投资收益 – juwai

長期持有收益依然可觀：最近暴跌的悉尼房價五年內漲幅高達97%！

盡管過去一年中房價大幅下跌，但五年多以前購買房產的悉尼房屋業主大多數都獲得了可觀的價格增長。

根據Domain數據顯示，房價中位數在四年內首次達到100萬澳元大關，但幾乎每個悉尼郊區均錄得強勁的收益。

中央商務區西北59公裡的皮特鎮（Pitt Town）的中位數在截至今年3月的五年間增長了91.9％，從614,904澳元上升至118萬澳元。這是悉尼房價漲幅最大的地區。　

悉尼皮特鎮4臥2衛的房產。9英尺高的天花板，寬敞的兒童區休息室和大型家庭影院，都為不斷成長的家庭提供了巨大的空間。點擊查看房源信息

北部海灘房價在同一時期飆升：曼利（Manly）增加了78％，從1,660,393澳元增加到2,955,500澳元。費爾萊特（Fairlight）從1,240,135澳元增長到220萬澳元，增長77.4％；紐波特（Newport）上漲69.7％，從1,090,159澳元增加到185萬澳元。

Domain高級研究分析師妮古拉•鮑威爾（Nicola Powell）表示，在目前的經濟低迷時期，大多數房主都不會有任何虧損。

鮑威爾博士說：“這只是強調了擁有房屋或房產應被視為長期投資的事實。過去五年來，悉尼大部分郊區都經歷了可觀的增長。”

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只有極少數郊區出現零增長或負增長：Cobbity是唯一一個房價在五年內下跌6.3％至75萬澳元的郊區。

僅有的兩個在過去五年中公寓價格下跌的郊區是North Ryde，下跌2.3％至$ 63.5萬澳元，Punchbowl下跌3.9％至$ 44萬澳元。

鮑威爾博士表示，受價格下跌影響最大的房主是過去一年購買了房產的人，但長期來看他們也不會受到房地產市場低迷期的影響。

這再次提醒人們，房屋需要經歷價格周期。一些郊區的價格還沒有達到頂峰，但其他郊區已經超過了他們的高峰期。”

獨立屋房價上漲最快的10大悉尼城區

與此同時，過去五年來，城市和東部郊區的公寓價格也顯著上漲：達令角（Darling Point）的價格上漲了驚人的97.5％，中位數價格從1,189,873澳元上漲至235萬澳元。

沃克呂茲（Vaucluse）增長70.3％，從731,062澳元增加到124.5萬澳元。

悉尼達令港3臥2衛的房產。這間現代化公寓享有悉尼海港大橋、歌劇院和城市天際線的壯麗全景，展示了定制設計的內飾和高品質的工藝。點擊查看房源信息

對長期的萊恩科夫（Lane Cove）居民凱瑟琳•博伊德（Catherine Boyd）來說，在當前市場上出售並不是什麼問題。

博伊德女士35年前以75,000澳元購買了她的兩居室公寓，她知道雖然她可能無法獲得2017年房地產繁榮的高峰時期記錄價格，但她仍然會獲得相當大的收益。

博伊德女士說：“這是此時出售和購買的重要動力。無論如何，我們都會賺錢，如果我們將今天的價格與當時的價格進行比較，我們應該感到高興。”

公寓房價上漲最快的10大悉尼城區

在過去的五年裡，萊恩科夫的公寓從600,166澳元上漲到72.5萬澳元，上漲了20.8％，而郊區的房價從1,199,866澳元上漲到了179.5萬美元，上漲了49.6％。

如果從更長的時間節點來看，房屋和公寓的價格仍然高於五年前的水平。”

BIS牛津經濟學高級經理Angie Zigomanis表示，相對於五到六年前的收入，悉尼的房產可能被低估了。

Zigomanis先生說：“自2004年以來悉尼沒有經歷任何實際的價格增長，只是追趕性的增長。除非有獨特的情況，否則價格不會回落到他們開始的地方。

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來源：優資海外
責編：Zoe Chan

巧用“以房養房”創造最大投資收益｜居外專欄

如果你曾有過在英國租房的經歷，就知道英國的房租價格十分高昂，由此也滋生了一群“職業房東”。

盡管相比起國內房價瘋漲的情況，英國的地產市場的增速一直屬於穩中有升的狀態，但是從租房回報率這個角度而言，英國卻是另外一番景像。

基於這種現實情況，今天我就將介紹給大家一個回報率極高的投資概念：“以房養房”。

｜什麼是以房養房？

如果你在國內是一個久經沙場的房產投資老手，那對“以房養房”的概念就不會太陌生。相較於國內市場，在英國的外國投資者更加青睞的，則是更加單純意義的“買房出租”，即租金收益能夠滿足銀行所需的償貸需求，投資者能夠選擇持續出租或者在待房屋溢價後出售，獲得一筆不菲的投資收益。

在英國，常見的以房養房（Buy-to-let）主要分為以下幾類。

只購買一套投資房

優勢：在租金足夠償還貸款及物業費、中介費、維修費等雜費的前提下，還能夠有盈利。（與國內不同的是，在英國購置投資房可以申請只還利息不還本金的貸款方式，且利率不會隨著購置房屋數量而上漲。詳見下文介紹。）

購買一套自住房，一套投資房

優勢：無論是全款或是貸款購買自住房，物業費都是一筆不小的日常開支。對於想常駐英國，且經濟來源在國內的買家，額外購置一套投資房是非常好的選擇。在投資房租金能穩定償還自身貸款利息和物業中介管理等雜費的情況下，其余部分用來支持自住房的本息和日常開銷。

購買一套自住房，兩套投資房

優勢：通常貸款購買了一套自住房的海外業主會選擇再購入兩套投資房用於出租以支付自住房貸款的本息（在英國，自住房貸款不可只還利息）和三套房屋的物業費、中介管理費等雜費。相較於每個月從國內寄錢還款，以房養房的優勢更為突出，長期回報也更加可觀。

抵押貸款，利用房屋增值購置新房

優勢：房屋增值，利用抵押貸款（Re-Mortgage）取出增值的部分現金作為後續購房的首付。海外的現金買家采用這種投資方式無疑可以獲取更大的收益。

｜以房養房的投資真的靠譜嗎？

根據City A.M的報道，英國“以房養房“的投資者已經達到250萬人次，創造了新高。平均每個投資者擁有1.8套“buy-to-let”類型的房產，而倫敦則繼續成為以房養房投資者最強勁的市場。

房產中介Ludlow Thompson所出示的報告顯示，不斷增長的房東數量證明了“以房養房“這一投資模式的吸引力是巨大的，長期來看，仍舊是一個具有具有潛力的方向。

倫敦成為投資者的重點區域，最大的優勢是“貸款友好”，主要其次是“供需不平衡”。

｜獨特的貸款方式

前面說到英國的“以房養房“收益穩定，各類法律法規都比較完善，其中最值得一提的是英國獨特的貸款方式。

如果你是以出租房屋為目的買房（buy-to-let），你有兩種可以選擇的貸款方式。

一、本息償還貸款（Capital Repayment）

這種貸款方式與國內相似，即根據你的貸款金額和還款年限來計算你每個月的還款金額，本金和利息一起償付。貸款年利率會根據你選擇的“貸款套餐”有所不同，你能貸到的金額也會受到你的首付、資信情況和婚姻狀況的影響。

還款方式：每月還款金額包含利息和本金

最高貸款年限：30年

貸款優勢：隨著還款的進行，未清余額逐月減少，可以確保到還款年限時所有貸款都已還清。

二、貸款期內只支付利息（Interest Only）

這種貸款模式的意思是，在貸款期限內，每個月你只需要償還銀行利息，而在貸款結束的時候則需要一次性償還本金。若貸款到期未能償還所有本金，所抵押到房產將會被掛牌出售，賣房所得將會補齊所欠金額，剩余部分則歸貸款人所有。此類貸款只適用於投資房，不適用於自住房。

還款方式：每月只還利息

最高貸款年限：25年

貸款優勢：每月還款壓力小，投資房每月租金償還完利息之後還能獲得收益；首付投入小，此類投資房貸款按照租金計算可貸金額，在年薪不高的情況下，這種貸款方式所需首付比自住房貸款所需首付更少。

三、二次抵押貸款（Remortgage）

二次抵押貸款是將現有的貸款計劃換成另一項貸款計劃的行為，新舊貸款方案的對像是同一套房產。你可以選擇改成同一家貸款銀行的不同方案，也可以直接換另一家銀行。在開始貸款的前五年，銀行通常會提供一個利率相對較低的優惠套餐，但年限一過利率就會升高。而二次抵押貸款時不僅房產自身已經升值，所貸金額也減少了，所需貸款的比率因此降低，相應的利率從而變得更低。所以，近些年越來越多的人開始選擇這種靈活的方式來減小還款壓力。

這種模式聽上去很吃虧，也會比第一種本息償還的方式支付更多的利息，但是你每個月相對而言付出的利息是很少的，首先可以減輕你的月貸壓力，其次這個期間你的租金以及足夠償還你的每月利息，更重要的是，受到通貨膨脹的影響，今天你向銀行借的錢，10年之後已經貶值，而你購入的房屋在享受租金收入的同時，也溢價成功。此時如果你大可以選擇將該房出售，除掉銀行的本金，就是你的淨收益了。

我們做一個簡單的計算題，如果今日你看中了位於倫敦金融城的一套80萬英鎊的一居室，而你的首付只有35萬英鎊，加上印花稅54000英鎊。則你需要向銀行申請45萬的貸款，我們選擇10年貸款期限的Interest Only的貸款方式（年利率為1.69%-3.59%）。該區域的一居室住房租金約為2598英鎊/月（租金年增長率約2%），中介托管和房屋維護約為租金收入的14%，物業費每年約3000英鎊。貸款則你的前五年的實際收入和支出如下：

如果你在5年之後選擇出售該房屋，位於金融城的房屋按照近幾年的上漲趨勢，不管是Crossrail這條橫貫鐵路給這一地區帶來的極大的交通便利還是入住居民越來越多，生活越來越便利等因素，這一地區在5年之後的漲幅達到至少25%。

從上圖可以看出，你的首期投入僅有35萬英鎊，其余房屋出租過程中產生的費用，租金均可以幫你解決。在你覺得可以賣出的時候，僅僅五年時間，就賺到了22萬英鎊左右的收入，並且這一收入並不會給你每個月的現金流帶來壓力。以此趨勢在6至8年內可以回本，且淨賺20萬英鎊。

南埠廣場（South Quay Plaza）位於倫敦新金融城金絲雀碼頭的黃金地段，68層的高端房產臨水而建，全透明玻璃窗的設計，完美呈現絕佳河景。該區域生活設施配套齊全，交通四通八達，15分鐘內可以抵達城市機場，將於2018年開通的伊麗莎白線更增加了此區域房產的價值。
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｜需求大於供應的倫敦租房市場

隨著英國成為國內家長青睞的留學大國之一，來英國求學的學生數量連年增長，倫敦因為是政治經濟文化的聚集地，同時也擁有包含帝國理工學院、倫敦政治經濟學院、倫敦大學學院、倫敦藝術學院等頂尖高校，自然成為家長的首選。

除此之外，作為英國脫歐的後續影響之一，輿評家目前對於英國這一舉措的評價也愈發積極，認為英國離開經濟呈下滑曲線的歐盟是明智的自救措施。也有越來越多的來自歐盟和其他國家的年輕人來到倫敦尋求職業發展。逐漸發展起來的金絲雀金融中心就是其中很好的例證之一，阿裡巴巴、唯品會、網易等多個中國企業巨頭也紛紛選擇倫敦作為在英國乃至歐洲的辦公據點之一。

這些人群對於租房都是剛性需求，在保證了市場需求之後，我們來看看倫敦的租金價格。在高校雲集的南肯辛頓切爾西區域租金平均達到1800英鎊/月；在金融城，房屋租金也達到2000英鎊/月。

根據《The Telegraph》年初發出的新聞，倫敦已經連續三年成為“全歐洲最貴的城市”，一套位於叫好地段的三居室房租高達5368英鎊/月，相比巴黎的2747英鎊/月高出不少，同時也幾乎是英國其他主要城市租金的4倍（1427英鎊/月）。

｜“以房養房“的潛在風險

同所有的投資一樣，“以房養房“的風險也是存在的。除了你要注意自己的各類指出之外（稅費、房屋維護、中介托管等支出），房屋本身成為決定你的投資計劃是否成功的關鍵因素。

其中最為突出的風險在於，房屋貶值和維護成本的升高，倫敦的很多房屋年齡都比較大，各類設施老化嚴重，這一現像不僅僅使得房屋在租房市場上的議價能力受限，還會導致房屋維護費用大幅度增加。地區風險，房屋所在的區域發展對於租金價格、房價、供需情況都會帶來很大的影響。治安不好、經濟停滯的地區，房價自然也會停滯不前。相較而言，新建房屋在租賃環節優勢明顯，相對應的風險也較低。

同時，你做為一個房東要承擔的責任不僅僅是收租而已。解決租客的租住過程中產生的問題，續約，維修，保證房屋安全等問題，都屬於房東的義務範圍之內。出租房屋過程中還會產生一系列意想不到的摩擦，這些情況都需要房東出面處理。對於海外投資者來說，比較好的方式是直接進行中介托管，英國的房地產行業非常成熟，提供類似服務的中介也很多，良性競爭之下，中介托管費也都在合理的範圍之內，大多數中介也會自己合作的維護公司，定期對房屋進行檢查維護，為房東省去了很多後顧之憂。

英國的以房養房市場，總的來說盡管受到新出台印花稅的一定影響，仍舊是投資回報率高且穩定的的選擇之一。在這中間，選擇租金潛力巨大的區域，選擇保值升值快的優質項目，以及合適租住的房屋類型（一居室、二居室等），對自己利益最大的貸款方式都是投資要點。

責編：Zoe Chan

英國皇冠地產孫秀秀專欄全集

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租購同權？海外置業當房東收租早已如火如荼 | 英國

上周一，廣州市政府官網發布了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，方案明確提出，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。

這是政府首次提出“讓租者幸福居住”的口號，同時也在一定程度上意味著管理政策的引導方向——租房將作為未來重要的居住方式被鼓勵和提倡，租房的配套權益也將向購房居住靠攏。

而在廣州發布上述政策之前，上海、深圳、北京等一線城市已先後出台了加快租賃住房發展的相關政策，且政策的強度、執行的力度均超越以往，顯示出各地推進“購租並舉”的決心。

買房市場凍結，租房成為大趨勢

多年以來，中國房地產市場一直以購買及增量為主，老百姓的買房熱情和有錢人的炒房激情居高不下，可縱觀世界，越是房價高的城市，其房屋租賃需求也越是旺盛，租賃市場的發展也越是迫切，這一方面，在我國特別是一線城市表現得尤為明顯。

根據央視《中國經濟生活大調查》聯合鏈家研究院所做的全國居住調查結果顯示，我國租賃市場需求快速崛起，租賃正在成為一種城市居住方式。隨著新一代人生活方式及觀念的轉變，如結婚年齡推遲、購房年齡推遲，將會有更多人停留在租賃市場。根據家研究院的數據，2015年全國有接近1.6億的人選擇租房，預計2020年將達到1.9億，2030年將有2.7億的人口選擇租賃的居住方式。

為租而建，地產投資新風尚

在央視和鏈家的本次調查之中，我國目前有34.7%的人口住房狀態為租房，並且這一比例在大城市呈現出增長態勢。而此比例在中國香港為45%，國外如紐約、洛杉磯、波士頓等城市已超過60%。

針對地產市場全新的發展態勢和新一代人的特點喜好，一些海外國家已經開拓出一個全新的房地產市場品類—為租而建的投資性房產應運而生，而英國正是其中翹楚。

英國——“為租而建”房產初見端倪

過去100年，英國成功使住房擁有率平等化。這意味著，與其他國家不同，英國從來無需懷疑租房的合理性。過去十年，英國租賃房屋的需求每個月增長17,500個單位。如今英國的私人住宅行業蓬勃發展，約60%的千禧一代選擇在2025年之前租賃房屋，他們將組成720萬家庭，不計劃購房，希望住在提供現代生活方式的住宅中。

由於租而不買日漸普遍，英國政府已認可這種新的長期、專業地產需求。租用房建造也成為英國的住宅投資首選。如今是在這個蓬勃發展的行業中投資品牌產品的絕佳時機，將改變價值1萬億英鎊的私人租房業。有數據認為四年之內，租用房建造的市場價值將達到500億英鎊，並融入英國房產投資的未來。

曼徹斯特——潛力租用房建造市場

曼徹斯特是目前全英最為年輕化的城市。英國25-29歲的年輕人之中，超過60%生活在曼徹斯特，這些年輕人的比例占了整個城市人口的22%，幾乎是英國平均水平的四倍。這完全得益於曼城強大的畢業生保留率。該市58%的畢業生在畢業之後選擇留在這裡，吸引學生們的除了悠久的歷史文化和新潮便利的生活方式，還有蓬勃發展的就業市場。諸如西門子、亞馬遜、谷歌等全球大型企業落戶曼徹斯特，令各地的年輕人們趨之若鶩，而在下一個十年計劃中，曼徹斯特將繼續創造超過7萬個全新的工作崗位。

這就意味著，每年有約2萬名新的千禧一代工作者在這座城市尋找住處。曼城的人口增長比倫敦以外的任何地方都要快，到2025年，將有285萬人生活於此，其新增人口中，89%是千禧一代。

千禧一代，20-39歲，平均受教育水平較高，相比40年前，步入職場後獨居的可能性提高了6倍。初次生育年齡超過30歲，甚至延遲到40歲之後。

千禧一代不希望被長期房貸束縛，也不想永久在同一份工作中消磨。他們重視靈活和輕松的生活方式，相比起“買”，更喜歡“租”，比起買房，租房已成為他們更為適應的生活方式。

千禧一代的所在之處，就有租用房建造的巨大需求。曼城對租用房的需求人數比例大約是全國平均水平的四倍。即便在租用房建造市場的早期階段，彙豐銀行也認為曼徹斯特是英國房產收益最高的地方。在過去一年之中，曼徹斯特高居購房出租——投資回報率城市排名之首。

千禧一代雖不買房，對租住的房子要求卻很挑剔。他們希望能夠生活在城市中心，擁有更大的臥室和開放的居住空間，有功能齊全的配套設施，超大型的共享空間，智能化的居住方式，最好還能有24小時的專業維護團隊。而即使是在租用房市場領先世界的曼城，這樣的項目也並不多見，下面這個項目可圈可點：位於曼徹斯特地段極佳、豪華又平價的華庭悅城江景公寓。

華庭悅城江景公寓

Affinity Living Riverview

總價225萬起，坐擁250年產權

2年包租，保證最低淨租金收益率6%+

地標之作坐擁曼城

三十五層高樓聳立城市天際線耀眼明珠

臨水而居風光獨好

艾爾韋爾河畔水景豪宅鑽石級觀景視角

城市中心品質生活

黃金地段Spinningfields 一站式便捷體驗

高校林立交通便利商業聚力

超大空間設施完善

超11000平方米公共設施，功用俱全

屋頂露台私人餐廳共享工作空間應有盡有

智能互動數字應用

社交互動到租金支付互動平台到線上購物

最大程度拎包入住

45萬首付 6%租金收益

以上項目的開發商正是來自英國的Select Property Group尚選地產集團，作為曼徹斯特最大的房地產公司，尚選地產不僅擁有專業的開發團隊，更有優秀的租賃團隊和物業管理維護服務。創造性的一站式海外房產投資服務，讓投資者可以真正做到在家“躺著做房東”。

而在進入中國的短短一年間，尚選地產已經相繼進駐上海、北京成立駐地辦公室，並將項目1:1的樣板房建入其中，方便海外置業者近水樓台一睹風采，避免盲目投資的後顧之憂。

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新政日日新，不如一起當房東。

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海外置業時代開啟，高性價比的英國項目僅剩3成房源！| 英國

進入2017年之後，中國樓市的暴利時代似乎已經徹底走到盡頭。核心城市的超高門檻讓大部分人望而卻步，而“五限”政策的相繼出台也讓不計其數的投資者失去了購房資格。鑒於目前房產仍然是高淨值人群的首選，脫離國內市場的束縛，在全球範圍內進行資產配置以保持資產的流動性，成為投資者們當下的最佳投資機遇。

而當前國際地產市場波動巨大，中國資本正在轉投何方？中渝置地、泰禾集團、英皇集團、廣州富力等大型房地產公司，在2017年的第一季度，不謀而合地在英國進行了總計9.23億英鎊的巨資投資，據房地產數據公司Costar2017年第一季度報告顯示，中國（包括中國香港地區）已經超越美國，正式成為英國房地產最大投資者。

在個人投資者方面，根據仲量聯行國際住宅部華東區2016銷售報告顯示，英國是去年最受客戶追捧的國家，隨著英鎊貶值和資本價值微跌，亞洲投資者，尤其是來自中國香港和中國大陸的個人買家，自去年英國脫歐公投以來表現最為活躍。

英國那麼大，要投哪個城市？

項目那麼多，應該如何選擇？

身在遙遠的中國，怎樣才能放心而便捷地購置海外資產？

最值得投資的曼城金牌項目僅剩30%房源

華庭悅城江景公寓

1、投資好時機

英國一直是近年來海外投資的大熱之地。其堅挺無比的地產市場被稱為全球的經濟避風港，無論政府換屆、股市動蕩、脫歐事件、提前大選、甚至之前的恐襲事件，都沒能堅強樂觀的英國人民和堅挺無比的英國房價。鑒於英國在國際金融市場的強大主導力，其對海外投資的吸引力遠遠高於世界其他國家。而大選的提前舉行和懸浮議會的產生，造成了近期英鎊的再次大跌，這也正成為了海外投資者們攜彙率優勢進市的絕佳機遇。

2、置業好樓盤

地段永遠是決定地產項目的關鍵命門。華庭悅城江景公寓位於曼城市中心黃金地段，作為曼城最高的住宅性建築，跟其他高層建築一起，組成了曼徹斯特耀眼的城市天際線。兩大商業核心區Deansgate和Spinningfields與之相鄰，艾爾韋爾河環繞其間，這讓華庭悅城不僅擁有著交通便利、商業聚力的黃金地段優勢，還附加了河景的鑽石級配套，在倫敦，擁有泰晤士河景的房產在出租或出售時，收獲最高可達到97%的溢價！

3、高配好生活

傳統的英國出租房缺乏公共空間，相比其他類似項目，華庭悅城江景公寓用於公共空間的面積達市場平均水平五倍以上。超11000平方米公共空間設計，屋頂露台、私人餐廳、共享工作空間等設施一應俱全。而在智能生活方面，從社交互動到租金支付，從互動平台到線上購物，實現數字化應用，輕松拎包入住。

這一切不僅使華庭悅城成為滿足興趣愛好和社交生活需求的理想社區，也使得整個項目實現了高於行業25%的租金和高於行業50%的續租，居高不下的入住率，也使投資者們的租金回報日益增高。

4、穩健好回報

華庭悅城江景公寓首付僅需45萬，即可擁有250年產權（可續約），而225萬起的總價，也讓這個可投資可自住的項目，成為性價比超高的上佳選擇。而在投資收益方面，目前以一居室為例，投資金額只有245萬人民幣，租金回報每年可達15萬人民幣左右，已經超過了6%，回報非常穩定，而且每年還有增長，無論是在國外投資試水，還是將其當做多樣化投資的項目組成，華庭悅城都是難能可貴的好項目。

華庭悅城江景公寓正位於英國的新一代投資之城曼徹斯特。這座英國北方經濟引擎計劃核心城市，在過去一年之中以8.8%的房價年增長率高居英國城市榜首。英國富時指數前100的公司（FTSE 100）中有65家選擇在曼徹斯特設立總部，諸如BBC、茵寶、西門子、亞馬遜、谷歌等全球大型企業的落戶，也吸引了不計其數的年輕人，讓曼城成為了英國最為年輕化的城市，英國25-29歲的人口之中，超過60%生活在曼徹斯特。不斷湧入的本地購房需求造成剛需公寓供不應求，從而導致曼城房價進一步上漲。

而諸如北京建工集團、新加坡美羅集團、中國香港遠東集團等大筆海外資金的不斷湧入，也讓曼徹斯特的地價不斷攀升。縱觀整個曼徹斯特，2014-2016年間，其房地產價格上漲了30.8%，平均租金上漲了25.4%。據預測，到2021年其房地產價格將進一步上漲28.2%，比英國平均水平快15.1%。而到2021年，預計租金將上漲20.5%，比英國平均水平快2.9%。

最好的城市、最好的項目、最好的投資機遇，還要有最好的投資專家助您一臂之力。帶來華庭悅城的尚選地產集團，正是英國頂級地產投資專家，2004年建立以來，先後為來自117個國家的投資者，提供全球房產開發、銷售、管理等一站式服務，始終在提供成功投資方面享有盛名。

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中國台灣房價要修正多少？修正到何時？美國房市經驗告訴你！| 美國

中國台灣房價似乎尚未修正完畢，許多房產投資人常問：中國台灣的房價到底還要修正多少？或是修正多久才會停歇？身為房市專家，我根據美國房市修正經驗，試著推敲中國台灣房市未來走勢。

美國房價前一波高點發生2007年12月前後，全美各區的房價在當時的前後達到最高，之後開始滑落。截至今年3月，歷經9年多全美100個都會區（metro areas）中，超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。

丹佛、舊金山這兩個都會區有超過98%的房屋價格，均超過2007年的歷史高價，是漲幅最高的都會區代表。目前丹佛都會區的平均房價高過2007年歷史最高價約50%；舊金山都會區平均房價高過2007年歷史最高價約34%；換句話說，投資人過去10年，無論任何時點在這兩個地區置產，潛在投資收益超過三成。

相對地，國人熟悉的拉斯維加斯（Las Vegas）都會區內僅有0.6%房屋的價格，超過2007年的歷史高價；而拉斯維加斯都會區的平均房價僅為歷史最高價70%；奧蘭多（Orlando）都會區內僅有4.4%超過2007年的歷史高價，目前平均房價僅歷史最高價的77%。鳳凰城（Phoenix）都會區內僅有4.7%的房屋超過歷史高價，其平均房價為歷史最高價的82%。這些地區，投資人過去10年間，若沒有在相對低檔置產，很可能發生目前市價仍低於原先買價的窘境。

有一位朋友不聽勸告，認為美國次貸金融危機發生後2年多危機入市，2010年12月以43萬美金，約是第一手價格85萬美金的一半，買進拉斯維加斯當時5年新的大樓、2房約41.22坪的物件。前陣子美國房價搶搶滾，上網查詢該對像市價，驚覺也不過42萬美金，持有6年多居然沒有上漲。

但若以美國房市熱門地區為例，則發現是迥然不同的情形。舊金山房價在金融海嘯期間，房價最大跌幅20%，約花6年的時間，平均房價就回到歷史高點後，再創新高。西雅圖房價，在金融海嘯期間，房價最大跌幅約25%，花約7.5年的時間，平均房價回到歷史高點，後創新高。而拉斯維加斯房價，在金融海嘯期間，房價最大跌至歷史高價的四成，迄今九年多平均房價還在歷史高價的七成。

為何舊金山平均房價超過歷史前高30%，而拉斯維加斯房價離前波高點仍有30%的差距，呈現天與地的差別呢？根據美國知名房產網站Trulia利用統計學的線性回歸分析，發現這100個都會區的房價反彈的力道強弱，最主要是受到收入增長、人口增長、和房屋空置率持續降低等三個因素影響。

也就是說，舊金山都會區因為過去這幾年，因為當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率維持在5%，所以房價表現特別突出；拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城等些許都會區，當地居民收入與人口數不穩定、房屋空置率超過二位數，所以房價反彈相對吃力。

由美國房市復蘇經驗得知，一線城市的房價修正時間平均在6年，價格修正20~30%後止住，但二、三線城市，房價修正幅度動輒30~50%，修正時間迄今已超過9年，許多房價仍未回到原先價格高點。再加上，美國房價因發生次貸風暴這個重大利空，使得房價大幅下滑，許多房屋被法拍、銀拍。反彈期間因實施量化寬松（俗稱：QE）政策、不斷地降息，加上外國人（特別是陸資）持續湧入撿便宜等利多加持下，使得房價緩步上升，籌碼有效換手。且自去年下半年，美國開始啟動升息的利空讓房市再度洗煉，美國房價基本面相對較為扎實，房屋籌碼相對安定。

相較中國台灣房價，房價雖自2015年4月時的高點修正1~2成，但國內尚無重大利空發生，且房貸利率也未開始提高，以現今房市溫水煮青蛙的情形發展，房價底部尚未真正測試。再者，中國台灣房市流動性不及美國房市，亦不屬國際盤，連舊金山、西雅圖地區，美國房市最熱門地區，房價都不免修正20~25%。故大膽推估，台北市的平均房價至少要修正30%才屬合理，修正的時間恐怕也難逃6年之譜。

國人若想進場撿便宜，買房自用的剛性需求，或是檢視手中持有部位，想淘弱換強的，可以參考美國經驗，選擇適合的時間與適當的價格進場。同時，應該選擇當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率低的優質城市與區域，避免置產於大量新房需要時間消化的重劃區或新興開發區。於對的地區置產，就算短時期被套住，但持有時間夠長，以時間換空間，房價遲早會還你公道！

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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關於美國房產投資收益的6件事兒 | 美國

想有高收益，必須承擔高風險

收益直接與風險掛鉤，這一點對於每一位投資者來說是至關重要的。所有投資都是如此，購置房產也不例外。低風險高收益幾乎是不存在的，只有長期不斷給房產增值才能實現。

高收益的風險相應也就大。從我的經驗來看，如果給房產增值的話，一般高收益的房產維護費用也相應很高，短租較多，離學校、公司和各項生活設施比較遠，再次出手難度也大。

中等收益比高收益更穩定

最好長期租給收入水平中上，工作穩定的專業人員，這樣不僅能保證收益穩定，也減少了許多不必要的麻煩。因為收入水平較低、工作更換頻率高的租客可能流動性比較大，也就增加了房產空置的時間。

投資收益中等且穩定要優於波動大的高收益。換句話說，年收益穩定在7000美元要比有時候年收益9000，但有時只有 5000來得好。原因很簡單：如果投資收益不穩定的話就很難規劃未來的投資計劃。

唯一要關注的是淨收益

預計收益和實際收益往往不同。地產中介列出的市場價可能是對的（如每月1000美金），但是我可以打包票的是他們沒有給投資者列出所有的主要開支。

以下為投資者所需支付的相關開支：

如果購買公寓，需要交納自有住房協會費

如果購買但家庭別墅，需要交納維護費、垃圾處理費、環境維護費、寵物費

物業保險（投資者根據自我需求來選擇，但是一般都會需要交納）

房產稅

物業管理費（除非業主什麼都想自己做）

修理和空置費（每年費用至少相當於一個月的租金）

所得稅（可以在減去一些項目之後再計算所得稅）

了解抵押貸款對收益的影響

在美國貸款購房的主要好處就是你能夠只付20%~30%的價錢拿到房子。在一個不斷增長的市場上，資本增長的現金（現金回報率是很高的。

舉個例子，如果房產價格是15萬美元，每年增值5%，那麼5年以後房價就是19.15萬，增長了41500美元。如果首付支付30%（也就是4.5萬），那麼回報就是92%（而不貸款買房的投資者收益率是27%）。時間越久收益越高，因為貸款的余額不斷減少。

另一方面，貸款需要一些手續費用（約房價的30%），你還要多一項還貸費用。

也就是說，貸款買房之後現金-現金收益會高出很多，但同時成本也會增加。這些支出大部分可以通過出租來抵消，但如果貸款買房的話，最開始的幾年幾乎不可能通過出租來獲得多少收益。

短租和長租的收益

短租（純房產投資）和長租（半投資半度假房產）是天差地別的。長租房是一種將租金和再出售收入最大化的手段。如果處理得好的話，月收入將會十分穩定，收益也會很高。

度假屋也能獲得收益，但收益並非長期的。有時候收益比較好，有時候沒法獲得收益（但是還需要交一系列管理費用）。就算在奧蘭多這樣的地方，游客的流動性也比較強。而且，管理費占總收入的30%~40%，而長租的話僅占7%~10%。

思考如何將收益進行再投資

成功的投資很重要的一點就是要了解復合增長。愛因斯坦稱之為“最偉大的數學發現”，其他人稱之為“世界第八大奇跡”。

我舉一個簡單的例子：投資者的房產每月淨收益是500美元。如果將這500美元投資到年度成本百分率為3%的債券，那麼20年後收益就是16.55萬美元。這部分只是收入。那麼房產價格呢？過去12年有升有降，但美國房價從2001年至今年增長達到了4.5%。

我們保守的估計，今後20年美國房價年增長為2.5%。那麼10萬美元的房產就成了16.3860萬美元。所以投資者之前投資10萬的房產，現在就超過32.6萬了。當然我這裡還是很保守的估計。因此房產投資應該成為投資者的長期收入和退休計劃的一部分。

房產投資公司總裁Colin Murphy專欄全集

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多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（上）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。今天先來看要點1—4。

1、什麼是商業地產？

多倫多現有商業地產類型：公寓物業（以收租金為目的的各類物業，例如：六個單元以上的多層公寓樓、學生公寓等）、商務樓、酒店物業、零售物業（包括大型購物廣場商場，小飯店、上居下鋪的小商鋪、工業物業倉庫廠房、商業工業住宅等開發用地空地、農場等）、商業物業（社區中心、養老院、教堂等）

工業用地中，生地是指未符合商業用地開發條件的。熟地是指規劃類型已經改好，市政審批都准備好了，已經改成商用了，所有執照都審批完成了的土地。而公寓物業是低風險低收益，是一種較保守的商業物業類型。空地的收益率最高同時風險最大。

2、各類商業地產投資有什麼風險和收益？

3、投資商業地產相對於普通住宅來說有哪些優點？

利於資產增值。

保值和對抗通貨膨脹的能力。商業地產保值和對抗通貨膨脹的能力比普通住宅要高很多，例如美國房地產泡沫破滅的時候，普通住宅價格跌幅巨大，而商業地產基本維持原狀。

穩定的現金收入。投資商業地產就是找個生意來給你打工，可以貸款杠杆提高收益，有政策優勢。

稅收優勢。商業地產可以在公司賬裡折舊資本支出、所有的維護和運營開支貸款利息都可以稅前抵扣。

4、為什麼說投資加拿大商業地產正逢其時？

近幾年，外國投資者到加拿大投資商業地產占加拿大商業地產成交量的40%。加拿大彙率常年走低，其中以來自中國的外資投資者為代表的亞洲投資者占了外資投資收入的42%，美國為代表的美洲地區占總投資的48%，歐洲的占10%但呈明顯上升趨勢。

原因一：多國投資人士將目光投向商業地產投資。歐洲近幾年商業表現並不令人滿意，為了規避風險，歐洲多個家族企業到多倫多投商業地產。，舉例：收購了紐約華爾道夫酒店的安邦保險集團，在2015年，從布魯克菲爾德資產管理中心買下了多倫多的一棟寫字樓，在2016年，花費6.6億加幣收購了溫哥華市中心的CENTRAL，擁有66%的股份，包括4棟寫字樓和地下對應的門市零售店，總面積約150萬平方英尺。

原因二：加拿大貸款機構對多倫多商業地產更加青睞，更易於貸款。加拿大房地產市場走勢在2016底出現變化，最火爆的溫哥華市場有點降溫，多倫多漲勢擴大，貸款機構也隨著趨勢而變。加拿大商業地產服務協會去年末公布報告顯示，銀行和其他貸款機構對於多倫多商務地產的熱情保持了持續高漲的態勢。

CBRE的執行副總裁表示，2016年經歷了史無前例的商業帶框旺季，貸款總額數據可能會打破2007年創下的321億加元的最高記錄。貸款機構和投資方對商業地產的興趣支撐了這一部分投資的數量。

大約58%的投資受訪者表示，他們將會在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配置，現在最受關注的是工業物業。看圖，多倫多地區過去5年的商業地產的出租行情。工業物業占據所有租賃物業空間的四分之三還要多，且持續走強。辦公樓物業占據第二大份額，其次是商業和零售市場。按照披露的租金價格顯示，每平方英尺的物業的平均輸出率都是上升趨勢。

從成交價格看，辦公樓和工業物業都非常穩定。商業物業受季節性和年份的影響會比較大。再看下大多倫多地區近五年間的商業地產的出售行情，辦公樓物業價格在逐漸走低，商業零售去年有大幅增長，工業物業仍然是穩中有升的態勢。從成交量角度看，工業物業和商業零售是不相上下的。

延伸閱讀：多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）

聲明：居外【名家專欄】已獲得黃嵐Daisy授權，可轉載、編輯【黃嵐地產榜】系列文章。

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

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多倫多商業地產指南，門檻沒有想像中的那麼高！（下）| 加拿大

很多朋友和客戶問到多倫多商業地產的投資價值和買賣要點， Daisy黃嵐想分享一下這方面的經驗和心得：

什麼是商業地產
各類商業地產投資的風險和收益
投資商業地產的優點
投資加拿大商業地產正逢其時
大多倫多地區商業地產行情
商業和民用地產投資的不同
商業地產的投資回報率
投資人士主要聚焦的商業物業
在售商業（物業）機會舉例

篇幅所限，9大部分將分上、下兩期文章發布。上期看過要點1—4，今天我們來研究餘下的5個要點，結尾還會加載多倫多商業地產干貨問答。

5、大多倫多地區商業地產行情

6、商業和民用地產投資的不同

申請商業貸款和住宅貸款的主要區別？

審核商業貸款需要看你過去幾年的經營數據和成績是否理想，物業的位置和租客情況。

如果有大銀行大公司的租客，確保每月租金收入是比較穩定的，這樣的拿到貸款的幾率就會比較高。在住宅類的貸款領域，作為借款人的投資者是主要關注點，個人的財務狀況是主要關注點。在商業貸款領域，投資者買的商業物業是主要關注點。

7、商業地產的投資回報率

商業地產的投資回報率是指每年運營的稅前的淨利潤和資產轉手成交價值間的比值。在北美常用輸出淨回報的計算方法確定。是根據投資者實際能拿到的收入來計算的。

公式：租金淨回報率＝一年的租金收入/買家買入的價格*100%

例如一個咖啡店賣了100萬美元，如果年租金收入為5萬美元，那麼租金的淨回報率就是5萬/100萬*100%等於5%。

這個回報率的算法就是把投資周期按照每年來計算。投資人持有的物業基金每年從物業實際產生的收益來算的。目前加拿大商業地產市場各類商業資產投資回報率處於3%~15%。

這個比率區間歷來是被認為比較合理的區間。地域不同，行業不同，環境管理也決定著回報率的高低。影響投資回報率的差異中，地域因素是最主要的，地區地段越發達和熱鬧，地價就會越高，回報率就會越低。

就大多地區來說，多倫多市中心的回報率相對來說比較低，一般是3%~4%。中心城區回報率一般是5%~6%。外圍層地區達到6%~8%，更偏遠的地方高達8%~10%以上。決定購買一個商業地產，它的投資回報率影響投資決策的重要因素，也是商業資產定價的最重要的參考依據。

比如，在投資回報率5%的地區，如果稅前的淨利潤是每年40萬加幣，物業上市的價格就會在200萬左右。稍微偏遠的地區，回報率可能達到10%的地方，如果稅前淨利潤同樣為每年40萬加幣，這一項資產上市的價格可能只有400萬左右。

7、為什麼和中國的投資回報率有差距，沒有中國投資回報率高？

在很長一段時間裡，接到不少客戶咨詢加拿大商業地產的投資回報率如何計算，為什麼沒有中國投資回報率高。商業資產的轉手，它都涉及比較大的投資額，投資收益的核算是至關重要的。

對於很多中國投資者來說，中國的商業資產投資回報率要比多倫多高，有的可以達到20%~30%。但是客觀的理解，加拿大和中國的基本條件是不同的，風險值和社會環境不同，所以回報率也是不同的。

中國的商業資產是沒有土地產權的，發展規劃沒有長期的打算，隨意性較強。反觀加拿大，它擁有的是永久性產權。個人產權不可侵犯是加拿大立法的根本條件之一。

加拿大商業資產的投資回報最大的特點就是長期的穩定性。由於永久產權的存在，只要維護保養得當，資產的保值和增值是沒有問題的。加拿大的地產收益很高，年均收益率大概達到16.7%左右，同時加拿大有比較堅實的經濟和銀行體系，以及比較高質量的教育和醫保體系。

中國的房產受制於產權期限，加拿大房產擁有永久產權。加拿大是一個非常可靠的長期投資地，溫哥華和多倫多都是進行長期投資的首選城市之一。

8、投資人士主要聚焦的商業物業

目前市場上投資人士主要聚集的商業物業包括：小型的出租公寓樓、市區或臨郊區的店面小型、辦公樓、土地投資、購物廣場、加油站、小型的地產開發和酒莊等。

作為好的商業投資人來說，不僅僅是房東，也應該對當地的相關行業有一些了解。很多商業物業要求購買人具有相關的商業經驗，這樣才能了解各商業物業的投資特點，估值要素，投資戰略和策略等。

比如投資商鋪，投資商鋪之前要研究好幾大方面問題。

一周邊消費是否具有持續支撐力，周圍消費率是決定投資回報率最關鍵的因素。

第二要看商鋪是否有正確的目標市場定位。

第三要看商業布局能否將商場人流有效交織，推動商鋪經營。第四要看實質的回報率和未來物業管理水平。

物業管理水平會決定未來價格。任何投資都是有風險的，商業地產的投資風險性也是顯而易見的，遵循風險越大回報越高的規律。你如果不能在投資前做好各項可行性的研究，就把風險架在了自己的脖子上。

9、在售的一些商業地產物業的類型舉例

土地開發包括生地熟地

有牌照的冷凍食品加工廠（189萬9加幣）

超大占地辦公樓（頂級租客，資質較好1500萬加幣）

兩個酒莊（運營種植產酒具備專業管理團隊和公司，根據規模不同幾百萬到幾千萬不等）

經濟型酒店（132間客房）

投資便利店需要注意哪些因素？<

加拿大三類購房貸款大解析看看哪款適合你

2014年11月，隨著國際油價的大幅下跌，加拿大央行2015年1月突然宣布降息（Overnight rate下調-0.25%）。疲軟的加幣加上更低廉的房屋貸款利率，2015春季的加拿大房市呈現冰火兩重天的景像。大多倫多地區和大溫哥華地區房市的興榮，同每年大量的新移民及其所帶來的大額外資有著緊密聯系，越來越多的新移民，留學生和非居民加入了當地的置業隊伍。為此，加拿大6大主要銀行迎合市場需求，制定了特殊的新移民房貸項目，留學生房貸項目和非居民的房屋貸款項目。本期，我就來逐一詳細介紹。本文將主要惠及希望投資加拿大房地產並想靈活運用自己的資本，享受加拿大當前歷史低。

新移民房屋貸款項目（New immigrant Home Ownership Program）

新移民房屋貸款只適用於新近落地且獲得加拿大移民身份的移民（landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡（Permanent Resident Card),如果PR卡的背面顯示成為永久居民不超過五年並且不是美國公民，那一般符合了新移民的身份。

無需加拿大信用記錄和無需提供收入證明是新移民房貸的最大優點。但是，各大銀行還是會盡職審批貸款。所以，充分的准備和充足的資料將幫助申請人迅速有效的通過貸款審核。

貸款額度

按照現行各大銀行對新移民房屋貸款的規定，首付款一般至少在35%，最多可貸款至房產總價的65%，且房屋貸款數額不能超過150萬加幣。

舉例：

注：申請新移民購房貸款首付，需是申請人本人資產

首付款需在貸款放款日前15個工作存入加國主銀行

貸款前需向銀行提供首付款到位證明（如加拿大或國內銀行出具的存款證明）

新移民房貸最長為30年

可申貸房屋：

一般的獨立屋（Single House）
公寓（Condominium）
連體別墅（townhouse）

注：大多倫多和大溫哥華的公寓在申請貸款時，房屋面積不得小於550平方尺即不小於49平方米；其他地區公寓申請貸款時，房屋面積不得小於750平方尺即不小於67平方米。

新移民貸款也可用於購置二手房或者正規建築商的新建物業。如果自建房屋或者私人買賣的房屋沒有通過中介或MLS公共平台買賣暫不能申請新移民貸款。

另外，新移民貸款允許移民可同時擁有兩處自住房產：一處是主要自住物業；另一處可以是度假物業或者是為家庭直系的主要成員（孩子，父母及兄弟姐妹）居住所購買。

如果投資人的兩處物業都符合新移民貸款條件，且位於大多倫多地區和大溫哥華地區，貸款總額（包括房屋貸款、普通貸款和個人信貸)一般不超過250萬加幣。如果房產位於加拿大其他地區，總貸款額不超過175萬加幣。

國際留學生房貸項目（International Students Mortgage Program)

國際留學生房貸項目適用於取得加拿大留學資格的大專生、本科生及研究生。申請人需要提供入學證明，比如錄取通知書，來確定被加拿大符合資格的學校所接受。

貸款額度

申請時需居住在加拿大，購買房產時需提供50%或以上的首付款，最高貸款比率為購房總價的50%,最高貸款金額則不超過50萬加幣。

舉例

注：最長房貸期（amortization）為25年

首付款允許學生自身存款或父母資助（父母資助需提供饋贈證明）

貸款發放15個工作日前，首付需存入加拿大主要銀行（Canadian major chartered bank）

另外，國際留學生貸款“可買房型”雖與新移民貸款一樣，但是，只可申請購買1處自住房。

留學生房貸申請要求

財務情況說明（如父母的彙款記錄，如果留學生是公司股東需提供紅利記錄，或者在加拿大的存款證明等）
與房屋相關的收入負債率（GDSR）不超過32%
總收入負債率（TDSR）不超過40%

非居民貸款項目（Non-Immigrant Home Ownership Programme）

非居民貸款是特別為還沒成為加拿大移民，卻想在加拿大投資房產的買家量身定做的。通常，非居民購買加拿大物業主要用於投資、出租、商務、度假或者是為了在加拿大讀書的孩子所購買。

非居民房屋貸款申請要求

提供財務證明
房屋相關收入負債率不超過32%
總收入負債率不超過40%
現未定居加拿大
無移民身份
提供子女准讀證（如果給留學子女購買）

貸款額度

房貸小於100萬加幣，首付在35%或以上，最高貸款比率為65%
房貸介於100~200萬加幣，首付至少房款總價的50%，最高貸款比率為房價的50%

舉例

注：非居民房屋貸款最長貸款期為30年

非居民貸款的首付款不可為再次貸款（secondary financing) 或者是他人饋贈，非居民房屋貸款項目只限於申請一處物業。另外在BC省購買的物業，購買房屋保險時會被要求包含地震這項。

【注】：以上3類房貸形式，每家加拿大銀行的具體細則可能會有不同，且各大加拿大銀行有隨時改動自己房貸規則的權利和可能，本文信息僅供參考

附：申請加拿大房屋貸款常見術語與分類

房屋相關收入負債率 The Gross Debt Service Ratio（GDSR）：指所有和購買物業相關的每月（或每年）開支包括房屋貸款的利息、本金、地稅、電暖或者物業管理費等）占其每月（或每年）總收入的比率。

總收入負債率 The Total Debt Service Ratio（TDSR）：指包括購買物業需要負擔的所有開支（利息，本金，地稅，電暖等）及申請人其他所有負債的供款（比如信用卡，個人貸款，汽車貸款等）占其總收入的比率，通常可以按每月的開銷，收入計算也可以按每年的開銷，收入計算。

前文介紹的加拿大新移民房貸，國際學生房貸和非居民的房屋貸款主要是根據申請人的身份劃分，享受加拿大銀行提供的特殊審核手續，不需要提供傳統房屋貸款要求的收入證明和加拿大本地的信用記錄。

另外，申請人需根據自身情況選擇活期房屋貸款（Open Mortgage）或者是死期房屋貸款（Closed Mortgage）。

活期房屋貸款（Open Mortgage）：一般銀行提供六個月，一年，三年或者五年的活期。活期房屋貸款關鍵是還款靈活，可隨時付清尾款或者轉往其他銀行而無需支付違約金。但是通常活期房屋貸款的利率比死期房屋貸款的利率高，且一般申請人選擇的活期房屋貸款期限越短，利率越高，一年活期的利率往往高於五年活期的利率。

死期房屋貸款（Closed Mortgage）：銀行一般提供一年期，兩年期，三年期，四年期，五年期，七年期和十年期。死期房屋貸款在合同未到期前，如果要求結清貸款或者將房屋貸款轉至其他銀行，會受到合約影響通常需要支付罰款。

還有比較下銀行的浮動利率貸款（Variable Rate Mortgage）和固定利率貸款（Fixed-Rate Morgage）看看哪個更合適您。

浮動利率房屋貸款（Variable Rate Mortgage）： 基於每個銀行的最優惠貸款利率（Prime）。

最優惠貸款利率（Prime）：指在加拿大商業銀行向信譽最良好的借款人收取的平均利率，Prime 跟隨加拿大中央銀行利率上下浮動。

銀行和客人簽訂的浮動利率的房屋貸款（Variable Rate Mortgage)合同一般會寫明最優惠貸款利率（Prime）+增加多少個百分點／(或者) -減少多少個百分點。合同期間，銀行的最優惠貸款利率（Prime）會根據加拿大央行的決定或漲或跌。浮動利率的房屋貸款（Variable Rate Mortgage）五年期的最普遍，但是申請人可以選擇五年死期浮動貸款（Variable Rate Closed mortgage）也可以選擇五年活期浮動貸款（Variable Rate Open Mortgage）。很多客人會混淆這兩個名稱，同是五年的浮動利率，五年活期浮動利率比五年死期浮動利率要高，因為客人可以隨時付清或者轉至他行，無違約金。

固定利率的房屋貸款（Fixed-Rate Morgage）利率在貸款合同期內不變，一般房屋貸款合同期限越久固定利率貸款（Fixed-Rate Morgage）的利率越高，比如七年的固定房屋貸款利率一般會高過五年固定的房屋貸款利率。雖然也有固定利率活期房屋貸款（Fixed-rate open Mortgage），但是還是死期（Closed Mortgage）加上固定利率房屋貸款（Fixed-Rate Morgage）更常見，選擇更多。多數銀行提供死期：一年，兩年，三年，四年，五年，七年，甚至十年。

五年固定死期房屋貸款（5 year fixed rate closed morgage）在加拿大一直是傳統和熱門的選擇。近幾年，5年浮動利率死期房屋貸款（5 year variable rate closed mortgage）也被越來越多的客人所接受。

Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特許銀行最優惠貸款利率 1960-2015：

從 1960年至2015年，加拿大六大銀行的平均貸款利率為7.59%，1981年的8月是加拿大歷史上最高貸款利率紀錄：22.75%，加拿大歷史貸款最低的紀錄：2.25%發生於2009年的四月。加拿大六大銀行2015年2月和3月的利率為2.85%。資料來源於加拿大央行（Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada）。

加拿大理財師Liya CHEN專欄全集

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多倫多市中心的有錢人都住哪兒？——超高端豪宅公寓！ | 加拿大

一說起加拿大的豪宅，是否大家腦海中浮現出的都是3個以上的車庫，一望無際的大院子？那有沒有另外的一種豪宅類型呢？電梯直達的360度景觀公寓，奢華到流淚的細節？今天Daisy黃嵐就要給大家介紹這種平時大家比較少接觸的豪宅類型。

Daisy對於此類超高端豪宅公寓的定義是單價兩百萬加元以上或成交價格位於所有多倫多公寓前1%的公寓。我們可以發現此類公寓一般位於鬧中取靜的富人區，社區環境和人文歷史都很出眾。住在這裡即可享受城市的繁華、生活的品質，又是社會地位的彰顯。（關於多倫多市中心公寓的分類和租金，Daisy黃嵐另有歷史圖文分析：多倫多市中心金融區和多大附近重要路口Condo租金全解密）

Daisy黃嵐分析了地產局的數據，以多倫多主流公寓為背景做了以下高端豪宅公寓分析圖，希望能幫助您解讀這一市場