房屋空置率

澳大利亞租房市場孰輸孰贏

房產專家指出，悉尼房地產市場面臨嚴重空缺問題。如果不做好功課，等著投資者的就只有壞消息。

2019年，大悉尼地區空置房數量達到25000棟。房地產市場調查公司Propertyology的西蒙·普雷斯利（Simon Pressley）指出，這是自2017年來一系列趨勢中，顯示悉尼面臨空房率歷史新高的最新一組數據。目前，悉尼房產空置率達到3.2%。

悉尼子區中高空房率的區域包括丘陵區（Hills District），空房率達到歷史最高的5.8%，上北岸區（Upper North Shore）位居其後，達到4.8%，下北岸區（Upper North Shore）位列第三，達到3.9%，帕拉馬塔（Parramatta）、西悉尼和悉尼中央商務區緊隨其後，分別達到3.7%，3.6%和3.5%。

悉尼郊區高空房率的區域包括北悉尼、車士活（Chatswood）、卡姆登（Camden）、坎特伯雷（Canterbury）、博特尼灣（Botany Bay）、利物浦（Liverpool）、萊德（Ryde）和黑鎮（Blacktown），其空房率分別為5.3%、5.1%、4.9%、4.6%、4.6%、4.2%、4.1%和4%。

大悉尼區周租金也出現了顯著下降。市場研究公司核心邏輯數據顯示，過去12個月內，悉尼租金下跌了2.9%。

普雷斯利表示，出現這一現像是由於幾年來悉尼的新房供應量都刷新了歷史紀錄，而這些新住房中很大一部分都進入了租房市場。

他還指出，“悉尼租金下跌，住房存量剩余，與此同時還有更多的新房正在建設中。”

“如果今年年底大悉尼區還有30000空房剩余，我一點都不會感到驚訝。這樣的住房數量能夠滿足澳大利亞第13大的城市科夫斯港的所有也住房需求。”

普雷斯利預測，今年年底大悉尼區空房率將超過4%。

新南威爾士呈現另一番景像

相比大悉尼區，新南威爾士的住房存量較少。未來，該地區租金將增加，空房率將有所減少。

普雷斯利解釋道，“澳大利亞其他城市租房市場房量的減少以及地方經濟的發展遠遠超出悉尼人的預想，這也是為什麼近幾年來許多非首都城市房地產市場的表現超出首都和大城市的原因。”

“新南威爾士呈現出完全不同的景像。”

普雷斯利指出，租房市場房量減少的地區包括考夫斯港（Coffs Harbour），該地區空房率達到0.9%，為全國最低。位列其後的是奧蘭治（Orange, 1.3%）、達博（Dubbo, 1.4%）、戈斯福德（Gosford, 1.4%）、奧爾伯裡（Albury, 1.6%）、阿米代爾（Armidale, 1.6%）、塔姆沃思（Tamworth, 1.8%）、麥覺理港（Port Macquarie, 1.8%）、沃加沃加（Wagga Wagga, 2.5%）和臥龍崗（Wollongong, 2.6%）。

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來源：smartpropertyinvestment.com.au
責編：Zoe Chan

日本空置房免費購你要不要來接手？

或許你會覺得驚訝，但這已不是個例——0元售出（無償轉讓）的房子在日本並不罕見，它們被放置在一種叫Akiya銀行的網站上進行拋售。Akiya在日語中意為”空置的房屋“。買家只需支付稅費和代理佣金，就可以把房子拿到手。據稱這些Akiya銀行確保購買過程簡單快捷，使其成為日本買家和外國人的熱門選擇。

房主們PO上住宅的圖片，熱情洋溢地描述待售房產有多麼矚目。隨著越來越多的低價房產甚至0元房屋在網絡上被售賣，Akiya銀行成為了熱門話題。

2013年，據日本國土交通部（MLIT）估計，全日本約有820萬（約占房屋總數的13.5%）空置房。這一數字暫有誤導性，因為其中包括可供租賃的房屋。

考慮到這一事實，日本房屋出售網站toshihikoyamamoto.jp認為市場上“真正空置的房子”（廢棄房屋）約有220萬個，報告中的數字令人生畏。根據富士通研究所的數據，到2033年，日本空置房屋的比例預計將超過20%。

據《日本時報》等媒體報道，日本境內的空置現像主要集中在農村城鎮，但也開始出現在郊區和大城市了。鹿兒島、高知、和歌山是這些城市中房屋空置的“領跑者”。

為何出現這麼多空置房？

首先，人口萎縮和老齡化加劇是一項根本挑戰。其次，無論面臨購買還是租賃，日本人都偏愛新建房屋。根據MLIT的報告，日本住房中只有14.7%的房屋是二手房，而在美國和歐洲，這一數字是70%-90%——相比之下，日本二手房市場規模更小。接著，廢棄房大多位於農村和郊區，並不為那些樂於購買房產的年輕買家所青睞。其次，某些房主不能照顧房產或不想再支付空置房的房產稅也是原因之一。

下面一項原因與日本的遺產繼承相關：一些土地或房屋的所有者孤獨去世之後，較難追查到其遺產繼承人。原則上，繼承逝者財產的家庭成員必須向政府官員報告所有權變更，並注冊新的所有權，但在找不到繼承人的情況下，這種所有權登記無法得到妥善安排，政府無權擅自翻新或拆除亡者的房屋。

為解決這一問題，日本政府於2015年通過了一項法律，允許地方政府懲罰那些不拆除或翻新房屋的Akiya所有者。然而，各地政府尚無全權執行此法律，被強制拆除的房屋數量仍然很少。（此外，如果屋主都找不到，政府怎麼能懲罰所有者？）

一些政府為解決這一棘手的問題，運行著所謂的Akiya銀行，列出Akiya財產，以管理各自城鎮空置房屋的供應和需求，同時幫助年輕家庭更容易負擔房產。

Akiya銀行是日本房屋空置的解決方案嗎？

一方面，空置房是日本前所未有的社會問題。但另一方面，這也是一個機會——不僅僅是商機，而是一個重構日本戰後住房和郊區問題的機會。它是一種符號，可能是通向美好未來的路徑。

對城市來說，Akiya銀行也許並非有意義的存在。與其說它是城市的癌症，不如說是城市的蕁麻疹——當房子的主人變老離去，房子便會空空如也。

對於日本建設者來說，蕁麻疹是一種痛苦的疾病。它需要消耗更多的成本——和街道與學校的建設費用一樣多，但是能負擔所有費用的納稅人人數卻在減少。這使得Akiya銀行成為日本城市規劃新運動中建設緊湊型城市的推動力：日本城市化的深入，但沒有綠化帶的概念或城鎮範圍限制，它的城市蔓延到郊區，稻田與家庭住宅混在一起；隨著郊區和村落房屋的衰落，日本的城市化進程也在加快。

此外，Akiya銀行也點燃了大批海外投資者的熱情。地產代理公司Katitas的總裁Arai以全新的商業模式抓住了Akiya銀行帶來的機會：”我們直接購買Akiya，花上約幾千美元翻新後出售。”在過去兩年半的時間裡，Katitas已經購買並翻新了1200多所房屋：“向我們出售最常見的原因是繼承；當四五十歲的人繼承這類房子時，他們可能早就有了自己的房產，於是房屋就這樣空置了下來。”

“我們的買家是想以低價購買好房子的人，”Arail說，“這也許他們是三十多歲以來第一次買房。對於這些之前一直住在租賃公寓中的買家來說，我們的售價比他們之前的月租金還要便宜。”

“不能達成的交易多半是因為沒在價格上談妥，對於其他人來說，或許是由於房屋結構不健全，或是在鄉村太遠了。在更加偏遠的村莊，需求基本為零。”

入手Akiya？你需要的不僅僅是勇氣

你可能在買房時獲益，但不一定能在賣地產時拿到利潤。如果你沒有以合適的價格/條件購買房產，就更不用提什麼利潤了。在歐美，翻新房屋一般是短期策略，在日本卻不被普遍流行。

盡管購買Akiya問題重重，但如果把廢棄的房子反轉成租賃房產，將會有很多機會，你可以在相對較小的風險下獲得更大的投資收益。關鍵在於，廢棄房屋的位置：人口基數合理集中的地區投資條件較為優越，偏遠城鎮就不推薦了。

在“帶走”它們之前，你必須考慮到這些：

額外的費用：稅費、代理佣金、裝修費；
房屋若破損嚴重，或不符合日本現行抗震法，則需拆除；
房屋安全問題，如火災、害蟲等；
移除原房主物品需要花費的時間和人力成本；
不排除原房主突然出現，要求拿回房屋使用權的可能；
想領取政府翻新補貼？你還需要滿足政府規定的一些條件；
某些黑幫與空置房有關，容易麻煩上身；
由於購買房屋的屬性，可能會遭到歧視或引來自卑感。

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參考來源：CNBC；《華爾街見聞》；toshihikoyamamoto.jp；FT.com
撰文：Fern Wang
排版：Zoe Chan

BC省全加拿大房租最高！房屋空置率竟最低 | 加拿大

根據加拿大按揭和住房公司（CMHC）的最新報告顯示，BC省是全加拿大房租最高，房屋空置率最低的地方。

BC的研究顯示，全加拿大5個房屋空置率最低的地方，有4個都在BC省，分別為：基隆拿（Kelowna），阿伯斯福特-米遜（Abbotsford-Mission），維多利亞（ Victoria）和溫哥華（Vancouver）。這四個地區的房屋空置率比1%還要低。

基隆拿的平均房租價格上升了8.6%，維多利亞上升了8.2%，溫哥華上升了6.2%。

溫哥華的房價仍然高居全國最貴，2房公寓的均價為$1552每個月。多倫多排名第二，為$1,404每個月。

>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費

BC省全加拿大房租最高！房屋空置率竟最低 | 加拿大 — 溫哥華的房價仍然高居全國最貴（圖片來自於居外網溫哥華真實房源，物業編號：34365193）

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然而，去年，多倫多最高平均房租為$2,301每個月，溫哥華為$1,874每個月。

報告同時指出：溫哥華地區的平均房租增長已經連續三年打破了省記錄的3.7%。

B.C.住宅租賃部門發佈了租房指南，如果租客打算租住新的房屋，房東可以根據市場水平設定價格。

這個報告對於租客來說並不見得是一件壞事，因為目前用於出租的建築供給正在增加，儘管大部分在近期內還不會開放出租。

來源：溫哥華港灣

責任編輯：Shelly Du

中國台灣房價要修正多少？修正到何時？美國房市經驗告訴你！| 美國

中國台灣房價似乎尚未修正完畢，許多房產投資人常問：中國台灣的房價到底還要修正多少？或是修正多久才會停歇？身為房市專家，我根據美國房市修正經驗，試著推敲中國台灣房市未來走勢。

美國房價前一波高點發生2007年12月前後，全美各區的房價在當時的前後達到最高，之後開始滑落。截至今年3月，歷經9年多全美100個都會區（metro areas）中，超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。

丹佛、舊金山這兩個都會區有超過98%的房屋價格，均超過2007年的歷史高價，是漲幅最高的都會區代表。目前丹佛都會區的平均房價高過2007年歷史最高價約50%；舊金山都會區平均房價高過2007年歷史最高價約34%；換句話說，投資人過去10年，無論任何時點在這兩個地區置產，潛在投資收益超過三成。

相對地，國人熟悉的拉斯維加斯（Las Vegas）都會區內僅有0.6%房屋的價格，超過2007年的歷史高價；而拉斯維加斯都會區的平均房價僅為歷史最高價70%；奧蘭多（Orlando）都會區內僅有4.4%超過2007年的歷史高價，目前平均房價僅歷史最高價的77%。鳳凰城（Phoenix）都會區內僅有4.7%的房屋超過歷史高價，其平均房價為歷史最高價的82%。這些地區，投資人過去10年間，若沒有在相對低檔置產，很可能發生目前市價仍低於原先買價的窘境。

有一位朋友不聽勸告，認為美國次貸金融危機發生後2年多危機入市，2010年12月以43萬美金，約是第一手價格85萬美金的一半，買進拉斯維加斯當時5年新的大樓、2房約41.22坪的物件。前陣子美國房價搶搶滾，上網查詢該對像市價，驚覺也不過42萬美金，持有6年多居然沒有上漲。

但若以美國房市熱門地區為例，則發現是迥然不同的情形。舊金山房價在金融海嘯期間，房價最大跌幅20%，約花6年的時間，平均房價就回到歷史高點後，再創新高。西雅圖房價，在金融海嘯期間，房價最大跌幅約25%，花約7.5年的時間，平均房價回到歷史高點，後創新高。而拉斯維加斯房價，在金融海嘯期間，房價最大跌至歷史高價的四成，迄今九年多平均房價還在歷史高價的七成。

為何舊金山平均房價超過歷史前高30%，而拉斯維加斯房價離前波高點仍有30%的差距，呈現天與地的差別呢？根據美國知名房產網站Trulia利用統計學的線性回歸分析，發現這100個都會區的房價反彈的力道強弱，最主要是受到收入增長、人口增長、和房屋空置率持續降低等三個因素影響。

也就是說，舊金山都會區因為過去這幾年，因為當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率維持在5%，所以房價表現特別突出；拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城等些許都會區，當地居民收入與人口數不穩定、房屋空置率超過二位數，所以房價反彈相對吃力。

由美國房市復蘇經驗得知，一線城市的房價修正時間平均在6年，價格修正20~30%後止住，但二、三線城市，房價修正幅度動輒30~50%，修正時間迄今已超過9年，許多房價仍未回到原先價格高點。再加上，美國房價因發生次貸風暴這個重大利空，使得房價大幅下滑，許多房屋被法拍、銀拍。反彈期間因實施量化寬松（俗稱：QE）政策、不斷地降息，加上外國人（特別是陸資）持續湧入撿便宜等利多加持下，使得房價緩步上升，籌碼有效換手。且自去年下半年，美國開始啟動升息的利空讓房市再度洗煉，美國房價基本面相對較為扎實，房屋籌碼相對安定。

相較中國台灣房價，房價雖自2015年4月時的高點修正1~2成，但國內尚無重大利空發生，且房貸利率也未開始提高，以現今房市溫水煮青蛙的情形發展，房價底部尚未真正測試。再者，中國台灣房市流動性不及美國房市，亦不屬國際盤，連舊金山、西雅圖地區，美國房市最熱門地區，房價都不免修正20~25%。故大膽推估，台北市的平均房價至少要修正30%才屬合理，修正的時間恐怕也難逃6年之譜。

國人若想進場撿便宜，買房自用的剛性需求，或是檢視手中持有部位，想淘弱換強的，可以參考美國經驗，選擇適合的時間與適當的價格進場。同時，應該選擇當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率低的優質城市與區域，避免置產於大量新房需要時間消化的重劃區或新興開發區。於對的地區置產，就算短時期被套住，但持有時間夠長，以時間換空間，房價遲早會還你公道！

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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美國舊金山南灣房產空置率全美最低

聖塔克拉拉縣房地產經紀協會（Santa Clara County Association of Realtors）會員史密斯（Rick Smith）表示：「這對於灣區的賣家來說，是一個極好的時機，不愁房子賣不出去。對於房東而言，這也是個好時候，因為你的房子會很快地被租出。」

美國舊金山南灣房產空置率全美最低

根據最新報告，目前南灣房地產市場的空置率居全國最低，其中99.8%的房子都有主人了。

美國房產網站RealtyTrac跟蹤發現，在今年2月初，聖荷西44萬3387戶中，僅有858間房子是未被售出。

在舊金山，空置率同樣非常之低，僅有0.3%的房子空置。

在美國，除了舊金山灣區以外，洛杉磯、波士頓和丹佛房屋的空置率也非常低。據調查，美國現在僅有1.6%的房子處於空置狀態，比去年下降了9.3%。全國房子空置率最高的地方是密歇根州的弗林特（Flint），15萬4137個單位裡，竟有1萬1605個房子是空置，空置率高達7.5%。

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(據金山在線報導)

澳洲房產十佳高收益區幾乎是最差購房區？

澳洲房產專家萊德（Terry Ryder）稱，由CoreLogic RP Data數據機構公布的10佳高收益市郊幾乎等同於澳洲最差購房地區榜單。

澳洲房產的高收益地區就等於是最佳購房區嗎？居外建議在澳洲購房之前一定要好市場研究

作為價格預測指數（Price Predictor Index）的一部份，圖表列出了全澳的上升市場。房產專家萊德發表了稱作The Dirty Dozen的12個最差購房地區報告。這些地區的市場處於嚴重的困境，銷售情況下降，接下來價格的下降不可避免。

數據機構的10佳高收益市郊中有5個列在最差澳洲購房地區中，有4個幾乎進入最差購房地區榜單。這些地區都有大量的空房，租金下降，市場疲軟。10佳高收益市郊中僅有布羅肯希爾（Broken Hill）值得投資者考慮。

位於10佳高收益區首位的市郊為昆省的邁爾斯（Miles）。這是一個真正的悲劇的選擇，因為邁爾斯房地產市場是澳洲最大的空架子，絕無僅有。1/3的房產為空置，還比不上莫蘭巴（Moranbah）地區。認為邁爾斯可以獲得9.8%的租金收益是可笑的，那裡大多數房主的租金收益為零，因為找不到租客就沒有收益。

萊德在最差購房區報告中寫道：“邁爾斯的房市已被摧毀（因為開發供過於求），空置率達30%，房產中位價在過去12個月裡已經下降了27%。現在出售房產需要6個月，還要提供20%的折扣。在前5個季度裡，邁爾斯的房產銷售數量從24下降到15，之後降至12，再降到6，最後為1。”

“巾吉拉（Chinchilla）也好不到哪裡去，在前5個季度的房產銷售數量分別為78、51、40、27、19，房產中位價下跌了10%。根據SQM調查，巾吉拉的空置率現在為19%。另一處房產市場旺多安（Wandoan）在2014年裡只售出兩棟房產。”

10佳高收益區排名第2的是西澳的紐曼（Newman）。紐曼的房屋空置率為11%，現在通常租金不到最高水平時的一半。根據澳洲房產監察數據，租金收益過去曾達到兩位數，現在僅為5.3%，而不是CoreLogic所稱的9.8%。

位於10佳高收益城區中第3位的東坎博爾達（Kambalda East）和第8位的西坎博爾達（Kambalda West）空置率近20%，而CoreLogic數據機構的列表中聲稱租金回報率可達到8.9%。

塔省的皇後鎮（Queenstown）在10佳高收益城區上列第4位。萊德的報告中說：“如果澳洲有房產市場更加低迷的地區，請告訴我。這個鎮在塔省西邊野外，類似於電影中的西部情形，主要街道長著野草。”

“房產中位價90,000澳元還偏高。今年已經跌至70,000澳元，比5年前更低，自2009年以來平均每年下降3%。房產市場上房子通常需要7個月時間才能售出，還需提供15%左右的折扣。根據SQM調查，空置率達17%。年中萊爾山（Mt Lyell）銅礦和亨提（Henty）金礦的關閉，致使數百個就業職位減少，更是無助於房地產市場。”

“附近的城鎮齊漢（Zeehan）和羅斯伯裡（Rosebery）同樣慘淡，齊漢的房產空置率大約為25%，不到50,000澳元就能購買房子。”

10佳高收益區榜上還包括其它嚴重衰退的市場，如南黑德蘭（South Hedland）、黑德蘭港（Port Hedland）及卡拉薩（Karratha）。據西澳房地產協會數據，該地區創下了西澳洲房價的最大跌幅（下跌40%）。

這種草率的調查問題在於，此會被媒體引用，作為可靠的信息重復發布。媒體報導這些地區為全澳領先的熱區。如果人們輕信這些地方為澳洲房產投資的好地區，在許多情況下，不會獲得任何收益。

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