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(简体中文) 英国房产 I 海外买家按揭2022最新指南 l 居外专栏
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美國房貸利率創7年來最大漲幅 破5%樓市將加速下行
上周，美國抵押貸款利率接近5%，創7年多以來的最高水平。媒體稱，美國房貸率若“破5”，將標志著低迷的住房市場會再次受挫。
當地時間10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的數據顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至4.9%，創約兩年來的最大單周漲幅。一些貸款者和房地產經紀人表示，即使是現在，除最有資格的購房者外，所有支付大額首付的人都面臨5%的借款利率。
釋放美國經濟下滑信號
《每日經濟新聞》記者了解到，近幾個月來，美國房貸利率一直在小幅上升。達拉斯地區抵押貸款商羅德尼·安德森在接受媒體采訪時表示，“我們看到抵押貸款利率開始出現爆炸式上升。”
按歷史情況來看，5%的抵押貸款利率並不算高。在2008年金融危機爆發前10年的大部分時間裡，美國房貸利率甚至徘徊在5%~7%。但對習慣於以4%或更低利率獲得抵押貸款的購房者來說，接近5%的貸款利率讓他們猝不及防，他們對現在必須支付的住房貸款價格感到震驚。
媒體援引在線貸款信息網站LendingTreeInc.的數據稱，對於一所抵押貸款為25萬美元的房屋，5%的利率意味著每月的還款額要增加約150美元（不包括稅和保險），而在不到一年前，借款人的月還款利率還不到4%。一些經濟學家認為，如果借款人在更高利率環境下買不起房，賣方或需降低房價。
由於樓市表現通常是影響宏觀經濟的先導指標，房貸利率上升對美國整體經濟來說或是一個不好的信號。
記者了解到，今年8月，美國的成屋銷售較上年同期有所下降，這也是連續第六個月出現下降。由於住房供應短缺，以及刺激民眾購房舉措減少，許多美國潛在的購房者都選擇了按兵不動。而更高的抵押貸款利率則可能加劇這些潛在購房者的擔憂。
“隨著利息上漲，借款人會喘不過氣來。”房地美首席經濟學家山姆·卡特對媒體表示。
不難看出，美國一度炙手可熱的房地產市場正顯示出降溫跡像。房地產經紀公司Your HomeFree總裁比爾·納爾遜表示，在他工作的片區，降價房屋的數量是即將簽訂合同房屋數量的兩倍以上。
獲利房主數量恐創新低
兩周前，布拉德和弗吉尼亞·雷丁格在達拉斯市買了一套新房子，他們選擇了可調整利率的抵押貸款，這樣就可得到4%的貸款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率貸款，他們就必須支付4.5%~5%的貸款利息。
雷丁格稱，利率進一步上升的預期促使他迅速購買新房，如果選擇固定利率的抵押貸款，他的月還款額就將要高出幾百美元。
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《每日經濟新聞》記者了解到，可調整利率抵押貸款在一定年限後將重新設定市場利率，通常在期限開始時提供比固定利率抵押貸款更低的利率。一些美國房貸機構表示，隨著利率上升，對產品詢價的客戶數量激增。不過，他們在抵押貸款市場上的份額仍相對較小。據MortgageFinance的行業研究數據，二季度，他們約占抵押貸款來源的12%。
此外，美國近期的宏觀經濟環境也推高了與抵押貸款利率密切相關的10年期美債收益率——近期已漲至3.25%，為7年多來的高點。此外，美聯儲今年已連續三次加息，市場預期美聯儲在今年12月的議息會議上可能會再次加息。
媒體稱，更高的利率可能會扼殺美國的融資熱潮。在2008年金融危機爆發後的幾年裡，再融資熱潮的興起拯救了美國的抵押貸款行業。根據抵押貸款數據和技術公司BlackKnight Inc。的數據，如果美國房貸利率“破5”，那麼有資格獲得再融資並從中受益的房主將減少到155萬人，此數字將較今年年初下降64%，將創下2008年以來的新低。
對首次購房者來說，更高的利率將使他們的購房更困難。卡特表示，房地美支持的貸款中，約有45%是給首次購房者的，高於正常情況下的30%左右，這意味著，利率上升對美國房地產市場的影響可能比以往任何時候都要大。
全球海外房產中文平台居外網董事CEO羅雪欣在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也表示，“由於大部分外國買家在美國是用現金購房，今年以來，按揭利率的持續攀升對他們的影響是正面的。但房貸利率的上漲將增加需要從銀行貸款的購房者的負擔，從而導致房價上漲速度放緩。”
來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan
中國香港按揭利率提高 為5年來最大升幅
北京時間8月9日彭博稱，中國香港住房貸款利率創5年以來最大升幅，全球資金成本上升促使市場愈加猜測當地銀行最終將不得不追隨美聯儲腳步。
據周三晚間的電郵聲明，彙豐控股、中銀香港和渣打將從下周一（8月13日）開始提高與香港銀行間利率掛鉤的按揭貸款利率上限至2.35%，以最優惠利率為基准的按揭利率將提高至2.25%。
中原按揭的數據顯示，與最優惠貸款利率掛鉤的按揭利率目前定價為2.15%。這意味著該利率的上調幅度為10個基點。數據顯示，上次出現這樣調升幅度是在2013年3月。
自2016年以來，抵押貸款行業儼然是一個戰場，因為居住單位價格升至紀錄水平，而銀行將利率維持低點以吸引客戶。不過，借款人現在開始消化利率上升，因為市場都猜測香港的大型銀行將開始追隨美聯儲步伐提高利率。
1個月期港元Hibor今年以來已上升16個基點，周三觸及1.35%。6月，該利率觸及2008年10月以來最高水平2.125%。
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來源：新浪財經
責編：Zoe Chan
中國香港房價高不可攀 謹慎應對按揭花招 | 海外
1997年中國香港政府推行八萬五建屋（包括公營和私營房屋）計劃，市場恐防會供過於求，又不幸遇上亞洲金融風暴，中國香港樓價在一年間的高峰期掉下了一半，及後五、六年間樓價共下跌了七成。當時中國香港人平均把每月薪金的74%用作供樓，相對家庭收入比率約十四倍，最近中國香港金融管理局（金管局）總裁表示現時該比率已增至接近十六倍臨界點，擔憂市民的置業負擔能力與樓價脫節情況愈趨嚴重，警告謂“可用泡沫風險形容”。
但我個人認為又毋需過分憂慮，當時的市場環境實不能與現時相提並論；以往置業人士都依靠九成銀行按揭貸款，杠杆比例頗高，如一時間樓市不濟樓價下滑超過一成，霎時間物業頓成負資產，加上按揭利率高企，一般都超過10%，單說利息支出已經與現時截然不同，現時普遍樓按年利率最高也不會超過2.15%，如貸款人選用HIBOR貸款計劃更會低於2%。此外當其時的投資者常以確認人手段炒賣物業，原理類似股票孖展手法，遇上上述情況下的投資者只有兩個選擇；一是賤賣手上物業，二是被迫要做物業按揭，有可能還同時背起多項重息樓按；可想而知樓市波動的影響力自然較現時敏感得多。
中國香港金融體系完善，銀行風險評估制度保持嚴謹，借貸門檻絕對不低，制定多項嚴格條款審核貸款人的還款能力；2011年金管局推出監管措施，所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業最高只可做五成按揭，而價值700萬至1,000萬港元的住宅物業最高按揭成數則調低至六成，價值在700萬港元以下的住宅物業最高也只可以做七成按揭（貸款額上限為420萬港元），若果貸款人的主要收入並非來自中國香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標准再下調至少一成。若以按揭貸款人資產淨值為依據的貸款，最高按揭成數由五成劃一下調至四成。直到2015年為進一步加強風險管理，更新措施把價值700萬元以下的自用住宅物業，最高按揭成數通通一律下調至只有六成。及至現時貸款人還須接受壓力測試合格才可獲批貸款；假設按揭利率上升3%，貸款人仍然有能力持續負擔還款。根據金管局的調查統計記錄顯示，住宅貸款拖欠比率近幾年長期維持於0.03%至0.04%低水平，相對於2001年就曾高試1.43%，所以泡沫爆破之說似乎言之過早。
幾經政府出招增加稅率後仍無助冷卻樓市，2017年5月19日金管局再收緊按揭措施；第一項是提高銀行的信用風險評級基准要求，新造按揭貸款風險權重下限從15%提高至25%。主要是增加銀行資本要求，和警惕銀行要審慎處理向地產發展商的低息借貸。而另外兩項，主要針對已擁有一個或以上按揭物業的貸款人，和海外投資者或收入來源自中國香港以外地區的貸款人，將其按揭成數下調一成，同時將供款人與入息比率的要求上限也下調一成，為的是要更確保貸款人的還款能力。
中國香港金融管理局 [指引]
2017年5月19日開始適用的住宅物業按揭貸款成數及供款與入息比率上限
正由於銀行受制於金管局種種規範，以致銀行以外各式各樣的財務安排滋生繁衍。近幾年發展商銷售一手房時，每每都會引入旗下的財務機構提供第一按揭(一按)，或第二按揭(二按)作為招徠，代替以往慣用的銀行合作伙伴，因為財務機構身分不受金管局規管，毋須依照措施指引行事；例如按揭成數、貸款年期、利率、還款方案均可自行定奪。試過有發展商曾經一度提供按揭貸款高達樓價123%，當中包括一按和二按，但很快即被金管局勸吁叫停。
可是積極的發展商又怎會輕易罷休！他們攪盡腦汁將借貸條款不停地優化，花款出神入化層出不窮；有聲稱不須壓力測試的貸款、免息前期貸款、過渡性貸款、又可以用手上的其他物業作抵押，再附送上各種名堂的優惠回贈等。最近經常見到的招數有“備用二按”，一般都是提供二至三成第二按揭貸款額，而較穩妥的安排會限制按揭成數合共不可超過八成或八成半。另一款頗普及的貸款模式是免供本金只還利息，貸款人於首3年甚至5年間只須要利息還款，其後才本利歸還。亦有更進取的做法是連利息都可暫緩支付，索性采納初期零供款。有些發展商會因應遇上樓盤入伙期將至，而非常慷慨地改變售樓策略，讓買家可以先入住後供款。其中有一個樓盤的優惠較為誇張；准許買家在簽署臨時買賣合約後6個月內分階段支付樓價20%，接著138個月內（許可占用期）無需辦理任何按揭手續，只須每月向發展商支付指定金額即可新居入伙，期間總支付相等於樓價34.5%，就是入住11年之後買家才需考慮樓價余額45.5%是否要按揭貸款。
以上不同花招的財務安排看似非常貼心，讓買家有輕松的置業環境，首期不足的又有二按補救，供款能力有限的可免壓力測試順利過關，無疑能讓准買家在決定買樓前一刻可放松心情，幾乎可以幻想只要簽名作實，不需付款就可榮升業主。但購置物業豈能就這麼簡單！要關注的除了首期足夠與否，大前提還要取決於這將會是自住用途的必須品，還是用作家庭分支給子女獨立居住，又或許是打算作為長短線投資之用？當然入市時機是否恰當，價格是否合理，總是眾說紛紜，但計算方法應按不同條件狀況予以不同的考慮。另外，要提一提的是所謂“優惠”，事實上並非免費午餐，通常都必定有附帶條件，例如貸款利率會較一般銀行的息口為高；總括一句“慎而行之”為妙。如有需要我會在日後的文章再詳談分享計算心得。
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專家提業主：利率或上升 投資或償貸 先考慮風險 | 加拿大
按揭利率接近歷史低位，令不少業主會考慮應否提前清還按揭貸款，抑或用資金投資賺取更高的回報。有專家提醒，業主在作出決定前須考慮可承受的風險、還款年期等因素。
萬錦投資機構Objective Financial Partners財務策劃師希思（Jason Heath）表示，在理論上如果是壹個長期及積極的投資者，進行投資應該勝過償還債務。根據過往歷史，加國股票回報在長遠而言是高於平均按揭利率，但他提醒並非每個人都可以把所有資金壹直保持投資於股票，以及不在錯誤的時機沽售股票。
低風險投資者應先還貸款
希思表示，相比起保守的投資者，壹名較為進取的投資者即股票占投資組合不少於50%的人士，則較有可能會賺得較高的回報，但不能保證壹定會賺得較高回報，不過如果業主的風險承受能力較低，就應該只償還抵押貸款。
多倫多投資機構Industrial Alliance Securities投資組合經理迪高爾（John De Goey）說，優先考慮投資的人士亦應考慮要支付的費用。
壹名投資管理費比率低於1%的交易所買賣基金（Exchange Traded Fund，ETF）投資者，其凈回報可能比投資管理費高於2%的互惠基金（Mutual Funds）更為佳。
迪高爾表示：“投資產品的費用愈高，回報就愈低，因為費用蠶食回報。”他指出，另壹個重要考慮因素是是否有投資加拿大註冊退休儲蓄計劃（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免稅儲蓄帳戶（Tax-Free Savings Account，TFSA），因為這可以享受退稅或免稅的好處。
勿忽視按揭年期違約風險
希思指出，最後壹個不可忽視的考慮因素，是按揭年期和違約風險。
如果是新業主，申請最長的還款年期，而且家中沒有太多資產，就要考慮如果壹旦遇上失業、死亡、配偶傷殘時，償還貨款的能力。
（據加國觀察）
數字銀行1.29％房貸利率創新低 | 英國
英國手機數字銀行Atom近日宣布壹款五年期的房貸產品即將上線，最低固定利率只要1.29％，打破了目前市場上最低的房屋貸款利率。
成立於2014年的Atom是英國首家完全基於手機APP運營的數字銀行。用戶可以在手機上完成賬戶的申請、業務的辦理和後續管理等。
>>>點擊查看：英國購房流程 | 英國房貸申請 | 英國房產稅費
Atom於去年年底宣布將進軍住房抵押貸款市場，將就承包商、貸款、購買、再抵押、產權共享、物業建設等多方面為用戶提供壹系列的廣泛服務。
據悉，向Atom銀行申請1.29%的貸款時，申請人需要支付60%的貸款房價比（LTV），以及900鎊費用。這是迄今為止最低的五年期固定房貸利率。
其他五年固定利率貸款還包括：60%LTV,無費用，利率1.64%；75%LTV，900鎊手續費，利率1.34%；無手續費利率為1.74%。最高LTV為90%，手續費為900鎊，1.99%的利率，以及免手續費2.44%的利率。
Atom銀行的零售抵押貸款總監Maria Harris表示：“這壹舉措是前所未有的，對我們來說將它提供給客戶，是非常重要的。我們能夠通過減少抵押貸款的數額來幫助人們長期改善財務狀況。”
Atom銀行的交易適用於那些想要重新按揭或購買新房的客戶。提前還貸費用將與銀行其的他五年期貸款壹致。也就是說，如果貸款人提前償還，第壹年則將被收取未償還部分的5％作為費用，第二年將收取4%,第三年和第四年為3% 最後壹年為2%。
據悉，該房屋貸項目將於4月12日上線，並只在指定時間段開放申請。
（據英中時報）
卑詩省房屋夥伴計劃逾250宗獲批 67%成功者簽約買樓 | 加拿大
卑詩省為首次置業人士提供的「卑詩房屋夥伴計劃」（BC Home Partnership Program）自上月16日開放申請以來，已收到340宗申請，省府審核通過的申請超過250宗，涉及的貸款金額超過110萬元。
暫接340宗申請
省政府指，成功的申請人中有67%已簽署購買房屋合約，並且已收到「卑詩房屋夥伴計劃」借款獲准的信件。省府指出，該計劃自上個月16日開放申請以來，已收到340個申請，網頁瀏覽次數達到6萬人次。
「卑詩房屋夥伴計劃」是省府用於幫助那些能夠支付按揭，卻難以拿出首期的首次置業買家。這項25年的貸款計劃，最多可為符合條件的申請者提供3.75萬元或樓價的5%貸款，在首5年內免付利息及免繳本金。
但該計劃亦有多項條件限制，除了申請人是首次置業者外，房屋的成交價也需要在75萬元或以下，而申請人也必須符合最少樓價80%或以上的銀行保險首按資格，另外全家年收入亦不能高過15萬元。
此外，申請人必須為加拿大公民或是永久居民至少5年，必須在購買房屋前在卑詩省居住至少1年，申請人在世界各地均不曾擁有房屋。
該計劃只適用於今年1月15日及之後完成交易的房屋買賣，計劃為期3年。透過該項目，省府希望令更多原本租屋居住的省民，能夠儘早擁有自己的房屋。
省府預期未來3年對該計劃的投資為7億元，並預計能幫助4.2萬人首次置業。
相關資訊：房價漲開支加 你是不是變成了隱形窮人? | 加拿大
（據溫哥華找房網）
加拿大 | CMHC上調房屋按揭保險 3月17日生效
加拿大按揭與房屋公司（CMHC）1月17日宣佈，從3月17日開始，增加房屋貸款按揭保險費用，平均每人每月大約增加5加元。
CMHC高級副總裁Steven Mennill表示，這是因應政府金融機構監督辦（OSFI）在1月1日生效、保險公司要有額外資本的新例要求，而作出改動。有關保險的供款金額，是以承保按揭金額貸款與價值比率（ loan-to-value ratio ）計算，加幅視乎這個比率而定。
據CMHC公佈的數據顯示，2016年前9個月，平均CMHC保險貸款約為24萬5000元，平均首款的比例約為8％，平均債務清償比率（GDS）為25.6％。
根據CMHC規定，房屋首付低於20%的必須購買房屋按揭保險，購房者的平均債務清償比率不應超過其每月家庭總收入的32％。
CMH還給出一個加價幅度表，此表基於25年還款期，5年2.94%的按揭利率下，貸款首付在5%-9.99%的申請者，如果貸款15萬的保險費用增加2.82元，25萬增加4.7元，35萬增加6.59元，45萬增加8.47元，55萬增加10.35元，如果貸款額為85萬，則每月按揭保險費用將增加15.98萬。據CMHC估計，所以客戶平均每月約增加5加元。
CMHC的按揭保險只是對按揭貸款者首期低於兩成的申請人士硬性規定購買，還有特定的貸款申請者，例如有些申請人，雖然首付超過了20%，但是銀行還會要求擔保公司作保，只有需要購買保險的購房者才有影響。
相關資訊：加拿大 | 多倫多房價狂飆：議員再呼籲向外國人徵購房稅
（據星網）
加拿大 | 按揭欺詐升5成 首付10%”捆綁按揭”火了
在加拿大樓市最火的城市，房價還在上漲，與此同時，買房的需求和壓力仍然不減。其結果就是，按揭欺詐案件大幅增加。
據信用評分機構Equifax的一份最新報告，按揭欺詐案件增多，主要出現在房價以雙位數百分比上漲的安省和卑詩省。
這些可疑按揭中有三分之二或67%出現在安省，12%出現在卑詩省。
據《赫芬頓郵報》報導，按揭欺詐增加了樓市的風險，意味著買房者所背的債務高出其償付能力，也對銀行和金融系統構成一定的威脅。
Equifax Canada的客戶部副總裁Tara Zecevic指出，雖然按揭欺詐增多並不完全是因為人們都誇大了自己的收入或是提供虛假信息，但是必要提醒大家，這麼做的後果相當嚴重，威脅到你的財務狀況，也違反與貸款銀行的合約，簡單來說，這是違法的。
根據Equifax的數據，自2013年至2016年，被懷疑有欺詐行為的按揭增加了52%。
「捆綁式」組合房貸急增
另一方面，隨著聯邦政府收緊按揭保險規定，令按揭申請資格提高，更多加拿大次級按揭商與一些非正規的競爭對手聯合起來，推出所謂「捆綁式」貸款(bundled loans)。
這種貸款是將優質按揭(primary mortgage)與房產抵押貸款投資公司(Mortgage Investment Corporations，簡稱MIC)的次級貸款相結合。
加拿大有幾百家MIC公司，這種公司將投資者的資金彙集，投資於多元化房屋按揭組合，將收取的利息派發給投資者。
對於信用好的貸款者，MIC提供的利率與主流銀行一致，即5年期固定利率3%。對於信用差的貸款者，MIC的利率可高達7%至10%。
據路透社採訪的按揭中介稱，隨著加拿大政府收緊房貸標準，捆綁式按揭加速增長。原因是貸款人只需要支付10%的首付，而聯邦規定的首付標準是20%或沒有保險下的35%。
不違法但風險高
將兩筆貸款組合起來，使得放貸機構可以規避政府的規定。
Capital Economics的經濟師David Madani指出，捆綁式按揭上升，說明買房負擔力下降，一旦房價下跌，就有違約的風險。而在樓市將要崩盤時，這類按揭就會很常見。
不過，金融機構監管辦公室(OSFI)在一份聲明中指出，捆綁式貸款並不違法。優質按揭貸款商在評估貸款能的負擔能力時，會考慮到二級貸款的額外債務。
OSFI也表示，捆綁式按揭貸款已經存在多年，該機構會應市場的變化作出政策調整。
加拿大聯邦財政部則發表聲明稱，正在監測商場上的組合貸款，並稱這類貸款只僅按揭市場的一小部分。
財政部的數字顯示，非正規貸款商在加拿大$1.6萬億加元按揭市場中的份額，從2007年的6.6%，上升至2015年的12.5%。
加拿大央行上月的報告估計，非正規貸款公司的資產約為$1,250億加元。
相關資訊:加拿大 | 大溫房價下跌：但為何這個區的房價卻逆市上漲
（據加拿大家園）