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美國 | 舊金山房地產市場最新行情：供需均衡 投資好時機
舊金山房地產市場終於開始降溫，這對於過去幾年的一直觀望的買家無疑是個好消息。最近的銷售記錄顯示，該地區房價已經趨於穩定，許多房產無需經過競購戰就可購得。即使房產收到多家競價，其數量通常也是較低的個位數。要價和售價之間的差距也大幅減少。一年多以前，我們經常聽到一套房產實際售價比最初要價高出50萬或100萬美元。如今，這種現像已經變得非常罕見的。
這是否意味著舊金山房市不再是炙手可熱？並不是。對許多人來說，舊金山仍然是夢想中的城市，尤其是那些在技術行業工作的千禧一代。目前失業率處於歷史低點。許多移民也被舊金山文化多樣性、公共交通、教育、溫和的氣候和美麗的風景所吸引。
現今，舊金山房市處於一種供需均衡的穩定狀態。過去的兩到三年，由於舊金山房地產市場供應有限，需求遠高於供給，10或20家競價一套該地房產，數天內就可成交。隨著價格上漲，越來越多的業主將他們的房子放到市場掛牌出售，供應也跟著上升。另一方面，需求下跌，因為負擔得起住在這個城市的人口減少。當供給約等於需求時，市場將處於一個均衡狀態。理解均衡的人都知道，這種狀態很臨時，供應/需求很快就會失去平衡。
所有這些對投資者意味著什麼？
1、對於長期投資者而言，舊金山房地產是很好的投資。在過去的幾十年中，盡管有起有落，當地房地產市場始終如一交付高回報。投資者需要關注長期收益，而不是短期的波動。及時切入市場將是不可能的。
2、投資者購買房地產將更容易。競價減少將是必要的。仍是現金為王。投資者通過現金購買房產能省錢。
3、城市的某些區域公寓市場正變得飽和。購買靠近市中心的公寓將會更方便，更劃算。然而，獨棟房屋依舊非常受追棒。
4、我個人不相信房市存在泡沫。房地產市場正進行輕微的調整。迅速行動起來的人可以從調整中受益。正如我剛剛提到的，舊金山房地產是一個很棒的長期投資。
美國房地產的繼續蓬勃發展，許多國際買家對美元的穩定性充滿了信心，所以外國投資者在整體銷售數量是自2009年以來的第二高。紐約曼哈頓本年度第二季的房地產中位價再次創新高，比起去年同季增長了13%。隨著2016年美國總統選舉成為熱門話題，今期專欄Anthony也會議論選舉會對美國經濟和房市場有什麼影響。【閱讀原文】
赫瑩專欄全集
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美國 | “金牌”經紀赫瑩詳解舊金山房産投資
舊金山房地產市場最新行情：供需均衡 投資好時機
火熱的舊金山房地產市場終於開始降溫，這對於過去幾年的一直觀望的買家無疑是個好消息。最近的銷售記錄顯示，該地區房價已經趨於穩定，許多房產無需經過競購戰就可購得，要價和售價之間的差距也大幅減少。這是否意味著舊金山房市不再是炙手可熱？我為大家帶來舊金山房市行情更新。【閱讀原文】
保護美國房主一世紀：認識產權保險及其重要性
美國物業的交易記錄通常會被登記在公共記錄中，其他可能影響產權的事項也會被記錄和登記。產權保險公司會搜索這些記錄，以便發現和解決所有可能會影響買方產權的糾紛。可是，就算是最有技巧的產權專家也不一定能會發現所有潛在的產權問題，所以保護你產權的關鍵就在於購買產權保險。【閱讀原文】
舊金山房產太渴市 出價要高、要快、要全現金
舊金山是美國房地產市場最熱的一個，房產庫存非常有限。舊金山房價雖然不低，但相對於倫敦和東京還是很合理，而且市場一直處於穩定上升趨勢。當中國買家來到舊金山，我會告訴他們：提前准備好資金，快速做決定，全現金、無冷靜期的出價！買房後一年大賺一筆會是他們的回報。【閱讀原文】
一張圖看懂在舊金山買房時怎樣選擇合適區域
舊金山海灣地區涵蓋了多個城市，每個都各具特色。如果你對舊金山灣地區不熟悉，要決定在海灣的哪一個地區投資是非常困難的，因此我制作了這個流程圖幫助你縮小搜索範圍，幾個問題將引導你至最適合你需求的城市名單。【閱讀原文】
舊金山房型多價格宜 投資自住任你選
本期，我將專為中國投資者介紹舊金山城區的房產。與其他大城市相比，舊金山房價較低，甚至比北京與上海的房價都要低。另外，舊金山房型類別多，不論是城市公寓、海景房還是聯排屋，只要投資者想得到，出手快，就一定能買到自己中意的房屋。【閱讀原文】
為什麼在舊金山投資與生活？
在中國的移民與投資客眼中，似乎除了紐約與洛杉磯之外，美國就別無他處了。但早在百年前，舊金山就已經是大部分中國人定居的主要城市了。本期，讓我們重溫舊金山的“美好 ”【閱讀原文】
該不該恐慌？經濟學專家教你多角度看舊金山灣區房地產市場發展
在去年11月發布的2018年太平洋聯合公司房地產經濟預測中，我們談到未來幾年舊金山灣區房地產市場的發展狀況。已呈現的主題是舊金山灣區技術發展的“正常化”及其對房產銷售與價格上漲的潛在影響。結論表明，房地產市場有望正常化，房價與銷量繼續穩定但緩慢地增長。未來三年的房價累積增長率有望達到10%。
2015年11月作出預測之後，金融市場的波動性讓我們脊背發涼，給我們提出了諸多關於未來的問題。
是什麼造成了股票市場的波動？
金融市場的波動主要來自於原油價格下跌。一月份的頭三個星期內，石油期貨價格下跌了27%。在過去兩年中，每桶石油的價格從100美元降至27美元。非常驚人！石油價格下跌的主要原因是全球市場上原油的供給過量，且美國的石油生產繁榮發展。在下列圖表中，美國（藍色線）是目前全球最大的石油生產國。石油產量的增長已達到歷史最高水平，2014年7月到2015年7月，共增加石油100多萬桶。
2014年美國與其他五大石油生產國同時，其他石油生產國並未因為供應過剩而按比例減少產量，按比例調整產量是他們調控價格的常用方式。石油輸出國組織（OPEC）正在就限制生產的問題進行激烈談判，努力防止石油價格繼續走向錯誤方向。但是，OPEC國家對影響力與市場份額的競爭日益激烈，導致他們的石油產量不斷提高。因此，預計在未來幾年，供給過剩的情況會持續存在，市場需要一段時間進行調整。
但是，值得一提的是，快速的資金增長與技術進步使投資者稍有風吹草動就會立即轉移資金。例如，有預測認為美聯儲會調高利率，這導致那些希望快速得到回報的人將資金轉移到銀行，期望獲得更高的利率。但是，由於利率並未變化且實際上有所下降，他們又將資金從銀行中轉移出來。這是導致市場波動的另一個原因。
這種波動性與對新興市場不良的經濟效益的恐慌心理，導致對美國貨幣面值（例如國債）的需求持續增加，致使美元表現強勁。強勢美元對我們的貿易伙伴不利，且它在國外的增長進一步放緩，進而對美國經濟造成負面影響。好消息是，美元已經開始略微走弱，這可能有助於消除人們的一些恐慌心理。
中國的發展如何？
一些人認為原油供應過剩是由於中國石油需求量降低。但是，過去幾十年內，中國的消費量始終保持強勁的增長勢頭。盡管近幾年的年度增長速度有所減緩，但中國對石油的消費量仍繼續增長。需要注意的是，中國在過去這段時間內經歷了大範圍的工業化過程，隨著工業化達到一定的水平，最終消費量自然會放緩。但中國經濟仍以6%到7%的驚人速度強勁增長。另外，石油消費量降低的主要原因是中國經濟正從主要依賴建築業與工業增長轉變為依賴服務業增長。中國人比過去更加富裕，且他們的消費性開支正在增加，從而促進了服務業發展。收入與就業也在穩固增加。
我們應當感到擔憂嗎？
盡管市場存在波動性，但最近美國的經濟數據體現出了持續增長的勢頭。最重要的是，就業保持強勁增長。上一次的就業報告顯示，失業率降至5%以下（考慮全職就業），有更多人參與到勞動力之中。此外，人們的工作時間延長，且更願意為追求更優的待遇而跳槽。這意味著約翰伯恩斯在11月的預測中所討論的薪酬壓力正在逐步成為現實。
加利福尼亞州仍然是全國就業率增長最快的州。12月份增加崗位60,400個，2015年新增工作崗位達到驚人的459,400個。這標志著加利福尼亞州連續第四年增加工作崗位數量超過400,000，這也是全國最大的就業增長率。下列圖表顯示了技術領域的同期變化，該領域的就業率仍以5.2%的增長速度增加。
加利福尼亞州技術領域就業率但是商人與消費者對經濟發展態勢持不同的態度。消費性開支占GDP的70%，其一月份的數據令人印像深刻。較低的原油價格與低通貨膨脹有助於零售額增長，且不僅僅有利於新車的購買。還有一些收入增長的跡像，且按揭利率持續走低。這對美國的消費者來說都是利好消息。
另一方面，商人更關心未來。強勢美元不利於美國對海外的貿易。由於海外需求降低與市場的波動性，商人表現出信心不足，並預測就業率的增長將放緩。但是，根據一月份的數據很難得出任何有關未來一整年的結論，特別是在國內某些地區冬季遭遇惡劣天氣的情況下。總之，已得出很多國家層面的經濟指標報告，但是按地區分解的指標顯示，幾年來西部地區的表現優於其他地區。房地產仍然是地方經濟與國家經濟中的亮點。
2016年二月我們何去何從？
在舊金山灣區，我們一月份的數據結果良好。加利福尼亞州房地產經紀人聯合會的一月份報告顯示，該地區獨棟家宅的價格仍比去年同期有所增加，且增長率保持為兩位數。太平洋聯合公司的房地產專家報告了類似的價格增長率，公司出售房產的平均價格比去年同期增長了13%。根據加利福尼亞州房地產經紀人聯合會表示，獨棟家宅的銷量也有所增加，比去年增長近7%。太平洋聯合公司的專家指出，過去一年的銷量形式良好，且今年一月份銷售的房產數量比去年同期高15%。此外，由於消費者金融保護委員會制定了新的條例，很多客戶面臨延期，銷售推遲到春季。
但是，並非所有的價格區間都面臨相同的情況。初始數據顯示，定價低於150萬美元的房產活躍度比定價在200萬到500萬美元的房產活躍度更高。支付能力仍然是舊金山灣區主要考慮的問題，較低價格區間的房產會受到有利的按揭利率的支持。
實際上，讓每個人頭疼的問題仍然是房產存量緊缺。太平洋聯合公司今年開年50天內掛牌上市的房產數量降低了9%。這是舊金山灣區房產存量嚴重不足的第三個年頭，聖羅莎（葡萄酒鄉）這樣的市場房產供應量還不足半個月的量。但是，太平洋聯合公司的專家表示，春季可能會提供一些機會，更多的房產有望掛牌上市。有關獨棟家宅的數據也表明我們在東灣與舊金山地區可能有更多的房產可供出售，這兩個地區去年12月的房產供應量增長率超過23%。聖何塞新的可供出售的房產增長緩慢，同期內僅增加了5%。
關注點是什麼？
2015年的預測中，我們也談及IPO估值的“正常化”，且對於逐漸缺少事實依據的的估值，我們不確定未來會出現什麼情況。現在仍然很難預測這些“獨角獸”將會在哪裡著陸。換句話說，投資者對於“獨角獸”還有多大的胃口？
我們知道，從去年開始，股票市場已下跌了10%。
股票市場的波動性
可能會持續一段時間，因此很難預測它將會穩定在什麼水平，但我們暫時預料到了一些回落。舊金山灣區的問題源於該地的房地產市場對於股票市場財富的影響相對國內其他地區來說更加敏感（此前南加州大學的理查德·格林（Richard Green）的學術研究已經證實了這一點）。
這意味著如果股票市場穩定在比去年更低的水平，我們可能會在今年晚些時候出現疲軟狀態。但並非所有價格區間都會出現這種疲軟狀態，主要會影響價位在200萬美元到500萬美元的房產銷量。較低價位的房產仍會受益於強勁的就業增長、有利的按揭利率以及年輕買家對更實惠的房產的需求。定價高於500萬美元的房產銷量所受到的影響也會較小，因為這些買家的財富更加多樣，對於股票市場運轉的依賴性更小。
總之，我們今年在舊金山灣區的房地產市場取得了開門紅。股票市場的波動性將持續一段時間，但該地區基本經濟因素仍然保持強勁。不考慮一些意外的市場變化，我們預計未來三年房價累積增長率為10%，當然與過去幾年相比，這要結合“正常化”的理念。
原文由來自太平洋聯合經濟學專家塞爾瑪·海普（Selma Hepp）撰寫。塞爾瑪·海普是太平洋聯合負責商業信息的副總裁。她此前曾在Trulia擔任首席經濟師，在加利福尼亞州房地產經紀人聯合會擔任高級經濟師，在全國房地產經紀人聯合會擔任經濟師兼公共政策與房主經理。她曾在紐約州立大學（布法羅）主修經濟學，並取得文學碩士學位，在馬裡蘭大學研究都市與區域規劃和設計，並取得博士學位。
馬克•麥克勞林專欄全集
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堪稱「全美最強房市」！舊金山灣區房地產投資者獲得六位數利潤！
舊金山灣區氣候宜人，依山傍海，經濟強勁，可謂得天獨厚。作為西海岸華人最為聚集的區域以及矽谷的所在地，自然吸引了大量中國投資者的關注。在矽谷蓬勃的經濟推動下，灣區很多城市的房價都以10-15%的速度增長，已超過泡沫爆破前的高峰；部分地方房產價格漲幅超過3成，為全美翹楚。
本文綜述了舊金山灣區最新的房地產新聞，滿足購房者、售房者以及想了解房地產人士的需求。
舊金山灣區的房地產投資者收益位列全國之首
全國的房地產投資者在2015年賺取了近十年來最大數量的收益，其中房價較高的舊金山灣區的投資者收益大約是全國平均數的三倍。
在《2015年終與第四季度房地產投資報告》中，RealtyTrac表示，去年房地產投資者平均獲益55000美元，是自2005年以來獲益最多的一年。舊金山與聖何塞大都會區的投資者平均獲益145,000美元，是全美最高，比位居第二的紐約房地產投資者多25,000美元。但是，RealtyTrac的高級副總裁戴恩·布魯克明（Daren Blomquist）對《聖何塞水星報》表示，由於舊金山灣區房價高而房產儲量非常有限，因此在這裡投資並不容易。
去年美國市場的投資活動增加了75%，投資者對房地產市場的復蘇更加有信心。而舊金山灣區的情況與全國趨勢相反，整個地區的投資活動量下降了兩位數的百分點。聖何塞的房地產投資同比下降了17%，舊金山下降16%，瓦列霍下降21%，聖羅莎下降22%。
舊金山灣區的投資者收益大約是全國平均數的三倍（照片：Flickr/Keith Cooper）舊金山被評為全美最適合境外就業者的城市
舊金山被評為全美生活質量最高的城市，最適宜國際從業者居住，對於大批准備在舊金山灣區安家落戶的國際公司來說，這是一大亮點。
這是美世咨詢的最新分析結果，它通過十項指標對全球230座城市的生活質量進行排位，評價指標包括經濟狀況、學校、公共服務，當然，還有房地產市場。舊金山位列第28，在所有美國城市中排位最高。有17座美國城市躋身前100名，其中波士頓僅次於舊金山位列第34。
分析顯示，北部的鄰居比美國略有優勢，在生活質量最高的20座城市中，有三座加拿大城市，其中溫哥華排在第五位。
半數加利福尼亞人負擔不起住房
加利福尼亞有全國最昂貴的房產，因此，在住房負擔能力方面，當地的居民顯然非常吃力。
蓋洛普最近的一次調查顯示，47%的加利福尼亞居民負擔不起優良的經濟適用房，這一比例僅次於夏威夷，位列全國第二。50%的加利福尼亞居民表示對住房負擔能力滿意，而在夏威夷這一數據僅為25%。
蓋洛普指出，房價中值最高的五個州——夏威夷、加利福尼亞、紐約、馬薩諸塞、馬裡蘭，其住房負擔能力幾乎墊底。
廚房改造最劃算
精裝的廚房是最吸引購房者的住房改造部分，其中高檔的不鏽鋼用具可能會成為整修最重要的一部分。
在一篇博文中，Realtor.com列出了六條最佳的廚房改造建議。除去華而不實的用具，廚房的整修包括新的櫥櫃、不鏽鋼水槽、硬木地板、新台面，以及為適應智能手機與平板電腦的普及而設置的充電站。
盡管Houzz的最新調查發現，幾乎半數對廚房進行改造的屋主都會把廚房向其他房間開放，但Realtor.com提醒，這種改造可能無法像上述改建工程一樣獲得較好的投資回報。
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舊金山灣區房地產市場報告系列——太浩湖/特拉基
導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是北美最大的高山湖泊太浩湖（Lake Tahoe）和加州內華達郡內的城鎮特拉基（Truckee）。
舊金山灣區地區分布一、了解太浩湖地區
對富裕的舊金山灣區居民來說，太浩湖是一個終年的度假勝地，該區的房地產市場很大程度上依賴於舊金山灣區良好的經濟與房地產市場，這兩者在過去幾年中均得到驚人的發展。
1、區域界定
我們在太浩湖/特拉基地區的房地產市場包括下列地區：阿爾派梅多斯、唐納湖、郎唐、馬爾蒂斯谷、太浩湖北岸、北極星、斯闊谷、太浩市、太浩唐納、特拉基以及太浩湖西岸。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。
太浩湖湖岸一景
2、舊金山灣區的影響
支線市場：通過分析舊金山灣區核心的大都市統計區（MSA）的房地產與就業數據，我們可以了解太浩湖市場未來的走向。舊金山灣區的高收入與資本淨值的增加都意味著太浩湖地區將有更大的房產需求。舊金山灣區房價較高且不斷上漲，加之強勢的銷售環境，為太浩湖區的自住房（通常是退休人員）或第二居所提供了平等的機會。
就業與收入：過去三年裡舊金山灣區就業增長迅猛，自2011年開始每年增長4%。我們預計這種增長趨勢近期還將繼續，但增長比率會略微保守。舊金山灣區是一個十分富裕的地區，目前東灣與舊金山兩個大都市統計區的中等家庭收入分別是81,000美元與90,000美元，最高的為聖何塞大都市統計區，中等家庭收入接近10萬美元。
銷售量：最近幾年，舊金山灣區的成屋銷售火爆，並呈穩定增長的態勢。
高房價：三個舊金山灣區核心大都市統計區的成屋價格都已迅速攀升。我們預計未來成屋價格將穩固上漲，但到2018年，房價上漲的態勢將明顯緩和。（約翰•伯恩斯房地產咨詢公司（JBREC）不對房價做出預測，但下表顯示了我們對每個大都市統計區房價變動比率的預測。）
灣區就業趨勢和預測灣區成屋銷售趨勢和預測
灣區成屋定價趨勢和BHVI預測
3、人口統計數據
增長穩定：太浩湖地區居民人數只有45,000，大約19,300戶住戶。自2000年起，該區的人口數量每年下降1%，但預計未來五年的人口數量有望回升，大約到2020年達到2000年的水平。
住戶：未來五年，太浩湖地區每年約有新增居民500人，或每年約有新增住戶250戶。住戶數量的增長速度高於人口數量的增長，這一現像普遍存在於像太浩湖這樣的二級市場。
加州太浩湖區人口和家庭趨勢和預測二、太浩湖/特拉基房產市場最新概況
2015年太浩湖/特拉基房市四大發展趨勢
房價上漲：近年來太浩湖地區成屋銷售價格中值始終在上升。獨棟住房價格同比上升4.3%，但公寓的價格近期下跌了8.3%。由於銷售量相對較低，且上市的房產種類多樣，因此房價中值會逐月大幅波動。
供應量走高：太浩湖地區在售的房產數量可觀，可滿足五到八個月的需求。就規模較大的市場標准來說，這一數量相對較高，但是就高端的、第二居所定位的市場來說，這個數量則在正常範圍之內。
延長出售：由於第二居所的購買可自由決定，因此高端度假屋在市場上售賣的時間比傳統房產的售賣時間要長。在太浩湖地區，獨棟住房從上市到成交平均需要三個月的時間，正常情況下，分套購置的公寓銷售時間會更長。
開發商與保護主義者達成協議：普萊瑟縣的行政府人員最近達成了一項交易，轉移了位於馬爾迪斯谷的一項大型新建房產項目的開發權。房產所有者Sierra Pacific實業公司與開發商Mountainside公司准備在267號州際公路以東開發1,360套房產。但是這一計劃讓公共用地基金會與特拉基唐納土地信托等保護主義團體感到擔憂。十月之後，雙方達成協議，Mountainside公司將現在760套住房單元以及6.6英畝商業用地的開發權轉移到267號州際公路以西。這項協議有助於打破看似無休止的僵局，同時保護馬爾迪斯谷50,000英畝的土地。在舊金山工作的人將更具吸引力。
太浩湖/特拉基成屋價格和供應趨勢特拉基是美國加利福尼亞州內華達郡內的一座城鎮
三、2015年Q4太浩湖/特拉基房市數據分析
內華達山脈的雪具有魔力。在別處，降雪影響交通，企業停工，但在太浩湖/特拉基，降雪開啟了世界著名的冬季度假村，吸引滑雪者、戶外運動愛好者與度假屋的購買者。長時間的嚴重干旱之後，該地區在第四季度熱切歡迎大雪降臨。天氣狀況在2015年的大部分時間都抑制了銷售，但房地產活動在年末活躍起來，這是一個傳統的繁忙季節，外地買家——多數來自舊金山灣區——開始購買度假屋，為滑雪季做准備。
太浩湖/特拉基是買家市場，去年很少出現多方競價。買家利用很多社區內仍未達到衰退前頂峰的房價獲得更多優惠。
太浩湖/特拉基單獨家庭住宅中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）太浩湖/特拉基公寓中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）
太浩湖/特拉基單獨家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
太浩湖/特拉基公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
太浩湖/特拉基單獨家庭住宅平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
太浩湖/特拉基公寓平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
太浩湖/特拉基單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）
太浩湖/特拉基公寓線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）
太浩湖/特拉基單獨家庭住宅銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）
太浩湖/特拉基公寓銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）
2014年與2015年第四季度太浩湖/特拉基獨立屋?
舊金山灣區房地產市場報告系列——舊金山
導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山。
舊金山灣區地區分布一、了解舊金山縣（舊金山大都市統計區）
技術/軟件公司進入城市，吸引了城市型的員工，加之尋找機遇的海外投資者們正在進行的項目，持續推動舊金山的房價上漲。舊金山將成為世界上最受歡迎也是最昂貴的居住之地，技術部門發展減速會對房價造成即時的負面影響。
1、區域界定
舊金山區域細分舊金山被劃分為10個不同的區域，其中的每一個區域都包含幾個不同的社區：
區域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.
區域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.
區域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.
區域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.
區域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.
區域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.
區域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights. 8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.
區域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.
區域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.
美國舊金山市的地標金門大橋
2、經濟狀況
就業增長：長期以來，舊金山縣是北加利福尼亞州的經濟中心，並逐漸成為技術/軟件中心。它是舊金山灣區最集中的就業中心點，有近640,000的就業人口，過去三年裡（2012-2014）就業人口數淨增86,000。我們預計，2017年以前就業增長穩健，但增長速率會有所減緩。
高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），整個大都市統計區內收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——是該區的關鍵部門，在過去三年實現了極大的發展。這些部門從2011-2014年在整個大都市統計區內增加就業人口68,500余人。
高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.2%的人口找不到合適的工作。
經濟富裕：舊金山縣非常富裕，2014年中等家庭收入80,200美元，但該區內仍存在貧富差距。自2012年開始工資增長穩健，預計2018年以前工資增長仍將保持上升趨勢。
舊金山縣就業和平均收入趨勢預測
3、人口統計數據
增長穩定：舊金山縣人口數接近863,000，住戶數量超過362,000。對這樣一個面積狹小的成熟市場來說，近期的人口增長勢頭可謂相當強勁，預計未來幾年的人口增長將趨於穩定。
數據說明：預計舊金山縣每年將有新增居民8,500到10,000人，或每年約有新增住戶4,500到4,900戶。住戶人數小於近郊區域的基准。
舊金山縣人口和家庭趨勢和預測二、舊金山縣房產市場最新概況
1、舊金山縣房價
房價水平：舊金山縣潛在供應量龐大，近期將有大量的房地產推出，需求旺盛且近幾年的供應停滯不前。供應情況加上當地較高的收入水平都意味著新房房價會一直居高，但住房面積不大且密度高。過去的12個月中，每個月由於售賣房產的差異，新房價格大幅波動，但普遍高於1,100,000美元。而2014年新房價格中值為1,038,000美元（目前的售價提高了6%）
房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區的伯恩斯房價系數顯示去年一年的房價上漲了6.9%，我們預計未來幾年，特別是到2018年，房價增值將放緩。
支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。在舊金山縣內，中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以購買價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費80%的收入（出現這種矛盾是由於新房產的建築密度較高）。因此很多人在舊金山工作而在其他地方居住或租房。
伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區
2、2015年舊金山縣房市五大發展趨勢
轉售額始終如一：在去年12個月中，舊金山縣的轉售額超過5,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016-2017年的年銷售量增長率將為1%到2%。
投資者原地不動：舊金山大都市區的投資活動已逐漸減少，但保持在21%左右，比2013年初的24%有所下降。盡管該區更偏遠的部分市場占有率一直不高，但投資者仍然占據了相當大的一部分市場。其中大部分以海外資金的形式進行投資，投資者主要來自中國。
供應增加：在舊金山，有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建設。僅這一項就會大幅增加城市的房產供應量。但是，還有另外6,750多套托管公寓與6,200多套公寓已獲得批准正在審查或正處於概念階段，上千套公寓還處於不確定的狀態。由於城市住宅區密度較高，未建設的建築可能一夜之間就會消失不見，但這仍然是巨大的供應量。這種活躍性體現了人們對舊金山持續順景的信心。
舊金山轉運中心開始建設：一個新的跨海灣開發項目將有助於復興公共交通。金融區以南的轉運中心已經開始動工建設。計劃完成100萬平方英尺的設施，每天接納100,000名乘客。圍繞中心的地區將建成4,400套新房產，其中1,200套將以較實惠的價格出售。
租金繼續飆升：由於對待售房產的支付能力下降，因此人們湧向租賃市場。目前舊金山大都市統計區的平均租價為3,015美元，同比增長了9.2%，幾乎是2004年平均租價（1,594美元）的兩倍。
舊金山房地產三、2015年Q4舊金山縣房市數據分析
近幾年來舊金山一直是賣家的市場，但到2015年第四季度，市場開始向更加平衡的狀態傾斜——公寓與獨棟房屋均是如此。銷售價格確實在持續上升，但速度不同於以往幾個季度。很多房地產仍然需要多方競價，但出高價的速度也有所下降。市場上可供銷售的房地產在交給第三方保管之前的待售時間比前幾個季度略有延長。到十二月這個強勢的季度結束，但相比而言第三季度更加強勢。
但最令人驚訝的是：第四季度很多舊金山房地產的出售價格低於它們的報價——這一現像在2015年初聞所未聞。可供出售房地產的存量仍然緊張，但我們也看到，房地產所有者普遍更願意將他們的房地產投放到市場上。
舊金山縣單獨家庭住宅中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）舊金山縣公寓中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣單獨家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣單獨家庭住宅平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣公寓平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）
舊金山縣單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）
金牌經紀：舊金山房產太渴市 出價要高、要快、要全現金
舊金山是美國房地產市場最熱的一個，因為該市的高科技產業正蓬勃發展，房產深受很多人喜愛但庫存卻非常有限。正如我之前在專欄文章中所提到的，舊金山房價雖然不低，但相對於倫敦和東京還是很合理的。在定價方面，舊金山與北京或上海是同一個標準。然而，考慮到舊金山全城只有49平方英里，那裡的房價還算比較便宜。
1）價格。從長遠來看，投資舊金山市場已經有了回報。從短期來看，市場一直處於穩定上升趨勢。2015年8月，舊金山單戶住宅（single family homes）中位價達到127萬美元，同比上漲31％；公寓中位價則為100萬美元多一點，同比上漲了11％。一年前買房的客戶，短時間內已經大賺了一筆。
舊金山單戶住宅及公寓中位價（2014年8月-2015年8月）2）掛牌VS出售。當人們在網絡上搜索舊金山房產時，他們一般不知道網上的掛牌價和賣出價格之間有很大的差距。我們不稱它為「拍賣」，但實際上這種是把價格定低和產生一種招標的氛圍。平均而言，8月單戶住宅實際售價要比掛牌價高出逾16％。所以，如果你想在舊金山置業，請做好準備支付高於掛牌價的資金。
舊金山單戶住宅及公寓售價對掛牌價百份比（2014年8月-2015年8月）（3）當中國買家來到舊金山，我們告訴他們提前準備好資金，因為銷售週期很短。8月，單戶住宅在市場上的平均停留週期是20天，公寓16天。停留週期包括3〜21天的冷靜期（contingency period）。在其他情況下，房產一般在一、兩個星期內就能賣出，所以快速做決定的能力至關重要。全現金無冷靜期的出價，將會起到很大的作用。
舊金山單戶住宅及公寓銷售天數（2014年8月-2015年8月）4）正如我前面提到的，舊金山的房產庫存非常有限，且最近的庫存量在進一步減少，同比下降了27％。目前市場上的庫存不足，部分解釋了為什麼舊金山房價越來越高。好消息是，很快會有大量的房產入市。
舊金山單戶住宅及公寓月庫存（2014年8月-2015年8月）
希望我們的圖表已經向您顯示出舊金山房市最近的趨勢。Zephyr是舊金山市的頭號房地產公司。如果您有任何問題，請聯繫我們。
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一張圖看懂在舊金山買房時怎樣選擇合適區域
我在上一篇文章中提及到，舊金山海灣地區涵蓋了多個城市，包括舊金山城、斯坦福大學所在的帕洛阿爾托（Palo Alto）、奧克蘭（Oakland）、伯克利（Berkeley）、蒂伯倫（Tiburon）等等。這些城市每個都各具特色：舊金山城布滿了博物館、公園和科技初創企業，帕洛阿爾托則以其學校和大型企業駐扎而聞名。
如果你對舊金山灣地區不熟悉，要決定在海灣的哪一個地區投資是非常困難的，因此我制作了這個流程圖幫助你縮小搜索範圍。你需要誠實地問自己幾個問題，包括房型、學校、預算等，你的答案將引導你至最適合你需求的城市名單。
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三藩市房型多價格宜 投資自住任你選
中國投資者經常聽到的“三藩市”、“聖何塞”、“矽谷”等較為熟悉的地名，其實指的不是同一個地方，而是位於三藩市不同的區域，統稱為三藩市灣區。三藩市灣區包括：三藩市市區、東灣：伯克立和奧克蘭等城市；北灣：納帕和薩絲裏多等城市；南灣：矽谷、斯坦福、聖荷塞等城市等地。從東到西的距離很遠，每個地區的房價、生活環境、工作環境也都不一樣。本期，我專門介紹其中的三藩市城區，以後再陸續向各位介紹其他地區。
和其他大城市相比，三藩市房價算是較低的，甚至比北京上海都低。美國房屋產權都是永久制的，即可以永遠擁有所有權，比中國只有70年的使用權要優越得多。而房屋類型大致歸為兩種：公㝢房（Condo) 和獨立洋房 (Single Family Home)。
2015 年初，公㝢房的中價達到108萬美元或1萬美金1平方米；獨立洋房有大有小，小到只有1000多英尺，大到上萬英尺。價位也從80萬到上千萬不等。2015 年初，獨立房的中價達到111萬美元或8600美金一平方米。
三藩市共有49個社區，各種各樣的房型都有。以下是4个较为普遍的房型:
由於三藩市的房源緊，需求量大，房屋從上市到成交一般只有幾天到一兩周的時間，交易節奏比美國其他城市都快。好地區的房屋一般有好幾個買家，而最後的成交價也一般高于叫價。在激烈的競爭中，現金買家可具有很大優式。也可以採取貸款買房方式，但是貸款手須較複雜，需要作一些準備工作和時間。
對中國投資者來說，如果買房是用來自住的話，花園洋房是最佳選擇。因為房產價值的一大部分來源於是地產本身。三藩市城內寸土如金，洋房在城裏數量有限，長期內房產升值高。如果是投資而已的話，公㝢房是更好的選擇。公㝢房大多集中在市中心，易管理，租金又高。三藩市是全美的科技中心，每年都有許多新的居民，所以永遠不愁租不出去。
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