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加拿大成博士 安省置業貸款、匯市和房市深度分析｜加拿大

低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （下）

文章上半部分回顧了加拿大房地產市場過去的走勢。那麽，究竟是何種因素導致加拿大房市中的旺盛需求呢？我個人認為，大概有以下幾種因素。【閱讀原文】

低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （上）

回顧2019年的加拿大房市，得益於樓市的繼續飛漲，業主所持有的房產價值增加了。事實上，過去十年來加拿大的主要城市房產價格一直快速飛漲。本文將從利率和人口增長的角度來剖析一下加拿大房地產市場。【閱讀原文】

加拿大房貸中的分攤效應

在房屋貸款合同條款中，關於貸款期限有兩種概念：一是貸款合同期限，二是貸款分攤期限。貸款分攤年限對於借款人的財務狀況會產生兩種效應：一是增加現金流效應，二是增加貸款數量效應。【閱讀原文】

首次購房者財務緩解福音

面對不斷飆升的房價和有限的工資收入，如何能夠擁有自己的住所，仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題，加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力，並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策；其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。【閱讀原文】

 

加拿大的房屋貸款有哪些種類

尋求房屋貸款是大多數人在加拿大購買房屋的一種選擇；在尋求房屋貸款前，很多人都會產生這樣的疑問：“我能拿到什麼樣的房屋貸款？”“什麼樣的房屋貸款最適合我的情況呢？”；那麼，在回答這些問題前，你對加拿大的房屋貸款種類有何了解呢？又了解哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？這些金融機構所提供房屋貸款的產品和服務又有哪些差別呢？在尋求房屋貸款的方式方面，你又有哪些選擇呢？【閱讀原文】

 

新移民和留學生在加拿大究竟能夠獲得多少房屋貸款？

“我究竟可以獲得多少房屋貸款？”這是每個尋求房屋貸款人經常要問的首要問題。借款人能夠從銀行獲得多少房屋貸款，主要由借款人的信用分數、收入水平、收入來源的情況和淨資產水平決定的；或者總體上來說，是由借款人的債務率和償還貸款的能力所決定的。以國際留學生身份在加拿大的有關大學就讀的學生，也可以申請貸款買房。【閱讀原文】

 

外國人可以在加拿大獲得房貸嗎？

盡管加拿大聯邦政府針對外國人申請房屋貸款的政策有所收緊，但是，作為一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以從加拿大的金融機構獲得房屋貸款。”一般地，沒有獲得加拿大移民身份和工作許可的外國人士，若要想在加拿大申請房屋貸款，需要滿足以下基本條件。【閱讀原文】

 

在加拿大申請貸款的10步具體流程

當你了解了在加拿大有哪些金融機構（銀行）可以提供房屋貸款以後，那麼，又怎樣獲得房屋貸款呢？具體的貸款流程有哪些呢？【閱讀原文】

 

加拿大貸款新分類詳解：如何影響借款人所獲房貸利率

獲得最低貸款利率是每位尋求房屋貸款者的追求目標之一。能否在同等條件下獲得最低貸款利率決定於許多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府對房屋貸款所實施的新分類標准影響著借款人的是否能夠獲得最低貸款利率。因此，對於尋求房屋貸款人來說，是否能夠獲得最低貸款利率，首先應該明確了解加拿大政府關於房屋貸款的分類標准。【閱讀原文】

 

如何避開房屋貸款的幾大陷阱

在加拿大購買房屋，從銀行獲得房屋貸款是不少購房者的一個必須選項。但是，在尋求獲得房屋貸款的過程中，很多人不免又掉進了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，許多人才意識到當時的錯誤；可是，已經悔之晚矣。本短文僅向各位讀者介紹借款人在尋求貸款時可能遇到的陷阱。【閱讀原文】

 

在加拿大尋求房屋貸款應該考慮的十大問題

在考慮尋求貸款買房時，人們首先都要考慮自己究竟能夠貸多少款，能拿到什麼樣的利率。除此之外，在加拿大購房貸款，你還知道多少呢？若要獲得比較滿意的房屋貸款，至少要對下列十個問題有明確的答案。【閱讀原文】

 

在加拿大如何快速獲得房屋貸款？

在加拿大，任何提供房屋貸款的銀行，在審批房屋貸款時，除了審核申請人身份的真實性外，主要審核申請人是否有能力償還房屋貸款，以及申請人是否願意按時償還房屋貸款。因此，只要申請人所提供的文件能夠在這兩個方面說服銀行，就很快能夠從銀行獲得所需要的貸款。一般地，申請房屋貸款都需要以下文件材料。【閱讀原文】

 

在加拿大買房需要哪些專業人士的服務？

與在中國國內購買房屋不同，在加拿大購買房屋有一套完整復雜體系。從申請貸款到房屋的法律手續過戶，需要接受各個方面的專業人士的服務。這些專業人士一般都是從政府獲得了執業執照。一般來說，購房者要想購買到十分滿意的房屋，需要接受以下各類專業人士的服務。【閱讀原文】

 

安省對外國購房者征15%的稅收的影響

為了打擊在大多倫多及周邊地區投機炒作房地產市場的行為，安省政府決定在2017年4月21日起開始對外國人（公司）在該地區購房征收15%的反投機稅；同時，國際留學生和獲得工作簽證的人士在該地區購買房屋後，可以獲得該稅收的返還。本文就這方面的政策作簡單介紹。【閱讀原文】

 

非加拿大居民申請貸款有哪些要求？

近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？【閱讀原文】

 

加拿大購房，首付資金來源有哪些？

根據目前加拿大政府的規定，購房首付資金占房屋價格的比例最低可以達到5%。若首付資金低於20%時，購房者所獲得的房屋貸款還需要購買房屋貸款違約保險。所以，首付資金的多少也就決定了您所購買房屋的價格，也決定了您所能夠獲得房屋貸款的數量，以及您所獲得房屋貸款的條件。一般地，關於首付資金有以下幾種來源。【閱讀原文】

 

中國買家雄霸美國海外購房者首座：資金從哪裏來？ | 美國

據美國房地產經紀人協會（NAR）最近發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》（簡稱《報告》），在2016年4月~2017年3月的統計周期內，中國成交金額超過加拿大、英國、墨西哥和印度，繼續保持美國海外購房群體中的“第壹大買家”地位。

據全球中文海外房產平臺居外網的最新報告，去年中國人海外各國購房花費首次突破1000億美元，美國作為中國人首選的海外購房目的地，約占其花費的三分之壹。

在美國買房如何確保交易安全

一、在房產交易中買家最關注的兩大問題

任何房地產市場都不可能生來便擁有完善的體制規範。美國房產市場最初也是跌跌撞撞，時有糾紛，問題不斷，總的來說，在房產交易中兩大關鍵問題是，產權是否清晰可售和交易資金是否安全。接下來我們就盤點一下美國房產知識。（中國人可以在美國買房嗎？）

在美國買房如何確保交易安全

二、解決辦法——產權保險公司

為了應對以上一系列問題，美國房產市場逐漸興起，由辦理房產業務的律師發展而成的新興行業——產權保險公司。他們為購房者提供調查、產權保險、資金監管、過戶登記等服務以確保產權的安全可靠並且能夠合法交易，如同貼身警衛般保障購房者的權益，即使真的遇到麻煩，最差的結果也能把錢拿回來，最大程度上保護了用戶的權益。

三、產權保險公司如何確保房產交易安全

這裡所說的保險並不是普通的房屋保險，而是專門的產權保險。也正是因為美國有了這樣的產權保險，才會完全由市場而不是政府職能機構來監管完成全部過戶程序。其中提供第三方賬戶和產權轉移過程是相對重要的。在整個房地產買賣交易的過程中，只要投資者購買了產權保險，費用在200-300美元，此費用在購房時一次性繳納，產權保險公司將以第三方的身份全程參與，其具體負責事項及流程如下：

  • 產權核查:

調查賣主房子的產權記錄，即物業產權轉移的歷史情況，同時也要調查該房子的產權上有沒有債務，如欠地產稅，物業管理及市政府的罰單等。如果有問題，必須要解決了才能轉移產權，如果賣主不願意解決所查出的問題，那麼買主就可以中斷合同，定金退回給買主。

  • 產權保險:

產權沒有任何問題，產權公司會給該房產提供產權保險，負責買賣雙方產權轉移和過戶手續，其性質為獨立與買賣雙方外的保險公司。一但房產的產權出現問題，發生意外，產權公司承擔風險，給予賠償。

  • 提供第三方賬戶:

在美國絕大多數州政府為了保持房地產交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產經紀人或賣方的經紀人控制。否則，一旦違約，買主要求退還定金時，賣主的經紀人常常會找各種理由拒絕退還。如果定金是在買主經紀人手裡的話，一旦買主違約，賣主要扣下定金時，買主經紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。 所以，定金存放在中立的第三者——產權公司手裡，這樣一旦發生糾紛，定金就能很快地退還給買主或被賣主扣下。

如何使用第三方支付平台保證交易安全？

在美國買房如何確保交易安全

在美國買房交易時，第三方支付平台就類似支付寶一樣的，買賣雙方達成交易協議，買家付錢給支付寶，賣家發貨，買家確認收貨，支付寶付款給賣家。

  • 產權轉移過程:

所有的產權過戶手續都是由中立的第三者即產權公司辦理，當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check)的形式支付給產權公司(不是賣主) 或第三方監管公司，如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到產權公司的賬戶上，這時候房地產交易才真正完成。產權公司就會根據房地產買賣合同的有關條文，把一些費用，諸如: 佣金，產權保險，過戶的其他雜費，從房款中扣除，並立即支付給賣主，所以很多賣主在過戶後數小時內就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產經紀人介入控制房款的機會。

四、產權保險公司的收費標準

通常產權調查的費用為200-300美金，而產權保險的保費為房屋總價值的0.3-0.5%，而保額一般為房產的總價。美國各州均有的經紀人賠償金儲備系統的設立提供瞭解決方案，該系統是由各州政府制定的，因此在相似的同時也有所差異。一般來說，一次肇事賠償的最高額可達5萬美元。

五、延伸閱讀：為何產權保險公司能夠監管資金？

在購買美國房產過程中，產權保險公司從交易前的產權調查，產權保險，資金監管，過戶登記，同貼身警衛般如影隨形地保障了購房者的權益，即使真的遇到麻煩，最差的結果，便是把錢拿回來。由此可見美國房產市場體系非常成熟完善，投資者都是非常安全的。眼光銳利的投資者大可放下種種顧慮，將重心放在投資目標的選擇上，莫要錯過了目前這段投資的黃金時機。

Q:也許看到這裡你會有疑問，將所有的資金匯入產權公司會是安全嗎？它佔有了那麼多資金，捲走錢財逃跑怎麼辦？

A：在美國，第三方資金監管者（Escrow Holder)通常是資金監管公司(Escrow Company)、產權公司或者銀行等，而房產經紀或代理則可以幫助客戶選擇合適資金監管者。首先，產權公司隸屬國家或州政府部門管轄，並且擁有其頒發的資金監管執照，其資金流動受政府嚴格監管；另外，產權公司需要繳納一定金額的保證金（類似銀行準備金），以備特殊情況下向客戶賠償。所以，資金交由產權公司監管是絕對安全的。

Q:如果產權公司破產？

A:產權公司都隸屬於州政府保險部門的管轄範圍，如果產權公司面臨破產解散，則必須遵守州法進行關閉清算。通常在結束經營之前，面臨破產的產權公司會被出售或者兼併。所有的保單也將被新東家接手，監管賬戶和信託賬戶也將被重新清算。

 

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英國留學壹年到底有多“貴”？壹算嚇壹跳 | 英國

大部分家長壹提起英國留學，第壹反應就是壹個字，貴!其實事實並不是如此，英鎊作為全球最貴最穩定的貨幣及皇室貴族傳統給這個國家籠罩了壹層又壹層的光環。

留學主要的開銷分為學費，生活費兩個部分。學費取決於學校，生活費根據生活所在地的情況而定。倫敦及英國東南部的生活費較高壹年需要10萬左右，而英國北部、北愛爾蘭、威爾士及蘇格蘭的生活費則較低可能只需要7萬。壹般來說，每壹位學生應預留7-10萬左右(看地區而定)，以應付壹年的基本生活開支，這包括住宿、電費、膳食、交通及其他必需費用。經濟上不寬裕的同學們還可以選擇英國留學貸款。

英國留學壹年到底有多“貴”？壹算嚇壹跳 | 英國

下面是具體的各階段留學費用解析

高中：私立高中

每年約2.5-3.5萬英鎊，25-35萬人民幣。非寄宿學校稍微便宜壹點，但英國法律要求走讀生有壹個英國的監護人，雇壹個監護人也很貴。

英國的私立高中在全世界都是出了名的高大上，向哈利波特裏的魔法學院不只是電影裏的虛構，而是真實存在的，私立高中的費用差價也很大，好的學校壹年50-60萬都不止，也不是普通人能夠入讀的，大部分的孩子不關學習優異，重點還有顯赫的身世背景，如皇家，富商等。

國立大學

舉個例子，英國的Notre Dame。位於利茲大學邊的聖母學院，為英國最好的招收國際學生的純A-LEVEL國立中學之壹，學生超過1000人，國際學生全球總共學校只招60名，這樣的兩年A-LEVEL,只招收16-19歲的孩子，壹年只要7500英鎊的學費，沒看錯，7500英鎊，壹年75000人民幣左右學費。

大學

英國大學費用：學費學校不同專業不同而不同。英國本科的學制壹般是3年(每學年為三學期)，對海外留學生來說，每年本科的學費大致為10萬-15萬元人民幣。學生選擇的大學、專業不同，英國大學費用也有所不同。

壹般來說，由於理工科要用壹些相關科研設備，學費會高於文科學費，名校的學費會略高於普校的學費，英國大學自行確定收費標準。

學費會因妳所選擇的學校和專業的不同而不同，每年學費的壹般水平為：文科課程由於無需使用實驗室、工作室及藝術創作室，因此比理科課程收費便宜。醫學、牙科學和獸醫學等臨床課程的收費最為昂貴。

平均來看，英國大學本科壹般學費為(按科目)：

文科學費較低，為8000 到 14650英鎊/年;

商科是8000到18000英鎊/年;

理科較高，為8500到18200英鎊/年;

醫科更貴壹些，大概是9950到18200英鎊/年;

個別名牌大學的專業要到2萬英鎊以上，比如帝國理工的汽車制造壹年2萬英鎊，牛津劍橋的商科也有2萬英鎊。

所以英國大學費用的差距不僅體現在不同的院校之間，而且也體現在不同的課程。通常情況下，隨著英國通貨膨脹率的上升，這些費用也在逐年上漲。

英國大學費用之課程重修及補考費用：

如果妳有課程沒過的話會有reseat和retake2種。其中retake就是有些課程重修，那時候妳交錢是按科，有在拉大retake的，1門課程800英鎊，reseat意思是只再參加考試就好，不需要重修。有些學校會向學習成績突出或表現出傑出的體育和藝術才能的學生提供獎學金，但數量有限，競爭激烈，通常只折抵壹部分學費。

碩士

首先，英國的碩士學制是最短的，只需要壹年時間，就能拿到世界都認可的碩士學歷，這種高質量的性價比是其它任何國家無法比擬的。所以在別的國家需要花兩年的學費和生活費，在英國壹年就能解決。碩士費用跟本科差距不是很大，平均高出2000–3000鎊左右。英國的學費是以每年5%的速度遞增，所以每年的學費都會比上壹年貴。但是節省了時間，就節省了成本。

說了這麽多，相信大家對英國留學到底貴不貴都有了自己的判斷，下面是留學英國的其他優勢。

英國簽證比較容易通過

雖然英國簽證增加了面簽環節，但是難度仍然沒有太增加，比美國、加拿大等國家的簽證申請要容易很多。

純正的英語語言環境

英國是英語發源地，留學英國不但可以取得世界認可的高質量的學位，還可以學習到純正的英式英語，這樣好的英國留學生活環境比起其他國家更勝壹籌。在中國的國際地位不斷提升的大環境下，純正的英語基礎將為您的求職之路提供便利。

獎學金項目多

英國大學提供全獎的專業很少，但很多學校提供部分獎學金，而且可以通過多種渠道申請不同金額的獎學金，例如：政府獎學金，社區獎學金，公司獎學金等。

（據海峽都市報）

英國留學最常見的5大資金問題 輕松應對不必愁 | 英國

英國是留學熱門目的國之壹，擁有眾多超壹流大學，不管是擁有400年以上校齡的牛津大學和劍橋大學，還是建校時間較短的普利茅斯大學，英國高質量的教育水準都值得我們去體驗壹下他所特有的學習生活。

去英國留學的小夥伴們都知道，英國的留學費用在眾多留學國家中是比較高的，有過留學經驗的同學們也知道出國留學會涉及到存款證明、現金、匯款、轉賬等等壹系列的資金問題，例如存款證明往往需要提前壹兩年開始準備，最少的也要半年左右開始，但是有很多學生畢業後可能是突然有的留學想法，對於這些亂亂七八糟的問題該如何應對呢?小站小編來幫幫妳，跟我壹起去看看那些常見問題和解決辦法吧。（英國留學貸款）

保證金存款時間不夠

留學國家壹般都規定有保證金存款的時間，至少為半年。而壹些家長在打算送孩子留學的時候並未進行必要的資金準備，導致存款期限太短，不符合要求，造成簽證時不必要的麻煩。

解決辦法：留學花費有壹個特點是短時間內需要大量的資金，因此，留學資金最好提前壹到兩年準備，特別是用於留學的存折最好在申請的壹年前開始存。有的留學生雖然家裏有足夠的財力供留學，但由於壹些原因不能壹時湊齊全部費用。遇到這種情況，留學生可以向銀行申請留學貸款，貸款用途可以涵蓋在國外的學習和生活的費用。

資金證明不是開得越早越好

許多國家在申請留學簽證時需要留學生提供銀行開具的資金證明。因此，有的家長把錢存入銀行後，立刻讓銀行開具資金證明，覺得這樣才保險。若開具證明的時間提前過多，簽證官可能會因為資金即將解凍而對這筆錢是否能支持留學費用產生質疑，影響獲簽。

解決辦法：雖然銀行證明是簽證官判斷家庭經濟能力的壹個重要參考，但開具時間有講究。銀行的證明是時段證明，在時段內銀行會凍結存款。這個證明最好是臨近簽證，該用的時候讓銀行開具。

換匯不通過正規渠道

留學生對國家購匯政策不清楚，或者為了降低換匯成本，仍然習慣性地找“黃牛”，買了現鈔再往外匯。通過其他渠道將留學資金匯出國外。通過其他渠道換匯，成本、手續費會高出不少。通過非正規渠道匯款，表面上看好像手續簡便，實際上這都是違法行為，壹旦被有關部門發現，就會被查封沒收，所有資金就會損失殆盡。

解決辦法：國家對外匯的管理非常嚴格，但對留學生而言，換匯、匯款還是比較容易的。目前，許多銀行都開設了換匯和匯款的業務，通過正常渠道每個人每年都能換5萬美元以內的外匯，這筆錢都能滿足留學學習和生活的正常需要。

匯款時，用現鈔匯款

有的家長擔心孩子剛出去時，因為沒有賬戶而影響學習和生活，就換大量現鈔讓孩子攜帶處境。還有的覺得在銀行間轉賬麻煩，通過銀行換匯後，就將外匯取出來，然後再匯往國外。若發現攜帶大量現鈔出境學生會被查，輕則被扣，重則追究違法責任。

解決辦法：我國對攜帶外匯現鈔出入境額度由嚴格規定，超過部分只能以匯款方式匯出去。向國外匯款，直接在銀行購匯後匯出，手續更簡單、費用更低。如果取出現鈔後再匯款，由於現鈔折成現匯有買賣差價，花費更高。同時，存入的現鈔超過5000美元，還要向銀行說明現鈔的來源。

存款“凍”得太久

壹些客戶開存款證明，事先沒有了解清楚，結果把存款“凍”得時間太長，影響使用。

解決辦法：保證金存款的時間，應根據留學國家的不同規定，是3個月、半年還是1年、1年半，最好事先咨詢清楚，再辦理相應期限的存款證明。在證明期間內，銀行會把存款被凍結起來。

（據小站教育）

 

居外課堂：去美國買房，你的資金準備夠了麼？

當前，到美國買房已成為國內高凈值人士的熱門選擇，或自住，或成為重要的投資理財選擇。不過，對於大部分打算到美國買房的國內買家來說，必須了解的問題是：妳的資金準備夠了嗎？妳知道在美國買房，除了房價本身，還包括不菲的買房費用和持有費用嗎？且看居外網為妳壹壹介紹。

居外課堂：去美國買房，妳的資金準備夠了麽？

壹、美國房產價格：34—70萬美元左右 （最大支出）

根據居外網對國內買家在美國買房的數據分析，盡管美國國土面積與中國大陸相差無幾，但大部分國內買家最終買房的目的地都在舊金山、洛杉磯、紐約、波士頓這幾個都會區。舊金山和洛杉磯的華人區比較多，也相對成熟，紐約是美國的金融中心，而波士頓則是中國留學生匯聚的留學重鎮，自然也成了國內買家青睞的買房市場。

2016年11月美國七大都會區房價地圖

居外課堂：去美國買房，妳的資金準備夠了麽？

由2016年11月美國各都會區最新房價地圖可看出，11月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市、聖馬刁、伯克利與曼哈頓的房價中位數均超過了100萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約120萬美元。舊金山市與聖馬刁的房價為113萬和112萬。伯克利的房價為100萬左右，爾灣的11月成交價中位數也名列前茅，約77萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然不見起色，11月房價中位數不到4萬美元。

作為專業海外房產平臺，居外網提供每月美國的最新房價數據，可點擊查詢。

2016年最新美國主要城市房價走勢

二、不得不付的美國買房相關費用：占房價的5%-7%（容易忽略的購房成本）

大家還要把買房過程中所產生的系列支出考慮在內，因為這絕對不是壹筆可以忽略不計的費用，為了幫助大家更好地做好購房資金方面的預算，下面跟大家說說在美國買房，買家必須支付的10項費用。

居外課堂：去美國買房，妳的資金準備夠了麽？居外課堂：去美國買房，妳的資金準備夠了麽？

想要了解更多，可點擊查詢 在美國買房後，會牽涉到哪幾種費用？

 

三、美國房產稅：0.5%-3%（買房後必須支付的重要費用）

美國房產稅並沒有壹個特定的標準，而是由每個州政府自行規定，每座城市的稅率也有壹定的差別，所以，投資者如果想要知道自己每年需交多少房產稅的話，就得先確定想要投資哪個州和是哪座城市。大部分美國州的房產稅稅率在房價的0.5-2.5%左右。

居外課堂：去美國買房，妳的資金準備夠了麽？

了解更多相關內容，可點擊：

美國房產稅介紹

美國各州房產稅壹覽表

美國房產稅如何征收

 

總結：

根據以上介紹，我們以在美國購買壹套50萬美元的房產為例，買家需要準備的資金為：

房產總價50萬+相關費用（5-7%）+第壹年房產稅（0.5-3%）=54萬美元

註：以上費用不包括將房產委托管理、出租的手續費。

由此可見，去美國買房的額外費用開銷也是不容忽視的，加上這些，美國買房費用預算可又要增加不少。居外網建議大家壹定要提前了解並做好相應的購房計劃。

 

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非加拿大居民申請貸款有哪些要求？| 加拿大

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非加拿大居民是指哪一部分人群呢？ 關於非加拿大居民的定義，若從稅收的角度講，加拿大國家稅務局有特定的定義。本文關於非加拿大居民的定義僅限於在加拿大未獲得工作許可的國際學生，具有外國身份而非登陸移民的各類工作人員。在貸款方面，有時也把具有這種身份的人士稱為暫時在加拿大居住的人士。

近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？

最大房屋貸款額

對於未獲得工作許可的國際學生來說，如果要在加拿大購買房屋，首付資金最低為35%。也就是說，可以獲得的房屋貸款數額為房屋價格的65%。除此之外，銀行或者金融公司在審批房屋貸款時，還需要審核申請人的其他財務狀況，信用狀況，等等；其目的是確保申請人在獲得貸款後能夠而且願意按照合同條款償還貸款資金。

對於獲得工作許可的非加拿大居民來說，購買房屋的首付資金可以最低為5%。也就是說，具有這種身份的人士，可以最大獲得所購買房屋價格的95%房屋貸款。這種標准與加拿大公民和具有加拿大永久居民身份的人士申請購房貸款的標准完全相同。

房屋貸款違約保險

盡管如此，但是在購買房屋貸款違約保險方面，非加拿大居民和加拿大居民的待遇還是有差別的。對於加拿大居民來說，一般地，如果購買房屋的首付資金少於所購買房屋價格的20%，就必須購買房屋貸款違約保險。而對於非加拿大居民來說，如果購買房屋的首付資金低於35%，就必須購買房屋貸款違約保險。

一般地，審核房屋貸款的銀行或提供保險的公司，在審核時，會要求申請者至少有三個月的工作時間。因為這是保證申請者有穩定的工作收入。有些公司還會要求申請者在加拿大的最短居住時間。

對於所購買的房產，提供房屋貸款違約保險的公司也有要求。從再出售角度來看，該公司要求所購買的房屋將來能夠容易賣出，且不損失其市場價值。這是保證發放涉及該房產貸款資金的安全性。這條標准一般似乎容易達到。因為許多非加拿大居民購買房屋的目的，不僅僅為了省房租，而是要獲得投資收益。

最低首付資金計算

在首付資金方面，盡管房屋購買者的首付資金可以最低為房價的5%；但是，如果房屋價格高於50萬加元時，首付資金就會高於5%。按照新政策，當所購買房屋價格高於50萬加元時，首付資金的比率分兩步計算。低於50萬加元的部分按5%計算首付資金；而高於50萬加元的部分則按10%計算首付資金。最後，把這兩部分加總，獲得最低首付資金。

此外，無論是銀行（金融公司）或者提供房屋貸款違約保險的公司，對於貸款申請者信用狀況，家庭債務與收入的比率，仍有很多要求。限於篇幅，今天就講這些。有關房屋貸款的詳細信息，請通過居外聯系房屋貸款經紀成小洲。

 

加拿大房貸專家成小洲博士專欄全集

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加拿大購房，首付資金來源有哪些？ | 加拿大

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當您為購買房屋申請貸款時，一般都要有首付資金。根據目前加拿大政府的規定，購房首付資金占房屋價格的比例最低可以達到5%。若首付資金低於20%時，購房者所獲得的房屋貸款還需要購買房屋貸款違約保險。所以，首付資金的多少也就決定了您所購買房屋的價格，也決定了您所能夠獲得房屋貸款的數量，以及您所獲得房屋貸款的條件，例如利率和償還貸款的條件等。

那麼，首付資金從哪裡支出呢？一般地，關於首付資金有以下幾種來源。

1、自己的儲蓄資金

這是從過去日常生活中生吃簡用所節約下來。一般來說，金融公司給您提供貸款時，首先要保證您有足夠的首付資金。這些資金要求在您個人的銀行賬戶上至少存在三個月。

2、從RRSP賬戶中提取資金

如果您是第一次購買房屋，您可以從您的RRSP賬戶提取資金作為首付資金。最大的提取量為25000加元。提取的這部分資金，您不用向加拿大稅務局補交稅收，但必須在未來的15年內重新還到RRSP賬戶。如果與您共同購買房屋者，也是第一次購房者，他（她）也可以從他（她）自己的RRSP最大提取25,000加元。這樣，你們就可以獲得50,000加元的資金。同時，加拿大稅務局對第一次購買房屋者有明確的規定。這是指在過去四年內沒有屬於自己的住房。在加拿大，這個規定被稱為Home Buyer Plan。

3、從直系親屬獲得的資金

對於購買房屋者來說，即便有房屋貸款，即便首付的比例可以最低達到5%；但是，一下子要拿出一筆資金，對許多人來說，都不是一件容易的事情。所以，有時候，就需要親戚朋友的支持。根據加拿大金融公司（包括銀行），在審批房屋貸款時，對資助首付資金的親戚有明確的規定。英文稱Immediate family，中文可以翻譯為直系親屬。這是指父母，祖父母，兄弟姐妹，孩子。這些親屬資助您購買房屋的不用償還的資金，可以作為您的首付資金來源。

4、從朋友借來的資金

有時候，為了籌集資金，您可以從您可以信賴的朋友處借款，作為您的首付資金。有些金融公司可以把此作為您的首付資金來源，為您提供房屋貸款，但是，您從朋友借來的這部分資金仍然被認為是您的債務。在計算您的家庭債務率時，要考慮這部分債務。這樣的評估結果實際上會提高您的貸款風險。

5、從金融機構獲得的貸款

除了從朋友處借款外，您也可以從金融機構獲得貸款，作為首付。例如，用其他房產作為抵押獲得信用貸款（Line of Credit），或者用您的信用卡等獲得貸款。與從朋友處獲得的借款性質相同。這部分借款仍然被認為是您的債務，在計算您的債務率時必須考慮在內。這將提高您的總債務率水平，同樣，也增加了您的貸款風險。

所以，在考慮您的首付資金來源時，必須仔細考慮，權衡利弊。

（注意：本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的貸款專家）

 

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中國適度放寬人民幣資本外流管制 | 海外

中國撤銷了1月起實施的一項限制跨境資本流動的措施，這被認為是自去年當局為緩解人民幣彙率下行壓力而設限以來第一項放松資本管制的具體舉措。

知情人士表示，中國央行(PBoC)通知各金融機構，在處理跨境人民幣支付時，不必再保證流入大於流出。這項最新指示逆轉了1月的央行口頭指導——各銀行必須維持人民幣淨流入。

中國適度放寬人民幣資本外流管制 | 海外
知情人士稱，中國央行通知各金融機構，處理跨境人民幣支付時不必再保證流入大於流出。這被視為近來第一項放松資本管制的舉措
這一放松措施——自2014年底以來出現流出壓力以來，對資金流出放松管制的第一項已知措施——似乎表明，中國當局越來越相信，他們已挺過了該國最嚴重的一段資本外流時期。近幾個月來，美元相對一系列全球貨幣走弱，減輕了人民幣彙率的壓力。
 
減少外流或許也有助於重振中國央行推動人民幣國際化的努力。鼓勵中國香港、倫敦、新加坡和法蘭克福等離岸中心積累人民幣，對於讓外國人在貿易和投資中能夠使用這種貨幣是至關重要的。過去一年裡，流動性趨緊顯著削弱了中國香港的離岸人民幣市場。
 
1月實行限制措施之前，跨境人民幣支付已成為把資金帶出中國的一條重要渠道。離境之後，人民幣便不受內地當局的監管，可以在中國香港或其他離岸中心兌換為硬通貨。
 
國家外管局(SAFE)數據顯示，2016年前11個月，平均每月以人民幣支付方式離境的資金達280億美元，但在截至2月底的3個月裡，平均每月流出額降至60億美元。
 
駐北京的一位外國銀行家表示，中國央行已在全國範圍內撤銷了限制。此前，中國央行曾對各個城市實行不同的配額，其中北京和上海受到的限制最為嚴厲。
 
但人民幣如今開始進入世界各地更多人的口袋、投資組合和銀行賬戶，專家認為，人民幣的未來，將在更大的程度上取決於中國國內改革的速度和廣度。
 

（據英國《金融時報》）

中國資金新寵：聚焦美國養老地產 | 美國

中國資本在過去十年迅速累積，到如今已成為環球市場上一股不容小覷的力量。曾於美林集團任職近12年的蓬鋼，在2012年看到此機遇，回國同合夥人籌備創辦信泰資本，專注於海外成熟地產市場投資機會，2013年正式運營。蓬鋼對記者說，“2000年到2010年這段時間，我是拿著海外的錢投資中國房地產市場；在這之後，我拿著國內的錢去投資海外。市場利潤空間、資本力量的變化促使我不得不這樣做。”中國香港商報記者 王理琪

信泰資本於2013年成立至今，在美國、英國、澳洲已投資10餘個地產項目，其中90%集中於美國。蓬鋼表示，雖然美國已經是一個成熟市場，但自金融危機後，它也是唯一一個忍受損失、甘願慢慢復蘇的經濟發達體，在2013年那個時候，美國地產的利潤空間就這樣出現了。

時間回溯到2000年，蓬鋼剛剛攻讀完美國麻省理工學院（MIT）房地產金融碩士，加入美林集團，開創美林在亞洲的投資業務。

中國房產市場紅利期成過去

“2000年的時候，中國還是一個新興市場，土地成本低，市場不成熟，而且過去幾十年都沒有那麼多住宅，積累了許多需求，相反當時發達國家一線城市發展相對成熟，反而沒有那麼大利潤空間，所以當時我拿著海外的錢投資中國房產，回報是相當不錯的。”蓬鋼對記者說。

然而時移勢易，中國房地產經過迅猛發展，漸趨成熟，而房地產開發商隊伍愈發壯大，房產供應已出現過剩趨勢；且土地成本水漲船高，“面粉”貴過“面包”的例子屢見不鮮，中國房地產市場的紅利期已然過去。

美國資產價格低誘熱錢

在這樣的情況下，市場紅利再一次轉向以美國為首的發達國家，而蓬鋼偏愛美國市場也自有他的道理。“金融危機以後，資產價格有一定的調整，再加上美國這個市場是在金融危機受的損失比較大的，這樣的市場在之後的復蘇進程中就會表現的更為強勁。”

“我們還可以看到，歐洲國家也好，亞洲國家也好，在危機過後，是通過印新錢的方式將不良貸款掩蓋，這使得短時間內不會遭受太大的痛苦，但這種做法會造成實際復蘇進程拉長；相反，美國忍下了一時損失，選擇慢慢復蘇。在這樣一種情況下會產生兩個效果：美國資產價格低；世界熱錢湧入美國市場。我們也能夠看到，2012年以後，美國有好幾個城市，資產價格上漲很快。”蓬鋼說。

美國物業投資收益率4年翻近3倍

深諳房地產投資規律、同時兼具國際性眼光的蓬鋼在4年時間裡控盤物業價值超過65億美元，據蓬鋼指，公司於美國投資的部分開發項目年收益率達到40%，4年已翻近3倍。

如果說蓬鋼投資成功得益於其抓住了2000年、2012年這樣關鍵的時間節點，那麼2017年是在此引起蓬鋼注意的年份，紅利的爆發不會永遠存在，他再次憑藉豐富的經驗與直覺告訴記者，經濟復蘇即將到頂，未來將轉投防守性強、有強勁現金流的優質資產。

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信泰資本CEO蓬鋼看好美國養老地產的投資前景
信泰資本CEO蓬鋼看好美國養老地產的投資前景

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養老地產前景樂觀

就在上月21日，信泰資本投資的美國養老地產行業的Welltower養老資產包完成交割，涉及美國11個州的39個優質養老社區物業，投資金額近10億美元，信泰占股比例達70%。

養老地產是蓬鋼認為前景十分樂觀的資產類別，他解釋原因說，“看好養老地產在於供需關系，從二戰後美國嬰兒潮判斷，美國老年人口基數即將進入快速增長階段，加之醫療進步令人類壽命變長，養老院未來需求將有一個迅猛增長。”

蓬鋼續指，美國使用養老院的老人比例也僅有15%，可見市場空間很大。同時，考慮到養老院並非隨意興建，往往要經過政府批准，從供應來講，比一般物業更加麻煩。蓬鋼透露，此項目年收益率可穩定於11%左右水平，”雖然不是很強勁的收益水平，但貴在穩定安全。”

而提供一個穩定的收益率，是中國投資一線機構爭奪國際一線水平的必備條件。蓬鋼與信泰資本，他們的出現也寄予了一代投資人的夢想躋身國際一線，去代表中國資本的真正實力。

（據中國香港商報）