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加拿大成博士 安省置業貸款、匯市和房市深度分析｜加拿大
低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （下）
文章上半部分回顧了加拿大房地產市場過去的走勢。那麽，究竟是何種因素導致加拿大房市中的旺盛需求呢？我個人認為，大概有以下幾種因素。【閱讀原文】
低利率和外來人口推動加拿大房地產市場 （上）
回顧2019年的加拿大房市，得益於樓市的繼續飛漲，業主所持有的房產價值增加了。事實上，過去十年來加拿大的主要城市房產價格一直快速飛漲。本文將從利率和人口增長的角度來剖析一下加拿大房地產市場。【閱讀原文】
加拿大房貸中的分攤效應
在房屋貸款合同條款中，關於貸款期限有兩種概念：一是貸款合同期限，二是貸款分攤期限。貸款分攤年限對於借款人的財務狀況會產生兩種效應：一是增加現金流效應，二是增加貸款數量效應。【閱讀原文】
首次購房者財務緩解福音
面對不斷飆升的房價和有限的工資收入，如何能夠擁有自己的住所，仍然是加拿大許多首次購房者面臨的主要問題。針對這樣的問題，加拿大聯邦政府在2019年3月份的財政預算中推出了旨在減輕首次購房者的財務壓力，並讓更多的人盡快擁有自己的處所的財政政策；其中一項政策將在2019年9月2日正式生效。【閱讀原文】
加拿大的房屋貸款有哪些種類
尋求房屋貸款是大多數人在加拿大購買房屋的一種選擇；在尋求房屋貸款前，很多人都會產生這樣的疑問：“我能拿到什麼樣的房屋貸款？”“什麼樣的房屋貸款最適合我的情況呢？”；那麼，在回答這些問題前，你對加拿大的房屋貸款種類有何了解呢？又了解哪些金融機構可以提供房屋貸款呢？這些金融機構所提供房屋貸款的產品和服務又有哪些差別呢？在尋求房屋貸款的方式方面，你又有哪些選擇呢？【閱讀原文】
新移民和留學生在加拿大究竟能夠獲得多少房屋貸款？
“我究竟可以獲得多少房屋貸款？”這是每個尋求房屋貸款人經常要問的首要問題。借款人能夠從銀行獲得多少房屋貸款，主要由借款人的信用分數、收入水平、收入來源的情況和淨資產水平決定的；或者總體上來說，是由借款人的債務率和償還貸款的能力所決定的。以國際留學生身份在加拿大的有關大學就讀的學生，也可以申請貸款買房。【閱讀原文】
外國人可以在加拿大獲得房貸嗎？
盡管加拿大聯邦政府針對外國人申請房屋貸款的政策有所收緊，但是，作為一位居住在加拿大以外的非加拿大公民（永久居民）完全可以從加拿大的金融機構獲得房屋貸款。”一般地，沒有獲得加拿大移民身份和工作許可的外國人士，若要想在加拿大申請房屋貸款，需要滿足以下基本條件。【閱讀原文】
在加拿大申請貸款的10步具體流程
當你了解了在加拿大有哪些金融機構（銀行）可以提供房屋貸款以後，那麼，又怎樣獲得房屋貸款呢？具體的貸款流程有哪些呢？【閱讀原文】
加拿大貸款新分類詳解：如何影響借款人所獲房貸利率
獲得最低貸款利率是每位尋求房屋貸款者的追求目標之一。能否在同等條件下獲得最低貸款利率決定於許多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府對房屋貸款所實施的新分類標准影響著借款人的是否能夠獲得最低貸款利率。因此，對於尋求房屋貸款人來說，是否能夠獲得最低貸款利率，首先應該明確了解加拿大政府關於房屋貸款的分類標准。【閱讀原文】
如何避開房屋貸款的幾大陷阱
在加拿大購買房屋，從銀行獲得房屋貸款是不少購房者的一個必須選項。但是，在尋求獲得房屋貸款的過程中，很多人不免又掉進了一些不明的陷阱。只有困在陷阱中，許多人才意識到當時的錯誤；可是，已經悔之晚矣。本短文僅向各位讀者介紹借款人在尋求貸款時可能遇到的陷阱。【閱讀原文】
在加拿大尋求房屋貸款應該考慮的十大問題
在考慮尋求貸款買房時，人們首先都要考慮自己究竟能夠貸多少款，能拿到什麼樣的利率。除此之外，在加拿大購房貸款，你還知道多少呢？若要獲得比較滿意的房屋貸款，至少要對下列十個問題有明確的答案。【閱讀原文】
在加拿大如何快速獲得房屋貸款？
在加拿大，任何提供房屋貸款的銀行，在審批房屋貸款時，除了審核申請人身份的真實性外，主要審核申請人是否有能力償還房屋貸款，以及申請人是否願意按時償還房屋貸款。因此，只要申請人所提供的文件能夠在這兩個方面說服銀行，就很快能夠從銀行獲得所需要的貸款。一般地，申請房屋貸款都需要以下文件材料。【閱讀原文】
在加拿大買房需要哪些專業人士的服務？
與在中國國內購買房屋不同，在加拿大購買房屋有一套完整復雜體系。從申請貸款到房屋的法律手續過戶，需要接受各個方面的專業人士的服務。這些專業人士一般都是從政府獲得了執業執照。一般來說，購房者要想購買到十分滿意的房屋，需要接受以下各類專業人士的服務。【閱讀原文】
安省對外國購房者征15%的稅收的影響
為了打擊在大多倫多及周邊地區投機炒作房地產市場的行為，安省政府決定在2017年4月21日起開始對外國人（公司）在該地區購房征收15%的反投機稅；同時，國際留學生和獲得工作簽證的人士在該地區購買房屋後，可以獲得該稅收的返還。本文就這方面的政策作簡單介紹。【閱讀原文】
非加拿大居民申請貸款有哪些要求？
近年來，由於在加拿大的一些城市，特別是在多倫多和溫哥華兩大城市，房屋價格飛漲，在加拿大學習或短期工作的人士，覺得有必要在加拿大買一套房屋。這樣不僅節省了房租，而且是一種很好的投資工具。那麼，如果具有這種身份的人士，在加拿大購買房屋，在申請貸款方面，都有哪些要求嗎？可以申請到多少貸款？【閱讀原文】
加拿大購房，首付資金來源有哪些？
根據目前加拿大政府的規定，購房首付資金占房屋價格的比例最低可以達到5%。若首付資金低於20%時，購房者所獲得的房屋貸款還需要購買房屋貸款違約保險。所以，首付資金的多少也就決定了您所購買房屋的價格，也決定了您所能夠獲得房屋貸款的數量，以及您所獲得房屋貸款的條件。一般地，關於首付資金有以下幾種來源。【閱讀原文】
加拿大的醫療保險制度如何？
加拿大醫療體制是全民免費享受醫療保險(全民免費保健體制，全民公費醫療），政府提供了全民免費的基本醫療健康保險保障，受保人憑政府發給的醫療卡（健康卡）即可看醫就診。加拿大政府醫療保險實際是由各省政府管理的，而各省政府醫療保險的規定儘管大同小異，但並不完全相同。
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 |加拿大房貸流程 |加拿大房產稅費
如安大略省政府的OHIP醫療保險計劃，政府不要求低收入家庭和個人繳納任何保費，但非公民和移民不能享受該省政府健康保險，自加拿大境外新入境者要等候90天後才能享受該醫療保險；
阿爾伯達省的AHCIP醫療保險計劃，要求受保人每月支付一定保費，但新移民入境沒有醫療保險等待期，能證明自己將會在該省居住12月以上的外國 人士也可以享受保險；
卑詩省MSP健康保險計劃，需要繳納一定保費，受保人一般要求必 須是每年至少在卑詩省6個月以上的加拿大公民或永久居民，自加拿大境外新入 境者在抵達當月和隨後的兩個月不享受保險；
在魁北克省，也有最長不超過3個 月的等待期，受保人一般要求是加拿大永久居民或公民，非居民和公民只有將在 魁省工作六個月以上人士和受省政府獎學金資助的學生學者才可享受省政府 醫療保險。
加拿大政府的公費醫療對有些醫療費用一般並不包括，如眼睛的驗光配鏡，牙科治療費用，以及非住院的處方藥費用等。這些費用是由一種叫延伸醫療保險(Extension health insurance)的計劃來提供保障。許多公司為其僱員購買了延伸醫療保險計劃。個人也可以為自己和家人購買延伸醫療保險計劃。但這類計劃是由商業性公司提供，不屬於政府全民免費醫療體系範疇。非政府的商業性醫療保險計劃，主要是圍繞着對政府的免費醫療保險的補充或是針對不能享受政府免費醫療保險人士的需要而設立。這些計劃大致還以下幾種，不同計劃提供不同的醫療保險需要。
如加拿大公民或永久居民前往海外旅行、探親、短期定居，一般也不能享受加拿大政府公費醫療保險。 有時甚至短期前往加拿大其他省份所發生的醫療費用，本省政府醫療保險的醫療保險也有可能不能全部支付。這方面的需要是由私營的旅遊醫療保險計劃提供保障。
如果發生重病，儘管政府的醫療保險為醫療費用提供了基本保障，但若因重病失去收入和需要政府 醫療保險範圍之外的治療費用或護理而可能帶來的經濟困難，或因某些原因個人希望去境外就醫需要資金， 則需要個人有所準備。重病保險(Critical Illness Insurance)即為此而設。
此外還有入境加拿大臨時醫療保險、傷殘保險和長期護理保險計劃。所有這些計劃一起構成了加拿大的醫療健康保障體系。
（加拿大醫療保險網）
加拿大的養老福利有哪些？
一直以來，加拿大以社會福利好而著稱，無論是在教育還是醫療方面，體制都很健全。可以說是幼有所託，老有所養，病有所醫。那麼真實的加拿大養老制度是怎樣的？
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加拿大的養老保障制度分為3大部分：
1、“老年保障金計劃”（Old Age Security，簡稱OAS）
該計劃為每一位65 歲以上，並且年滿18歲後在加拿大居住滿10年的老年人提供老年保障金，所需資金全部由政府財政負擔。養老金按照你在18歲之後作為加拿大合法居民或移民、並且居住在加拿大的年份來計算。在加拿大居住超過40年的居民可享受全額老年保障金，低於40年的根據居住年限適當予以扣減。對於沒有其他收入來源的老年居民，還可獲得一定數額的收入保障金。（老年保障金無需繳稅）
對於老年金和低保補助金領取者的配偶或鰥寡者，年齡60-64歲，喪偶並未再婚，收入低於法定標準，還可申請配偶津貼，但同樣要滿足18歲後在加拿大居住滿10年的要求，才可申請。
2、“加拿大養老保險計劃”（Canada Pension Plan，簡稱CPP）
該計劃是一個強制性養老保險計劃，參保對象為年滿18周歲的勞動者。該計劃覆蓋魁北克省以外的所有地區（魁北克省有類似的養老保險計劃，稱為QPP）。參保人在其工作時期繳納一定的錢給該計劃（類似於中國的養老保險），自60歲開始可按月領取養老金，金額多少取決於曾經供款到該計劃的總額。
加拿大養老保險計劃包括以下3種福利：
（1）一般的退休金：按月給60歲或以上的退休人士。
（2）傷殘津貼：按月給65歲以下的傷殘人士及他們要供養的子女。
（3）遺屬津貼：包括有一次性支付的死亡津貼金及以後按月發給在生配偶或同居伴侶及所供養子女的津貼。
CPP繳費基數為職工年工資，但工資水平低於免繳額度（目前為3500加元/年）的部分不納入繳費基數。繳費比例目前為9.9%。對於正規就業職工而言，僱主和僱員各自的繳費比例均為4.95%；個體經營者繳費比例為9.9%。
3、 僱主主辦的養老保險計劃和個人退休儲蓄計劃
僱主養老保險計劃相當於我國的補充養老保險（企業年金），而個人退休儲蓄計劃類同於我國的個人儲蓄型養老保險。無論是僱主養老保險計劃還是個人退休儲蓄計劃，政府都在繳費環節給予一定的稅收優惠。
加拿大政府對它的納稅人承擔養老義務，不僅是出錢，而且出力，也就是說照顧老年人的生活，伺候生活不能自理的老人。
加拿大人的養老方式主要有這麼幾種：
首先就是住老年公寓或老年社區
加拿大的老年公寓、老年社區與我們國內的養老院不同，它仍以一家一戶為居住單位，但是只有符合條件的老年夫妻或單身老人才能入住。老年公寓、老年社區由政府籌資興建、並以低廉的價格租給提出入住申請並被批准的老人們居住。
但是住老年公寓，得是生活能夠自理的。如果是又老又病、生活不能自理的那種，老年公寓就不行了，那就得去養老院了。
加拿大政府辦的養老院，一般都是由公立醫院進行操作管理，醫護條件絕對沒的說，院方提供24小時的護理服務。食宿條件也好，一人一單間，食譜有專職營養師精心設計。
在加拿大住養老院，醫療費用走醫保，其它費用自己掏。但他們的收費標準很有意思，不管你掙多少錢（養老金），每月稅後收入的80%交養老院，剩下的就不用管了，差多少政府貼，要是有富裕，也就算捐給政府了。養老院的費用與老人的子女們完全無關，既使兒子是億萬富翁，老爺子每月只有2000元的稅後收入，那也只按2000元的80%交費即可。
加拿大政府對它的納稅人承擔的養老義務，可謂是盡職盡責啊，與加拿大依靠福利養老相比，中國雖然養老體系經過了改革，但主要還是依靠傳統的家庭和倫理道德，也就是所謂的“養兒防老”。
顯然，加拿大的養老方式更能保障老人的老年生活，確保老人的老有所依。
（據金北方移民資訊）
出租英國房產，別忘了買份保險｜居外專欄
當你決定將房產出租，從房屋自住者成為房產投資者和房東時，新的責任也就隨之而來。其中最關鍵的一個方面，也是最大的一個改變就是保險。你要考慮的是，如果發生意外，什麼樣的保險可以為你提供保護？
當房產遭遇火災、失竊等不幸時，或有人在你的房產中遭遇意外或受傷時，家庭財產保險可以為你提供保護，承擔費用。但一旦你的房產成為了出租房產，你成了房東後，家庭財產保險就失效了。這時候，你就要盡快選擇能夠為房地產投資者和房東的出租房產提供保護的業主保險。
不久前，我的一個客戶因調到海外工作而決定將公寓出租，但他卻忘了將家庭財產保險換為業主保險。這是一個嚴重的錯誤！後來租戶在房產中受傷，並向房東索賠。但因為家庭財產保險沒有覆蓋此類事件，租戶發起法律訴訟，房東不得不支付賠償金。幸好租戶沒有受到致命傷害，否則房東所要支付的賠償金可就要貴得多了。
為什麼家庭財產保險不為出租房產提供保護？
家庭財產保險主要為獨戶家庭、屋主自住房產提供保護。一旦出租，房產就不滿足上述要求。因此，家庭財產保險部位出租房產提供保護。
房屋一旦出租，承保人承擔的風險就相應增加。由於租戶不像業主那樣對房產保護有加，房屋出租後，承保人常常收到更多的索賠。因此，家庭財產保險不適用於出租房產的房地產投資者。
業主保險
如果你計劃出租房產，你需要購買業主保險。一般來說，由於承保範圍更廣，這一保險的平均費用相比家庭財產保險高出20%。
房東有兩種保險組合可供選擇：
- 業主財產保險組合
- 承租人財產保險組合
這一保險為受到大雪、冰雹、風暴、火災、雷電和其他風險侵襲的房產提供保護。承保範圍還包括共租戶使用的家庭用品以及割草機、掃雪機等設施。
業主保險還包含責任險。例如，如果租戶或其客人在出租房產中受傷，業主保險將承擔其產生的醫療和法律費用。在房產因重建或修繕期間而無法出租的情況下，大多數業主保險還會支付這一時間段內的租金。但不同保險承包範圍不同，最好的方法就是在買保險前認真閱讀具體條款。
如果你想要了解更多信息，咨詢哪一款保險產品對你而言最適用，能夠為你承擔不必要的責任，免除後顧之憂，就請聯系倫敦房地產中介Stonelink International。
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集
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了解開拓性的家庭保護措施｜居外專欄
預計到2020年，“互聯型”全球家庭保全市場將增長48％。然而，引領時代的最新保全設備真的像人們所吹噓的那麼厲害嗎？跟Laura Henderson，博德居《Abode2》雜志欄目主編一起探討。
今天，隨著連接型設備不斷湧入家庭，致力於改進家庭資產整合方式的專業公司越來越多，家庭保全行業的未來正在經歷轉型變革——從打下遠程控制照明的接觸點基礎，到安裝住宅內部監控和門戶運動傳感器，再到設計全能型智能家居解決方案，家居安全企業正在不斷實現突破。
確保我們所愛的人和財產都安全無虞是一項值得嚴肅對待的事業。據估計，到2020年，僅家庭保全市場的規模就能達到近500億美元，而技術升級將大幅提升該行業的潛力。
“隨著保全產品的連接性越來越強，相關企業也自然而然地掌握了更多讓家庭變得更安全的新方法，”聲音傳感器軟件公司Audio Analytic的首席執行官Chris Mitchell解釋道：“然而，這些企業還需要承擔一系列新的責任，並確保我們不會在沒有淨收益的前提下以降低數字安全性的代價來提升實體安全性。我們不僅需要保護自己的實體財產，還要保護個人數據——包括銀行賬戶的詳細信息和智能設備獲取的信號。”
然而，在打擊犯罪方面，家庭保全設備的威懾力似乎顯而易見。北卡羅來納大學夏洛特分校刑事司法和犯罪學系的研究顯示，在已被定罪的竊賊中有60%的人稱保全系統的存在會讓他們傾向於把另一個家庭當成下手的目標。
事實證明，視頻安全系統是全球範圍內最受歡迎的家庭保全設備，有24%的家庭已安裝了這類系統，而安裝這類設備的高淨值家庭比例也在持續上升。與Nest類似的保全系統都配有室外和室內設備，而且隨著視頻質量的提高，這些設備的“相機拍攝”證據可用性也在不斷提升。
Nest的創始人Matt Rogers認為，智能型軟件的出現意味著傳輸視頻的難度也大大下降了。“如果不法分子試圖闖入，你可以發送一條視頻給警察，幫助他們盡快抓捕犯罪者。這對於壞人來說是個壞消息。”
其他創新保全解決方案包括在家裡開辟個性化隱藏通道——一種熱門的經典方式就是用書架擋住秘密通道。在家裡裝上這樣的設施後，你不僅可以在家中感受70年代間諜電影的氛圍，而且還可以用額外的空間來布置一個緊急避險室，並用它來隱藏貴重物品。
“一個秘密房間可以大幅提升房屋的轉售價值，”Nest公司首席執行官Steve Humble說道。“安裝這樣的保全系統可以讓一套房產變得與眾不同。它具有實用性，為個人防護提供了獨特的安全功能，而且是許多業主都夢寐以求的設備。
然而，也許最重要的保障措施是為這些珍貴的財產購買足額的保險。保險經紀公司Heath Crawford的經紀人Adam Leyens建議：“一份真正高價值的家庭保險單可以增加額外的承保限額，這意味著你不需要特意為個別物品或收藏品另外購買保險，除非它們的價值超過了1萬到1.5萬英鎊。
“你可以把被保險物品分為繪畫作品，銀器和古董家具等不同類別的藝術品。這聽起來似乎會增加很多額外的工作，但你將享受到更具競爭力的保費優惠方案。一名優秀的保險經紀人也可以幫上大忙。這當然是值得的——它可以帶來心靈的安寧。”
責編：Zoe Chan
歐洲豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集
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加拿大貸款新分類詳解：如何影響借款人所獲房貸利率 | 居外專欄
獲得最低貸款利率是每位尋求房屋貸款者的追求目標之一。能否在同等條件下獲得最低貸款利率決定於許多因素，其中包括借款人自己可以控制和不可控制的因素；但是，加拿大政府對房屋貸款所實施的新分類標准影響著借款人的是否能夠獲得最低貸款利率。因此，對於尋求房屋貸款人來說，是否能夠獲得最低貸款利率，首先應該明確了解加拿大政府關於房屋貸款的分類標准。
舊分類：高比率房屋貸款和一般房屋貸款
在2017年以前，在加拿大的房屋貸款一般被分為兩類：高比率房屋貸款（High Ratio Mortgage）和一般房屋貸款（Conventional Mortgage）。前者指借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金小於20% （不包括20%）的房屋貸款；後者指借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金大於20% （包括20%）的房屋貸款。
按照加拿大聯邦政府的政策規定，當借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金小於20%（不包括20%）時，必須購買房屋貸款違約保險；而當借款人在購買房屋申請房屋貸款時的首付資金大於20% （包括20%）時，不必購買房屋貸款違約保險。房屋貸款違約保險屬於一次性購買支付；所支付的保險費用根據購房者首付資金占總房價的比例分為三個等級；首付資金的比例越少，購房者所支付的保險費用越高。
有些購房者，在申請房屋貸款時為了避免支付房屋貸款違約保險金而提高自己的購房首付資金比例。但是，其不知，在申請房屋貸款時，雖然因為提高了首付資金的比例而避免了支付房屋貸款違約保險，但是，此時，借款人此時所獲得房屋貸款卻要支付更高的貸款利率。因為從銀行的角度來看，未獲得保險保護的房屋貸款比獲得保險保護的房屋貸款擁有更高的損失風險，所以，借款人要為未獲得保險保護的房屋貸款支付更高的利率。
此外，購房者為了積累超過20%的首付資金比例需要延遲自己的購房時間，這實際上也錯過了購買合適房屋的機會。就過去20多年的房地產市場價格變化歷史來看，在房價持續上漲的市場狀況下，購房者為了積累超過20%的首付資金而延遲購買房屋，最後，購房者實際上要為購買同等的房屋支付更多的費用。
因此，明智的房屋購買者會在已經擁有5%的首付資金的情況下申請房屋貸款，在支付房屋貸款違約保險金的同時，按照獲得最低房屋貸款利率的條件下，盡快購買到自己夢想的房產。
新分類：已經獲保的房屋貸款，可以獲保的房屋貸款和不可獲保的房屋貸款
從2017年開始，加拿大聯邦政府在繼續收緊房屋貸款政策的前提下，對房屋貸款的做出了新的分類。新的房屋貸款分類已經棄用了原有的高比率房屋貸款（High Ratio Mortgage）和一般的房屋貸款（Conventional Mortgage），而采用了已經獲保的房屋貸款（Insured Mortgage）、可以獲保的房屋貸款（Insurable Mortgage）和不可獲保的房屋貸款（Uninsurable Mortgage）三類。這種新的分類實際上使更多的借款人在同等條件下能夠獲得最低的房屋貸款利率。
1. 已獲保的房屋貸款（Insured Mortgage）
什麼是已經獲保的房屋貸款呢？如果從字面上理解，已獲保的房屋貸款就是指已經購買了房屋貸款違約保險金的房屋貸款。實際上，已獲保的房屋貸款（Insured Mortgage）可以等同於原來的高比率房屋貸款（High Ratio Mortgage）。因為按照加拿大聯邦政府的規定，購房者的首付資金低於20%（不包括20%），在申請房屋貸款時，必須購買房屋貸款違約保險金。也就是說，在這種情況下，購房者所獲得的房屋貸款屬於已獲保的房屋貸款。如前所述，借款人在申請這類房屋貸款可以從銀行獲得最低的貸款利率。
如果僅從購房者首付資金的比例來看，原來的一般房屋貸款又可以被分為可以獲保的房屋貸款（Insurable Mortgage）和不可獲保的房屋貸款（Uninsurable Mortgage）。
2. 可獲保的房屋貸款（Insurable Mortgage）
目前，在加拿大有三家公司為房屋貸款提供違約保險。這三家公司分別是CMHC, Genworth和Canada Guaranty。可獲保的房屋貸款指能夠滿足這三家公司所要求的獲得保險標准的房屋貸款。可獲保的房屋貸款與已獲保的房屋貸款的最明顯區別，在於誰來支付房屋貸款的違約保險費用。在已獲保的房屋貸款的情況下，借款人支付房屋貸款違約保險費用；但收益人是銀行。而在可獲保的房屋貸款情況下，銀行支付房屋貸款違約保險費用，收益人仍然是銀行。也就是說，在這種情況下，銀行為自己所發放的房屋貸款投保。
對於銀行來說，可獲保的房屋貸款實際上也降低了銀行的損失風險。因此，在可獲保的房屋貸款的情況下，借款人可以獲得最低的房屋貸款利率。
3. 不可獲保的房屋貸款（Uninsurable Mortgage）
不可獲保的房屋貸款，指那些不能滿足提供房屋貸款違約保險條件的房屋貸款。對於銀行來說，這些無法獲得違約保險的房屋貸款是風險最高的房屋貸款。因此，在這種情況下，借款人就要支付更高的利率，以補償銀行所面臨更高的損失風險。這就是一種市場的力量。
如何界定可獲保的房屋貸款和不可獲保的房屋貸款
那麼，哪些房屋貸款屬於可獲保的房屋貸款呢？哪些又屬於不可獲保的房屋貸款呢？
1. 滿足可獲保房屋貸款的條件
- 所購買的房屋價值低於100萬加元（請注意，目前在多倫多和溫哥華很多房屋的價格都在100萬加元以上）
- 貸款分攤期最多為25年
- 滿足加拿大銀行的房屋貸款壓力測試利率（目前，加拿大房屋貸款壓力測試利率為5.34%）
- 2-4單位（2-4 units rental house）的出租住宅
2. 不可獲保房屋貸款的條件
- 所購買房屋的價值超過100萬加元
- 貸款分攤期30年
- 再貸款（即以現有房產淨值作為抵押獲得再貸款）
- 一個單位（1 unit rental house）的出租住宅
所有購房貸款者都在尋求最佳房屋貸款方案；但是，如何獲得最佳貸款方案？這就取決於借款人是否能夠准確理解什麼是最佳貸款方案。一般地，這些貸款方案包括貸款金額和各種貸款條件。明確這種新的房屋貸款分類，有助於貸款申請者獲得最優貸款方案，包括獲得最低貸款利率。
（本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何投資和經濟決策的依據。）
責任編輯：Zoe Chan
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在英國購房出租的五條建議 | 英國
購房出租或以租養房（Buy to Let）的購房方式已經風靡英國20多年，而在當今新稅收政策的影響下，印花稅的升值，以及房貸利息稅免稅的限制，令這種方式逐漸顯出疲態。對於有這種意願的新投資者來講，有哪些需要特別留意的地方，網絡線上論壇The Property Hub的創始人Rob歸納了五點最常見的問題和解答。
>>>英國置業百科：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費
1、以租養房這種方式是否仍值得投資？
由於稅費新政的推出，到2020年4月，個人持有的房產，貸款利息還款不能用來抵扣房租的盈利，租金全部都要當成盈利來計算所得稅，而不能像之前那樣減免自身房貸。在這樣的雙重壓力下，擁有多套房屋資產的房東，仍可以采取諸如成立一家有限公司的辦法來保障收益。地產投資在目前來講，仍是一項增值較穩定的投資選擇。
2、成立有限公司來買房有何優點？
注冊公司的明顯優點在於，目前政府對公司類型的稅收優惠並未降低，注冊人只需支付19%的公司稅即可。
考慮到英格蘭銀行審慎監管局(Prudential Regulation Authority, PRA) 對購房出租的貸款要求收緊，投資者必須能夠提供資金證明，確保在利率升高後仍能償還貸款；並且房租收入還必須高於自身房貸的45%。而對於這些要求，若注冊公司來買房則都不受影響。此外，如能提供證明申請人的投資是一項全職工作或商業活動，房產資本的升值稅也能減免。
3、印花附加費如何計算?
從2016年4月起，投資者和非初次買房者們需要在本身房價印花稅基礎上，再支付額外3%的費用，稱之為印花附加費用。這一項費用適用於任何價值在4萬英鎊以上的房產。
譬如投資者購買一套20萬英鎊的房產，其中在12.5萬英鎊以下的房產價值中不含印花稅，另外的7.5萬產生2%的印花稅，即1,500鎊；此外20萬英鎊的房價印花附加費總計6,000鎊，總共需支付7,500鎊的總稅費。
而購買10萬英鎊房產的投資者，則只需支付3%的印花附加費，即3,000鎊。
4、委托房屋中介處理，還是親身力行？
房屋中介可以為您打理房產，避免要處理很多日常的瑣碎的問題，為房東節省出大量的時間。但是需要謹慎挑選中介，否則只會增加更多的麻煩。此外找房屋中介還需要投入15%以內的房租收入，因此投資者需要三思掂量。
5、何種保險措施可建議采納?
房東保險（Landlord Insurance）是目前最受房產投資者歡迎的一項保險，一個全面的房東保險可擔保各種形式的責任和內容的風險，為房東代理租賃雙方的法律糾紛。購房出租的房東們可能還被建議購買建築保險，可擔保賠付各種房屋耗材的破損等。
（互聯網資訊綜合整理）
在加拿大尋求房屋貸款應該考慮的十大問題 | 加拿大
在考慮尋求貸款買房時，人們首先都要考慮自己究竟能夠貸多少款，能拿到什麼樣的利率。除此之外，在加拿大購房貸款，你還知道多少呢？若要獲得比較滿意的房屋貸款，至少要對下列十個問題有明確的答案。
1、直接找大銀行的貸款專員還是找貸款經紀公司尋求房屋貸款？為什麼？你了解貸款經紀公司嗎？
目前，在加拿大提供房屋貸款的大銀行有：加拿大道明銀行(TD Canada Trust Bank)、加拿大皇家銀行(RBC Bank)、帝國商業銀行 (CIBC)、豐業銀行(Scotial Bank)、蒙特利爾銀行(Bank of Montreal)、以及國家銀行(National Bank)。此外，還有好多專門做房屋貸款的銀行。這些專門做房屋貸款的銀行，不少人都不了解。就房屋貸款業務來說，這些專門做房屋貸款銀行的規模也要比這些大銀行的房屋貸款業務規模大，貸款產品的類別也豐富。可是，這些專門做房屋貸款銀行的產品並不直接對客戶銷售，而是通過房屋貸款經紀公司銷售。所以，在尋求房屋貸款時，不要僅僅把注意力集中在這些大銀行，也要考慮貸款經紀公司所代理的房屋貸款銀行。
2、你對目前加拿大的房屋貸款市場的了解如何？除了著名的六大銀行外，你還知道哪些金融機構都提供房屋貸款？他們的房屋貸款產品有哪些區別？同時找幾家銀行商談比較合適？
在加拿大除了這六大銀行外，還有數十家專門提供房屋貸款的銀行。例如，Home Trust, Manulife Bank, Equitable Bank, First National, B2B Bank, RMG, MCAP; 等等。按照貸款等級來區分，提供房屋貸款的銀行可以分為一級貸款銀行，二級貸款銀行，和Private lender（但並不是我們中文所理解的私人貸款）。加拿大的貸款經紀公司除了聯系個別著名大銀行外，還聯系這些所有專門從事房屋貸款業務的銀行。也就是說，房屋貸款經紀公司(Mortgage Broker)把客戶和銀行聯系在一起。人們在尋求房屋貸款時，大多數人都願意貨比三家，然後選擇誰能夠提供最低利率的貸款產品。而房屋貸款經紀(Mortgage Broker)正是在貨比多家的基礎上為客戶獲得最佳的貸款產品。
3、在商談房屋貸款時，你是在找最低貸款利率？還是在找最佳貸款方案？在哪裡可以找到你的目標？
貸款利率是每個人尋求房屋貸款時最關心的問題；而且盡管各個銀行在其網站都公布了其各類產品的貸款利率，但是，尋求房屋貸款時，不要被所謂的低利率所迷惑。因為尋求房屋貸款是為了解決目前購房的融資問題，能否解決問題，或者能否有效地解決問題，其結果就是貸款方案的問題。利率只是貸款方案中的一種因素。貸款經紀公司因所聯系銀行的面比較寬，可選擇的銀行數目也多，客戶獲得最佳貸款方案的機會增加。在加拿大，貸款經紀都是經過嚴格訓練並通過資格考試以後才可以獲得執業牌照。
4、在房屋貸款產品中，除了貸款利率和貸款金額外，你知道還有哪些貸款條件嗎？你完全理解其意思嗎？
房屋貸款，並不僅僅是貸款利率和貸款金額；它還包括了其他一系列貸款條件。例如，貸款利率的條件選擇，固定還是浮動；貸款合同的期限選擇，2年還是5年，或者7年；貸款合同的類型，開放還是封閉，或者處於二者之間；償還貸款的時間頻度，是按月付款，還是按周付款；是否能夠盡快償還貸款；如何計算違約罰金；繳納地產稅的方式；等等很多條件。當你通過貸款經紀尋求房屋貸款時，貸款經紀會詳細給你解答有關問題。一般地，貸款經紀是免費為客戶尋求房屋貸款服務，也是代表客戶就貸款問題與銀行進行商談。
5、貸款合同期限(Term)和貸款分攤年限(Amortization)有什麼區別呢？
在加拿大，貸款合同一般是從最短的6個月到最長的10年。貸款合同到期以後，客戶可以與現有的銀行續簽貸款合同，也可以將現有的房屋貸款轉到其他銀行。貸款分攤年限指該項房屋貸款在多少年內全部還清。貸款分攤年限的長短決定了借款人每月償還貸款的金額多少；貸款分攤年限越長，借款人每月所支付的房屋貸款數量就越少；這意味著借款人的實際經濟負擔就輕一些。在加拿大，目前政府規定所有的大銀行所提供的房屋貸款的分攤年限最長為25年；但是，貸款經紀公司所聯系的一些銀行所提供的房屋貸款分攤年限可以達到30年。
6、你知道每個銀行是如何計算貸款合同違約罰金嗎？各個銀行在計算罰金的方法上都一樣嗎？
在貸款合同到期之前，借款人因賣房或想把貸款轉到其他銀行時就會導致終止現有房屋貸款合同。這就是對現有貸款合同的違約。這時銀行要求借款人繳納違約金。在計算違約金的方法選擇上，各個銀行都有區別。一般是按照三個月的利息計算罰金，或者用貸款合同的利率同當前市場利率的差所計算的利息，並從二者中選擇最高利息作為罰金。可是，在用利差進行計算罰金時，很有說頭。關鍵在於如何選擇合同利率。所選擇的利率不同，計算得出的罰金差別驚人。如果通過貸款經紀尋求房屋貸款時，貸款經紀會給客戶詳細解釋大銀行計算違約金的方法與其他銀行的具體區別，並給客戶提供最佳建議。
7、如果申請房屋貸款都被大銀行拒絕了，應該怎麼辦？放棄申請還是找經紀公司？
在加拿大，因為各個申請人（家庭）的財務狀況差別很大，在申請房屋貸款時，被加拿大的大銀行所拒絕並不是什麼新鮮事情。這時，不要氣餒，應該盡快尋找貸款經紀公司。貸款經紀公司可以幫客戶解決房屋貸款問題。如果購房者已經簽訂了購房合同，而且購房合同中所設置的貸款條件(Finance Condition)已經被取消。這時，如果購房者放棄購買該房屋，那麼，這意味著購房者對現有購房合同的違約。這時，購房者可能面臨著出現違約的罰金。為了解決這個問題，盡快獲得房屋貸款才是最佳的解決方案。這時，房屋貸款經紀公司是購房者的最好幫手。
8、房屋貸款違約保險(Mortgage Default Insurance)是什麼意思？房屋貸款保險(Mortgage Protection Insurance)又是什麼意思？你需要購買嗎？
加拿大政府規定，加拿大公民和具有加拿大移民身份的人士在申請購房貸款時，如果首付資金低於20%，就必須購買房屋貸款違約保險(Mortgage Default Insurance)。 如果購房者的首付資金僅為房價的5%，購買貸款違約保險的保費為4%；而且保費是一次付清。要知道，當借款人購買了貸款違約保險以後，借款人所獲得的貸款利率一般要比沒有購買該保險的利率低一些。房屋貸款保險(Mortgage Protection Insurance)是一種人壽保險。當借款人因各種意外導致傷亡而無法繼續支付房屋貸款時，該項保險就開始發揮作用。
9、貸款買房對你現在的生活方式影響有多大？你對貸款的經濟承受能力又有多大？如何籌集你的購房首付資金(Down Payment)？
在加拿大購買房屋是一種投資選擇，也是對自己生活方式的一種選擇。購買什麼樣的房屋，從地點位置和房屋類型來看，購房者需要房產經紀的服務；但是，從經濟能力和投資收益方面來看，就需要接受房屋貸款經紀的服務。房屋貸款經紀可以根據目前加拿大的房屋貸款政策，各個銀行所提供的房屋貸款產品，以及購房者現有的財務狀況和未來的財務發展目標，尋求一種適合購房者的最佳房屋貸款產品。例如，購房者的首付資金應該放多少，購房者的最大貸款金額應該是多少，購房者的每月償還貸款的金額承受能力是多少等等；房屋貸款經紀可以根據購房者的現有財務狀況進行計算，為購房者提供最佳的貸款方案。
就如何籌集購房首付資金，以及首付資金的來源，房屋貸款經紀能夠按照加拿大目前的貸款政策和各個銀行的具體貸款要求為借款人提供詳細的建議。（關於購房首付資金請參見成小洲另文《購房首付資金的來源有哪些》）
10、哪些貸款條件是你自己可以選擇的呢？哪些貸款條件又是你無法選擇的？按雙周付款和按月付款的區別大嗎？為什麼？
在加拿大，當銀行批准了借款人的購房貸款以後，貸款產品所包含的不僅僅是貸款利率和貸款金額，還包括其他貸款條件。例如，貸款合同的年限，貸款合同是開放的還是封閉的，貸款利率是固定的還是浮動的，償還貸款時間是按月還是按周，或者按雙周；是否能夠盡快償還房屋貸款，如何加快償還房屋貸款等等；很多條件。其中有些條件借款人是可以選擇的，有些是不能選擇的。房屋貸款經紀會根據借款人的財務狀況和生活方式，給借款人提供最佳的建議。當然，房屋貸款經紀會就每個貸款條件給借款人進行詳細的解釋。一般地，與按月付款相比，按雙周付款能夠給借款人節約一些成本。具體能夠節約多少成本費用，房屋貸款經紀可以根據借款人的狀況給出准確的答案。
（本文僅作為一般知識性介紹，不作為任何決策的依據。關於房屋貸款事宜，請聯系您的貸款專家）
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