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(简体中文) 通涨重临，加息收水，楼市何去何从？｜居外专栏
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經濟悲觀 加拿大房市利好因素多保持升勢
加元處於低位，不少房地產投資者都認為現時加拿大樓價吸引，有分析報告指出，今年加拿大樓價會輕微上升1.2%，其中兩大城市多倫多及溫哥華尤獲看好。雖然聯邦政府實施的貸款壓力測試料繼續影響今年樓市，房地產買賣交投量仍會持續低迷，然而近期環球經濟不明朗因素引發了加拿大央行暫停加息，例如中美貿易之間的緊張局勢、阿爾伯塔省油價暴跌等，都迫使加拿大央行改變策略，自去年10月份加息之後，原本年底前再加息一次的計劃也取消，未來短時間內加息的可能性也低，這都成為加拿大樓市的利好因素。
加拿大房地產諮詢專業網站Zoocasa表示，對於加拿大房地產市場而言，2018年是艱難的一年，因為聯邦抵押貸款壓力測試的推出，以及利率上升，大大限制了買家的購買力，盡管一些房地產協會呼吁撤銷壓力測試，但目前尚未看到政府態度緩和。
強制壓測令交投淡靜
由於壓力測試要求所有新抵押貸款的借款人的資格，比他們實際從銀行獲得的資產高出約2%，這可能會對房地產市場產生深遠影響。不僅降低了貸款人有資格獲得的抵押貸款金額，而且還有數千名潛在買家不能入市，導致加拿大全國樓市銷售放緩。加拿大抵押貸款和住房公司的第二季度報告顯示，2018年新抵押貸款數量下降至205,000宗，同比下跌11.9%。
卑詩省房地產協會在其年終抵押貸款利率評估中表示，抵押貸款壓力測試正嚴重影響傳統貸款方，增加了他們的負擔，住宅按揭增長貸款是17年以來最慢，預計未來一年這趨勢也會持續。雖然樓價不如其他國家急升，但是租金升勢不俗。加拿大住房和抵押公司CMHC第三季度的租賃報告顯示，2018年全國兩房租金平均上升3.5%，卑詩省和安大略省漲幅最大，其中卑詩省的溫哥華升5.5%，安大略省的多倫多則升5.2%。除此之外，大多數主要市場的租賃空置率也有所下降。
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租金升幅顯著 溫哥華按年漲5.5%
根據另一份報告顯示，加拿大全國的租戶2019年將受到平均6%的加租壓力，另Rent.ca分析報告指出，未來一年全國租金仍會繼續上升，其中多倫多升11%，渥太華升9%，溫哥華升7%，預計1房難求的局面會持續加劇。
根據Royal LePage房價調查報告指出，2018年第四季加拿大的樓價按年錄得升幅，繼續從金融海嘯後的房地產市場調整中恢復過來，其中大蒙特利爾地區的樓價升值幅度最高。
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此外，根據Royal LePage National House Price Composite顯示，第四季度加拿大房屋價格中位數同比上升4%至631,223美元。按房屋類型劃分，兩層住宅的中位數價格同比上升3.9%至745,007美元，而平房的中位數價格上漲1.5%至516,950美元。Royal LePage預測2019年加拿大房屋整體價格漲1.2%。
業界：勝在就業穩稅率低
Royal LePage總裁兼首席執行官Phil Soper表示，上月加拿大央行決定維持隔夜利率目標，並將年度GDP增長預測從2.1%下調至1.7%，還有一些經濟學家正在調整他們對整體經濟的預測，但加拿大的房地產市場未見受拖累，預期2019年全國房地產市場穩定，價格會輕微上升。
加拿大經濟增長緩慢，加上油價持續疲弱，已經嚴重打擊加拿大西部經濟，特別是中美之間的貿易緊張局勢正在影響整個北美的消費者信心；惟Phil Soper表示，幸好加拿大就業率高、稅率低，因此預期在2019年樓價基本持平，在低迷的市場中，房屋建造往往會放緩，從而加劇了加拿大新樓供應短缺問題，這也是其中一個支持樓價的因素。
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來源：明報加東網
責編：Zoe Chan
2019年溫哥華和多倫多房價走勢：瘋漲已過 市場趨穩
據路透社對房地產市場分析師的調查顯示，分析師大多表示價格大幅波動的日子已經結束，2019年加拿大房價上漲將會緩解，兩個最大城市的房價最多將與通脹保持同步。
房價與通脹保持同步
據路透社對房地產市場分析師的調查顯示，明年加拿大兩個最大城市的房價最多將與通脹保持同步，房地產市場分析師大多表示價格大幅波動的日子已經結束。
現在，加拿大的住房市場已經被抑制了近一年。但在金融中心多倫多和太平洋沿岸的溫哥華，瘋狂的投機使價格一直飆升至最近，引起國際社會對這兩個城市的關注，成為全球熱點。
旨在放緩這些市場的當地措施以及加拿大央行的加息，似乎已經使這兩個城市的漲幅預期降低至一位數。
11月16日至28日進行的房地產市場分析師調查預測今年全加拿大房價將零增長，遠低於上一季度調查預測的1.7％。
明年房價將上漲2.0％，略低於此前預期的2.1％。
該調查是路透社對主要房地產市場進行的一系列調查中的最新調查，這些調查也傾向於得出相同的結論：經過一段時間的房價上漲後，預期的未來收益將與通脹一致。
市場趨於平穩
加拿大最新預測的低迷性質令人矚目，因為大多數房地產市場在經歷了熱銷並推動價格超出承受能力的上限之後，往往會在再次趨於平穩之前大幅糾正。
可負擔性已成為一個問題，特別是對大城市而言。預計多倫多房價今年將上漲1.3％，遠低於之前民意調查中2.0％的預期。對明年的預期保持不變，為2.0％。
今年溫哥華的平均房價預計將上漲2.3％，低於9月份的5.5％。預計2019年房價房價上漲將會緩解。
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在過去十年中，美國一些地區的房價從高峰到低谷下跌了三分之一或更多。與美國不同，加拿大在過去20年中房價一直呈直線上升的趨勢。
多倫多房價在此期間翻了一倍多，使許多人負擔不起獨棟住宅，而加拿大的平均房價同期上漲超過56％。
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加息壓力緩解
盡管如此，大多數接受調查的分析師表示，房價不太可能出現重大調整，部分原因是政策制定者充分意識到對高負債家庭而言任何加快加息步伐的企圖都可能存在危險。
加拿大央行今年已經實現了三次25個基點的加息，達到1.75％。
溫哥華Central 1 Credit Union首席經濟學家Helmut Pastrick表示：“加拿大央行非常了解住房市場和經濟狀況。它最不想要的是因過度反應或不明智的判斷而取消加息。”
根據路透社上月底對經濟學家的一項獨立調查，預計明年的利率將再次上升三倍，達到2.50％。隨著加元相對疲軟，央行加息的部分壓力是因為經濟擴張勢頭良好，這源於需要與美聯儲保持同步，而不是產生更大的利率差距。
但近幾周一直有人談論美聯儲明年可能考慮暫停或放緩加息，對加息壓力有所緩解。
蒙特利爾國家銀行經濟學家Marc Pinsonneault指出：“加拿大央行明確認為，住房市場以及金融體系容易受到利率上升的影響，因此應謹慎行事。”
他指出，多倫多和溫哥華的房屋銷售在市場出現限制以及加息後顯著下降。但房屋供應量仍低於之前的房屋修正時期，因此目前的市場狀況是平衡的，而非對買家有利。
調查發現，新房開工率也可能在明年年底放緩，達到185,000套的年開工量。這比三個月前路透社調查的20萬套要低，也低於上一次報告的10月份的205,900套。
在14名受訪者中，超過60％的受訪者表示加拿大的主要城市住房市場已經穩定下來，結束了近年來的瘋狂價格波動。其他人表示這些市場尚未穩定。
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來源：搜狐財經
責編：Zoe Chan
房地產投資信托基金(REITs)如何成功應對利率上調的衝擊？
作者：大衛·博爾曼（David Berman）
債券收益結束了3個月的低迷發展，重新恢復增長趨勢，房地產投資信托等收益敏感型投資選擇重回投資者視線中。在債券收益重現增長勢頭的背景下，房地產投資信托基金將作何反應？
對於投資紅利股票的投資者而言，當前的投資行情並不樂觀。
5月，在經濟走強，通脹增強，以及預期美聯聯儲將抬高利率的背景下，10年期美國國債收益從年初的2.4%上升到3.1%，創下7年來的最高記錄。
加拿大債券收益也呈現上漲趨勢。5月，在加拿大央行可能抬高利率的預期下，加拿大10年期國債收益從年初的2%上升到2.5%。
這一趨勢也反映在了加拿大的公共事業和電信股票上。這兩大類股票以其對債券收益的高度敏感性被視為債券替代品。隨著收益的增加，債券對投資者的吸引力也隨之增加。房地產投資信托基金的表現有所進步，但在1、2月期間，其收益下降了5%，這可能是由於投資者擔心貸款成本增加以及房地產價值下降。
但5月以來，隨著債券收益從高位回落，從投資者的投資組合中退出後，房地產投資信托基金重回投資者視線中。目前，房地產信托基金收益（包括分紅）增加了超過11%，遠遠高出同期總收益僅為1.8%的 S&P/TSX綜合指數。盡管9月18日美國10年期國債收益回升至3.05%，房地產信托基金收益還是達到了這一可觀的數據。
加拿大帝國商業銀行的一組分析人士在一次調查記錄中指出，房地產信托基金這一卓越表現並不是反常現像。他們認為，利率的上調並不會像許多投資者認為的那樣會導致房地產信托基金收益減少。
Dean Wilkinson、Chris Couprie和Sumayya Hussain在記錄中表示，“在房地產領域，我們得到的投資者建議常常是：‘不要在利率上調的背景下投資房地產，因為這種情況下，房地產收益總是表現不佳。’但近期房地產信托基金的表現確實反其道而行之。”
分析人士調查了房地產行業的歷史表現，並從中發現，利率上調、債券收益上漲後，房地產信托基金的表現十分可觀。
他們調查了2002年以來美國10年期國債的7個上升期，並觀察期間 S&P/TSX綜合指數以及房地產信托基金的表現。雖然房地產信托基金在上升期間的表現常常不如 S&P/TSX綜合指數，但在上升期結束後，其收益平均上升了3.9%。這一結果進一步表明，投資者應當在利率上升時，繼續投資房地產。
不僅如此，分析人士還發現，在上升期結束後6個月，房地產信托基金的收益平均高出 S&P/TSX綜合指數2%，平均收益可達到19.8%，這意味著不受利率影響，堅持投資的投資者可以從中收益。
此外，自1998年來，加拿大央行6次上調利率期間，其中4次，房地產信托基金都有良好的表現。其中3次，其收益超出了S&P/TSX綜合指數，僅2次略微低於該指數，僅1次明顯低於該指數（該時期處於2000年的科技泡沫時期）。總體看來，利率上調時，房地產信托基金收益超出S&P/TSX綜合指數4%。
分析人士在報告中指出，“但如果投資者的唯一顧慮是短期利率上調的影響，那麼我們也不建議其無視這一因素而盲目投資房地產。”
他們補充表示，經濟環境是更為重要的參考依據。
但聰明的投資者會在利率上調時優先考慮房地產信托基金的優勢。加拿大帝國商業銀行分析師發現，短期租賃期的房地產信托基金（如公寓房地產信托基金）往往比長期租賃期（零售房地產信托基金）的信托基金擁有更好的表現。
即使投資有各類房地產信托基金的投資者也可以放心：雖然利率上調可能會造成市場波動，但房地產信托基金比你想像的要更為可靠。
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來源：The Globe & Mail
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
香港金管局緊隨美聯儲加息 最優惠利率料12年來首次上調
美聯儲宣布加息25個基點，符合市場預期。中國香港金管局緊隨美聯儲的腳步，也將基准利率從2.25%上調至2.5%。
在香港金管局緊隨美聯儲上調基准利率後，香港銀行業即將自2006年以來首次提高最優惠利率的可能性大大增加。由於港元與美元掛鉤，香港實際上緊跟美國的貨幣政策，與美聯儲同步調整利率。
香港經濟和炙手可熱的房地產市場已經享受了10多年的穩定低利率，隨著美聯儲的貨幣政策正常化，香港正在迎來更高的利率。香港財政司司長陳茂波之前在博客中表示，香港銀行業本周上調最優惠利率的機會極高。
在過去的10年時間裡，香港的房價上漲了170%，使其成為世界上房價最高的城市。花旗和裡昂證券等機構警告稱，由於預期抵押貸款服務成本將上升，市場將出現逆轉。香港一個月期銀行同業拆息創下2008年以來的最大漲幅，而港元上周五（9月21日）創下15年來的最大漲幅。
盡管美聯儲自2015年末以來一直在加息，但香港各銀行拒絕效仿，因為它們擁有充足的流動性和激烈的抵押貸款競爭。不過，自香港金管局今年4月開始買入港元以來，各銀行的現金儲備一直在減少。截至9月27日，香港銀行體系的總資金余額已跌至760億港元（合97億美元），低於香港金管局開始干預前的1798億港元。
《香港經濟日報》報道稱，香港八家銀行上周上調存款利率，而在美國加息之前，香港五家銀行9月26日提高了港元定期存款利率。交銀香港將其9個月港元定期存款利率上調0.19個百分點至2.15%；集友銀行將1個月利率進一步上調0.25個百分點至1.85%，為市場上最高的該期限利率。
另據報道稱，香港目前有18家銀行提供2%或更高的存款利率，而東亞銀行、創興銀行和中國建設銀行（亞洲）都已進一步加息。
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來源：彙通網
責編：Zoe Chan
央行宣布本次不加息 警告這是最後壹次 | 加拿大
加拿大中央銀行周三決定繼續維持基準利率不變，但是暗示經濟表現強過第壹季度的預測，加息馬上要來了。
據報道，加拿大銀行間隔夜拆借利率繼續保持在1.25%。央行同時警告，需要盡快行動，維持通脹率在2%。分析認為，這是為7月份加息作鋪墊。
不加息理由
央行在聲明中說：“商品出口較預期更為強勁，機械和設備進口的數據顯示投資持續復蘇。”
“二手房銷售第二季度仍然疲弱，房地產市場在繼續調整和適應新的按揭規定以及更高的貸款利率。預期未來，收入的強勁增長會支撐房屋銷售的回升，消費將繼續對2018年的經濟增長作出重要貢獻。”
央行也表示，全球經濟增長保持在既定軌道，但是圍繞貿易政策的不確定性打擊到全球商業投資，部分新興市場經濟已經受壓。
語調變了
但是，央行報告更受關註的是早前壹直提及的兩個詞消失了。最新的報告中沒有出現對未來保持“謹慎”，以及加息需要“壹段時間”。
央行指出，近期的發展證明維持通脹接受目標水平將有必要加息，稱會采取逐步走的方式，並以經濟數據為導向。
央行的最新決定符合經濟師的預期，許多經濟師預測加息可能會在下半年。
央行從去年夏天開始已經三次加息，並促使各大商業銀行上調按揭和各項貸款的最優惠利率。
央行的下壹次議息會議定在7月11日，屆時央行將公布經濟前景報告和財政政策報告。
來源：加拿大家園
排版：Shelly Du
最近兩件大事 英鎊多頭的考驗來了 | 英國
今日英鎊兌人民幣匯率：1英鎊=8.7801人民幣。市盤中，英鎊（1.4120， -0.0139， -0.97%）/美元持續走低，緣於疲軟的建築業PMI打擊。不過，英鎊/美元料連續第七周周線上漲，這將是自2012年以來持續最久的漲勢。
2月2日公佈的調查顯示，英國1月建築業自去年9月以來首次接近萎縮，因為與退歐相關的不確定性造成新訂單枯竭。
“今日建築業採購經理人指數（PMI）原本有可能造成影響，也該帶動英鎊略為走低，然而我認為市場可能就英鎊進行重新評估，”荷蘭合作銀行匯率策略師Jane Foley表示。
英國央行總裁卡尼（Mark Carney）說，薪資正在逐步上漲。在英國央行正考慮何時能繼續升息之際，這正是該央行樂見的情況。
“看來英國央行似乎有降低政策寬鬆的意願。若不是因為退歐相關風險的關係，我深信該行今年會兩度升息，”Foley補充稱。
英鎊/美元本週仍累計上漲近0.5%。分析師稱，圍繞英國加息預期的重新考量帶來支撐。目前有幾家銀行認為英央行5月會加息，且今年稍晚還會再次加息。
1、英國央行貨幣政策委員會將召開會議，外界幾乎篤定該行將會維持0.50%利率不變。市場關注會議紀要中MPC委員的投票比、以及是否透露升息的線索……
2、據歐盟委員會在網站上發佈聲明表示，將於2月6-8日在布魯塞爾舉行關於英國脫歐協議、北愛爾蘭、脫歐後過渡時期管治的技術討論會。
外媒消息稱，英國脫歐協調員將於2月9日會面，屆時英國將提供對未來關係的最新說明。2月5日英國脫歐大臣戴維斯將和歐盟首席脫歐談判官巴尼爾於倫敦會談。
來源：FX168
責任編輯：Shelly Du
居外專欄：多倫多經紀談2018多倫多房產投資機會
才剛進入2018年，就聽說銀行要出臺壹些貸款的收緊政策。引起很多朋友們的關心，2018年的房地產市場、房價的走勢會是怎樣的呢？我們應該采取什麽樣的策略進行投資置業呢？
花開兩朵，各表壹只，我們先從時間軸的角度來說說房價的走勢。其實從真正意義上來講，我們中的任何人都無法準確預測房價的短期走勢。看看那些每天出現在電視裏的股評家們，其業績壹定不會比關註大勢和基本面的投資大鱷好。關於大勢，Daisy黃嵐在之前的諸多文章中已經有所提及：人多的地方需求就旺盛。
安閣物業 Engel & Völkers 北美房產公司 的豪宅市場分析表明，多倫多的人口增長速度是北美大城市中最快的，需求持續加上供應短缺，多倫多的豪宅板塊將繼續保持強勁增長。多倫多作為人口的流入窪地，加拿大的經濟引擎，海外留學生全球留學的首選之壹，大趨勢來講是加拿大最值得投資的地區。那麽判斷基本面的依據在哪呢？請看下圖。
上圖中Daisy黃嵐將過去20年大多倫多地區房屋均價配以最經典的指數平滑趨勢。我們可以看出，每年6.4%的房價上漲才是真正的基本面，實打實延續20年的基本面。房價的溫和上漲對國民經濟來說是最健康的，政府和銀行又何嘗不是圍繞這條基礎線來調控房價和經濟的呢？漲多了風險大，踩點剎車；跌多了，加點油，讓經濟保持健康成長。這年均6.4%的復合增長率是什麽意思呢？舉個例子，花100萬買了壹套房子，按照每年漲6.4%，那麽5年後房子價值136萬，按照30萬首付來計算，年均回報可達17%，相當可觀！
從上圖還可以看出，目前政府的政策幹預基本已經擠掉了近2年的房價增長過快的泡沫，近期加拿大就業率創幾十年來的新高，最低工資也適時地調高，加拿大經濟基本面20年來長期溫和上升態勢沒有改變，而且最能反映經濟活力的商業地產壹直以來更是欣欣向榮、屢上臺階，此時房價回歸基礎線，長線平穩增長的預期不言而喻。有讀者會說加息不是會對房價造成影響嗎？我想說：是的，這只是問題的壹方面，而且跟長線投資沒有關系。加拿大央行為何要加息？那是因為經濟基本面持續平穩向好。世界上沒有壹個央行會在沒有經濟基本面支持的前提下憑空加息，所以我們才會看到政府加息周期總是伴隨著經濟增長周期，而政府降息周期伴隨的是經濟停滯周期。在經濟增長周期裏，個人收入提升，房租提升，再加上人口流入對房價構成的支撐和上行的動力是最基礎的。20年來加拿大經歷了三次大的利率漲跌周期，小周期則更多，而上圖20年房價漂亮平滑的增長線充分證明了加息和經濟增長對房價的影響是對沖的，其結果就是房價長線平穩上長。
當然，具體到投資置業，我們需要回到空間軸來分析，選擇的類型、區域，都會決定投資回報的多少。下面，DAISY和大家分享壹下【黃嵐地產榜2017全年平均房價地圖】和三甲區域。
上圖是2017年大多地區的均價。房價冠軍依然是國王鎮 （King）——這裏大屋雲集，依舊領銜。第二名的Richmond Hill 從2017年5月至今雖然房價有超過20%的跌幅，但2017年均價依然表現不俗，可以是2018年重點關註的撿漏區域。第三名的Oakville壹直以來是中產以上西人的偏愛，好學校又很多，歷史上房價壹直表現不錯，沒趕上去年瘋漲的壹波。學區好，西人比例又高，有很多性價比非常好的房子會出現在2018年的市場上。
上圖是2017年獨立屋的均價地圖和前三名。排名第壹的Toronto Central集著名的三大頂尖豪宅區：跑馬徑、Yorkville、和玫瑰谷與壹身，再加上其包括了多倫多市中心和北約克地區，拿下第壹毫無懸念。
上圖是2017年多倫多及周邊市鎮Condo的均價地圖。構成前三名的C12區、C02區、和C09區分別代表了跑馬徑、Yorkville、和玫瑰谷三大頂尖富人區，成為Condo房價前三甲當之無愧。總體來說2017年的Condo表現十分亮眼，有壹定成分是補漲，還有就是人們越來越傾向於酒店式公寓的舒適和服務品質。至於2018年，自然不會像2017年那麽瘋狂，溫和運行應是大概率事件。
最後，總結壹下2018年在多倫多應該采取的投資置業策略：
再次重申，投資不是摧城拔寨，不要期望這個月買了房過幾個月就漲了幾十萬。這種事，碰上了是幸運，沒碰上才是常態。投資是纏綿入骨，集腋成裘的累積。“所有的泡沫將在長線投資中被削減，所有的價值窪地也將在長線投資中被填補”，這是股神巴菲特投資的精髓。在大多數人猶豫的時刻，抓住進場時機，賺最大價值窪地的那壹桶金才是正確的選擇。
居外研究預測大多倫多地區將看到集約化發展，多個大型重建項目齊頭並進，今年房市不會大跌，與多倫多的華人房產經紀黃嵐女士的分析不謀而合。
延伸閱讀：
居外網2018年1月加拿大專題【2018年擡高杠桿準入門檻 二線城市房市或顯新機】
責任編輯：Zoe Chan
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央行加息至9年最高利率 6大銀行早已提早漲 | 加拿大
加拿大央行宣佈上調基準利率25個基點至1.25%，創2009年以來新高，成為2018年以來首個加息的全球主要經濟體。由於基準利率與銀行貸款利率，房屋抵押貸款，GIC投資，儲蓄活動都有直接關係，自然牽動著無數投資者和買房人的心。
>>>加拿大置業百科：加拿大購房流程 | 加拿大房貸流程 | 加拿大房產稅費
而對於負債纍纍的加拿大人來說，利率即便有最微小的提高，也會導致債務增加。現在，如果某房主向銀行借了30萬加元25年期的抵押貸款，如果按照起始自3%的浮動利率計算，他每個月的利率大約為1419.74加元，但是如果銀行跟著央行走，不到一年的時間裡連續三次調高利率，這個房主每個月就要負擔1537.76加元的債務，增加了100加元。
加拿大央行在2017年7月和9月分別加息兩次，將基準利率從0.5%提升至1%。而央行去年接連兩次的加息行動是7年來的頭一次。
加拿大央行表示，加拿大核心通脹指標已經上揚，與經濟中所存在閒置產能消退保持一致；北美自由貿易協定的未來命運存在不確定性，會影響到加拿大經濟前景。
加拿大央行決議聲明稱，近期數據已經非常強勁，經濟大體上運行於充分產能狀態;隨著時間的推移，預計經濟前景將支持加息，但可能也需要繼續實施部分寬鬆政策，以確保經濟接近產能和通脹目標。
加拿大央行加息六大銀行早已全部提高按揭利率
而在央行宣佈加息之前，加拿大商業銀行已經紛紛調高按揭利率，其中RBC和TD銀行更是急不可耐，於上週四率先提高按揭利率，將5年期固定利率提高15個基點，升至5.14%;而CIBC也在上週跟進，也將5年期固定利率提高至4.99%。
而在昨天，另外三大銀行也紛紛提高按揭利率：其中豐業銀行(Bank of Nova Scotia)將5年期固定利率從4.99%提高至5.14%，同時也將1年期，2年期，3年期，4年期，7年期和10年期的固定利率均提高了20個基點。
滿銀(Bank of Montreal)也將5年期固定利率從4.99%提高至5.14%，而4年期固定利率則提高55個基點至4.79%。
加拿大國家銀行(National Bank of Canada)將5年期固定利率提高15個基點到5.14%，而4年期固定利率則從3.89%提高至4.59%。該銀行分析師曾在上週指出，國家銀行的房貸有80%為固定期的按揭，相信一多半是5年期的。
此外，在加拿大排名第7的Laurentian Bank of Canada也跟風，將5年期固定利率提高15個基點到5.14%。
加息的概率高達90％
業內專家認為，加拿大央行發佈的調查報告已經顯示，本國企業處於自“大蕭條”以來最嚴重的壓力之下，這已經給央行決策者明天再次提高利率提供了所需的依據。
CIBC銀行首席經濟學家Avery Shenfeld表示，加拿大多數企業已經在滿足需求方面遭遇困難，這說明經濟已接近滿負荷運行，也說明這是央行加息的時候到了。而豐業銀行(Bank of Nova Scotia)的經濟學家Derek Holt則直言不諱地說，加拿大企業基本上已經告訴央行要加息了。
湯普遜-路透(Thomson Reuters)最近所做的一項調查發現，在強勁的就業形勢刺激下，即使北美自由貿易協定(NAFTA)談判的命運未卜，接受調查的經濟學家中，有77%認為加拿大央行會在2018年初就提高利率。
加拿大央行在2017年7月和9月分別加息兩次，將基準利率從0.5%提升至1%。而央行去年接連兩次的加息行動是7年來的頭一次。
四大因素影響央行的決策
加拿大金融郵報(Financial Post)在上週五發表的文章說，至少有四大因素影響到央行明天是否加息的決策。
首先是經濟前景：聯邦財政部的內部備忘錄顯示，儘管去年加拿大經濟增長率高，就業強勁，通貨膨脹低，但今年到2022年的5年間，本國經濟增速會明顯放緩，平均經濟增長率只有1.7%左右。而在1995至2008年期間，加拿大的平均增長率為2.9%，剛剛過去的2017年更高達3.7%。
二是北美自由貿易協定談判的變數，尤其是談判結果的不確定性，因為本國企業都很擔心NAFTA談判的失敗，尤其是美國方面會藉機增加貿易保護主義，從而不利於加拿大企業的出口。若川普政府決定退出NAFT，無疑會重創加拿大股市和加元匯率，而本國經濟也將遭到沉重打擊。
三是通貨膨脹：一般而言，央行加息也要考慮到通貨膨脹的情況。但央行對加拿大100家企業經理的調查顯示，多數人都認為加拿大的通脹指數難以升高，即使未來兩年內，估計都不會超過2%的控制目標。
還有則是剛剛開始實施的更加嚴格的聯邦按揭新規。多倫多地產局(TREB)主席Tim Syrianos曾經表示，從2017年房屋銷售及房價變化軌跡可以看到，政府政策，尤其是省府包含15%轉讓稅的16條新政，給GTA的房市帶來深刻影響。而從本月初開始實施的聯邦按揭新規，無疑也會對房市帶來影響。TD銀行的經濟學家就估計，聯邦新規估計會壓減5-10%的房屋需求，或將房價下壓2-4%。
豐業銀行在其專題報告中預測說，到2020年，加拿大央行的主利率將從目前的1%上升至2.5%，這就足以讓加拿大業主感到按揭負擔日益沉重的壓力，加之房屋貸款收緊，這些都足以令加拿大的房地產市場更冷。
即使加息也是低利率
既然加拿大央行加息幾乎成定局，各家商業銀行和金融機構也會聞風而動，紛紛提高房貸利率。但經濟學家們普遍預期，央行加息應該是漸進式的，幅度不會太大。再說，比起歷史上的高利率，即使明天加息，加拿大人也仍然可以享受低利率。
專家們估計，即使明天加息也只會從目前的1%調高至1.25%。而統計數據顯示，過去25年來，加拿大的平均隔夜利率為2.9%。
實際上近年來加拿大人一直享受著史上超低利率，也許不少人忘記了或是根本不知道，就在30多年前，加拿大的按揭利率曾經一沖上天，到過18%的水平！
在1934-2014年之間，加拿大這80年的按揭利率變化就如一座大山，1981年一度攀升到18%的高點，而此前是逐漸升高，此後則是逐漸降低，並在2015年降至最低點。
來源：加拿大家園
責任編輯：Shelly Du