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房地產投資信托基金(REITs)如何成功應對利率上調的衝擊？

作者：大衛·博爾曼（David Berman）

債券收益結束了3個月的低迷發展，重新恢復增長趨勢，房地產投資信托等收益敏感型投資選擇重回投資者視線中。在債券收益重現增長勢頭的背景下，房地產投資信托基金將作何反應？

對於投資紅利股票的投資者而言，當前的投資行情並不樂觀。

5月，在經濟走強，通脹增強，以及預期美聯聯儲將抬高利率的背景下，10年期美國國債收益從年初的2.4%上升到3.1%，創下7年來的最高記錄。

加拿大債券收益也呈現上漲趨勢。5月，在加拿大央行可能抬高利率的預期下，加拿大10年期國債收益從年初的2%上升到2.5%。

這一趨勢也反映在了加拿大的公共事業和電信股票上。這兩大類股票以其對債券收益的高度敏感性被視為債券替代品。隨著收益的增加，債券對投資者的吸引力也隨之增加。房地產投資信托基金的表現有所進步，但在1、2月期間，其收益下降了5%，這可能是由於投資者擔心貸款成本增加以及房地產價值下降。

但5月以來，隨著債券收益從高位回落，從投資者的投資組合中退出後，房地產投資信托基金重回投資者視線中。目前，房地產信托基金收益（包括分紅）增加了超過11%，遠遠高出同期總收益僅為1.8%的 S&P/TSX綜合指數。盡管9月18日美國10年期國債收益回升至3.05%，房地產信托基金收益還是達到了這一可觀的數據。

加拿大帝國商業銀行的一組分析人士在一次調查記錄中指出，房地產信托基金這一卓越表現並不是反常現像。他們認為，利率的上調並不會像許多投資者認為的那樣會導致房地產信托基金收益減少。

Dean Wilkinson、Chris Couprie和Sumayya Hussain在記錄中表示，“在房地產領域，我們得到的投資者建議常常是：‘不要在利率上調的背景下投資房地產，因為這種情況下，房地產收益總是表現不佳。’但近期房地產信托基金的表現確實反其道而行之。”

分析人士調查了房地產行業的歷史表現，並從中發現，利率上調、債券收益上漲後，房地產信托基金的表現十分可觀。

他們調查了2002年以來美國10年期國債的7個上升期，並觀察期間 S&P/TSX綜合指數以及房地產信托基金的表現。雖然房地產信托基金在上升期間的表現常常不如 S&P/TSX綜合指數，但在上升期結束後，其收益平均上升了3.9%。這一結果進一步表明，投資者應當在利率上升時，繼續投資房地產。

不僅如此，分析人士還發現，在上升期結束後6個月，房地產信托基金的收益平均高出 S&P/TSX綜合指數2%，平均收益可達到19.8%，這意味著不受利率影響，堅持投資的投資者可以從中收益。

此外，自1998年來，加拿大央行6次上調利率期間，其中4次，房地產信托基金都有良好的表現。其中3次，其收益超出了S&P/TSX綜合指數，僅2次略微低於該指數，僅1次明顯低於該指數（該時期處於2000年的科技泡沫時期）。總體看來，利率上調時，房地產信托基金收益超出S&P/TSX綜合指數4%。

分析人士在報告中指出，“但如果投資者的唯一顧慮是短期利率上調的影響，那麼我們也不建議其無視這一因素而盲目投資房地產。”

他們補充表示，經濟環境是更為重要的參考依據。

但聰明的投資者會在利率上調時優先考慮房地產信托基金的優勢。加拿大帝國商業銀行分析師發現，短期租賃期的房地產信托基金（如公寓房地產信托基金）往往比長期租賃期（零售房地產信托基金）的信托基金擁有更好的表現。

即使投資有各類房地產信托基金的投資者也可以放心：雖然利率上調可能會造成市場波動，但房地產信托基金比你想像的要更為可靠。

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來源：The Globe & Mail
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

REITs視野：解析新加坡房地產信托基金

在美國加息以及貿易戰等不明朗因素下，股票市場的波動隨之而上升，亞洲貨幣貶值壓力上升，在信貸緊張與美元走強的環境當中，可以適當配置一些具有穩定現金流以及專注基本需求的行業，其中，房地產信托（REITs）是佼佼者，新加坡市場中的房地產投資信托（REITs）基金也被很多投資者加入到自己的投資名單中。

REITs是合理的資產配置方式

普通房產投資者要在短期內獲得高額回報，以現在的經濟環境和政策底下，可能性不大了。但是要在房地產行業分一杯羹，機會和渠道還是很多的。經濟的持續發展中，房地產的各個子行業均能受惠。如果想保持在房產行業中進行投資，房地產信托基金REITs便是一個合理的方式。

這類REITs的投資金額可以說是豐儉由人，投資範圍比較廣泛，不單只有住宅，還包括商鋪、寫字樓、商場、各種園區等；而且它們投資方式多樣化，有參與到開發、租賃、銷售、管理等等；甚至，大部分REITs具備定期派發利息的條款。

如果經濟持續發展，房產持有者的資本利得獲得提升，REITs同樣可以受惠。房產持有人在轉售前放租，REITs同樣參與租賃市場。甚至部分REITs參與物業管理，從而獲得收益。房產持有人所面對的高額成本、時間成本、交易的繁瑣、流動性風險等等，REITs投資者都可以輕易化解。

投資者可以利用REITs的靈活性達到成本、收益、流動性的需求。由於監管當局大多規定此等信托必須將淨收入的90%以上分派給投資者，因此信托派息一般介乎4.5%至6.5%之間。

但同時要注意，沒有投資是無風險的。與任何投資一樣，房地產投資信托基金也存在風險。了解這些風險是什麼以及願意承擔多少投資風險是投資前的重要一步。僅根據其支付的派息金額評估房地產投資信托基金是不夠的。其他因素如經濟或行業的表現，以及借貸的程度，物業經理的管理水平，新加坡元走勢等都會影響房地產投資信托基金的長期增長。

新加坡“S-REITs”的發展

近年來，伴隨房地產市場規模不斷擴大，商業銀行提供的貸款融資成為房地產行業發展的重要支柱。但是信貸相關政策的調整也同樣對房地產行業的發展產生很多不確定性的影響，有限的融資渠道已不能滿足房企持續發展所需要的融資水平和規模。這也激發了中國內地企業及個人投資者不斷轉眼海外市場、從事籌資及分散資產組合等有效投資方式的探索之路。其中，新加坡市場中的房地產投資信托（REITs）基金被很多投資者加入到自己的投資名單中去。

20世紀80年代，新加坡房地產行業對這種投資形式表現出濃厚興趣，並在2001年，新加坡國內稅收部門為REITs提供了稅收透明的措施。此項措施規定REITS只要遵守分紅比例（90%）要求，其對投資者的股利分紅就是免稅的，此項措施避免了重復征稅問題。受該項措施的刺激，新加坡第一只房地產信托基金在2002年7月上市，並在此後新加坡政府不斷出台刺激政策來增強新加坡房地產信托行業的競爭力。在這些政策紅利的支持下，新加坡REITS市場的競爭力及規模不斷增長。

正如REITAS總裁兼凱德集團首席財務官Andrew Lim在5月份指出，新加坡的S-REIT市場繼續快速發展，現已擁有由不同平台組成的廣泛基礎，從保薦人推動型平台一直到數據中心和奧特萊斯商場等蓬勃發展的新型資產類別及單一投資海外市場的平台等。

2017年7月-2018年7月，過去12個月新加坡私人住宅價格以9.1%的幅度強勁上漲，以及隨後私人樓市降溫措施進一步收緊後，34只REITs和六只合股式信托的平均分派收益率達到了6.7%。2018年截至7月6日，新加坡34只REITs和六只合股式信托的總回報率平均下跌了3.5%，12個月平均總回報率降至2.6%。

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和股票一樣，REITs和合股式信托也存在市場風險——單位價格的走勢可能與投資者的預期相反。REITs或合股式信托投資的其它相關風險取決於各信托的獨有特征（例如杠杆比例、再融資成本、管理費的一致性）以及相關房地產投資的地段及質量（即房地產的集中度、租約期限）。REIT也存在股票投資的其它相關風險（即價格風險、波動性和流動性風險）。

哪些中國企業適合發行S-REITs

S-REITs主要以能夠產生穩定租金收益的不動產為基礎資產，根據物業的不同用途，基礎資產包括酒店、公寓、寫字樓、購物中心、倉儲中心等多種業態；根據物業的開發狀態，基於S-REITs需遵守開發限制原則，基礎資產主要為已完工並進入成熟營運的不動產。除此之外，基礎資產的選取還需考慮以下幾個因素。

1. 物業權屬的完整性及其負擔情況

S-REITs的主要基礎資產是物業，物業的權利歸屬和權利負擔是金融監管局（“金管局”）、新交所及投資者關注的重點和基礎問題。具體而言，物業開發過程的合法性、權屬證明文件的完整性需要重點關注，債務和權利負擔限制也需要盡量剝離，以保證S-REITs可以相對干淨地持有物業。

2. 物業的經營情況

S-REITs的發行金額和交易對價與S-REITs基礎資產的評估價值相關，而後者主要取決於S-REITs資產包物業的市場價值。在判定基礎資產的市場價值時，預測物業未來能夠產生的淨現金流為核心環節，而資產過往的收入損益表現對未來現金流預測有著較明顯的參考作用。其中，現有入住率和歷史租金肯定是未來一段時間現金流最為直觀的構成部分，而現有租戶質量、租約長短、租金構成方式都會對現金流產生影響。

3. 宏觀和微觀環境的影響

以購物中心來看，現在科技發展和人口結構變化導致消費習慣發生明顯改變，電商和網絡購物的普及使購物中心受到較大衝擊，具有顧客體驗價值的購物中心成了主流。相對應的，前述宏觀經濟發展趨勢使得第三方物流企業有了持續的發展空間，從而以大型電商平台和第三方物流為主要租戶來源的倉儲物業，未來現金流表現會比較樂觀。

另外，物業所在區域的現有地位、未來規劃以及該區域的未來供應是否會導致競爭激烈等，都可能對現金流預測產生不小的影響。

4. 物業的現金流

S-REITs的收益分配來源於現金流，而不受限於會計利潤，且為了享有稅收優惠，S-REITs需將至少90%的營業收入用於收益分配。因此，除了財務利潤外，現金流是更關鍵的因素，應當避免選取那些財務利潤很好看，但是現金流卻很差的物業。

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來源：新浪財經-自媒體綜合
責編：Zoe Chan

迪拜將推新抵押貸款法刺激房市投資者貸款買房變得更容易

迪拜全新推出的“抵押貸款法”旨在進一步開拓房地產市場，重點在於讓專用資金更容易的進入迪拜市場。該法律還旨在提供除了通過銀行直接融資外的其他融資方式。這一法律提案及其後續工作將由迪拜國土部負責。該法律符合迪拜政府上周宣布的一系列市場激勵舉措，其中房地產業是這一系列舉措的關鍵所在。

國土部門的舉措已提交給阿拉伯聯合酋長國副總統兼總理、迪拜酋長國酋長穆罕默德·本·拉希德·阿勒馬克圖姆（Shaikh Mohammad Bin Rashid Al Maktoum）。執行理事會將根據指示與有關部門協同實施這些舉措。土地部門將與公共實體合作，鼓勵開創為購買住房融資的新方式。這樣，房地產市場的投資者可以采取多樣化的投資方式，同時也滿足了中小型投資者的投資需求。

其中一種新方式就是引入更多的“房地產投資信托”（REITs）。迪拜已經擁有少量房地產投資信托，這些信托或是已經推出相關舉措，或是正在朝此方向努力。就在上周，迪拜投資公司表示即將推出價值30億迪拉姆的房地產投資信托（包括迪拜投資公司名下和第三方名下的資產），目前正在等待監管部門的批准。總經理兼首席執行官Khalid Kalban稱，這只房地產投資信托基金將在迪拜金融交易所上市，資產價值將達100億迪拉姆。

房地產投資信托基金的增加意味著開發商受市場形勢影響而導致資金無法按期到位的幾率減小。（房地產投資信托基金占據了房地產或開發項目中股票的份額，這些項目一般是已經完成或經過大規模的銷售或租賃。這些資金可供項目開發人員滿足其後續需求。）迄今為止，房地產投資信托基金主要面向迪拜的商業部門，主要針對辦公房產或教育和醫療保健用建築。如果將房地產投資信托基金擴展應用到住宅房產中，其在該行業產生的直接利益的惠及面將更廣。

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智能資源優化

國土部部長蘇丹·布蒂·本·梅傑倫（Sultan Butti Bin Mejren）在一份聲明中表示：“通過迪拜抵押貸款法，我們將幫助房地產公司和諧運作，並改善其智能資源，為客戶提供最好的服務，並建立強大的全新投資渠道。”有趣的是，國土部門表示，該法的主要目標之一是“吸引”外國投資者和上市公司。市場消息人士稱，這可能意味著建立除銀行和像Amlak這樣的專業貸款機構外的全新的房產融資服務。

這項法律沒有提及抵押貸款機構在承擔貸款價值比方面所面臨的變化。目前，如果購買樓花，買家需要支付50％的股份；如果購買成品房，則需支付30％。（這一規定自2013年開始生效。）GCP-Reidin的最新報告顯示，過去12個月裡，迪拜的成品房交易出現“激增”。該報告還指出，“抵押貸款占整體銷售額的百分比繼續攀升。這體現了新購房者通過抵押貸款購房，現有房主以其住房再融資。正如預期的那樣，抵押貸款現在占主導地位，而且隨著抵押貸款持續增加，價格波動會進一步下降。”

當新的“抵押貸款法”草案出爐的消息傳開時，許多人認為這意味著銀行會提高貸款（占房產價格的）比例。這意味著開發商不必通過延長交房後的付款期限來吸引人們買房。但物業顧問公司Cluttons的迪拜業務負責人Murray Strang並不認為通過改變貸款價值比以提供更方便的借貸是個好方法。他說道，“任何監管制度的變化不僅需要考慮當前市場的需求，還要考慮未來5到10年內的市場需求。貸款變得更容易意味著更多的買家將進入市場……但同時投機買房也會大大增加。從長遠來看，這對迪拜物業房產市場並非好事。阿聯酋中央銀行收緊抵押貸款，期後國土部門將注冊費用翻了一倍（從2％增加到4％）都是有原因的。這些是為了遏制投機行為，且行之有效。”

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小資料：迪拜的抵押貸款法目的何在？

主要目標是創造讓高端國房產投資組合進入迪拜房地產市場的條件。該抵押法增加了市場深度，吸引更多終端用戶在迪拜買房。就目前而言，迪拜的購房市場上的投資者構成還是以希望將房產出租並獲得穩定收益的投資者為主。

迪拜國土部在一份聲明中表示：“房地產立法方案的推行將有助於支持該部門的發展。”此外還有助於加強公共部門和私營部門之間的合作，共同建立抵押貸款融資體系。國土部部長蘇丹布蒂·本·梅傑倫表示，“這一戰略將在不久的將來取得豐碩成果。迪拜經濟的可持續發展將得到多個部門的支持。”

原文來源：Gulf News
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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美國 | 路博邁看好美國房地產成為2016年第四季熱門投資

今年第3季全球金融市場似乎享受了好時光，英國脫歐衝擊不大、美國就業數據反映良好盈余前景、歐洲經濟數據持續改善、債券殖利率下降、股價不斷攀升、央行一再延後升息。展望未來，投資應如何規畫？針對2016年第4季投資趨勢，路博邁投顧（Neuberger Berman）為投資人聚焦全球市場投資脈動三大熱門投資指南，包含：頻創新高的美股應如何布局？油價逐漸穩定，高收益債的後勢如何看待？房地產行業躍升全球產業劃分（GICS）第11大類別產業，將對房地產投資帶來什麼影響？

路博邁：全球經濟面臨挑戰、市場波動上升

路博邁投顧表示，全球經濟成長持續面臨挑戰，短期內美國經濟成長速度將開始減弱，歐洲、日本，中國經濟面臨龐大挑戰，各國央行大舉松綁貨幣政策的成效似乎已到了極限，聯准會升息與否的內部討論也日益分歧；而即將到來的美國總統大選、潛藏的地緣政治風險等因素，都讓未來充滿不確定性。

通膨方面，美國方面因物價與薪資水平上漲將推升通膨，而歐洲與日本則面臨較顯著的通縮風險。路博邁客戶投資組合經理Michael Dyer表示，綜觀整體經濟，景氣循環進入成熟階段，經濟衰退風險增加。提醒面對低成長投資環境，消息左右市場、波動性可能上升，投資人應多加注意。

美國小型股具投資報酬潛力

路博邁客戶投資組合經理 Michael指出，美國股市目前投資評價合理，但企業盈余表現不振將可能不利於股市前景，然而即使整體市場表現平平，也並不代表沒有投資機會，建議投資人可以關注小型股。目前美國小型股的投資優勢包括：受惠於美國內需成長，每股盈余持續成長；與大型股比較，財務體質健全且負債比率較低；長期而言，小型股在質量及價值題材報酬相對高、波動相對低，比起大型股更具報酬潛力。

此外，因為較少有分析師深入研究小型股，使其市場價格較未能公平實時反映其價值，也因此優異的選股能力將有助於績效表現。近年來，小型股及價值股表現相對落後於大型成長股；然而展望未來，質量及價值導向的小型股將有機會表現，而由下而上的選股將更顯重要。

三低優勢帶動高收益債、新興市場本地貨幣債再成為投資新寵

美國經濟溫和復蘇，預料聯准會將以溫和漸進方式升息，然而全球低成長、低通膨及低利率的三低環境將持續，配息型的產品例如美國高收益債券及新興市場債券再度成中國台灣投資人新寵兒。美國經濟緩步成長將帶動利率漸漸攀升，有利於高收益債表現。

另外受到美元漲勢趨緩、原物料價格回漲、中國硬著陸風險降低影響，第4季新興市場投資聲望逐漸拉高。

美國經濟溫和成長，有利高收益債表現

伴隨聯准會漸進地升息，美國經濟將持續處於溫和增長及相對良好的通膨環境，有利於高收益債券之表現。客戶投資組合經理Adam Grotzinger認為原物料產業以外的高收益債發行企業的信用體質依舊良好，拜再融資活動之賜，近期內高收益債券的到期部位已大幅下降，企業財務體質也逐漸提升，平均杠杆比例已自5.2倍降至4.3倍。

Adam預估高收債的違約情況仍在可控制範圍，且集中在原物料相關產業為主，其余產業高收益債的投資評價則足以彌補所承擔之違約風險。除了身處困境的產業，其余產業的基本面仍舊合理，因此2016-2017年的違約率應將遠低於歷史平均值。

基本面改善，新興市場本地貨幣債券具高投資吸引力

全球低利環境下，由於收益率創新低，無法抵銷利率上揚風險，路博邁表示對多數已開發國家政府債券采減持觀點。相對之下，有全球寬松貨幣政策與原物料價格回穩雙雙加持，新興市場債券基本面面臨的壓力開始消退。

過去幾年新興市場外彙大幅貶值，使多個新興國家經常帳改善，加上充足的外彙存底與低外債比例，都持續支持新興市場主權債之基本面，同時利差水平遠遠足夠彌補景氣循環風險。新興市場本地貨幣債券實質殖利率較已開發國家高出近3%，貨幣止跌回升，通膨壓力緩和，都是新興市場本地貨幣債券的投資利多。

Adam進一步指出，當前總體經濟環境有利於配息型的產品例如高收益債與新興市場債券基金，穩定的債息收入將是最重要的收益來源，建議投資人趁低進場布局。

全球不動產投資信托成為獨立產業類別後將更具投資吸引力

2016年第四季投資潛力新星，路博邁看好美國房地產市場

全球不動產投資信托（Real Estate Investment Trust, REITs）8月以來呈現回調修正，然而在全球低利率的環境之下，各主要央行仍持續實施寬松政策，REITs不論報酬率及收益率都具吸引力、且與其他資產類別呈現低相關性，是投資組合分散的好選擇，而現今REITs的投資優勢更不僅止於此。

房地產晉升獨立產業， REITs彙聚三大投資吸引力

一直以來，多數共同基金的布局都是減碼 REITs，然而自從今年9月房地產業從金融業被分割出來，成為全球產業分類標准的第11項產業類別，這情況可能將有所轉變。路博邁基金經理人Anton Kwang分享道：“REITs成為獨立產業類別後將更具投資吸引力。一來是未來REITs將更受投資人重視，重要性將大大提升。此外，自金融業獨立出來後，REITs低波動的特質及與其他產業低相關度的特性將更加彰顯。而共同基金因應產業重分類，投資組合將重新調整，也會增加REITs的投資需求。 ”

美國 REITs最夯投資標的：商辦大樓、購物中心及單一家庭出租住宅

面對聯准會年底可能升息， Anton指出，綜觀歷史表現，美國REITs在升息環境下，表現反而相對突出。舉例來說，在2000年、2004年、2005年及2006年聯准會升息三次以上的年度，美國REITs的表現就大幅優於股票及公債。在次產業方面，相對看好商辦大樓、購物中心及單一家庭出租住宅。商辦大樓的需求受經濟成長帶動而增加，且供給成長有限；購物中心則具備防御特性，且相對於一般零售業來說，較不受電子商務競爭的負面影響；單一家庭出租住宅則因需求快速成長、租金穩健上揚而具備投資價值。

（據鉅亨網）

資深投資顧問淺談加拿大房地產信托投資基金

由於源價格大跌導致商業投資下降，在2015年加拿大出現6年來最大的經濟萎縮，也是2009年以來程度最糟糕的經濟衰退。經濟衰退對國家經濟產生巨大負面影響的同時，還讓加拿大的大量共同基金產品在最近的2-3年內表現持續低迷，普通投資者蒙受巨大損失。更過分的是大部分共同基金公司在其基金表現低迷甚至虧損的情況下還收取投資者高昂的管理費和手續費，對此很多普通個人投資者抱怨連天，但又束手無策。

除了共同基金之外，其實在加拿大還有一個重要的渠道可以進行投資，那就是信托投資基金公司。今天，本文將重點介紹房地產投資信托基金（Real Estate Trust Funds，簡稱REITS）。地產基金的特點有三個，分別是收益主要來源於租金收入和房地產升值、收益的大部分將用於發放分紅和長期回報率較高，與股市、債市的相關性較低。而房地產信托投資基金（REITs），其實是房地產證券化的重要手段。所謂房地產證券化，就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。那麼與市面上其他投資項目相比，房地產投資信托基金主要有以下優勢：

投資資金門檻低

對於中小投資者來說，通過投資REITs可以間接獲得在大規模的房地產投資的收益。REITs的出現，可以說是為公眾提供了參與商業性房地產權益投資的機會。民眾可以通過購買REITs的方式參與投資，分享宏觀經濟增長帶來的收益；

更多元化組合投資，市場風險低

REITs的資產是分散化了的房地產資產組合。與傳統的房地產開發只能投資於固定單個項目相比，REITs可以投資於不同的項目，回避風險的能力較強。REITs通過多元化投資組合，選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務，有效地降低了投資風險，也取得了較高的投資回報。其最吸引人之處，是定期的股息收益，而且股息率相對優厚。

稅收優惠，投資者收益高

REITs的稅收政策，也是吸引眾多投資者的原因之一。REITs在稅法上是一個獨立的經濟實體，如果REITs將每年度盈利的大部分以現金紅利方式回報投資者，則無需繳納公司所得稅，這就避免了對REITs和股東的雙重所得課稅，因此REITs所發紅利也特組高。同時，投資人以分紅的方式收到的投資收入，在個人稅率中也是最低的。

實行專業化團隊管理，有效降低風險

REITs所募集的資金往往委托專業的管理公司自主管理、集中管理，管理人員為有經驗的房地產專業人員，他們時刻關注市場和收益率的變化，制訂最佳的投資策略，可有效降低投資風險。

可預見性收入

REITs多是以租賃收入為其主要收益。而其所投資的地產的又多為長期的合作。故投資REITs可獲得相對穩定的、可預見得收入。

雖然對很多從中國大陸來的新移民來說，房地產投資信托基金聽上去很陌生，但其實在美國市場上，房地產投資信托基金規模幾乎是整個股市的兩倍了，這當然歸功於美國發達的零售市場和從商環境。縱觀房地產投資信托基金的整體投資回報率的表現，在過去20年裡，北美地區的地產基金收益最佳 (13.2%)，歐洲次之 (8.1%)，亞洲的平均收益最低 (7.6%)。在這之後，由於歐債危機的影響，歐洲地產基金收益率迅速下降至-9.2%，而北美地區的地產基金則取得了超過12.0%的平均收益。

我們通過對REITs和S&P500指數的平均年投資回報率的比較可知，REITs的歷史收益率是相當可觀的。REITs如此之高的分紅來源於公司經營層面的稅收規則不同。REITs由於必須將其90%以上的利潤以分紅的方式收回投資者，故而在公司層面上是免稅賦的。而其他的公司均需要支付35-38%的稅率，而在過去的40年這個比率更是高達48%，且無論是否分紅。很顯然，這就是為什麼REITs能給廣大投資者帶來高收益的最大原因。從歷史數據看來，REITs的這種投資產品的稅賦優惠直接產生的結果就是，每年高於S&P500分紅2%左右。當前市場的股票價格波動太大，同時國家的債券收益率又太低，這個時候高收益低風險的房地產信托投資基金的優勢就完全體現出來，可謂一次投資，兩種收益。

倪駿良Peter專欄全集：

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