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最低利率，機不可失！抓緊時間澳洲買房去

11月3日（周二），澳洲儲備銀行（RBA）宣布將官方現金利率從0.25%降至0.1%，破歷史最低紀錄。儲銀降息的目的主要是為了刺激經濟走出疫情引發的衰退。這已經是澳洲今年第三次降息，也是自2011年以來，儲備銀行首次在墨爾本杯賽馬當天降息。

現金利率是指澳洲每家銀行為其借貸的資金所需支付的利息。一般來說，當澳洲儲備銀行降低利率時，澳洲的主要貸款機構也會跟進。這意味著背負貸款的人支付的利息會更少。

對於背負房貸的人來說，如果貸款機構全額傳遞降息，40萬澳元、貸款期限30年的房貸持有者每月還貸大約可節省33澳元。

不出所料，11月4日（周三），澳洲聯邦銀行（CBA）和西太銀行（Westpac）宣布將自住房四年期固定房貸利率下調至1.99%。

隨後，國民銀行（NAB）宣布將自住房四年期固定房貸利率降至1.98%，比前兩家銀行的利率還低一個百分點。這是史上貸款機構提供的最低房貸利率。

西太銀行還將1年、2年和3年期的固定貸款利率降為2.09%。國民銀行的1至3年期固定貸款利率已降至2.09%至2.19%之間。

聯邦銀行、西太銀行和國民銀行都沒有調整標准可浮動利率房貸產品的利率，而大多數客戶持有的都是這種貸款產品。數據顯示，持有固定利率房貸產品的客戶在聯邦銀行中占比僅有大約23%，西太銀行業也只有30%。

除此之外，聯邦銀行和西太銀行分別將固定利率商業貸款的利率下調了0.5%和0.56%，其中包括使用政府小企業貸款擔保的貸款。

儲備銀行行長洛伊（Philip Lowe）說，由於失業率是目前首先要解決的問題，這種低利率至少會保持三年。他還說，如果銀行沒有轉傳降息，客戶可以換一家銀行。

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葡萄牙的房貸利率是多少？

葡萄牙的房貸利率低得驚人。

經歷了從2012年至2015年的持續下降之後，該國的住房貸款利率在過去四年幾乎沒有變化。2019年11月，住房貸款平均利率為1.05%，略低於去年同期的1.11%。

按到期日（截至2019年11月）：

1年以內（含1年）：2.51%，低於去年同期的2.92%
1至5年（含5年）：2.51%，低於去年同期的2.68%
5年以上：1.05%，略低於一年前的1.11%

利率

——歐洲央行貼現率；——按揭利率；——1年以內到期；——1-5年內到期；——5年以上到期
數據來源：歐洲中央銀行，太平洋彙率服務，《全球房產指南》

抵押貸款利率如此之低的一部分原因在於歐洲中央銀行（ECB）最近的降息政策，從2011年10月的1.5%降至2014年9月的0.05%，接著降至2016年3月的0.00%。

根據歐洲抵押貸款聯合會（EMF）的數據，葡萄牙抵押貸款市場對利率變化極其敏感，因為2018年發放的新增抵押貸款中，約有65%采用的是可變利率或1年以內的初始固定利率。

不斷萎縮的抵押貸款市場

盡管貸款利率極低，但2019年11月未償還住房貸款存量比去年同期下降0.1%，至944.1億歐元（1,053.7億美元），占國內生產總值的44.8%。

未償還住房貸款余額

——未償還住房貸款，百萬歐元（左邊刻度）；——占GDP百分比（右邊刻度）
數據來源：歐洲中央銀行，《全球房產指南》

來源：葡萄牙國家統計局，《全球房產指南》
責編：Zoe Chan

美國房貸利率下跌全美本地購房市場需求逐漸回暖

居外網北美新業務發展主管陳宏明說，貸款利率的下降主要是對本地公民有影響，因為大部分的美國銀行不對海外人群提供貸款業務。同時，對於等待低價購入價格較低美國房產的海外華人來說，利率下降，求購需求的上升則可能帶來房價的上升。

緊接著美聯儲前一天宣布聯邦利率不變，當地時間3月21日，美國最受歡迎房貸平均利率即刻下跌至過去一年中最低，購房還貸壓力減小，需求或上升。

根據美國貸款新聞網mortgage news daily的數據，最受歡迎的30年固定利率平均值從穩定的4.40%跌到了4.34%。30年固定利率因還貸期間利率不變，月供較低，成為很多人的第一選擇。而在去年的11月初，這一利率曾猛漲到超過5%，導致去年12月和今年1月的房地產成交量一片慘淡。

這一抵押房貸利率的下跌是在美聯儲3月20號的新聞發布會之後，預計還將下跌。

美聯儲主席傑羅姆 · 鮑威爾表示，“聯邦基金利率現在是在中性的預測大範圍內，這一範圍的利率不會傾向於刺激或收緊經濟。像我強調的，我和我的同事都認為現在的利率符合目前的經濟前景。我們也相信在衡量是否需要改變某些政策的事情上我們要更耐心點。這種耐心表示我們認為現在沒有急於做決定的必要。”

美聯儲官員們在兩天的會議後宣布美聯儲利率將會不變，並將會在今年九月結束縮脹活動，主要是美聯儲把金融危機以來大量購入債券賣出以防止經濟過熱的行為。這一活動的結束比華爾街金融專家們預測的要來的早，而被看作美聯儲對經濟將發展將滯緩的推斷。

相比於降低利率，美聯儲停止售出債券的行為，或是金融危機時的量化寬松政策大量購入的行為對長期利率更有直接作用，特別是振興房地產市場。十年債券的利率與房貸利率走勢相同。當債券利率下降，人們將本該用於購買債券的錢轉存入銀行，可貸出存款增加，房貸的利率相對也會下跌。

在線購房網站居外網北美新業務發展主管陳宏明說，貸款利率的下降主要是對本地公民有影響，因為大部分的美國銀行不對海外人群提供貸款業務。

“以美國本地的人來說，當然美聯儲的彙率是非常重要的。因為它牽扯到貸款。還有當然對第一次購買的人群造成非常大的影響力。大部分的華人是以全款買房居多，那假如是以全款買房，利率的影響就不會像本地的人的影響這麼大。”

但是他還補充，對於等待低價購入價格較低美國房產的海外華人來說，利率下降，求購需求的上升則可能帶來房價的上升。那麼對這群人來說利率的下降是不利的。

對於美國本地人來說，特別是第一次購房的人，利率的浮動會造成很大的價格差。如果貸款30萬美元，那麼30年固定貸款利率每下降0.25個百分點，每個月可省下50美元。

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而據美國抵押貸款銀行家協會這周統計的市場綜合指數，統計房屋抵押貸款的指數比上周增加了1.6%，而再融資指數、衡量申請新貸款來還舊貸款數量的指數也上漲了4%。在所有申請中，再融資申請占了接近40%的比重。

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來源：看看新聞
責編：Zoe Chan

英國貸款利率表影響近半數房奴

據《每日郵報》報道，英格蘭銀行最新的數據顯示，為了攀爬上住房階梯，英國房奴中有近壹半的人都過著節衣縮食的生活。

該數據顯示，為了能夠獲得超低利率的貸款，越來越多的借款者承擔了令人擔心的、高得危險的債務。而這也引發人們的擔憂，即如果利率上升，數百萬人可能入不敷出。

英格蘭銀行稱，在2018年第三季度，有47%的抵押貸款是流向那些“高貸款/收入比”的客戶，這壹比例創下歷史紀錄。對壹對夫婦來說，所謂“高貸款/收入比”意味著他們的借款比自己的年收入高出三倍以上，或者說，兩人年薪合計只有4萬鎊，貸款卻達到12萬鎊。而對單身人士來說，這意味著其借款為自己收入的四倍，比如以3萬鎊年薪貸款12萬鎊。

在這種情況下，如果利率上升，他們將陷入困境。而當前貸款利率為史上新低。

金融數據公司Moneyfacts的數據顯示，英國各大銀行正在以極低的首付引誘消費者。銀行會給出首付僅5%、兩年期固定利率抵押貸款只有3.54%的條件。按照這個利率，25年期的190,000鎊貸款每月還款額為955鎊。如此低的首付意味著消費者面臨著負資產的危險，因為只要房價降低5%，就足以讓他們破產。而如果大量房屋所有者都處在負資產的境地，國家經濟則非常危險，壹旦他們突然被迫出售房屋，則銀行將面臨巨額損失。

金融咨詢機構Candid Money的賈斯丁·莫德雷（Justin Modray）表示，如果人們現在打算竭力攀登上住房階梯，那麽現在可能是他們最有能力實現這壹目標的時刻。“如果利率的確上升，人們就會遇到償還貸款的困境。而利率很可能會上升。”

工黨議員、財政選擇委員會成員（Treasury select committee）約翰·曼恩（John Mann）表示，銀行鼓勵那些壓力巨大的借款人去承擔自己很難償還的貸款是不負責任的。“如果利率上升或者房價下跌，可能會為經濟帶來嚴重後果。“

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參考來源：英中網
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新西蘭房價漲幅見頂出手買房時機到？

雖然許多地區的房價比2007年高出40%-70%，但年度漲幅普遍在10%或更低，而很多地區的季度漲幅已放緩至個位數。

ASB首席經濟學家Nick Tuffley表示，隨著房地產市場逐漸轉為“買方市場”，全國大部分地區的房價漲幅可能已經見頂。

雖然許多地區的房價比2007年高出40%-70%，但年度漲幅普遍在10%或更低，而很多地區的季度漲幅已放緩至個位數。

ASB季度住房信心調查中，認為現在是買房好時機，與認為現在購房時機不佳的受訪者數量之間的差距已經縮小，房地產市場逐漸轉為“買方市場”。

Tuffley說，“這一趨勢在所有地區都得到了反映，新西蘭大部分地區的房價增長已經見頂。”

調查顯示，在截至10月份的三個月裡，認為現在是買房好時機的受訪者人數，從上一季度的14%上升至16%，而認為現在購房時機不佳的受訪者人數則保持在19%。

Tuffley 認為，全國大部分地區房價增長放緩，可供選擇的房屋數量增加，以及有利的房貸利率，這些因素可能會使越來越多的受訪者認為現在是買房的好時機。

在接受調查的受訪者中，51%的人認為現在既不是買房的好時機也不是壞時機，14%的人表示“不知道”。

Tuffley說，總體而言，雖然人們對房地產市場仍然持悲觀態度，但“只有少數人”認為現在不是買購房良機。

他表示：“認為現在是買房好時機的比例，達到了2016年4月以來的最高水平。”

新西蘭奧克蘭的3臥2衛房產，151平方米的建築面積加上私人花園。東北朝向，全天日照。帶雙車庫；步行距離至奧克蘭市中心、學校、購物中心和公共交通。房價約¥538萬。
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上周，新西蘭儲備銀行表示，降息推高官方現金利率（OCR）的可能性較小，OCR兩年來一直處於1.75%的歷史低點。

Tuffley稱，越來越多的受訪者預期較低的利率，這可能是受到固定房貸利率下降，以及儲備銀行維持官方現金利率的時間延長所影響。

此前儲備銀行宣布保持官方現金利率不變，並透露將持續至2020年年中。經濟學家也預計在那之前不會有變化。

盡管多數受訪者仍預計利率會上升，但這一比例已從上一季度的37%降至33%；預期低利率的受訪者則從6%上升到7%。

“7%的人預計利率將在未來12個月內下降，這是兩年來的最高數字，”Tuffley說。

自8月以來，銀行大部分的固定利率均有所下降。

Tuffley 表示，“由於對新西蘭經濟增長前景以及經濟增長放緩對通脹的影響都存有疑慮，許多評論人士認為，OCR可能會在較長時間內處於低位。”

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來源：新西蘭先驅報中文網
責編：Zoe Chan

我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

新银行的利率/产品比就银行好
不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
负债合并，比如：还清信用卡
用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
调整贷款还款
比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
调整贷款结构
如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
物业产权变更
即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

物业刚成交不久
这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
信用不高，比如有欠款等
在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
没有收入，或收入不稳定
收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

贷款规划
是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
房屋价值
想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
财务状况
你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
信用分数
在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
旧银行
在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
时间安排
我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

通过转贷同样达到减少利息还款
或选择更好的还款方式
从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
Meriton Vendor Finance到期转贷调整

责任编辑：Zoe Chan

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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誰說高凈值人士買房不用貸款？｜居外專欄

無論妳的銀行存款余額有多少，在英國買房總是伴隨著申請按揭貸款的過程。《Abode2第二家》執行主編 Laura Henderson深入研究了那些向富有的國際投資者提供專業抵押貸款的金融機構，並撰寫了這篇文章以饗讀者。

無論您是打算在市中心買壹個臨時居所，還是在英國鄉村的中央地段買壹棟宏偉的豪宅，選擇正確的融資方式來確保交易成功都是壹個至關重要的環節，而在購置物業組合的初始階段，這壹環節的重要性是其他任何事物都無法比擬的。

很多國際客戶在倫敦購置第二甚至第三套住宅作為基本住所，或者供他們的孩子在求學期間居住。然而，如果某住宅的業主顯然不會入住且可能將住宅完全用於出租，則貸款機構在審批貸款申請時會保持非常謹慎的態度。

“**Victory House**”是壹座宏偉寬敞的經典住宅，坐落在倫敦的中心地帶，就在肯辛頓宮（Kensington Palace）對面，讓您體驗極致的奢華。居外物業編號：41253139 *點擊查看房源*

Enness私人辦公室負責人安東尼奧（Antonio Michael）指出，除了購置多處物業以外，高凈值個人通常擁有非常規的收入來源：“業界有壹個不言自明的假設，即有錢的客戶沒有理由申請抵押貸款，而那些有理由這麽做的人可以輕易獲得融資。

“這兩種觀點都是錯誤的。高凈值人士通常喜歡保留壹定的流動性，而不是將財富全部捆綁到某壹項資產上。此外，客戶越有錢，他們面臨的財務狀況越復雜，管理財務的難度就越高。”

低利率還起著十分關鍵的作用——大多數高凈值人士會選擇只付息的貸款，因為房產增加的價值可能會超過利息費用，而擁有自由出售財產的權利也為自己留出了壹條退路。

英國金融市場行為監管局（Financial Conduct Authority）對高凈值抵押貸款客戶所下的定義是年凈收入至少為30萬英鎊（約266萬元人民幣）或凈資產價值至少為300萬英鎊（約2,656萬元人民幣）的個人。然而，如此龐大的資產規模也構成了借貸方面的困難。

對此，私人銀行和資產管理機構Coutts抵押貸款部門主管Alex Lyneel做出了如下解釋：“為了評估高凈值個人的貸款需求，金融機構需要更深入地了解非標準的收入來源，並使用更為復雜的結構、法律、稅收影響和客戶生命周期模型來進行決策。值得壹提的是，由於職業和所處的階段有壹定的差異，不同客戶的生命周期模型可能存在很大的區別。

英國銀行業的規則已經更改，申請大規模抵押貸款也不再是隨便鉆進商業街上的某家支行就能辦妥的事了。

“在英國，不同的政府政策導致貸款機構評估抵押貸款申請者可承受性的方式出現了徹底的變化，而這對於那些‘情況特殊’的人而言尤其不便，”安東尼奧解釋道。“由於審查要求日益嚴格，自由職業者、外派員工、外籍人士、已退休的借款人和承包商在申請抵押貸款時常常碰壁——即使他們的銀行存款可以充分地證明自己的還款能力也不例外。

解決這壹問題的辦法來自於英國的私人銀行所用的幌子。在英國，私人銀行可以提供更靈活的方法。比方說，如果借款人同意讓某家英國銀行管理壹定比例的貸款金額，那私人銀行就可以提供額度更高的貸款。

同樣，英國的高凈值按揭貸款經紀人或私人銀行所能提供的最大好處就是為其客戶量身打造的專屬建議。正如人們所預期的那樣，當涉及的貸款金額較高時，風險也會相應提升，因此適當的建議也許可以幫客戶節省數百萬美元。

責編：Zoe Chan

歐洲豪華房地產雜誌Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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美國房貸利率創7年來最大漲幅破5%樓市將加速下行

上周，美國抵押貸款利率接近5%，創7年多以來的最高水平。媒體稱，美國房貸率若“破5”，將標志著低迷的住房市場會再次受挫。

當地時間10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的數據顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至4.9%，創約兩年來的最大單周漲幅。一些貸款者和房地產經紀人表示，即使是現在，除最有資格的購房者外，所有支付大額首付的人都面臨5%的借款利率。

釋放美國經濟下滑信號

《每日經濟新聞》記者了解到，近幾個月來，美國房貸利率一直在小幅上升。達拉斯地區抵押貸款商羅德尼·安德森在接受媒體采訪時表示，“我們看到抵押貸款利率開始出現爆炸式上升。”

按歷史情況來看，5%的抵押貸款利率並不算高。在2008年金融危機爆發前10年的大部分時間裡，美國房貸利率甚至徘徊在5%~7%。但對習慣於以4%或更低利率獲得抵押貸款的購房者來說，接近5%的貸款利率讓他們猝不及防，他們對現在必須支付的住房貸款價格感到震驚。

媒體援引在線貸款信息網站LendingTreeInc.的數據稱，對於一所抵押貸款為25萬美元的房屋，5%的利率意味著每月的還款額要增加約150美元（不包括稅和保險），而在不到一年前，借款人的月還款利率還不到4%。一些經濟學家認為，如果借款人在更高利率環境下買不起房，賣方或需降低房價。

由於樓市表現通常是影響宏觀經濟的先導指標，房貸利率上升對美國整體經濟來說或是一個不好的信號。

記者了解到，今年8月，美國的成屋銷售較上年同期有所下降，這也是連續第六個月出現下降。由於住房供應短缺，以及刺激民眾購房舉措減少，許多美國潛在的購房者都選擇了按兵不動。而更高的抵押貸款利率則可能加劇這些潛在購房者的擔憂。

“隨著利息上漲，借款人會喘不過氣來。”房地美首席經濟學家山姆·卡特對媒體表示。

不難看出，美國一度炙手可熱的房地產市場正顯示出降溫跡像。房地產經紀公司Your HomeFree總裁比爾·納爾遜表示，在他工作的片區，降價房屋的數量是即將簽訂合同房屋數量的兩倍以上。

獲利房主數量恐創新低

兩周前，布拉德和弗吉尼亞·雷丁格在達拉斯市買了一套新房子，他們選擇了可調整利率的抵押貸款，這樣就可得到4%的貸款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率貸款，他們就必須支付4.5%~5%的貸款利息。

雷丁格稱，利率進一步上升的預期促使他迅速購買新房，如果選擇固定利率的抵押貸款，他的月還款額就將要高出幾百美元。

居外推薦房源：奧蘭多迪士尼全新度假別墅，戶型5房4衛-9房8衛不等，分獨立別墅和聯排別墅，價格30萬美金（約¥199萬）起售，所有戶型均帶私家泳池，可做短期出租的度假屋社區，具有極高升值潛力和可觀的房屋租金回報，是難得一見的超高性價比投資類房產項目。
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《每日經濟新聞》記者了解到，可調整利率抵押貸款在一定年限後將重新設定市場利率，通常在期限開始時提供比固定利率抵押貸款更低的利率。一些美國房貸機構表示，隨著利率上升，對產品詢價的客戶數量激增。不過，他們在抵押貸款市場上的份額仍相對較小。據MortgageFinance的行業研究數據，二季度，他們約占抵押貸款來源的12%。

此外，美國近期的宏觀經濟環境也推高了與抵押貸款利率密切相關的10年期美債收益率——近期已漲至3.25%，為7年多來的高點。此外，美聯儲今年已連續三次加息，市場預期美聯儲在今年12月的議息會議上可能會再次加息。

媒體稱，更高的利率可能會扼殺美國的融資熱潮。在2008年金融危機爆發後的幾年裡，再融資熱潮的興起拯救了美國的抵押貸款行業。根據抵押貸款數據和技術公司BlackKnight Inc。的數據，如果美國房貸利率“破5”，那麼有資格獲得再融資並從中受益的房主將減少到155萬人，此數字將較今年年初下降64%，將創下2008年以來的新低。

對首次購房者來說，更高的利率將使他們的購房更困難。卡特表示，房地美支持的貸款中，約有45%是給首次購房者的，高於正常情況下的30%左右，這意味著，利率上升對美國房地產市場的影響可能比以往任何時候都要大。

全球海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，“由於大部分外國買家在美國是用現金購房，今年以來，按揭利率的持續攀升對他們的影響是正面的。但房貸利率的上漲將增加需要從銀行貸款的購房者的負擔，從而導致房價上漲速度放緩。”

來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan

房地產投資信托基金(REITs)如何成功應對利率上調的衝擊？

作者：大衛·博爾曼（David Berman）

債券收益結束了3個月的低迷發展，重新恢復增長趨勢，房地產投資信托等收益敏感型投資選擇重回投資者視線中。在債券收益重現增長勢頭的背景下，房地產投資信托基金將作何反應？

對於投資紅利股票的投資者而言，當前的投資行情並不樂觀。

5月，在經濟走強，通脹增強，以及預期美聯聯儲將抬高利率的背景下，10年期美國國債收益從年初的2.4%上升到3.1%，創下7年來的最高記錄。

加拿大債券收益也呈現上漲趨勢。5月，在加拿大央行可能抬高利率的預期下，加拿大10年期國債收益從年初的2%上升到2.5%。

這一趨勢也反映在了加拿大的公共事業和電信股票上。這兩大類股票以其對債券收益的高度敏感性被視為債券替代品。隨著收益的增加，債券對投資者的吸引力也隨之增加。房地產投資信托基金的表現有所進步，但在1、2月期間，其收益下降了5%，這可能是由於投資者擔心貸款成本增加以及房地產價值下降。

但5月以來，隨著債券收益從高位回落，從投資者的投資組合中退出後，房地產投資信托基金重回投資者視線中。目前，房地產信托基金收益（包括分紅）增加了超過11%，遠遠高出同期總收益僅為1.8%的 S&P/TSX綜合指數。盡管9月18日美國10年期國債收益回升至3.05%，房地產信托基金收益還是達到了這一可觀的數據。

加拿大帝國商業銀行的一組分析人士在一次調查記錄中指出，房地產信托基金這一卓越表現並不是反常現像。他們認為，利率的上調並不會像許多投資者認為的那樣會導致房地產信托基金收益減少。

Dean Wilkinson、Chris Couprie和Sumayya Hussain在記錄中表示，“在房地產領域，我們得到的投資者建議常常是：‘不要在利率上調的背景下投資房地產，因為這種情況下，房地產收益總是表現不佳。’但近期房地產信托基金的表現確實反其道而行之。”

分析人士調查了房地產行業的歷史表現，並從中發現，利率上調、債券收益上漲後，房地產信托基金的表現十分可觀。

他們調查了2002年以來美國10年期國債的7個上升期，並觀察期間 S&P/TSX綜合指數以及房地產信托基金的表現。雖然房地產信托基金在上升期間的表現常常不如 S&P/TSX綜合指數，但在上升期結束後，其收益平均上升了3.9%。這一結果進一步表明，投資者應當在利率上升時，繼續投資房地產。

不僅如此，分析人士還發現，在上升期結束後6個月，房地產信托基金的收益平均高出 S&P/TSX綜合指數2%，平均收益可達到19.8%，這意味著不受利率影響，堅持投資的投資者可以從中收益。

此外，自1998年來，加拿大央行6次上調利率期間，其中4次，房地產信托基金都有良好的表現。其中3次，其收益超出了S&P/TSX綜合指數，僅2次略微低於該指數，僅1次明顯低於該指數（該時期處於2000年的科技泡沫時期）。總體看來，利率上調時，房地產信托基金收益超出S&P/TSX綜合指數4%。

分析人士在報告中指出，“但如果投資者的唯一顧慮是短期利率上調的影響，那麼我們也不建議其無視這一因素而盲目投資房地產。”

他們補充表示，經濟環境是更為重要的參考依據。

但聰明的投資者會在利率上調時優先考慮房地產信托基金的優勢。加拿大帝國商業銀行分析師發現，短期租賃期的房地產信托基金（如公寓房地產信托基金）往往比長期租賃期（零售房地產信托基金）的信托基金擁有更好的表現。

即使投資有各類房地產信托基金的投資者也可以放心：雖然利率上調可能會造成市場波動，但房地產信托基金比你想像的要更為可靠。

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來源：The Globe & Mail
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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香港金管局緊隨美聯儲加息最優惠利率料12年來首次上調

美聯儲宣布加息25個基點，符合市場預期。中國香港金管局緊隨美聯儲的腳步，也將基准利率從2.25%上調至2.5%。

在香港金管局緊隨美聯儲上調基准利率後，香港銀行業即將自2006年以來首次提高最優惠利率的可能性大大增加。由於港元與美元掛鉤，香港實際上緊跟美國的貨幣政策，與美聯儲同步調整利率。

香港經濟和炙手可熱的房地產市場已經享受了10多年的穩定低利率，隨著美聯儲的貨幣政策正常化，香港正在迎來更高的利率。香港財政司司長陳茂波之前在博客中表示，香港銀行業本周上調最優惠利率的機會極高。

在過去的10年時間裡，香港的房價上漲了170%，使其成為世界上房價最高的城市。花旗和裡昂證券等機構警告稱，由於預期抵押貸款服務成本將上升，市場將出現逆轉。香港一個月期銀行同業拆息創下2008年以來的最大漲幅，而港元上周五（9月21日）創下15年來的最大漲幅。

盡管美聯儲自2015年末以來一直在加息，但香港各銀行拒絕效仿，因為它們擁有充足的流動性和激烈的抵押貸款競爭。不過，自香港金管局今年4月開始買入港元以來，各銀行的現金儲備一直在減少。截至9月27日，香港銀行體系的總資金余額已跌至760億港元（合97億美元），低於香港金管局開始干預前的1798億港元。

《香港經濟日報》報道稱，香港八家銀行上周上調存款利率，而在美國加息之前，香港五家銀行9月26日提高了港元定期存款利率。交銀香港將其9個月港元定期存款利率上調0.19個百分點至2.15%；集友銀行將1個月利率進一步上調0.25個百分點至1.85%，為市場上最高的該期限利率。

另據報道稱，香港目前有18家銀行提供2%或更高的存款利率，而東亞銀行、創興銀行和中國建設銀行（亞洲）都已進一步加息。

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來源：彙通網
責編：Zoe Chan