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(简体中文) 旧金山房价到底有多贵?
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美國舊金山南灣房產空置率全美最低
聖塔克拉拉縣房地產經紀協會（Santa Clara County Association of Realtors）會員史密斯（Rick Smith）表示：「這對於灣區的賣家來說，是一個極好的時機，不愁房子賣不出去。對於房東而言，這也是個好時候，因為你的房子會很快地被租出。」
美國舊金山南灣房產空置率全美最低根據最新報告，目前南灣房地產市場的空置率居全國最低，其中99.8%的房子都有主人了。
美國房產網站RealtyTrac跟蹤發現，在今年2月初，聖荷西44萬3387戶中，僅有858間房子是未被售出。
在舊金山，空置率同樣非常之低，僅有0.3%的房子空置。
聖塔克拉拉縣房地產經紀協會（Santa Clara County Association of Realtors）會員史密斯（Rick Smith）表示：「這對於灣區的賣家來說，是一個極好的時機，不愁房子賣不出去。對於房東而言，這也是個好時候，因為你的房子會很快地被租出。」
在美國，除了舊金山灣區以外，洛杉磯、波士頓和丹佛房屋的空置率也非常低。據調查，美國現在僅有1.6%的房子處於空置狀態，比去年下降了9.3%。全國房子空置率最高的地方是密歇根州的弗林特（Flint），15萬4137個單位裡，竟有1萬1605個房子是空置，空置率高達7.5%。
美國加州撥款880萬美元助舊金山建可負擔房
加州宣佈將撥款880萬美元，資助舊金山分別位於田德隆（Tenderloin）區和南市場街（SOMA）區的2處可負擔房屋的建造。
其中位於222 Beale Street的可負擔房屋獲得650萬美元資助，可建造85套可負擔住房；在Eddy和Taylor交界處的可負擔住房項目，則獲得了230萬美元。
美國加州撥款880萬美元助舊金山建可負擔房位於222 Beale Street的可負擔住房項目由「慈濟住房」（Mercy Housing）負責，建成後將提供120套可負擔住房，這一複合式公寓屬於越灣交通區（Transbay Transit District）。
230 萬美元投入在Eddy和Taylor街角的房產項目，連同此前州府的1千萬美元出資，可以為舊金山增加103套可負擔住房。負責該房產項目的「田德隆鄰區 建設」（Tenderloin Neighborhood Development Corp.）公司執行主任唐‧福克（Don Falk）表示，州府能夠投資Eddy和Taylor這個理想的便於公交的項目實在是太好了。
作為在一街（1st Street）和米慎街（Mission Street）10億美元項目的可負擔住房補償，Hearst Corp和Forest City這兩家公司也將向這一項目貢獻1,800萬美元。
舊金山市長李孟賢對這筆撥款表示感謝，李孟賢表示，這筆近900萬美元可負擔住房投資，也是對舊金山的低收入家庭和居民的投資，必將幫助舊金山為低收入者建造更多的可負擔住房，從而讓鄰里變得更健康。
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（互聯網資訊綜合整理）
舊金山景觀水濱大宅：宛若寧靜海灣中的獨特珍珠
舊金山屬於亞熱帶地中海氣候，擁有獨一無二的舊金山灣區和金門大橋，氣候冬暖夏涼、陽光充足，被譽為「最受美國人歡迎的城市」。這是一處漂亮的水濱住宅，直接通往海灣、金門大橋和更遠處！家門口就是愜意浪漫的水岸風景，室內挑高開闊的設計帶來無與倫比的舒適度，如此優質住宅，是您和家人最理想的避風港！
海灣美景盡攬入懷，遠離喧囂的最佳避風港
這套位置優越的住宅建於2005年，曾是現業主一家人的夢想住宅。它宛如水邊一顆獨特的珍珠，珍貴而散發無窮魅力，業主及賓客可欣賞夕陽落入可愛的塔瑪佩斯山（Mt. Tamalpais）的風景，十分浪漫。住宅帶有私家碼頭，碼頭旁停泊著船舶，業主可在月色下駕駛船舶在海灣中遨遊。
本住宅由現業主設計和建造，其建造標準超過大多數的定製式住宅，建築面積超過4000平方英呎（約371.6平方米）。室內空間採用開放式佈局，從每個房間內都能欣賞到水景，包括中央的懸空樓梯道。設計者上極為注重採光和戶內外的有機銜接，讓每一處都時刻灑滿陽光，通透明亮的生活氛圍讓人時刻擁有愉悅心情，好似居住在不被打擾的世外桃源之中。
住宅採用了開放式和挑高設計，讓每個步入屋內的人都驚嘆不已。極為高挑的大幅落地玻璃窗，讓您在寬敞客廳內，可以隨時飽覽戶外水濱風光——精緻的船舶停靠在水岸邊，與藍天、海灣交織成一幅令人沉醉的美好畫卷，隨時光更迭變幻出種種迷人景色。
9月舊金山一居室租金環比猛增14% 小眾城市表現亮眼
租房網站Zumper對美國50個城市房產市場上百萬數據進行分析後發現，9月份舊金山一居室租金比上一年猛增14%，達到3530元。而在東海岸的紐約，一居室租金為3160元，比去年同期上漲5%。
舊金山一居室發達大城市租金貴得驚人，但Zumper也驚奇的發現，在美國一些不太受到關注的城市，一居室租金也出現了兩位數增長：
租金上漲：23%
每月租金：2030元
租金上漲：21%
每月租金：970元
租金上漲：16%
每月租金：870元
租金上漲：15%
每月租金：770元
租金上漲：17%
每月租金：770元
租金上漲：12%
每月租金：1120元
租金上漲：11%
每月租金：1280元
租金上漲：11%
每月租金：1250元
租金上漲：11%
每月租金：980元
專家表示，租金的上漲並不意味著要多建多戶型公寓，但反映了年輕人不願或無能力購房住房的狀況。
金牌經紀：舊金山房產太渴市 出價要高、要快、要全現金
舊金山是美國房地產市場最熱的一個，因為該市的高科技產業正蓬勃發展，房產深受很多人喜愛但庫存卻非常有限。正如我之前在專欄文章中所提到的，舊金山房價雖然不低，但相對於倫敦和東京還是很合理的。在定價方面，舊金山與北京或上海是同一個標準。然而，考慮到舊金山全城只有49平方英里，那裡的房價還算比較便宜。
1）價格。從長遠來看，投資舊金山市場已經有了回報。從短期來看，市場一直處於穩定上升趨勢。2015年8月，舊金山單戶住宅（single family homes）中位價達到127萬美元，同比上漲31％；公寓中位價則為100萬美元多一點，同比上漲了11％。一年前買房的客戶，短時間內已經大賺了一筆。
舊金山單戶住宅及公寓中位價（2014年8月-2015年8月）2）掛牌VS出售。當人們在網絡上搜索舊金山房產時，他們一般不知道網上的掛牌價和賣出價格之間有很大的差距。我們不稱它為「拍賣」，但實際上這種是把價格定低和產生一種招標的氛圍。平均而言，8月單戶住宅實際售價要比掛牌價高出逾16％。所以，如果你想在舊金山置業，請做好準備支付高於掛牌價的資金。
舊金山單戶住宅及公寓售價對掛牌價百份比（2014年8月-2015年8月）（3）當中國買家來到舊金山，我們告訴他們提前準備好資金，因為銷售週期很短。8月，單戶住宅在市場上的平均停留週期是20天，公寓16天。停留週期包括3〜21天的冷靜期（contingency period）。在其他情況下，房產一般在一、兩個星期內就能賣出，所以快速做決定的能力至關重要。全現金無冷靜期的出價，將會起到很大的作用。
舊金山單戶住宅及公寓銷售天數（2014年8月-2015年8月）4）正如我前面提到的，舊金山的房產庫存非常有限，且最近的庫存量在進一步減少，同比下降了27％。目前市場上的庫存不足，部分解釋了為什麼舊金山房價越來越高。好消息是，很快會有大量的房產入市。
舊金山單戶住宅及公寓月庫存（2014年8月-2015年8月）
希望我們的圖表已經向您顯示出舊金山房市最近的趨勢。Zephyr是舊金山市的頭號房地產公司。如果您有任何問題，請聯繫我們。
赫瑩專欄全集
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舊金山、達拉斯名列最佳美国房產市場前兩名
達拉斯和舊金山通常很少有在商業調查中一起進入前幾名的時候，但根據由Realtor.com發佈的一份報告，舊金山和達拉斯卻在八月份成為全美最佳房地產市場的前兩名。
舊金山達拉斯名列最佳房產市場Realtor.com是一家大型的互聯網房地產銷售運營商，每月調查研究哪些城市在房屋銷售方面最熱門。根據其對八月份的研究，舊金山在全美最熱門房地產市場的城市名單中排名第一，達拉斯緊隨其後排第二位，丹佛市則排第三位。
該最新報告說，他們的數據團隊審核市場對上市房屋的查看量作為買家需求的指標，並審核上市房屋在市場上出售的平均天數作為供應量的指標。按照這種分析篩選出全美20個最熱門的中型至大型房屋市場。
這些熱門市場的每棟上市房屋被查看的次數相當於全美平均水平的1.8倍至3倍，並且它們的房屋庫存出售的速度比全美其它地區要快29至48天。
除了達拉斯外，德州城市米德蘭(Midland)、奧斯汀和聖安東尼奧也進入Realtor.com最熱門房地產市場前20名的排行榜。
北德州目前的房屋價格正處於前所未有的最高水平，並且正在繼續以相當於長期平均水平兩倍的速度快速上升。
今年夏季，北德州平均只需要38天時間就可出售一棟由房地產經紀上市的二手單戶房屋。
2015年到目前為止，北德州地區的房屋銷售中間價比去年同期高出11%，而房屋總銷售也比去年同期增長了5%，並達到了有史以來的最高水平。
以下是Realtor.com全美最熱門房地產市場排名表。
排名 房地產市場
舊金山太擠了 用地規劃今下半年或改革
舊金山住房危機扶搖直上，嚴重程度堪稱歷史之最，在政府與民間皆無良策下，今年秋季市府將觸動用地規劃（Zoning）的地雷，此舉必然對過去一直規避開發的社區產生不小震動。然而用地改革可望帶動更多開發案，進一步改善住房危機。
舊金山的天際線，這裡是很多中國人想要移居的夢想據舊金山商業時報（San Francisco Business Times）報導，舊金山市議會將對於解決住房危機有新動作，這次將觸及敏感的用地規劃問題，預計今年秋季討論立法，計劃放寬建設高度和密度的限制。市府希望藉此刺激保守地區，包括Marina、Richmond、Western Addition和Sunset區等地更多建案的開發。
用地限制或將更寬鬆
城市規劃部的提議是：同意開發商在舊金山市內的部份區域興建比原先允許高出兩層的樓房，或者放寬政府對停車場、後院或開放空間的建設限制。藉此和開發商交換條件，換取更多的中、低收入住宅的建設量。
規劃部成員克斯汀·狄辛格表示，這次提出的所謂「密集度獎勵計劃」用意在於解禁建設單位的數量限制，讓市內受到建設規模限制的地區，得以妥善開發。
調整後約能增建7千房
市府藉由計划來調整建商的建設走向，期望能增加大約7,000筆住房單位：其中包括過去20年來，一直因為談不攏而擱置的3,000筆中、低收入住宅。同時計劃帶動市內此一類型的建設，由日落區和SoMa（South of Market，簡稱SoMa）等社區開始，依據要求逐步增加建設密度。
因為用地規劃分區的怪異法規讓許多建設受阻，特別在過去十年間重新劃分的區域有許多建設密度的限制。舉例來說，一間劃定40英呎（約12.1米）高的樓裡，一間單位被限定在600平方英呎。
如果能開放樓高限制而加蓋兩層樓，就可以讓這個樓房增加8到11間單元，增加單元數有利於建商的資金運作，幫助建設完成。
狄辛格認為「密集度獎勵計劃」將平衡建商的建設走向和建設區域，不再像以往集中在城市的東部地帶。以往因為法規受限的區域，計劃中將重點重整，因為目前的用地規劃是70年代所建立，對於現代早以過時且不實用。
放寬限制 住戶未必高興
現在舊金山市內大部份的建築只允許蓋4至6層樓，即使在住商混合的區域也不例外。有些地區（例如大部份的日落區和里士滿區）的用地規劃限制非常嚴格，僅允許單一家庭和三連屋的建案開發，對此「密集度獎勵計劃」並不適用。
因為住房需求，最近剛解禁的區域如SoMa、Hayes Valley和米慎區等地已經湧入大量的住宅開發案。這些開發案引起當地社區間大量的反對聲浪，Mission、Dogpatch、SoMa和Potrero Hill的反對組織認為這些建案以經改變了原本的鄰里生態，造成公共交通阻塞等亂象。
實際上，舊金山在過去40年來一直沒有乖乖遵守加州州立的密度獎勵法規，如此寬鬆的管理其實已經給予開發商多出35%的可建築空間。
然而，州立法規對未遵循規定的城市也沒有訂立逞處辦法，州訂法規只要求保障性住宅的下限數量，其餘只需依照城市內訂定的用地規劃即可。目前舊金山市只要求建商在其建案裡，劃出12%保障性住宅即可。
低收戶保障不足 又忽略中等收入
現在，新的計劃等於大開密集度獎勵優惠，同時許可建商多建兩、三層樓、外加建築物內彈性劃分不同的單元尺寸，讓建築物內部的單元數量無上限規定。如此大優惠的交換條件是，要求建商提高保障性住宅的比例，包含12%的低收入戶保障住宅，另外外加18%的中等收入保障住宅。
簡單說，增加建案的開發容量，建商就要蓋更多的保障性住宅。狄辛格更表示，對所有住房類型所做的研究結果都顯示，中等收入的保障性住宅是目前市內最難保障的，因為沒有明確資金來源。
此外，密集度獎勵計劃也有其限制性，非一味亂增建，建商必須同意按照密集度法規興建，才能放寬土地規劃的使用。對此限制狄辛格解釋，加蓋二、三樓層有其限制性，並不全適用。
舉例說，固定的資金用來開發高價建案，建商只能按原來的用地規劃，限制蓋樓。相反的，如果建商打算用同樣資金開發保障性住房，建商可以多加三層樓，還可以隨意劃分建築物內的單元數量。
修改用地規劃 牽扯各方政治角力
要推動高密度獎勵計劃，意味著將修改用地規劃的法規，因此必須面對都市規劃委員會、市議員、以及市長辦公室的審查。
政治層面來說，選民將抉擇高達3.1億美元的舊金山市府預算何去何從。是讓市府利用此預算增加保障住房的數量；還是利用各種優惠方式，吸引建商興建保障性住房。最近市議會也通過法規，開放一般住宅建立姻親房的限制，不過收效甚微。
推行高密度獎勵計劃，公共政策智庫SPUR（舊金山規劃與城市研究）主席加布里·梅特卡夫說，我們希望，這是未來更多改善住房計劃中的一個開端。他也預見修改用地法規，肯定會面對各方壓力，既使通過，建商也未必買帳。
這 個獎勵政策也將冒著引起保守的居民團體憤怒的風險，據the San Francisco Public Press報導，早在前舊金山市長加文·紐瑟姆任內，其所推動的都市規劃的提案，受到落日區、里士滿和城市東北邊區域等地住民的抗議，引起抗議的提案的內 容包括：增加密度、在大眾運輸方便的區域減少路邊停車格數量。
城市規劃部首長約翰·拉海姆也承認，這類型的城市規劃中政治考量是關鍵問題。他認為，一味的增加建築密度不是最佳的辦法，我們還是必須考慮市內居民的生活品質和居住空間。
擔任市議會議員開發建議顧問、社區住房團體理事會聯合主任，彼得·科恩表示，市府應對建商「獅子大開口」，要求更多保障性住房，而非軟弱的在州政府規定的最低要求和市府法規的界線間遊走。
科恩說，我們最擔心的就是，市府會因為新規定而對開發商讓步，結果僅得到一點點公益回饋。
住房危機使舊金山缺失大量教師
舊金山的房子貴，貴到該市的學校雇不到足夠的教師，因為生活成本太高了。根據舊金山KTVU媒體報導，全市學區需要在開學前2周內雇到51位教師。
住房危機使舊金山缺失大量教師目前為填補空缺職位，學區已收到60份應聘申請。此外，學區負責人致函現有教師，尋求通過轉介紹，來為學區獲得更多的應聘人員。
舊金山教師工會的負責人布蘭科（Lita Blanc）告訴KTVU記者說：「最常聽到的、也是青年教師中相當一部分人關注的問題之一是：『如果我找不到地方住，就不能留在該地區。』」
舊金山的房價在過去幾年裡，發生了爆炸性的增長，最瘋狂的是公寓價格 ——這種房型可能是新教師首選房型，遠遠超出了幾年前的房價紀錄。
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