1997年中國香港政府推行八萬五建屋（包括公營和私營房屋）計劃，市場恐防會供過於求，又不幸遇上亞洲金融風暴，中國香港樓價在一年間的高峰期掉下了一半，及後五、六年間樓價共下跌了七成。當時中國香港人平均把每月薪金的74%用作供樓，相對家庭收入比率約十四倍，最近中國香港金融管理局（金管局）總裁表示現時該比率已增至接近十六倍臨界點，擔憂市民的置業負擔能力與樓價脫節情況愈趨嚴重，警告謂“可用泡沫風險形容”。
但我個人認為又毋需過分憂慮，當時的市場環境實不能與現時相提並論；以往置業人士都依靠九成銀行按揭貸款，杠杆比例頗高，如一時間樓市不濟樓價下滑超過一成，霎時間物業頓成負資產，加上按揭利率高企，一般都超過10%，單說利息支出已經與現時截然不同，現時普遍樓按年利率最高也不會超過2.15%，如貸款人選用HIBOR貸款計劃更會低於2%。此外當其時的投資者常以確認人手段炒賣物業，原理類似股票孖展手法，遇上上述情況下的投資者只有兩個選擇；一是賤賣手上物業，二是被迫要做物業按揭，有可能還同時背起多項重息樓按；可想而知樓市波動的影響力自然較現時敏感得多。
中國香港金融體系完善，銀行風險評估制度保持嚴謹，借貸門檻絕對不低，制定多項嚴格條款審核貸款人的還款能力；2011年金管局推出監管措施，所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業最高只可做五成按揭，而價值700萬至1,000萬港元的住宅物業最高按揭成數則調低至六成，價值在700萬港元以下的住宅物業最高也只可以做七成按揭（貸款額上限為420萬港元），若果貸款人的主要收入並非來自中國香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標准再下調至少一成。若以按揭貸款人資產淨值為依據的貸款，最高按揭成數由五成劃一下調至四成。直到2015年為進一步加強風險管理，更新措施把價值700萬元以下的自用住宅物業，最高按揭成數通通一律下調至只有六成。及至現時貸款人還須接受壓力測試合格才可獲批貸款；假設按揭利率上升3%，貸款人仍然有能力持續負擔還款。根據金管局的調查統計記錄顯示，住宅貸款拖欠比率近幾年長期維持於0.03%至0.04%低水平，相對於2001年就曾高試1.43%，所以泡沫爆破之說似乎言之過早。
幾經政府出招增加稅率後仍無助冷卻樓市，2017年5月19日金管局再收緊按揭措施；第一項是提高銀行的信用風險評級基准要求，新造按揭貸款風險權重下限從15%提高至25%。主要是增加銀行資本要求，和警惕銀行要審慎處理向地產發展商的低息借貸。而另外兩項，主要針對已擁有一個或以上按揭物業的貸款人，和海外投資者或收入來源自中國香港以外地區的貸款人，將其按揭成數下調一成，同時將供款人與入息比率的要求上限也下調一成，為的是要更確保貸款人的還款能力。
中國香港金融管理局 [指引]
2017年5月19日開始適用的住宅物業按揭貸款成數及供款與入息比率上限
正由於銀行受制於金管局種種規範，以致銀行以外各式各樣的財務安排滋生繁衍。近幾年發展商銷售一手房時，每每都會引入旗下的財務機構提供第一按揭(一按)，或第二按揭(二按)作為招徠，代替以往慣用的銀行合作伙伴，因為財務機構身分不受金管局規管，毋須依照措施指引行事；例如按揭成數、貸款年期、利率、還款方案均可自行定奪。試過有發展商曾經一度提供按揭貸款高達樓價123%，當中包括一按和二按，但很快即被金管局勸吁叫停。
可是積極的發展商又怎會輕易罷休！他們攪盡腦汁將借貸條款不停地優化，花款出神入化層出不窮；有聲稱不須壓力測試的貸款、免息前期貸款、過渡性貸款、又可以用手上的其他物業作抵押，再附送上各種名堂的優惠回贈等。最近經常見到的招數有“備用二按”，一般都是提供二至三成第二按揭貸款額，而較穩妥的安排會限制按揭成數合共不可超過八成或八成半。另一款頗普及的貸款模式是免供本金只還利息，貸款人於首3年甚至5年間只須要利息還款，其後才本利歸還。亦有更進取的做法是連利息都可暫緩支付，索性采納初期零供款。有些發展商會因應遇上樓盤入伙期將至，而非常慷慨地改變售樓策略，讓買家可以先入住後供款。其中有一個樓盤的優惠較為誇張；准許買家在簽署臨時買賣合約後6個月內分階段支付樓價20%，接著138個月內（許可占用期）無需辦理任何按揭手續，只須每月向發展商支付指定金額即可新居入伙，期間總支付相等於樓價34.5%，就是入住11年之後買家才需考慮樓價余額45.5%是否要按揭貸款。
以上不同花招的財務安排看似非常貼心，讓買家有輕松的置業環境，首期不足的又有二按補救，供款能力有限的可免壓力測試順利過關，無疑能讓准買家在決定買樓前一刻可放松心情，幾乎可以幻想只要簽名作實，不需付款就可榮升業主。但購置物業豈能就這麼簡單！要關注的除了首期足夠與否，大前提還要取決於這將會是自住用途的必須品，還是用作家庭分支給子女獨立居住，又或許是打算作為長短線投資之用？當然入市時機是否恰當，價格是否合理，總是眾說紛紜，但計算方法應按不同條件狀況予以不同的考慮。另外，要提一提的是所謂“優惠”，事實上並非免費午餐，通常都必定有附帶條件，例如貸款利率會較一般銀行的息口為高；總括一句“慎而行之”為妙。如有需要我會在日後的文章再詳談分享計算心得。
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