在去年11月發布的2018年太平洋聯合公司房地產經濟預測中，我們談到未來幾年舊金山灣區房地產市場的發展狀況。已呈現的主題是舊金山灣區技術發展的“正常化”及其對房產銷售與價格上漲的潛在影響。結論表明，房地產市場有望正常化，房價與銷量繼續穩定但緩慢地增長。未來三年的房價累積增長率有望達到10%。
2015年11月作出預測之後，金融市場的波動性讓我們脊背發涼，給我們提出了諸多關於未來的問題。
是什麼造成了股票市場的波動？
金融市場的波動主要來自於原油價格下跌。一月份的頭三個星期內，石油期貨價格下跌了27%。在過去兩年中，每桶石油的價格從100美元降至27美元。非常驚人！石油價格下跌的主要原因是全球市場上原油的供給過量，且美國的石油生產繁榮發展。在下列圖表中，美國（藍色線）是目前全球最大的石油生產國。石油產量的增長已達到歷史最高水平，2014年7月到2015年7月，共增加石油100多萬桶。
2014年美國與其他五大石油生產國
同時，其他石油生產國並未因為供應過剩而按比例減少產量，按比例調整產量是他們調控價格的常用方式。石油輸出國組織（OPEC）正在就限制生產的問題進行激烈談判，努力防止石油價格繼續走向錯誤方向。但是，OPEC國家對影響力與市場份額的競爭日益激烈，導致他們的石油產量不斷提高。因此，預計在未來幾年，供給過剩的情況會持續存在，市場需要一段時間進行調整。
但是，值得一提的是，快速的資金增長與技術進步使投資者稍有風吹草動就會立即轉移資金。例如，有預測認為美聯儲會調高利率，這導致那些希望快速得到回報的人將資金轉移到銀行，期望獲得更高的利率。但是，由於利率並未變化且實際上有所下降，他們又將資金從銀行中轉移出來。這是導致市場波動的另一個原因。
這種波動性與對新興市場不良的經濟效益的恐慌心理，導致對美國貨幣面值（例如國債）的需求持續增加，致使美元表現強勁。強勢美元對我們的貿易伙伴不利，且它在國外的增長進一步放緩，進而對美國經濟造成負面影響。好消息是，美元已經開始略微走弱，這可能有助於消除人們的一些恐慌心理。
中國的發展如何？
一些人認為原油供應過剩是由於中國石油需求量降低。但是，過去幾十年內，中國的消費量始終保持強勁的增長勢頭。盡管近幾年的年度增長速度有所減緩，但中國對石油的消費量仍繼續增長。需要注意的是，中國在過去這段時間內經歷了大範圍的工業化過程，隨著工業化達到一定的水平，最終消費量自然會放緩。但中國經濟仍以6%到7%的驚人速度強勁增長。另外，石油消費量降低的主要原因是中國經濟正從主要依賴建築業與工業增長轉變為依賴服務業增長。中國人比過去更加富裕，且他們的消費性開支正在增加，從而促進了服務業發展。收入與就業也在穩固增加。
我們應當感到擔憂嗎？
盡管市場存在波動性，但最近美國的經濟數據體現出了持續增長的勢頭。最重要的是，就業保持強勁增長。上一次的就業報告顯示，失業率降至5%以下（考慮全職就業），有更多人參與到勞動力之中。此外，人們的工作時間延長，且更願意為追求更優的待遇而跳槽。這意味著約翰伯恩斯在11月的預測中所討論的薪酬壓力正在逐步成為現實。
加利福尼亞州仍然是全國就業率增長最快的州。12月份增加崗位60,400個，2015年新增工作崗位達到驚人的459,400個。這標志著加利福尼亞州連續第四年增加工作崗位數量超過400,000，這也是全國最大的就業增長率。下列圖表顯示了技術領域的同期變化，該領域的就業率仍以5.2%的增長速度增加。
加利福尼亞州技術領域就業率
但是商人與消費者對經濟發展態勢持不同的態度。消費性開支占GDP的70%，其一月份的數據令人印像深刻。較低的原油價格與低通貨膨脹有助於零售額增長，且不僅僅有利於新車的購買。還有一些收入增長的跡像，且按揭利率持續走低。這對美國的消費者來說都是利好消息。
另一方面，商人更關心未來。強勢美元不利於美國對海外的貿易。由於海外需求降低與市場的波動性，商人表現出信心不足，並預測就業率的增長將放緩。但是，根據一月份的數據很難得出任何有關未來一整年的結論，特別是在國內某些地區冬季遭遇惡劣天氣的情況下。總之，已得出很多國家層面的經濟指標報告，但是按地區分解的指標顯示，幾年來西部地區的表現優於其他地區。房地產仍然是地方經濟與國家經濟中的亮點。
2016年二月我們何去何從？
在舊金山灣區，我們一月份的數據結果良好。加利福尼亞州房地產經紀人聯合會的一月份報告顯示，該地區獨棟家宅的價格仍比去年同期有所增加，且增長率保持為兩位數。太平洋聯合公司的房地產專家報告了類似的價格增長率，公司出售房產的平均價格比去年同期增長了13%。根據加利福尼亞州房地產經紀人聯合會表示，獨棟家宅的銷量也有所增加，比去年增長近7%。太平洋聯合公司的專家指出，過去一年的銷量形式良好，且今年一月份銷售的房產數量比去年同期高15%。此外，由於消費者金融保護委員會制定了新的條例，很多客戶面臨延期，銷售推遲到春季。
但是，並非所有的價格區間都面臨相同的情況。初始數據顯示，定價低於150萬美元的房產活躍度比定價在200萬到500萬美元的房產活躍度更高。支付能力仍然是舊金山灣區主要考慮的問題，較低價格區間的房產會受到有利的按揭利率的支持。
實際上，讓每個人頭疼的問題仍然是房產存量緊缺。太平洋聯合公司今年開年50天內掛牌上市的房產數量降低了9%。這是舊金山灣區房產存量嚴重不足的第三個年頭，聖羅莎（葡萄酒鄉）這樣的市場房產供應量還不足半個月的量。但是，太平洋聯合公司的專家表示，春季可能會提供一些機會，更多的房產有望掛牌上市。有關獨棟家宅的數據也表明我們在東灣與舊金山地區可能有更多的房產可供出售，這兩個地區去年12月的房產供應量增長率超過23%。聖何塞新的可供出售的房產增長緩慢，同期內僅增加了5%。
關注點是什麼？
2015年的預測中，我們也談及IPO估值的“正常化”，且對於逐漸缺少事實依據的的估值，我們不確定未來會出現什麼情況。現在仍然很難預測這些“獨角獸”將會在哪裡著陸。換句話說，投資者對於“獨角獸”還有多大的胃口？
我們知道，從去年開始，股票市場已下跌了10%。
股票市場的波動性
可能會持續一段時間，因此很難預測它將會穩定在什麼水平，但我們暫時預料到了一些回落。舊金山灣區的問題源於該地的房地產市場對於股票市場財富的影響相對國內其他地區來說更加敏感（此前南加州大學的理查德·格林（Richard Green）的學術研究已經證實了這一點）。
這意味著如果股票市場穩定在比去年更低的水平，我們可能會在今年晚些時候出現疲軟狀態。但並非所有價格區間都會出現這種疲軟狀態，主要會影響價位在200萬美元到500萬美元的房產銷量。較低價位的房產仍會受益於強勁的就業增長、有利的按揭利率以及年輕買家對更實惠的房產的需求。定價高於500萬美元的房產銷量所受到的影響也會較小，因為這些買家的財富更加多樣，對於股票市場運轉的依賴性更小。
總之，我們今年在舊金山灣區的房地產市場取得了開門紅。股票市場的波動性將持續一段時間，但該地區基本經濟因素仍然保持強勁。不考慮一些意外的市場變化，我們預計未來三年房價累積增長率為10%，當然與過去幾年相比，這要結合“正常化”的理念。
原文由來自太平洋聯合經濟學專家塞爾瑪·海普（Selma Hepp）撰寫。塞爾瑪·海普是太平洋聯合負責商業信息的副總裁。她此前曾在Trulia擔任首席經濟師，在加利福尼亞州房地產經紀人聯合會擔任高級經濟師，在全國房地產經紀人聯合會擔任經濟師兼公共政策與房主經理。她曾在紐約州立大學（布法羅）主修經濟學，並取得文學碩士學位，在馬裡蘭大學研究都市與區域規劃和設計，並取得博士學位。
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