名校云集 到西雅圖買房投資的另一個理由!

基於重視教育的傳統,國內買家到海外買房時偏愛學區房,而擁有眾多世界壹流大學的美國自然備受國內買家推崇。不過,如今隨著舊金山、洛杉磯等傳統熱門城市房價暴漲、投資成本隨之增大,越來越多國內買家把目光轉向了另壹些教育資源豐富、但房價較低的新興城市如西雅圖。接下來,將為大家介紹美國西北重鎮西雅圖以及華盛頓州的教育資源。

盤點美國最聰明城市西雅圖的名校資源

在2013年北美“最聰明城市”評比上,西雅圖居首,該排名基於6個因素:經濟、環境、環境、城市治理、宜居性、流動性和居民。在當地,年齡25歲及以上的居民中,52.7%的人擁有學士或更高的學歷,良好的素質與當地數量眾多、特色鮮明的優秀大學是分不開的。西雅圖除了擁有華盛頓大學、西雅圖大學這樣的世界名校,還具有西雅圖城市大學、華盛頓州立大學、西雅圖太平洋大學等眾多學校。

 

華盛頓大學(University of Washington)創建於1861年,位於美國西海岸城市西雅圖,是世界著名公立研究型大學,公立常春藤之壹。2015-16年USNEWS世界大學排名第11位、2015-16年ARWU世界大學排名第15位。在2015-16年ARWU世界大學學術排名中,華盛頓大學醫學領域全球排名第3位、生命科學領域全球排名第5位、計算機領域全美第6位。教授隊伍中擁有252位美國院士,167位美國科學委員會學部委員和12位諾貝尓獎得主。華盛頓大學是美國太平洋沿岸歷史最悠久的大學之壹。

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
華盛頓大學(University of Washington)校園實景,景色優美,尤其是櫻花開放的時候。現在每年華盛頓大學招收接近壹千名來自中國的新生

2015年9月16日,英國路透社研究和發布的全球最具創新力大學排行榜,華盛頓大學為全球最具創新力的公立大學第1位,世界大學排名第4位。華盛頓大學2014年研究經費13.9億美元,高居美國公立大學研究經費第壹位。自1974年以來,壹直是全美國接受最多聯邦研發經費的公立大學。

目前, 華盛頓大學擁有5.3萬學生,畢業生遍布全球。值得壹提的是,目前在北京、上海都設有華盛頓大學校友網絡,對有誌於回國發展的畢業生來說,能提供壹定的支持與資源。

2、美國西部地區最大學校——西雅圖大學(Seattle University私立

西雅圖大學(Seattle University)位於西雅圖市郊,始建於1891年,是全美28所基督教會設立的大學之壹,也是美國西北太平洋地區最大的壹所獨立大學。在校本科生和研究生已超過7,200名,分別在大學的8所學院學習。

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
西雅圖大學

據《美國新聞和世界報道》,2015年度美國西部最佳大學排名,西雅圖大學以本科和研究生全部授課方式居於第5名,優勢課程包括:

  • 法律寫作專業研究生排名(Legal Writing) 第1名
  • 2015年美國大學金融專業排名(Finance) 第15名
  • 2015年美國大學會計專業排名(Accounting) 第14名

3、研究性名校——華盛頓州立大學(Washington State University公立

華盛頓州立大學(Washington State University,簡稱WSU)是壹所著名的公立研究型大學,成立於1890年,占地620公頃,擁有125年的悠久歷史。學校的主校區坐落在西雅圖市附近的普爾曼市(Pullman)。

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
華盛頓州立大學校園實景圖

華盛頓州立大學是美國華盛頓州建立的壹所研究型大學,位列美國公立大學前50名,被美國新聞與世界報道評為壹級國家級大學,其中,酒店及飯店管理專業排名美國大學前5名,也是修讀學生最多的專業。

名校雲集 全美提升西雅圖投資潛力

此前,居外網從生活成本高科技企業興起等角度對西雅圖買房投資進行分析,那麽上面介紹的教育資源方面的優勢又將給當地房市帶來哪些直接影響呢?

  • 極大提升房產吸引力 西雅圖乃至整個華盛頓州豐富教育資源帶來的直接影響就是極大提升了當地房產的吸引力!據統計,華盛頓州對中國買家的吸引力僅僅次於加州,位於全美第二,而大部分買家買房的重心就集中在華盛頓最大城市、也是大學最密集的城市——西雅圖!

舊金山、洛杉磯之所以成為最吸引國內買家的城市,除了華人集中外,當地匯集了斯坦福大學、加州大學等諸多世界名校是最直接原因,這也是當地房價火爆、壹直居高不下的重要原因!而同樣名校眾多,但西雅圖房價卻只有兩地的三分之二,所以極大地吸引了中國買家的關註!

經濟發達、就業機會多且房價合理,西雅圖自然成為難得的安居樂業之地!圖為西雅圖當地最為常見的house
經濟發達、就業機會多且房價合理,西雅圖自然成為難得的安居樂業之地!圖為西雅圖當地最為常見的house
  • 提供高品質居住環境 前面提到西雅圖受過高等教育的人口數量眾多,其實,放寬到整個華盛頓州也如此!據美國統計數據顯示,華盛頓州是全美各州中擁有最多受過高等教育及專門基於人口的地方。古人雲:與善人居,如入蘭芝之室,久而不聞其香,則與之化矣!眾多高素質匯集的地方,居住環境自然不差,這也是西雅圖近來成為新興熱門城市的原因之壹。
  • 增加就業機會 與美國很多大城市不同,西雅圖不僅匯聚有波音、星巴克等傳統企業,還有亞馬遜、微軟兩大高科技企業,由此提供了眾多就業機會,並營造了良好的工作環境。曾有網友評論:進入華盛頓大學計算機系,基本就是保證了壹個在微軟,或亞馬遜做程序員的工作崗位!經濟發達、就業機會多且房價合理,西雅圖自然成為難得的安居樂業之地!

與諸多大學為鄰 選擇西雅圖Lenora街大樓項目的另壹個理由

西雅圖Lenora街大樓項目位於美國華盛頓州西雅圖市中心的Belltown(貝爾鎮),是壹座集住宅、零售和高檔辦公為壹體的開發項目。其中24層為住宅,寫字樓共9層,壹層為零售店,還帶有5層地下停車場。西雅圖Lenora街大樓項目地理位置極佳,正好與諸多當地大學為鄰,這又是壹個讓妳選擇它的重要理由!

名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
西雅圖市及周邊主要院校分布。可以清楚看到,Lenora街大樓項目周邊就由好幾所大學,與世界名校華盛頓大學也不遠
名校雲集 到西雅圖買房投資的另壹個理由!
西雅圖Lenora街大樓項目位於西雅圖市中心,是壹個集住宅、零售、辦公為壹體的綜合性開發項目。Lenora街大樓項目還是美國EB-5項目,現在投資50萬美元,即可全家移民西雅圖!

Lenora街大樓項目所在地Belltown(貝爾鎮)是西雅圖人口密度最高的社區,周邊匯集了眾多大學院校,如西雅圖城市大學(City University of Seattle),西雅圖大學(Seattle University),東北大學西雅圖分校(Northeastern University Seattle)等,周圍更環繞著世界名校華盛頓大學(University of Washington)、西雅圖太平洋大學(Seattle Pacific University)等大學。選擇Lenora街大樓項目,等於選擇了與諸多大學為鄰!

 

關於西雅圖Lenora街大樓項目

作為美國EB-5投資移民項目,Lenora街大樓項目是集住宅、零售和高檔辦公為壹體的開發項目,其中24層為住宅,寫字樓共9層,壹層為零售店,還帶有5層地下停車場。更多細節資訊,可點擊查閱。

選擇西雅圖Lenora街大樓項目 收獲美國綠卡與房產投資雙豐收

下壹個美國買房熱地不容錯過的投資機會 西雅圖Lenora街大樓

為何越來越多人選擇西雅圖?

 

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英國擬對海外買家增稅 華人房產投資者遇變數

因為脫歐決定沒有阻擋海外投資者不斷加速到英國投資房地產的趨勢,英國梅首相提出再提高海外投資者1%-3%的印花稅。

這個對越來越多人不住在英國、但到英國買房或者投資英國房產的華人投資者會有什麼影響?

英國首相特裡莎·梅在ABBA音樂聲中手舞足蹈登上保守黨2018年會。她再增加海外投資者未來購房稅的提議有吸引本國年輕人的意圖

英國市場吸引力

英國具有房地產市場流動性強、交易速度快和法律環境穩定的特點,特別是在過去幾十年裡,不論對英國本地人還是外國人,買房者一視同仁。這是它吸引全球投資者的一個重要原因。

因為中國大陸樓市價格已經處於世界前列,在全球經濟大形勢變化、資產價格瘋漲已經成為歷史之際,中國大陸投資渠道有限,投資英國成為一種潮流,淨資產人群都爭做國際房東。

由於英國大城市住宅沒有跟上人口和經濟發展的“剛需”,英國城市房產近20年增值明顯,租金回報率高。不僅是商業地產,加之留學、移民等需求,居民住宅也是中國大小投資者關注和投資的重要區域。

過去幾年裡,中國萬科、碧桂園、綠地、恆大等等大開發商紛紛以不同方式投資英國的商業和居民住宅房地產市場。在倫敦市場一些資產價格已經在5年裡翻倍的情況下,很多華人投資者又將目光轉向曼切斯特等其它城市。中國最大的海外房產網居外網的CEO羅雪欣表示,2018年1月華人買家對曼城房產的詢價比前一年猛增255.6%。

英國決定因為脫歐兩年後,海外投資者對英國房地產投資卻呈不斷加速的趨勢

脫歐反漲?

2016年英國全民公投決定脫歐,在此前後,很多反對脫歐的人士預測英國一旦脫歐將遭遇金融風暴,包括房價將出現大跌,金融機構紛紛逃離倫敦。

但兩年多後,倫敦作為國際金融中心之一的地位不僅沒有被說德語為主的法蘭克福和說法語為主的巴黎取代,相反的是,以亞洲投資者為代表的巨量國際資金相繼湧入倫敦等英國市場,特別是倫敦的房地產市場。

且不論歐洲俄國中東等其它地區的投資者對倫敦市場的投資,也不論前兩年或數月前中國投資者的大手筆,僅9月份中港投資者的表現可說明倫敦市場的吸引力:中國建設銀行在倫敦交易所發行10億美元債券反響熱烈、中國再保險近10億美元收購英國一保險公司、香港新鴻基10億英鎊買進地產開發項目、復星國際收購英國皇家交易所大樓、李嘉誠長子李澤鉅准備將英國資產公司在倫敦上市,等等。

與此同時,美國公司的投資也令人注目,包括股神級別的美國金融投資家沃倫·巴菲特近日宣布,他也看好倫敦的房地產市場,已經和英國合伙方簽署協議設立倫敦地產機構。

脫歐給英鎊帶來不確定性

房地產門檻

英國城市規劃法律嚴格限制亂開發,規定必須保留公園、綠地等公共用地,像倫敦這樣的英國大城市保證了綠色發展的環境,但同時住宅開發跟不上人口和經濟增長”剛需”的情況越來越嚴重。這也是投資者看好英國房地產長遠發展的最重要因素。

但是,對遭受2008年金融危機打擊後經濟不振、工資不漲的英國本地年青人來說,外國投資者蜂擁而至、房價上漲不止並非好事。在倫敦租房價格也不斷上漲的情況下,很多購買倫敦住宅的投資者人都沒有來過英國,買房子就是為了出租,其中華人投資者不少。

有評論人士指出,從政治上來說,在備受英國選民關注的保守黨年會前,梅首相提出再提高海外投資者印花稅的建議,是為了吸引國內選民、特別是年輕選民的支持。

這次梅首相建議加的稅,針對的是未來要在英國購房但人不住在英國、不給英國政府交稅的海外機構投資者和個人投資者。對於已經在英國購房,或居住在英國的外國人或英國人毫無影響。

另外,有統計說,如果對海外買家新增1%的印花稅,將會為英國帶來每年4000萬鎊的收入;如果新增3%的印花稅,將每年給英國財政增加1億2000萬鎊的收入。這對需要資金的英國政府來說誘惑很大。

從宏觀角度看,隨著各國利率上升,全球房地產市場也開始進入了調整期。在一些國家和地區房地產市場進入拐點之際,英國政府也擔心今後本國的房地產市場泡沫越來越多,所以給未來新到的房地產投資者設限,也可能有未雨綢繆之意。

此外,多國的房地產市場事實證明,你越限制,卻越有人要買,而且是要趕在新稅落實之前買。因此也有評論人士認為,在新政落實前,不排除可能出現一波“搶房潮”。

居外推薦倫敦房源:摩天塔(Principal Tower

摩天塔位於寸土寸金的倫敦金融城6萬平方米的商業中心之中,亞馬遜總部也位於此,是一座50層的全新地標建築。步行5分鐘到利物浦車站,這裡彙集4條地鐵線、眾多火車線,及將在2019年投入使用的伊麗莎白線(30分鐘即可到達希思羅機場)。這裡也不乏奢侈品店、米其林餐廳、各式咖啡館和酒吧,讓住戶盡享城市生活便利。只需搭乘15分鐘地鐵可到達多所高等學府以及尖端研究機構,包括倫敦大學學院、倫敦商學院、倫敦政治經濟學院。項目深受周邊白領和國際學生的喜歡,適合投資買家。
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時間的考驗

但如果英國政府未來繼續提高對海外投資者英國購房的稅收,勢必會對未來房地產買家造成影響。

對海外買家再增稅能否實行?這有待於首先是執政的保守黨黨內取得多數共識。然後也要得到議會其它黨派的支持,最終得到議會批准後才能形成政策。

也就是說,在靴子(政策)落地實施之前,投資者尚無需繳納可能新漲的稅收。

目前英國各方共識尚不明確,但倫敦金融城的反應最快,英國上市的大型地產公司股價次日應聲下跌,6億英鎊隨即蒸發。這也就是對這項提議非正式投出了自己的一票。

另外,英國脫歐日期不斷迫近而英國與歐盟能否達成協議尚無法逆料,對市場來說,最大的一個不確定因素將是英鎊的彙率,這將也是對未來華人投資英國收益的重大決定因素。

 

來源:BBC中文網
責編:Zoe Chan

香港之後新加坡也出手了:提高住宅印花稅 收緊貸款限額

在香港推出樓市大招,宣布征收相當於樓價5%的一手房空置稅不到一周後,新加坡也迅速加入了樓市調控的隊伍。

今日,新加坡金融管理局、國家發展部和財政部聯合公告表示,新加坡將上調購買住宅物業的額外買方印花稅(Additional Buyers Stamp Duty,ABSD)稅率,並收緊貸款限額。新政策將從7月6日開始實施。

濱海灣地區是新加坡最負盛名的住宅和商業地段,該區的新建項目Marina One Residences 濱海盛景豪苑,現有1、2、3和4臥室單位和閣樓公寓可供選擇,售價約¥901萬-2,848萬 。居外物業編號:39990118 點擊查看房源信息

新加坡政府稱,該舉措旨在使房地產市場降溫,維持房價漲勢與經濟基本面一致。公告稱,在利率上升和住房供應面強勁的情況下,如果不加以控制,房產價格一味上漲可能會導致市場出現不穩定的回調。

ABSD是新加坡政府推出的房地產降溫措施之一,是在一般買家印花稅上添加的額外稅務。

此前,新加坡公民購買首套房時免除印花稅,但在購買第二、第三套及更多套私宅房子,分別需付額外7%和10%印花稅;對於永久居民,購買第一、第二及更多套房子,分別需付額外5%和10%印花稅;外國人和實體購買房子時,一律需付額外15%印花稅。

調整後,新加坡公民和永久居民購買首套住房的ABSD稅率仍然維持在0%和5%,所有其他上述個人的ABSD稅率均上調5個百分點,實體的ABSD稅率上調10個百分點,如果涉及到針對土地開發商,還需在上述基礎上再增加5%的額外ABSD。

華爾街見聞此前提到,2008年全球金融危機爆發之後,美聯儲實施QE政策,導致大量資金湧入新加坡樓市。外資和外國人的湧入,推動新加坡房價持續飆升,一躍成為亞洲房價第二高的城市。

為此,2009年開始新加坡實施樓市管控,政府規定借款人每月按揭還款額不得超過收入的60%,同時對房屋交易征收高額印花稅。管控措施之後,新加坡房價在2013年見頂,隨後便開始長達近四年的下跌,直到去年三季度又開始重回漲勢。公告指出,過去一年裡,新加坡房價大幅增長了9.1%。


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來源:華爾街見聞
責編:Zoe Chan

大學城充滿年輕活力 老中青三代一同樂活其中 | 美國

對大學城的居民來說,吸引人的不僅是學校的尊崇地位,還有社區的親和力。大學城社區具有令人印像深刻的混合特征:大城市的供給與小城鎮的精神

大學通過舉辦講座、音樂會、烹飪及文學課程等活動為本地區的知識與文化生活做出貢獻。在體育運動方面,社區居民既可觀看也可參與。年輕人在這裡可以騎自行車、徒步旅行、慢跑等;活躍的退休居民則特別鐘愛終身學習的機會。社區居民在使用運動設施、參加課程及觀看比賽方面也有諸多優惠。另外,擁有醫學院的大學還會成為優秀的醫療保健選擇。

投資前景來看,大學城以其彈性佳而著名。一方面,它們會經常吸引大型企業來此落戶,同時也支持初創企業的蓬勃發展。創業者在這樣的環境中茁壯成長。

430,000美元 | 俄亥俄州哥倫布 | 蘇富比國際房地產Street公司

哥倫布就是一個例子,該市是俄亥俄州立大學(Ohio State University)的所在地,根據數據顯示,本校注冊人數接近6萬人。該校每年都會培養出數千名畢業生,其中很多人都留在了本地區。蘇富比國際房地產Street公司的Scott Street說:“企業已經注意到了這一點,許多公司也因此遷來哥倫布市。科技型初創企業近些年來風靡全球,數百萬美元的種子基金正在幫助俄亥俄州立大學內部及周邊企業的發展、創造就業機會。”

穩定的經濟預示著房產市場的良好發展。即使在低迷的市場,房屋庫存依然緊張。出租房屋的業主可以依靠穩定的學生需求獲取收益,盡管流動性比較高。

但許多人都安定下來了。新近的畢業生以及為了上下班方便的教授、研究和管理人員都成了第一批業主,他們發現生活在大學城樂趣是如此之多。Scott Street說:“俄亥俄體育館之所以能在橄欖球賽季的每個周末容納10萬多名球迷,部分原因是俄亥俄州立大學的校友都住在離學校很近的地方。許多畢業生定居在距離學校不到20分鐘車程的近郊。

6,950,000美元 | 德克薩斯州奧斯汀 | 蘇富比國際房地產Kuper公司

奧斯汀作為德克薩斯大學(University of Texas)旗艦校區的所在地,擁有全美最龐大的學生群體,學生數量超過51,000人。“在這個地區和這個學校每天都有許多事情發生”,蘇富比國際房地產Kuper公司的Mike Vilece說,“這個城市可為你提供無限種可能。你可以徜徉在丘陵地帶,盡情玩耍,也可以和十萬個親密朋友一起觀看周六的足球賽。”

包括空巢老人和嬰兒潮一代在內的校友回來定居時發現,奧斯汀已與他們在校期間截然不同。Mike Vilece說:“這座城市的變化讓人難以置信,建築物與之前完全不同。新建築如雨後春筍般湧現,但文化和氛圍依然生動而鮮活。

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責任編輯:Zoe Chan

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學者建議加政府住房補貼 助力西亞韓菲裔移民融入社會 | 加拿大

加拿大吸納外來移民的宏大目標給該國經濟帶來了新的活力,也為新移民的融入問題帶來新的考驗。近日,加拿大不列顛哥倫比亞大學的地理學家Daniel Hiebert 在《加拿大城市研究》期刊上發表了對加拿大不同族裔移民的住房擁有率做了細致研究,並建言加拿大政府有針對性的對購房困難族裔例如西亞、韓語族裔及菲律賓裔移民提供住房資助,幫助新移民早日融入加拿大社會。

英國哥倫比亞大學地理學家Daniel Hiebert最近在“加拿大城市研究”(Canadian Journal of Urban Research)冬季刊上的壹篇論文上表示,“首先,移民政策本質上也是壹種房產政策。”

“如果移民的規模發生巨大改變,那麽加拿大的大城市房產市場很有可能會是另壹番景象。 對於加拿大最近的移民決策,將移民人數從從2015年的約270,000提高到2020年的340,000,5年內增加7萬移民,這壹政策當然會拉高房產的市場需求,“Hiebert說。

通過研究加拿大不同移民種族在購買房產和出租房產的行為模式,Hiebert得出結論,相對於加拿大本國出生公民, 移民的住房購買力當然要高很多。

Hiebert表示,華人移民在溫哥華和多倫多這樣昂貴的城市中的房屋擁有率相當高,程度令人驚訝。“新移民中,華裔的個人擁有房屋的比率特別高:在2006年到2011年期間,每10個華裔移民中,有7個擁有加拿大的自有房產。

研究還發現,華裔移民在抵達加拿大後的幾年內就購買了住房 – 比如溫哥華,整體購房率就高達69%。此外,研究還表明來自東亞的新移民是用在自己國家積累的資本購買加拿大的房產。

來到多倫多和溫哥華的華裔移民中有73%的擁有加拿大的房產。 鑒於從中國,中國香港和臺灣到溫哥華的個人移民規模,華裔移民的湧入無疑對兩個加國大都市房產市場產生影響。

Hiebert還深入分析了英國哥倫比亞大學地理學家David Ley的早期報告,並多次提議加拿大企業聯合會要關註快速增長的移民數據和溫哥華和多倫多的高價住房之間的關聯。

Hiebert經過對加拿大統計局這十年來的數據分析之後,認為移民和住房價格之間存在必然聯系,即富裕移民正在擡高加拿大主要城市的住房價格,與此同時,低收入移民卻不得不支付租方費用。

“最近幾年湧入加拿大的移民”無疑對多倫多和溫哥華住房價格的上漲產生了必然影響,也刺激了房產市場。“Hiebert說。 “但與此同時,成千上萬的低收入的新移民卻不得不為支付房租而焦慮。”

而在上個世紀90年代興起持續二十年的移民潮卻並未對當時的加拿大房產市場帶來多大影響,這是Hiebert的另壹個發現。那個時候,來到加拿大的低收入移民或者難民是買的起房的。 “即使是當時全加最昂貴的城市,大多數難民也能夠生存”。

溫哥華地區的住房是加拿大最貴的,Hiebert說:“溫哥華地區個人住房市場壓力最大,三分之壹溫哥華人在住房上的支出超過其收入的30% 其次是多倫多,27.6%,蒙特利爾是21.8%)。”

Hiebert在分析不同種族買房意願和能力時發現在溫哥華,白種人的平均房屋擁有率為67.4%,低於非白人種族72%的擁有率。

溫哥華地區華人居民中有八成成年人住在自有屋中,大概規模為23.3萬。 而來自南亞地區例如印度等區域的移民中, 有75.1%的人擁有自有房產,規模問12.1萬; 菲律賓人和南韓人的房屋擁有率為61%,而拉丁美洲人和黑人則為46%。 阿拉伯人最低,達到37.3%。

其次,在加拿大三大城市住房困難的群體分別是韓語族裔,和來自伊朗等阿拉伯語系國家的人,他們中的很多人處於頻繁更換租賃房的狀態。Hiebert還表示,“ 菲律賓人的財務壓力看起來最小, 因為他們看起來不是很急於買房置業。”

基於上述研究,Hiebert這位地理學教授提出了加拿大聯邦和省政府應該針對不同族裔的加拿大移民的收入情況有針對的“增加住房補貼“以使新移民更好地融入加拿大社會。

 

來源:《蒙特利爾憲報》

原稿發布日期:2017年12月24日 

責任編輯:Lisa Zhu

房價再次下滑!住房投資貸款跌至10個月最低!| 澳洲

澳洲統計局今天公布的數據顯示,澳洲銀行房地產投資者貸款占全部貸款的比例在3月份下降了1.25%,跌至48%。這個數據已經創造了10個月來,澳洲銀行房地產貸款的新低!相比今年1月份,跌幅超過了50%!

房價再次下滑!住房投資貸款跌至10個月最低!| 澳洲
(圖片來源:澳洲網)

澳媒稱,澳洲各大銀行的房地產貸款投資者跌至10個月內的最低水平,譚寶政府為降低悉尼和墨爾本房地產市場熱度而作出的努力“收到了奇效”。自從譚寶政府公布了新一期的澳洲政府預算案,澳洲銀行和金融行業抵觸情緒明顯,嚴格的監管和稅法制度取得了顯著的效果。反映在市場上,“數字不會說謊”!

房價再次下滑!住房投資貸款跌至10個月最低!| 澳洲
(圖片來源:澳洲網)

澳大利亞五大主要首府城市的房價出現了明顯的下滑。根據CoreLogic的最新數據顯示:悉尼,墨爾本,布裡斯班,阿德萊德和珀斯的房價格在本周下跌0.5%,本月房價出現了0.9%的下跌。四月份之前,悉尼的房價曾實現了連續18個月的上漲,同時3月份的房屋貸款審批數量則下降了0.5%。

澳洲政府針對房產投資者實施了各項不同的限制措施,增加了本地投資者租房的成本和環節。同時限制外國買家在澳洲房市中的參與程度,減少對外國人的稅收優惠(實則是加大稅收力度),並對外國人實施投資物業空置稅。

澳媒稱,市場數字也反映了四大銀行對澳洲財政部長Scott Morrison政策的態度,他對“投資者信貸水平急劇上升”表示擔憂,從目前來看,制止風險貸款增長的措施已經在澳大利亞房產市場中取得了顯著效果,政策的落實對市場的衝擊是深遠的。

>>>澳洲置業百科澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

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JPMorgan摩根大通也警告澳洲的房產投資者,需要做好澳洲銀行上漲至3%利率的心理准備!摩根大通經濟學家Henry St John表示:“根據上個月的報告,澳洲住房金融數據提供了一個相當強烈的信號,房地產市場正式進入放緩期。”

澳大利亞國家銀行NAB本周進一步上調了對房產貸款的限制政策,在悉尼的數百個社區,包括Barangaroo和Rocks以及墨爾本的Docklands創建了一個貸款“黑名單”,被放進名單的業主將面臨異常嚴格的貸款審批措施。甚至在一些澳洲社區,投資者只允許申請最高30%的房產貸款。

房價再次下滑!住房投資貸款跌至10個月最低!| 澳洲
(圖片來源:澳洲網)

在進一步的利率上升威脅中,澳洲的各大銀行可以會用提高投資者和業主占用者的貸款利率,來填補澳洲政府要求的60億“超級稅”!聯邦銀行CBA,澳新銀行ANZ,NAB以及西太平洋銀行的首席執行官已經警告稱,一切的措施都是偏向自住房購買者。自住房貸款占總額的比例,從2月份的13.3%上升至3月份的13.6%。

至於那些超級稅,看來還真的是“羊毛出在羊身上”。Scott Morrison本周在澳大利亞社會服務委員會發表的演講時重申,沒有“解決讓住房更加實惠的特效藥”,同時警告說,對住房政策政策進行大幅度調整“可能會降低一些市場的風險同時也可能導致弱勢的市場崩潰。”

相關資訊:3月澳獲批房貸數下降0.5% 表明房市放緩 | 澳洲

(據澳洲網)

中國投資者成英國物業最大買家 | 英國

仲量聯行最新報告顯示,盡管英國脫歐引發的許多問題尚未得到解決,但亞洲投資者對英國市場的信心不減。該報告認為,2017年壹季度,英國房地產交易額創下2015年以來的新高(以英鎊計)。

仲量聯行的研究表明,英國是歐洲最具活力的房地產市場,倫敦已成為全球房地產交易量最大的城市,而去年尚處於第三位。

仲量聯行全球資本市場研究總監David Green Morgan先生表示:“隨著英鎊貶值和資本價值微跌,亞洲投資者,尤其是來自中國香港和中國內地的個人買家,自去年英國脫歐公投以來在倫敦市場表現最為活躍。貨幣貶值和資本價值下降,使得英國商業房地產的價值自2016年6月公投以來較海外資本貶值了16%。此外,倫敦金融城優質辦公樓的凈收益也極為誘人。”

2017年壹季度,中國香港買家在英國的不動產投資接近30億美元,而去年同期僅為8.42億美元。他們爭相購置倫敦金融城和倫敦西區的辦公樓,投資額超出全球基金和所有其他外國投資群體的總和近13億美元。

與此同時,盡管面對美國政治經濟的不確定性,亞洲買家繼續在美國尋求房地產收購機會。

Green-Morgan表示:“根據近來的發展趨勢,亞洲買家是美國最活躍的投資者之壹,其主要動力來自新加坡、日本和中國的投資者。新加坡和日本的投資者再次將投資重點放在全球門戶城市的內核資產,紛紛在紐約、波士頓和華盛頓哥倫比亞特區購置辦公樓。”

中國加強資本管制的影響

盡管政府加強了審查,中國的資本輸出在2017年壹季度增長了84%,達75億美元,而2016年同期為40億美元。中國投資者持續在中國香港、芝加哥、洛杉磯和舊金山進行投資。

但是,與2016年四季度相比,中國對外房地產投資交易額還是減少了36%。跨境買家們主要關註內核中央商務區的辦公樓資產、零售商場、高檔住宅等小眾市場的房地產。

仲量聯行中國區資本市場研究負責人邱義升表示:“中國新的資本輸出管制措施加大了中國企業和個人在海外投資的難度,有可能造成海外投資步伐放緩。這將推動國內房地產投資需求的增加。不過,這對於已經在海外成功經營的中國企業影響有限,因為他們可以利用海外分支機構的資金進行投資。”

中國成英國地產主要投資者

回顧2017年以來,中國資本對英國房地產市場的投資,不得不提到中渝置地以歷史第二高的價格買下倫敦金融城最高建築。

2017年3月1日,敦商業地產市場頻頻出手的中渝置地(CC Land)將以11.5億英鎊的價格收購倫敦金融城最高建築Leadenhall (122 Leadenhall Street)大廈的全部股份。

倫敦金融城最高建築Leadenhall

交易金額僅次於2014年卡塔爾投資局11.75億英鎊買下匯豐總部大樓的歷史第壹交易,排在英國地產投資歷史第二位。11.5億英鎊的單筆交易金額占到今年第壹季度倫敦金融城整體投資額的44%,壹季度倫敦房地產整體投資額的20%。

此前,中渝置地以2.92億英鎊買下了倫敦帕丁頓的沃達豐總部One Kingdom Street。

此外,2017年第壹季度中資對英投資中,還包括賭王何鴻燊通過旗下中國香港信德集團,以2.459億英鎊正式收購了聖詹姆斯廣場7-8號;北京首開集團,價格為9650萬英鎊收購倫敦寫字樓Fleet Place House;富力地產1.5777億英鎊買下倫敦新使館區Vauxhall Aquare大型開發地塊及6000萬英鎊購得倫敦南部克羅伊登的雀巢大廈(Nestlé Tower)及周邊開發地塊;英皇集團,2.6億英鎊買下倫敦牛津街Ampersand大廈;天安中國6700萬英鎊收購金融城酒店物業South Place Hotel。

中國香港女首富、大劉太太“甘比”掌控的華人置業集團倫敦搶樓囤樓的。華人置業不斷拋售內地和中國香港資產,增持英國大型物業。

5月7日,中國香港上市公司華人置業發布公告,以1.75億英鎊通過其間接全資附屬公司,以股權交易形式收購倫敦聖詹姆斯廣場11及12號以及Ormond Yard14至17號的綜合式商用物業。租金回報率約為4.25%。

從2011年至今,華人置業先後在倫敦收購了4棟倫敦西區及金融城內核地段的優質資產。除了上文提到的聖詹姆斯廣場物業,華人置業在倫敦還布局有以下資產:

2011年1月16日,以3億英鎊的總價購買位於倫敦金融城的壹棟甲級寫字樓River Court。

River Court大廈

2016年3月7日,以1.21億英鎊,從Aberdeen Asset Management處收購了位於倫敦梅菲爾地區的14 St George Street物業。

14 St George Street物業

2016年3月23日,斥資1.828億英鎊買入倫敦牛津街第61至67號及Soho Street(蘇豪街)第11至14號。

牛津街第61至67號及Soho Street(蘇豪街)第11至14號

在對英地產投資中,華人置業可謂思路明確,將目光集中在了倫敦西區及金融城的寫字樓物業,且緊鄰現有地鐵站及正在建設的伊麗莎白線城鐵站點。

(智通財經)

美國房市94狂?| 美國

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根據Corelogic研究機構剛公布美國3月平均房價,較去年同期上漲約7%,並預估未來一年平均房價漲幅約5%。

美國房價自金融海嘯下跌後,反彈迄今已8年,優質地區的房價已超過海嘯前最高價,甚至屢創新高,讓人擔心美國房價是否有修正的疑慮?關於這點,不妨從幾個面向來分析,會發現美國房市多頭格局尚未走完。

首先,從美國房產現金交易的比例高。今年1月份全美房產采取現金交易維持在平均37%的水准,距離金融海嘯發生前的25%,尚有一大段的距離;其中東西部、南部現金交易比率約40~50%;即使東西兩岸高房價地區,現金交易比率也有超過25%。

再者,在所有房產交易中,廉價急售(distressed sales)房產,如法拍、銀拍等銷售占比仍在下降,從2009年超過30%比率,大幅降至2017年的7~8%,可見市場預期房價仍然樂觀。

美國西雅圖為2017年全美最熱門城市
美國西雅圖為2017年全美最熱門城市

另外根據ATTOM Data Solution研究機構公布,去年一整年,全美home flip(房屋短進短出,定義為一年內買房後又賣房)交易數量,來到過去十年以來的新高,且平均一年內買房又賣房的單筆交易利潤,約為6.2萬美金。

其中又以加州聖荷西(短進短出利潤14.6萬美金)、舊金山(短出利潤14萬美金)、洛杉磯(短進短出利潤12.7萬美金)、西雅圖(短進短出利潤10.2萬美金)等地區的“炒房”利潤最為驚人。房屋交易短線進出頻繁且又獲利頗豐,表示美國房價多頭續攻意味明顯,不然手上房產就很容易被套住而無法出脫。

在股票市場,若股票價格持續上漲,現股交易的買盤比率不低,且不僅當衝交易量頻創新高,且當衝交易利潤也同步創高時,應可視多頭市場。若依此標准,回頭檢視目前美國房市,全美平均房價仍持續上漲、房屋買賣現金交易比率超過三成五、短線買屋賣屋數量創新高與獲利不斐,是否正意味著美國房產多頭氣勢仍持續延燒。

不過,畢竟美國領土幅員廣闊,城市間也有前段、中段與後段班之分。置產投資前,應該勤做功課,並輔以專業代銷或仲介機構諮詢與提供對的建議,而不是被美麗的話術與包裝所吸引,才能避免已經選對投資的國家,但購置的房價卻沒漲的窘境發生。這就好比許多台股投資人,若不是持有台積電、大立光這類的股票,即使台股已經破萬點,心中完全無興奮喜悅的感覺,如此一般。

 

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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馬來西亞VilaSeni花園別墅 看得見的廣闊投資前景 | 海外

在“壹帶壹路”的引領下,東南亞正在成為海外投資的新寵,每年超過3500億美元的基礎設施建設資金需求和日益發展的區域經濟讓投資者對未來市場充滿期待。可持續的前景顯然吸引了中國房產買家的註意,而正在推進“大吉隆坡計劃”的馬來西亞更是首當前沖。隨著新馬高鐵的上線,這個擁有“全球退休天堂”美譽的東南亞國家即將迎來更大的發展機遇。日前,由中國香港房產巨頭新世界發展有限公司傾力打造的五星級家園“VilaSeni新世界豪園”正在出售,精明的投資者怎能錯過這壹機會?

中國香港房產巨頭新世界發展有限公司傾力打造的五星級家園“VilaSeni新世界豪園”正在出售
中國香港房產巨頭新世界發展有限公司傾力打造的五星級家園“VilaSeni新世界豪園”正在出售

優越地理位置,擁有巨大增值潛力

“新世界豪園”坐落在柔佛州(Johor Bahru),毗鄰連接新加坡與馬來西亞的關口,地理位置優越,具備極好的投資前景。壹方面,馬來西亞擁有天然的投資優勢:經濟發展平穩,近十年年均增長達10%;生活環境與國內相近,免簽政策讓出入境變得非常方便;醫療與教育水平壹流,適合全家人前往定居;擁有全球最低費用的“第二家園”移民計劃,迄今已經吸引了近5000名中國公民參與。另壹方面,隨著新馬高鐵項目的上線,2020年新加坡到馬來西亞首都吉隆坡的時間將由現在的數小時縮短至90分鐘。屆時,兩個城市將成為壹個交通便捷的現代生活圈,馬來西亞也勢必會迎來更大的發展機遇,“新世界豪園”的增值潛力可想而知。此外,“新世界豪園”出售的是永久產權,這意味著投資者購買的別墅可作為家族遺產世代相傳,提前給子孫後代置下壹筆豐厚的財富。

“新世界豪園”坐落在柔佛州,毗鄰連接新加坡,地理位置優越,產權永久
“新世界豪園”坐落在柔佛州,毗鄰連接新加坡,地理位置優越,產權永久

高質豪宅家園,盡享全新夢想生活

“新世界豪園”由92棟半獨立花園別墅和4棟獨立花園別墅組成,近5萬平方米的園林綠化環抱著每壹棟風格典雅的小樓。在這裏,妳可以盡情享受夢想中的生活:周圍名校林立,高爾夫球場、主題公園、醫療中心等配套壹應俱全,近在咫尺。想要出門購物,5分鐘車程即可到達區內的商業中心,15分鐘車程即可到達市中心;需要出門公幹,20分鐘車程即可達到新加坡,45分鐘車程即可到達樟宜機場。懶得出門?近4000平方米的酒店級會所讓妳度過壹個健康的周末。妳可以在碧波蕩漾的超大泳池內暢遊,可以在設施先進的健身室內運動,或者在悠閑亭閣內呼吸新鮮空氣。友人來訪?多功能宴會廳、戶外派對區、燒烤場以及娛樂室讓妳和親朋好友共同度過最美好的時光。

對於想要給孩子壹個美好未來的家庭來說,“新世界豪園”是壹個不可多得的機會。它鄰近馬來西亞樂高樂園、吉蒂貓主題樂園等多個大型兒童樂園,父母可以帶著孩子共同探索奇妙天地;它廣闊的戶外園林空間和遊樂場給孩子帶來了充足的活動空間,讓他們盡情接觸陽光與自然,自然自在的成長;它周圍遍布小學至高中的國際名校,給孩子帶來更好的教育和機會;它還在會所內設立了豐富多彩的興趣班,幫助孩子開發更多的潛能。

“新世界豪園”的豪華會所占地近4000平方米
“新世界豪園”的豪華會所占地近4000平方米
酒店級會所包括超大泳池和設施先進的健身室
酒店級會所包括超大泳池和設施先進的健身室
戶外派對區及燒烤場讓妳和親朋好友共同度過最美好的時光
戶外派對區及燒烤場讓妳和親朋好友共同度過最美好的時光
廣闊的戶外園林空間和遊樂場給孩子帶來了充足的活動空間,讓他們盡情接觸陽光與自然
廣闊的戶外園林空間和遊樂場給孩子帶來了充足的活動空間,讓他們盡情接觸陽光與自然

 

三層半獨立花園別墅虛擬實境之旅(壹)

三層半獨立花園別墅虛擬實境之旅(二)

美國房產投資入門六部曲 | 美國

美國房產投資

我在居外網的首期專欄是關於美國房產投資的基礎知識。教,是不敢當,而是提供建議。以我個人的工作經驗來說,我強烈建議中國買家在簽訂房產合同之前先咨詢律師和專業人員。在開始一場奇妙的房地產投資旅程之前,讓我們看看你能做什麼。

1、想要什麼

購買房產前先需要明確自己想要什麼。如果想要取得成功,就必須有股衝動,包括房地產投資。所想要的就是所渴望的,是能帶來享受和滿足感的東西。一旦你確定想要什麼,經常會有強大的動機或目的,突顯出這種欲望。投資房地產應該有這種欲望,並能從中真正得到滿足,因為房產投資是很難做的。

2、確立目標

要想得到自己想要的房產,確立目標是非常關鍵的一點。這種目標不應該只是在腦海中,而是應該明確的寫出來。你應該大聲對自己說出來,並不時回顧一下。就好似創業者定期提醒自己為什麼要開公司。

有很多方法來建立目標。在這方面,我學過很多方式,但沒有絕對的對或錯:

  • 確立1年以下的短期目標
  • 確立可以看到未來的長期目標(包括短期目標)

3、學習

知識能解除焦慮,增加信心。如果准備開一家房地產公司,就必須了解公司 紛繁難懂之處。我發現,了解房地產投資最簡單的方法就是閱讀關於它的一切。但你必須將它學以致用。

閱讀和學習最終是要用於實踐。你可以在市場上找到大量的關於房地產投資的刊物,可以從中得到借鑒。此外,需要牢記有關領導和勵志的出版物。

4、了解自己所在地區的房地產市場

大多數房產投資者都是從研究其居住地的房產開始的。一旦學到了足夠的專業知識,就有可能在這個地方開始投資。因為,自己的居住地比其他地區更容易了解,也感到更舒適,容易知道當地居民對房產的需求。購買當地的房產也比較便宜,減少投資之旅的成本,還可以隨時看到你所購買的房產,這會給你一種安全感。

5、找一個“導師”

找一個可以幫助自己的導師,他可能成為你最大的學習經驗。我所認識的每一個成功房地產投資者的“導師”都說,他們的成就要感激他們生活中的老師。而我的導師也助我良多,他就是我爸爸。

你的導師可以無關身份,只要是你信任的那個人的建議,他們願意在你投資和學習過程的各個階段為你提供幫助。

6、建立自己的房地產“團隊”

組建一個成功的“團隊”會讓房產投資者的工作變得更簡單。你不可能包攬所有事, 在房地產投資方方面面都能面面俱到。很多人在房地產投資中都受到挫折,因為他們嘗試一個人處理很多問題。然而,你必須有一個可以幫助你的專業團隊。其中包括:

房地產經紀人:在眾多與其他房地產投資者和銷售合作的經紀人中選取最好的

房地產承包商:售後團隊能及時完成工作。要求有推薦並確保他們獲得許可

產權律師:每個投資者都需要一個律師,他們會保護你的資產,一定聘請一位與投資者 工作的律師

產權公司:確保你要購買的房產沒有留置權,選擇房產時要謹慎,每年關閉數以百計

房產檢查員:這要花很多錢,但從長遠來看,會節省下萬元成本,還會出色的審查房產狀態

以上,是我對剛入門房產投資的買家提出的6個關鍵點。雖然簡單,但非常重要。我希望,這能讓入門者理出一些投資思路。總之,任何事都沒有絕對的對與錯,這裡僅代表我個人觀點。

 

房產公司創始人湯惠專欄全集

columnist

 

 

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