大不會面臨類似於2008年次貸危機一樣的經濟大潰敗。而在房價方面，對貸款申請者的嚴格要求將會限制獲批貸款的人數，在需求數量減少時，房屋的價格理論上也會有所下降。從房屋的可負擔性方面來說，壓力測試的存在利大於弊。
當然，這種對房屋貸款的壓力，導致了另外一個在社區和新移民群體當中日益嚴重的問題：人們沒有辦法貸款買房了。如今針對壓力測試的松緩或許能夠幫助在邊緣的貸款申請者獲得批准，但現實來看，我們需要理解，這一單一政策，用於解決多倫多與溫哥華的高房價問題還不足夠。
房屋既是長期消費品，也是用來投資的重要工具。這並不是一個可以被簡單暴力拆分的問題。房屋問題需要一個平衡的政策解決。
在2019年聯邦大選前，自由黨政府曾經出台過首次購房者激勵計劃，這一計劃將會允許聯邦政府為首次購房者提供房房價格5%或者10%的貸款，並與購房者一同擁有這套住房。這筆補助得以降低購房者所需要的貸款數額，並以此讓房屋更加可以負擔，並能夠讓更多的購房者得到貸款。直到貸款期限超過25年，或者將房屋再次被售出的時候，購房者才需要償還來自聯邦政府的貸款。這等同於在購房者首次購房時，為他們提供了一個最多九折的“購房折扣”。
而在競選期間，自由黨方面又加強了在多倫多和溫哥華的激勵計劃，年收入不超過15萬元的申請者可以通過激勵計劃，購買價值不超過78.9萬的住房。此外，聯邦政府還將針對非加拿大居民的買家征收投機稅。
在可負擔性住房方面，自由黨在過去設立了國家住房戰略，投資550億加元，幫助在全國各地建設可負擔住房項目。
對於溫哥華與多倫多來說，這些原本在加拿大規模較大的城市已經成為了國際大都市：這裡有各大體育聯盟的職業球隊，這裡有全世界各種背景的居民，這裡有世界上數一數二的大學。但與此同時，生活的可負擔性與住房的價格，成為了聯邦政府需要應對的嚴峻問題。
針對壓力測試的修正是一個好的開端，在幫助申請者更加容易獲得貸款的同時，壓力測試系統依舊能夠起到其原本應有的作用。確保加拿大樓市出現過度激烈的不可控反應。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
加拿大成博士 安省置業貸款、匯市和房市深度分析｜加拿大
低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （下）
文章上半部分回顧了加拿大房地產市場過去的走勢。那麽，究竟是何種因素導致加拿大房市中的旺盛需求呢？我個人認為，大概有以下幾種因素。【閱讀原文】
低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （上）
回顧2019年的加拿大房市，得益於樓市的繼續飛漲，業主所持有的房產價值增加了。事實上，過去十年來加拿大的主要城市房產價格一直快速飛漲。本文將從利率和人口增長的角度來剖析一下加拿大房地產市場。【閱讀原文】
加拿大房貸中的分攤效應
在房屋貸款合同條款中，關於貸款期限有兩種概念：一是貸款合同期限，二是貸款分攤期限。貸款分攤年限對於借款人的財務狀況會產生兩種效應：一是增加現金流效應，二是增加貸款數量效應。【閱讀原文】
首次購房者財務緩解福音
面對不斷飆升的房價和有限的工資收入，如何能夠擁有自己的住所，仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題，加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力，並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策；其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。【閱讀原文】
加拿大的房屋貸款有哪些種類
尋求房屋貸款是大多數人在加拿大購買房屋的一種選擇；在尋求房屋貸款前，很多人都會產生這樣的疑問：“我能拿到什麼樣的房屋貸款？”“什麼樣的房屋貸款最適合我的情況呢？”；那麼，在回答這些問題前，你對加拿大的房屋貸款種類有何了解呢？又了解哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？這些金融機構所提供房屋貸款的產品和服務又有哪些差別呢？在尋求房屋貸款的方式方面，你又有哪些選擇呢？【閱讀原文】
新移民和留學生在加拿大究竟能夠獲得多少房屋貸款？
“我究竟可以獲得多少房屋貸款？”這是每個尋求房屋貸款人經常要問的首要問題。借款人能夠從銀行獲得多少房屋貸款，主要由借款人的信用分數、收入水平、收入來源的情況和淨資產水平決定的；或者總體上來說，是由借款人的債務率和償還貸款的能力所決定的。以國際留學生身份在加拿大的有關大學就讀的學生，也可以申請貸款買房。【閱讀原文】
外國人可以在加拿大獲得房貸嗎？
盡管加拿大聯邦政府針對外國人申請房屋貸款的政策有所收緊，但是，作為一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以從加拿大的金融機構獲得房屋貸款。”一般地，沒有獲得加拿大移民身份和工作許可的外國人士，若要想在加拿大申請房屋貸款，需要滿足以下基本條件。【閱讀原文】
在加拿大申請貸款的10步具體流程
當你了解了在加拿大有哪些金融機構（銀行）可以提供房屋貸款以後，那麼，又怎樣獲得房屋貸款呢？具體的貸款流程有哪些呢？【閱讀原文】
加拿大貸款新分類詳解：如何影響借款人所獲房貸利率
獲得最低貸款利率是每位尋求房屋貸款者的追求目標之一。能否在同等條件下獲得最低貸款利率決定於許多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府對房屋貸款所實施的新分類標准影響著借款人的是否能夠獲得最低貸款利率。因此，對於尋求房屋貸款人來說，是否能夠獲得最低貸款利率，首先應該明確了解加拿大政府關於房屋貸款的分類標准。【閱讀原文】
如何避開房屋貸款的幾大陷阱
在加拿大購買房屋，從銀行獲得房屋貸款是不少購房者的一個必須選項。但是，在尋求獲得房屋貸款的過程中，很多人不免又掉進了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，許多人才意識到當時的錯誤；可是，已經悔之晚矣。本短文僅向各位讀者介紹借款人在尋求貸款時可能遇到的陷阱。【閱讀原文】
在加拿大尋求房屋貸款應該考慮的十大問題
在考慮尋求貸款買房時，人們首先都要考慮自己究竟能夠貸多少款，能拿到什麼樣的利率。除此之外，在加拿大購房貸款，你還知道多少呢？若要獲得比較滿意的房屋貸款，至少要對下列十個問題有明確的答案。【閱讀原文】
在加拿大如何快速獲得房屋貸款？
在加拿大，任何提供房屋貸款的銀行，在審批房屋貸款時，除了審核申請人身份的真實性外，主要審核申請人是否有能力償還房屋貸款，以及申請人是否願意按時償還房屋貸款。因此，只要申請人所提供的文件能夠在這兩個方面說服銀行，就很快能夠從銀行獲得所需要的貸款。一般地，申請房屋貸款都需要以下文件材料。【閱讀原文】
在加拿大買房需要哪些專業人士的服務？
與在中國國內購買房屋不同，在加拿大購買房屋有一套完整復雜體系。從申請貸款到房屋的法律手續過戶，需要接受各個方面的專業人士的服務。這些專業人士一般都是從政府獲得了執業執照。一般來說，購房者要想購買到十分滿意的房屋，需要接受以下各類專業人士的服務。【閱讀原文】
安省對外國購房者征15%的稅收的影響
為了打擊在大多倫多及周邊地區投機炒作房地產市場的行為，安省政府決定在2017年4月21日起開始對外國人（公司）在該地區購房征收15%的反投機稅；同時，國際留學生和獲得工作簽證的人士在該地區購買房屋後，可以獲得該稅收的返還。本文就這方面的政策作簡單介紹。【閱讀原文】
非加拿大居民申請貸款有哪些要求？
近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？【閱讀原文】
加拿大購房，首付資金來源有哪些？
根據目前加拿大政府的規定，購房首付資金占房屋價格的比例最低可以達到5%。若首付資金低於20%時，購房者所獲得的房屋貸款還需要購買房屋貸款違約保險。所以，首付資金的多少也就決定了您所購買房屋的價格，也決定了您所能夠獲得房屋貸款的數量，以及您所獲得房屋貸款的條件。一般地，關於首付資金有以下幾種來源。【閱讀原文】
外國人在德國買房如何取得貸款？
買家檔案
L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元
對於很多人來說，房地產投資的吸引人之處在於可以使用貸款做杠杆來實現收益的最大化。那麼外國人在德國買房可以貸款嗎？回答是肯定的。雖然銀行只對在德國工作和納稅納稅人發放貸款，但外國人還是可以通過其他途徑取得融資，最常見的是國家養老基金。
對於一些國人來說，對以養老金作為購房融資渠道這件事可能覺得有些陌生甚至將信將疑，但這確實是外國人在德國置業融資主要的合法途徑。2015年在柏林購房的時候，我特地請教了一位在德國最大商業銀行（Commerzbank）工作的德國人，他的回答是：養老金不是主流，但在房屋按揭方面是一個替代性的選擇（alternative option）。一般來說，通過養老金，新房可以最高可貸七成，二手房子的額度會低一些，取決於房子的條件。貸款年限可以選擇5年，10年，15年，20年，最高可達30年，利息會因年限延長而上升。
當你確定好要買的房子之後（二手房就是和業主達成意向），就可以請中介准備房子的材料，遞交貸款申請了。貸款申請可以通過按揭經紀人來做，他們和不同的放貸機構都有合作。申請材料包括：收入證明，比如連續三個月的工資單；流動資產證明，和貸款申請表格。前兩項是為了證明貸款申請人有按時還款的能力。流動資產是指申請人的銀行存款，和股票和基金等可以快速變現的資產。另外，如果已經在德國購置過其他房產，也可以提供相關資料。德國並沒有對一套、二套房的利率區別對待這一說，已經在德國擁有物業說明貸款人的經濟實力更為雄厚。
一般來說，申請貸款是在簽訂正式購房合同之前的，因為德國購房需要通過公證，簽購房合同時公證師（Notar）需要購房人提供資金證明，這其中就包括貸款合同。
中介一般都會介紹按揭經紀給購房人，所以在具體操作上，買家並不需要本人到德國辦理貸款手續。當然你也可以自己找到按揭經紀，比如我的經紀人來自於一個專門服務於外國人的機構，我們當時用英語郵件的溝通方式完成了整個貸款申請。
我是在2014年底遞交的申請，提供貸款的機構是位於杜塞多夫的Das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein（北萊茵牙醫協會養老金計劃，簡稱VZN）。當時要購置的是位於柏林市中心一套25平米，總價在86000歐元的套房，由於是二戰之前的老公寓，取得的貸款大約是五成，利率（Zinssatz）是3.5%，期限是10年，每年的本金還款率（Tilungssatz）是10%。當時我問按揭中介，這個利率未來有沒有進一步下跌的可能，他的回答是不可能，因為當時的利率水平已經非常低了。但後來的事實證明誰也無法預測未來，2015年3月，歐洲央行（ECB）啟動資產購買計劃，也就是所謂的量化寬松（QE），之後利率進一步走低，據我所知，目前養老金給購房者提供的10年期貸款利息在2.9%左右。
這裡必須說明一下，德國利率期限定義和還款方式跟中國不同。10年期限的利率表示該利息在10年之內是固定的。不難理解，在正常經濟情況下，這個期限越長，該利率就越高。
另外，貸款申請人可以根據自己實際情況，每年本金年還款率在2%至10%之間做選擇。例如，一套總價30萬歐的房子，假設首付三成，貸款七成（即21萬歐），10年期固定利息為1.2%。當本金還款率為2%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+2%)=6720歐，每月固定還款金額為6720/12=560歐。如果10年本金還款率一直為2%，10年之後本金部分還了20%（2%乘以10年），即41000歐（21000歐中的20%），所剩下的16萬歐則需要在第10年的時候一筆還清。如果當本金還款率為10%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+10%)=23520歐，每月還款則為23520/12=1960歐，那麼在9年零6個月的時候就把貸款本金全部還清了。可見，本金還款率是還款的速度，借款人每年有一次機會可以調整。
在得到貸款的批准之後，按揭中介通知你把具體的利率和還款額等信息，當然也可以用網上的計算器自行計算：https://www.your-german-mortgage.de/mortgage-calculator/。
貸款人的還款是從物業交易正式完成、開始用銀行或養老基金等貸款提供方的錢開始。比如我的交易是在2015年初完成的，每季度末還款，所以第一次還款的日是2015年6月30日。還款可以通過購房人在德國或者其他歐盟國家持有銀行賬戶，但這意味著本人要到德國去開設賬戶，於是我選擇開設了一個第三方托管賬戶，由我本人和物業管理公司對賬戶共同管理，用於日常資金的往來，其中就包括每季度的定期還款。
和銀行一樣，養老基金也提供再融資服務。在持有物業幾年之後，如果物業價格上漲，而利率降低，那麼再融資就是一個比較劃算的選擇，可以套出一部分現金。再融資的申請原則上和初次申請一樣，也需要遞交證明個人還款能力和房子的材料。
撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
非加拿大居民申請貸款有哪些要求？| 加拿大
非加拿大居民是指哪一部分人群呢？ 關於非加拿大居民的定義，若從稅收的角度講，加拿大國家稅務局有特定的定義。本文關於非加拿大居民的定義僅限於在加拿大未獲得工作許可的國際學生，具有外國身份而非登陸移民的各類工作人員。在貸款方面，有時也把具有這種身份的人士稱為暫時在加拿大居住的人士。
近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？
最大房屋貸款額
對於未獲得工作許可的國際學生來說，如果要在加拿大購買房屋，首付資金最低為35%。也就是說，可以獲得的房屋貸款數額為房屋價格的65%。除此之外，銀行或者金融公司在審批房屋貸款時，還需要審核申請人的其他財務狀況，信用狀況，等等；其目的是確保申請人在獲得貸款後能夠而且願意按照合同條款償還貸款資金。
對於獲得工作許可的非加拿大居民來說，購買房屋的首付資金可以最低為5%。也就是說，具有這種身份的人士，可以最大獲得所購買房屋價格的95%房屋貸款。這種標准與加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申請購房貸款的標准完全相同。
房屋貸款違約保險
盡管如此，但是在購買房屋貸款違約保險方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇還是有差別的。對於加拿大居民來說，一般地，如果購買房屋的首付資金少於所購買房屋價格的20%，就必須購買房屋貸款違約保險。而對於非加拿大居民來說，如果購買房屋的首付資金低於35%，就必須購買房屋貸款違約保險。
一般地，審核房屋貸款的銀行或提供保險的公司，在審核時，會要求申請者至少有三個月的工作時間。因為這是保證申請者有穩定的工作收入。有些公司還會要求申請者在加拿大的最短居住時間。
對於所購買的房產，提供房屋貸款違約保險的公司也有要求。從再出售角度來看，該公司要求所購買的房屋將來能夠容易賣出，且不損失其市場價值。這是保證發放涉及該房產貸款資金的安全性。這條標准一般似乎容易達到。因為許多非加拿大居民購買房屋的目的，不僅僅為了省房租，而是要獲得投資收益。
最低首付資金計算
在首付資金方面，盡管房屋購買者的首付資金可以最低為房價的5%；但是，如果房屋價格高於50萬加元時，首付資金就會高於5%。按照新政策，當所購買房屋價格高於50萬加元時，首付資金的比率分兩步計算。低於50萬加元的部分按5%計算首付資金；而高於50萬加元的部分則按10%計算首付資金。最後，把這兩部分加總，獲得最低首付資金。
此外，無論是銀行（金融公司）或者提供房屋貸款違約保險的公司，對於貸款申請者信用狀況，家庭債務與收入的比率，仍有很多要求。限於篇幅，今天就講這些。有關房屋貸款的詳細信息，請通過居外聯系房屋貸款經紀成小洲。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
加拿大｜溫哥華15%打房稅影響擴大 建築業5千人面臨失業
大溫哥華地區的建築商協會表示，15%的外國買家物業轉讓稅影響下，未來四個月，該地區的建築工人將有近5000人面臨失業，相當于當地全部建築工人的10%。
溫哥華15%打房稅影響擴大 建築業5千人面臨失業大溫地區直接參與房屋建築的人員，包括電工、水管工、框架工等，總共約有近5萬人。
大溫建築商協會主席Bob de Wit表示，在卑詩省政府于7月底宣布這項新稅政策後幾天內，建築合同就被客戶一一被取消。
他本人也對取消合同的速度之快感到意外。他說：“第二天，我們就接到建築商的電郵，稱合同在減少。”
De Wit說，一些新近簽約買房的外國買家因爲要多交稅，物業成本上漲，會選擇退出交易，導致一批建築合同被取消。
另一方面，銀行要求建築商預售一定比例的單位之後，才會批准貸款申請。
因而可以估計，一些尚處于開工初期的大型建築項目，不是被取消，就是縮減規模，裁員就不可避免。
長期來看，新屋開工量將減少，不確定性增加，直到市場回落。
De Wit也表示，他本人支持壓制房價的政策，特別是對于建築行業而言。當地建築工人的平均年薪是5.5萬元。
不過，他認爲15%新稅並不能改善住房可負擔力，並稱政府推出這項政策是針對明春省選的政治策略。
波及更多行業
卑詩大學(UBC)Sauder商學院教授James Brander指出，短時期內5千人失業相當嚴重。
他說，如果建築商協會的估計成真，與住宅建築相關的其他行業也都會出現大批人員失業，如交通和家電銷售，相信可能有額外1千至2千人失業。
（據加拿大家園報道）