七年來最大降幅：加拿大房地產銷售六月份下降6.7% 房價三月跌10%
四月份到六月份通常是加拿大房地產市場的旺季。但是加拿大房地產協會(CREA)星期壹(7月17日)公布的報告說，加拿大全國四分之三房地產市場放緩，房地產銷售量過去三個月來下降了14%，其中六月份和前壹個月相比下降了6.7%，為2010年以來最大跌幅。
加拿大平均房價在過去三個月中也下降了10%，從四月份的559317加元降到六月份的504458加元。但是從全年來看略有增加(0.4%)。
道明銀行和加拿大房地產協會的經濟師在接受CBC記者Pete Evans采訪時分析說，聯邦政府和安大略等省的房地產政策是房地產市場降溫的原因，而加拿大銀行加息也將會促使許多買家采取觀望態度。
另外，溫哥華和多倫多兩地的房地產市場拉低了全國平均數據。如果把這兩大房地產市場除外，加拿大6月份的平均房價為394660加元，比去年同期上升5%。
（據加拿大家園）
知名經濟學家、德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）合夥人理查德森（Chris Richardson）表示，目前的高房價反映的是“愚蠢”，很快將會下滑。不過，他警告，房價壹旦下滑，將進壹步拖慢住房營建活動。
最近數年，營建活動支持了大範圍的經濟發展。然而，隨著大型天然氣項目陸續竣工，加上熱帶氣旋“黛比（Debbie）”早前橫掃澳洲東北部，住房營建活動開始放緩。
盡管建房形勢不佳，但理查德森周壹發布最新商業展望，仍預測澳洲將會跟隨美國所帶動的全球趨勢，在2018年上調官方利率。
不過他表示，由於澳洲家庭債務負擔較重，澳洲儲備銀行不會加息過猛。他說：“在利率常態化的全球大隊中，澳洲應該會靠後。”
此外，商品價格下滑或影響聯邦、西澳和昆州的預算，而新州和維州的預算或將受到房產市場的拖累。
理查德森表示，聯邦政府削減開支的方案多年未見成效，理應放棄，並轉向支持“後備方案”——通過上調聯邦醫保（Medicare）費用、征收銀行稅和貢斯基（Gonski）2.0學校資助方案等渠道籌措資金。
他說：“然而，有意識地傾向中間路線仍然無法讓堪培拉實現太多兩黨合作，這令人擔憂。參議院能否通過相關措施仍然相當有風險。”
（據澳洲房產網站Domain）
5月大多倫多地區的房地產市場遭遇滑鐵盧。
從數據上看，房地產市場似乎步入低谷。在4月公布的16項房產新政的影響下，大多倫多地區的房地產市場量價齊跌，其中華人看好的區域領跌。
列治文山跌幅最大，銷量暴跌62%，房價同比下跌18.8%。除了列治文山之外，萬錦銷量暴跌46%，新市(Newmarket)下跌44%，密市下跌27%，賓頓下跌16%。多倫多在這期間銷量也下降了23%。
在這種情況下，看空加拿大房地產市場似乎成了政治正確。加拿大經濟學家馬達尼(David Madani)在6月12日發表看空言論，認為多倫多和溫哥華房地產市場正處於“嚴重衰退”的邊緣。
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馬達尼表示，這兩個地方的房地產市場的衰落不僅會損害加拿大的經濟，而且會導致全國房價下跌，下跌幅度或高達40%。
馬達尼說，加拿大房地產市場正日漸低迷，會對今年第二季度的加拿大經濟產生負面影響。
根據大溫地產局的數據，5月份大溫地區的房屋銷量為4,364套，比4月份的3,553套增加近22.8%，也比近十年5月份的平均交易量高出23.7%，但是卻比去年5月創紀錄的銷量低8.5%。雖然今年5月新的房屋上市量比去年同期減少3.9%，但比今年4月增加了23.2%。
但是馬達尼卻警告說，千萬別被大溫最近的數據迷惑。溫哥華房屋銷量上升是壹個虛假信息，而多倫多目前交易量大跌已經表明，大多倫多地區的房價在今年年底之前將略微下降，但隨後5年將持續下降，價格調整幅度在20-40%之間。
馬達尼稱，大溫地區的房屋銷量上漲是低按揭利率導致的，但是低按揭利率的拉動作用已經開始減弱。由於溫哥華房價被嚴重高估，加上聯邦按揭保險新規已經開始全面發揮作用，因此溫哥華的房屋銷量上漲是不可持續的。
馬達尼不看好房地產市場前景的另壹個理由是海外買家稅和加強租金監管等壹系列新政的限制。
這些因素綜合起來，讓大多倫多地區的樓市由熱轉冷。
馬達尼認為，大多倫多地區的房屋交易量與新的房子上市量比率開始下降，這說明房價下降將隨之而來。
馬達尼是總部設在英國倫敦的咨詢公司Capital Economics多倫多辦公室的壹員。該公司擁有60名經濟學家，其專長是經濟分析、預測及咨詢。
對於馬達尼的預測，很多網友不以為然。
有網友表示：“我才不會相信馬達尼的話，因為他是個房市的踏空者，他的最終下場就是死無葬身之地。”
還有網友說：“狗屁專家，溫哥華房屋銷量上升就是壹個虛假信息，多倫多銷量跌了就是真實有效。典型的先做結論，再編排證明自己結論的證據。”
最近幾年加拿大和中國的樓市都說明了壹個道理：只有地產經紀對妳是真愛，壹切看空言論都最終被打臉。
所以馬達尼的話，我是不信的，妳信嗎？
（據加拿大家園）
根據多倫多房地產局(TREB)周壹發布的數據，今年5月份GTA地區各類房屋的平均價格與4月份相比下跌6.2%，也即從4月的$920,791降至5月的$863,910。這意味著多倫多地區的買家如果買壹套平均價格的房子，在5月份買比在4月份買省下$56,881，特別對首次購房者而言，這顯然是節省了壹筆大錢。
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節省$56,881意味著什麽?意味著首次購房族的按揭月供大大減輕：假設壹名買家購買壹套平均價格的物業，首付10%，25年的還款期，按五年固定利率2.5%計算，每月月供可以減少$234，那麽5年下來則可以省下$1.4萬多。
RBC的高級經濟學家霍格(Robert Hogue)認為，毫無疑問的是，省府所實施的新政策 — 包括仿效BC所采取的針對海外買家征收15%轉讓稅的做法，已經開始發揮作用。他在剛剛發布的報告中指出，多倫多房市已經進入了預期的市場價格調整時期，因此買方和賣方都開始了新的角力：由於擔憂房價進壹步下滑，賣家急於在此之前把房子盡快賣出，並且不希望買家大幅砍價，力圖能夠賣出好價錢。但買家則開始變得淡定，寄希望於價格進壹步下跌，因此不願輕易出手。
霍格表示，但從目前的情況來看，多倫多的房市正快速接近買方市場，如果過幾個月後有人告訴他，說多倫多的房市已經進入買方市場，他壹點兒都不會奇怪。
據環球郵報的最新報道，CIBC的經濟學家也認為省府所實施的壹系列政策起到了“立竿見影”的效果，但認為多倫多房市的變化就像溫哥華壹樣，在新政實施初期，市場有壹個適應過程，更多買家不僅會更加審慎，甚至寄希望於房價進壹步下跌，因此大多持觀望態度而不願輕易出手。但在壹段時間的冷靜期之後，房屋銷量和房價再次回升。
大溫房地產局(REBGV)在6月2日發布的數據已經顯示出房市回暖的跡象，在剛剛過去的5月份，大溫地區房屋銷量大漲，房價也有上升，其中5月房屋銷量比4月增加22.8%，各類房屋綜合基準房價則比去年5月升高8.8%，比4月上升2.8%。
CIBC的專家說，雖然多倫多房價的走向尚待觀察，但綜合各種因素來看，很可能會重復溫哥華房市的軌跡，在短暫的消停之後重整旗鼓，房價在數月之後有可能再往上行。因此多倫多5月的房價下滑很有可能是短命的(short-lived)，與溫哥華發生的情形大同小異。
CIBC相信，在未來幾個月，多倫多房市確實面臨下行的壓力，但由於缺乏外部沖擊(external shock)，因此房價即使會下降，也可能是暫時性的。這裏所謂的外部沖擊指的是利率突然升高，或是經濟衰退引起的大量失業等。
雖然加拿大央行壹再發出警告，稱多倫多房市存在炒房投機行為，但在加息的問題上卻極為謹慎。在今年多次的議息會議之後，仍然無意對利率作出調整，維持0.5%的主利率不變。央行曾經表示，雖然近期加拿大經濟表現不錯，但若認為已經進入持續發展的軌道為時尚早。加拿大多數經濟學家也廣泛預期，央行在近期不會對利率進行調整。
CIBC認為，實際上現在的多倫多地區的買家面臨買或等的兩難困境：如果現在就出手的話，要是未來房價再跌他們就買虧了；如果繼續等待觀望的話，由於缺乏外部沖擊或導致房價大跌的觸發機制，數月之後房價可能再升，如果他們到那時候再買的話就要多花錢。
CIBC的經濟學家沒有給買家具體建議，但認為在多倫多或GTA這樣昂貴的房地產市場，即使小幅下跌對買家都是好消息，而要是能把握適當的時機，在房價適度下跌時出手，像5月份買房能夠省下$5萬多，也算不錯的決策。如果期望未來房價大跌再買，壹旦房價上升，妳也可能後悔莫及。
（據加國無憂）
包括悉尼、墨爾本在內，5月澳洲整體房價環比下跌1.1%。花旗銀行經濟學家Buiter認為澳大利亞正處於壹個“驚人的樓市泡沫”。
澳洲房價在5月經歷了17個月以來第壹次環比下滑，這是近期限貸政策對房市需求開始產生負面影響的早期信號。
CoreLogic Inc周四（6月1日）發布的數據顯示，澳洲各州首府整體房價較四月環比下降1.1%，但較去年同期仍增長8.3%。
房價環比下滑主要是有兩方面原因影響了房市需求：壹是政府出臺的為預防樓市泡沫進壹步縮緊的貸款限制政策；二是銀行利率有所提高，尤其是因避稅優勢而廣受投資者歡迎的“只付息房貸”(Interest-only home loans) 的利率。
“房市的上漲勢頭已經沒了，尤其是像悉尼和墨爾本這樣可負擔性差且投資需求占主導地位的市場，” CoreLogic研究總監Tim Lawless表示。
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Lawless認為投資者對澳洲房產的需求會減緩，但不至於停滯。因為其他諸如現金、債券壹類的投資潛在回報率仍保持在低位。澳洲目前利率處於歷史低位是房產投資需求上升的壹個主要因素。
花旗集團首席經濟學家Willem Buiter昨日接受媒體采訪時說稱澳洲正處於壹個“驚人的樓市泡沫”，需要政府更有力的幹預。
“當前最好立即采取措施，引導房價軟著陸，” Buiter說，“很明顯，如果現在沒有穩住房價，很可能引發市場的周期性衰退。”
悉尼及墨爾本作為澳洲房價增速最快的城市，本月房價跌幅也十分明顯，分別為1.3%與1.7% 。過去5年中，悉尼房屋均價上漲了75%，壹躍成為全球房價最難負擔城市排名亞軍，僅次於中國香港。
來源：Bloomberg
記者：Emily Cadman
日期： 2017年6月1日
翻譯：居外研究院 常元臻
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
據澳洲統計局今天公布的數據顯示，澳洲銀行房地產投資者貸款占全部貸款的比例在3月份下降了1.25％，跌至48％。這個數據已經創造了10個月來，澳洲銀行房地產貸款的新低！相比今年1月份，跌幅超過了50%！
澳媒稱，澳洲各大銀行的房地產貸款投資者跌至10個月內的最低水平，譚寶政府為降低悉尼和墨爾本房地產市場熱度而作出的努力“收到了奇效”。自從譚寶政府公布了新一期的澳洲政府預算案，澳洲銀行和金融行業抵觸情緒明顯，嚴格的監管和稅法制度取得了顯著的效果。反映在市場上，“數字不會說謊”！
澳大利亞五大主要首府城市的房價出現了明顯的下滑。根據CoreLogic的最新數據顯示：悉尼，墨爾本，布裡斯班，阿德萊德和珀斯的房價格在本周下跌0.5％，本月房價出現了0.9％的下跌。四月份之前，悉尼的房價曾實現了連續18個月的上漲，同時3月份的房屋貸款審批數量則下降了0.5％。
澳洲政府針對房產投資者實施了各項不同的限制措施，增加了本地投資者租房的成本和環節。同時限制外國買家在澳洲房市中的參與程度，減少對外國人的稅收優惠（實則是加大稅收力度），並對外國人實施投資物業空置稅。
澳媒稱，市場數字也反映了四大銀行對澳洲財政部長Scott Morrison政策的態度，他對“投資者信貸水平急劇上升”表示擔憂，從目前來看，制止風險貸款增長的措施已經在澳大利亞房產市場中取得了顯著效果，政策的落實對市場的衝擊是深遠的。
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JPMorgan摩根大通也警告澳洲的房產投資者，需要做好澳洲銀行上漲至3％利率的心理准備！摩根大通經濟學家Henry St John表示：“根據上個月的報告，澳洲住房金融數據提供了一個相當強烈的信號，房地產市場正式進入放緩期。”
澳大利亞國家銀行NAB本周進一步上調了對房產貸款的限制政策，在悉尼的數百個社區，包括Barangaroo和Rocks以及墨爾本的Docklands創建了一個貸款“黑名單”，被放進名單的業主將面臨異常嚴格的貸款審批措施。甚至在一些澳洲社區，投資者只允許申請最高30％的房產貸款。
在進一步的利率上升威脅中，澳洲的各大銀行可以會用提高投資者和業主占用者的貸款利率，來填補澳洲政府要求的60億“超級稅”！聯邦銀行CBA，澳新銀行ANZ，NAB以及西太平洋銀行的首席執行官已經警告稱，一切的措施都是偏向自住房購買者。自住房貸款占總額的比例，從2月份的13.3％上升至3月份的13.6％。
至於那些超級稅，看來還真的是“羊毛出在羊身上”。Scott Morrison本周在澳大利亞社會服務委員會發表的演講時重申，沒有“解決讓住房更加實惠的特效藥”，同時警告說，對住房政策政策進行大幅度調整“可能會降低一些市場的風險同時也可能導致弱勢的市場崩潰。”
相關資訊：3月澳獲批房貸數下降0.5% 表明房市放緩 | 澳洲
（據澳洲網）
Halifax在周壹（5月8日）公布的數據顯示，4月份前的三個月內，英國房價下跌了0.2%，為2012年11月份以來首個季度下跌。
4月份單月來看，英國房價亦下跌了0.1%。但與去年同期相比，房價上升了3.8%，平均房價升至219,649英鎊。
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Halifax房產經濟學家Martin Ellis稱，房價放緩的原因之壹是地產價格對於許多人來說過於昂貴。“2014-16年房價的快速上升令其可負擔性下降，需求量因而受制。”
上周，另壹家英國借貸商Nationwide稱英國房價同比增長2.6%，增長率為4年來最低。
英國央行此前公布的數據也顯示，抵押貸款批準件數連續第二個月下跌。
Pantheon Macroeconomics的Samuel Tombs表示，Halifax的數據進壹步證明了實際薪資的收縮抵消了低房貸利率對房價的促進。
“房價可能繼續受到供應短缺的支撐。另外，借貸商之間的競爭將在今年內令利率繼續保持較低水平，從而增進貸款規模。”
但他也補充道，英國央行在2014年引入的貸款金額／收入比例規定將阻止借款杠桿近壹步提升。
在這項規定下，銀行和抵押貸款協會借給更具風險借款者的金額不可超過抵押貸款總額的15%，更具風險的借款者被定義為借款額超過其年收入4.5倍的借款者。
IHS Markit的Howard Archer也持類似觀點：“我們懷疑消費者基礎顯著減弱，這可能令消費者對於重大支出決定更為謹慎，而不斷飆升的房價／收入比將在未來數月內近壹步影響市場活動和房價。”
（據FX168財經網）
盡管美國公布了樂觀的非農就業數據，但是美東時間周五，美元兌其他主要貨幣卻跌至了六個月新低，投資者將註意力轉向了周末的法國總統大選。（美元指數走勢圖）
美國勞工部發布的數據顯示，4月份非農就業增加了211 000個，高於預期的185,000個。而3月份的數據為7.9萬，低於此前估計的98,000。
上個月的失業率從4.5%降至4.4%，相比之下，預計的失業率為4.6%，4月份的失業率還創下了10年來的新低。
報告還顯示，4月份的平均時薪增長了0.3%，符合預期。
在數據發布後，歐元兌美元匯率幾乎沒有變動，為1.0989點，距離6個月的峰值1.0990不遠。
新壹輪的民調顯示馬克龍(Emmanuel Macron)贏得了周三晚間在電視上與勒龐(Marine Le Pen)的大選辯論，這增加了他在周日的決選投票中獲勝的可能性，因此歐元得到大幅的鞏固。
英鎊/美元上漲0.29%至1.2958，離前壹交易日的1.2970高點不遠。
美元/日元兌美元匯率上漲0.14%，至112.62美元，美元兌瑞郎的匯率小幅上漲0.15%，至0.9879。
澳元穩定，澳元兌美元交於0.7407，紐元 /美元上漲0.60%，報0.6911。
新西蘭央行(Reserve Bank of New Zealand)早些時候發布的報告顯示，第二季度通脹預期將從3個月的1.9%升至2.2%。
與此同時，美元/加元下跌0.44%，跌至1.3690點，從個月的高點1.379415回落。
加拿大統計局表示，4月份的就業人數增加了3,200人，令人失望的是，預期為增加1萬人，此前壹個月是增加了19,400人。
上個月，加拿大的失業率從6.7%降至6.5%，與預期持平。
美國美元指數下跌0.10%，報98.52點，為2016年11月以來最低。美元指數是衡量美元兌六種主要貨幣的貿易加權指數。
（據中金網）
美國勞工部當天公布的報告顯示，4月份美國非農部門新增就業崗位21.1萬個，高於市場預期的18.5萬個。4月份美國失業率從前月的4.5％降至4.4％，為2007年5月以來最低。
分析人士表示，盡管美元5日小幅下跌，但穩健的就業數據有望支持美聯儲在5月份加息，這壹預期將在近期內支撐美元上漲。
截至紐約匯市尾市，1歐元兌換1.0988美元，高於前壹交易日的1.0978美元；１英鎊兌換1.2963美元，高於前壹交易日的1.2916美元；1澳元兌換0.7413美元，高於前壹交易日的0.7399美元。
1美元兌換112.64日元，高於前壹交易日的112.42日元；1美元兌換0.9875瑞士法郎，高於前壹交易日的0.9873瑞士法郎；1美元兌換1.3693加元，低於前壹交易日的1.3770加元。
（據新華社紐約）
有讀者指出，兩個同地區的組屋單位屋契相差數十年，但價格相差不遠。對此，建屋發展局表示，給組屋定價會考慮多個因素，例如市場環境、剩余屋契，以及周邊設施等，上述兩個單位的情況不同，不能直接比較。
99年屋契的組屋價格會因剩余屋契縮短而下跌，到了屋契末端，價值可能歸零，不過建屋發展局強調，房地產價格與剩余屋契並不成正比，剩余屋契也並非決定組屋定價的唯壹因素。
受訪的房地產分析師指出，由於“高齡”房地產在貸款和動用公積金時會遇到限制，因此較老舊的房地產貶值速度更快。
有分析師也相信，當高齡組屋越來越多，可能形成壹個新市場，未來年長者要換屋套現時，未必要向建屋局直接購買屋契較短的二房式單位，也可在公開市場上買面積較大、屋契較短，但價格更便宜的舊組屋。
舊組屋價值與屋契長短的問題，最近引發各界關註，有讀者上月中投函《海峽時報》，指建屋局在剩余組屋銷售活動中出售的組屋定價，並未反映屋契長短。
該讀者以去年11月剩余組屋銷售活動中推出市場的兩個四房式單位為例指出，雖然兩個單位剩余屋契相差數十年，價格僅差了不到5萬元。
這兩個四房式單位，壹個在宏茂橋5道、面積91平方公尺，剩余屋契62年，售價35萬7200元。該單位之前由建屋局收回，在剩余組屋銷售活動中重新出售。另壹個單位在宏茂橋21街，面積93平方公尺，是壹個依然有99年屋契的新單位，售價40萬4000元。
建屋局行銷與發展處處長伊格納修斯（Ignatius Lourdesamy）上星期在《海峽時報》回應時指出，建屋局給組屋定價時會考慮多個因素，包括市場環境、剩余屋契、樓層、面積、朝向等，以及所在地點，包括是否靠近市區、周邊設施、交通便利度等。
他說，雖然宏茂橋5道的單位屋契較短，但在七樓，也較靠近宏茂橋地鐵站和巴士轉換站、宏茂橋城（Ang Mo Kio Hub），以及宏茂橋鎮中心。
相比之下，宏茂橋21街的單位雖然屋契較長，但在二樓，而且在宏茂橋的西部，距離鎮中心較遠。
他說：“由於兩個單位情況很不同，不該直接比較，而且房地產的價格並不與剩余屋契成正比。根據新加坡估價師普遍使用的估價方法，考慮到貨幣的時間價值，頭幾年的前期屋契更值錢。”
新加坡測量師與估價師學會估價及實踐處主任張麗金也指出，屋契並非決定房地產價格的唯壹因素，其他因素包括房地產的狀況、地點、樓層等。
“單位的樓層及是否靠近地鐵站，都會影響組屋價值。壹般上每相差壹層樓，估值可能差0.5％；而壹個離地鐵站五分鐘步行距離的單位，與壹個需要搭乘短程巴士到地鐵站的單位，估價也會相差5％至10％。”
她也指出，在房地產估價中，剩余屋契是“房地產能帶來收入的時間長度”。“如果從投資的角度看，相當於在這些年中，房地產可賺取租金，因此這在估價中必定是壹個考量。”
國際地產顧問公司總裁邱瑞榮指出，如果組屋的剩余屋契不足30年，買家不能動用公積金，建屋局也不會為剩余屋契不足20年的轉售組屋提供房屋貸款，這些都限制舊組屋未來的“轉售能力”。
因此他認為，宏茂橋的這兩個單位，定價確實可以有更大區別。“雖然屋契較短的那個單位地點、樓層更理想，但別忘了舊組屋會有更多維修保養的問題，這些都會影響組屋價值。”
房地產經紀公司Chris International董事許家榮卻持不同看法。他認為，盡管舊組屋在貸款和動用公積金上會面對問題，但不代表這類單位今後會完全沒有市場，特別是地點較好的單位。
（據聯合早報）
