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房市要變天？央行下周或加息至1.25% | 加拿大

加拿大央行今天發布的第四季度業務展望調查顯示，56%的受訪者表示，出乎意料的需求增長使得企業的生產難以滿足，他們遭遇到“壹些”甚至“重大”的困難，這個比例大大高於第三季度的47%，也是自2007年第四季度以來的最高點。受訪者說，其中最大的挑戰是，日益嚴重的勞動力短缺限制了他們滿足需求的能力。

接受調查的公司也表示，他們正在增招人手，並增加資本投資，以應對生產能力緊張的狀況。這些公司也表示，需求仍在增長，不過他們預計在未來12個月內，產品銷售的增速將會有所放緩。

加拿大央行對本國100個公司的高管進行了調查，時間是在2017年11月14日至12月8日。

央行會在下周加息至1.25%

業內專家認為，加拿大央行的調查已經顯示，本國企業處於自“大蕭條”以來最嚴重的壓力之下，這或許給央行決策者下周再次提高利率提供所需的依據。因此央行很可能在下周三(17日)的議息會議之後宣布再次加息，將基準利率從1%調高至1.25%。

加拿大央行在去年7月和9月分別加息兩次，將基準利率從0.5%提升至1%。而央行去年接連兩次的加息行動是7年來的頭壹次。

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CIBC銀行首席經濟學家Avery Shenfeld表示，加拿大多數企業已經在滿足需求方面遭遇困難，這說明經濟已接近滿負荷運行，也說明這是央行加息的時候到了。

豐業銀行(Bank of Nova Scotia)的經濟學家Derek Holt則直言不諱地說，加拿大企業基本上已經告訴央行要加息了。

加元幣值因此攀升，1加元壹度可兌換80.74美分。投資者們判斷加拿大央行本月加息的可能性，從之前的40%攀升至約80%。加拿大6大銀行中有5大銀行都認為本月將再次加息。

NAFTA談判存變數

無論經濟表現，就業數據，還是對通脹的預期，均有利於央行作出加息的決策。而在上述季度調查結果出來之前，央行壹直對今年年初的加息相當謹慎，其中很大的壹個原因就是北美自由貿易協定(NAFTA)談判的變數，尤其是談判結果的不確定性。

但央行的最新季度報告對這個問題有了新的解釋：加拿大企業壹般而言都很擔心NAFTA談判的失敗，尤其是美國方面會藉機增加貿易保護主義，從而不利於加拿大企業的出口。但過去12個月來，美國經濟健康增長，川普政府的稅改也對刺激經濟有利，美國消費需求大增。在此宏觀背景下，加拿大企業希望加速出口增長。

滿地可銀行(Bank of Montreal)的首席經濟學家波特(Douglas Porter)在壹份研究報告中表示，盡管加拿大企業對NAFTA談判以及最低工資上漲表示擔憂，但企業對加拿大的經濟前景普遍樂觀，而加拿大央行則把這視為壹個強烈信號：7年來第3次加息的時候到了。

 

來源：加拿大家園

責任編輯：Shelly Du

美聯儲加息25個基點 仍預計2018年加息三次 | 美國

北京時間14日凌晨3點美聯儲宣佈，將基準利率區間調升25個基點，從1.0%-1.25%上調至1.25%-1.5%，符合市場預期。這是美國央行當前加息週期的第5次加息，也是今年內的第3次加息，上一次加息是在今年6月中旬。

美聯儲的最新經濟及利率預期還顯示，美聯儲預計2018年將加息3次，2019年加息2次。美聯儲最新中值預期顯示2020年底聯邦基金利率3.1%，而9月時的預期為2.9%。

美聯儲加息25個基點 仍預計2018年加息三次 | 美國
12月13日，美國聯邦儲備委員會主席耶倫在華盛頓舉行的新聞發佈會上講話（新華社記者 殷博古 攝）

美聯儲在決議聲明中稱，考慮到已經實現的及預期中的勞動力市場狀況和通貨膨脹形勢，委員會決定加息。貨幣政策立場依然寬鬆，從而支持強勁的勞動力市場狀況和通脹率持續向2%回歸。委員會預計，經濟狀況將以一種允許逐步提高聯邦基金利率的方式發展；聯邦基金利率可能在一段時間內繼續低於預期的長期水平。不過，聯邦基金利率的實際路徑將取決於未來數據所顯示出的經濟前景。

在縮減資產負債表方面，美聯儲將按計畫於明年1月將月度縮減規模增加到200億美元，包括120億美元國債和80億美元抵押貸款支持證券。這些細節符合此前美聯儲提出的正常化計畫。

此次政策聲明的一個重要變化是，美聯儲略去了預期勞動力市場將進一步走強的措辭。週三的聲明指出，貨幣政策將有助於勞動力市場“保持強勁”。這表明美聯儲決策者預計就業市場的改善將放緩。

美聯儲政策聲明公佈後，美元跌至新低，美元/日元快速走高，標普500指數快速走高，黃金沖高回落，10年期美債收益率快速走低後反彈。美聯儲今日的加息決定完全符合市場預期，在決議公佈前，芝商所的聯邦基金利率期貨價格暗示，今日加息概率超過98%，多數主流經濟學家也預計美聯儲將加息0.25個百分點。

美聯儲還重申，經濟增長預計將為漸進加息提供支持。美聯儲預計2017年美國實際GDP料增長2.5%（9月預計增2.4%），2018年料增長2.5%（前次料增長2.1%），2019年料增長2.1%（前次料增長2.0%），2020年料增長2.0%（前次料增長1.8%）。

投票反對此次加息行動的成員為芝加哥聯儲主席埃文斯（Charles Evans）和明尼阿波利斯聯儲行長卡什卡利（Neel Kashkari），他們主張維持聯邦基金利率的現有目標區間。這是自2016年11月以來首次出現超過一張的異議投票。卡什卡利的異議是他今年的第三次，埃文斯則是自2011年以來首次投下異議票。

 

來源：新浪財經

責任編輯：Shelly Du

美聯儲再次加息 房產投資者必須要知道的6點 | 美國

北京時間昨日（12月14日）淩晨美聯儲宣布了今年的第三次加息，將基準利率上調25個基點至1.5%。與此同時，美聯儲還上調了2018年美國經濟增長預期，並預估2018年將會再次進行3次加息。這次發布會也是現任美聯儲主席耶倫的最後壹次公開露面。不過目前市場都認為耶倫的繼任者鮑威爾，將很大程度延續耶倫的理念與加息節奏。

那麽，對於想在美國置業的投資者來說，這次會議發出了什麽信號？美國的投資前景有可能有什麽變化呢？

  1. 美國長期經濟走勢穩定，有利房市穩定增長

今年全年美國經濟增長預計將達到2.9%，美聯儲也將2018年增長預期從之前的2.1%上調至2.5%，顯示了對美國商業與全球增長的信心。持續的經濟增長，有助於房市需求和供給同步增長，對房市的健康發展是壹個好消息。不過美聯儲對美國未來三年經濟增長預期仍維持在1.8%，從側面顯示特朗普的稅改政策還沒有從實質上打動美聯儲的委員們。

  1. 美聯儲加息不等於房貸利率的等額上漲

美聯儲加息決定的是機構間的隔夜借貸利率，並不能直接影響長期固定房貸利率的走勢。長期國債回報率的升高與貸款需求的增加才是引起銀行提高房貸利率的直接原因。短期來看，2017年美聯儲已經加息三次，但是截止上周的30年固定房貸利率為3.94%，還低於去年同期的4.13%。這是因為長期國債的回報率並沒有上升，而且不及預期的通脹與就業報告也會對利率產生下挫影響。本次美聯儲會議傳遞了正面的經濟預測與2018年繼續加息的信號，預計房貸利率會在短期出現小程度的上浮，但也可能在之後受負面因素影響而出現波動。

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圖例：
藍色：美國平均30年固定房貸利率
綠色：美聯儲有效借貸利率
紅色：30年國債利率

不過長期來看，美聯儲加息的頻率與幅度反映了美聯儲對美國整體經濟走勢的預期與調控，對所有資產利率都具有直接或間接影響。受到金融危機後美聯儲持續寬松貨幣政策的刺激，目前美國的房貸利率還是處於歷史低位。美聯儲連續加息並且開展縮表，代表著整體貨幣政策加快緊縮，各種借貸利率都會上漲，而長期固定房貸利率的上漲勢頭在各種資產中是比較緩慢的。目前美聯儲委員多數預計2018年年底美聯儲基準利率將升至2.25%，並在2020年升至3.25%。如果這些加息預期都能實現，並且美國經濟發展勢頭良好，那麽到2020年，房貸利率有可能超過5%。

  1. 加息與稅改對高價房市場有影響

讓加息對房市影響變得更大的是特朗普的新稅改政策。除了將房產稅的抵扣額度限制在1萬美元，11月眾議院通過的稅改方案中，還將可以享受房貸利率免稅的房貸最高額度從100萬美元下調至50萬美元。這對通過貸款購買高價房的買家來說不是壹個好消息。

美國房地產經濟人協會（NAR）在第壹時間表示這壹系列改動可能將把美國整體房價拉低10%，同時，美國的住房自有率也會進壹步下滑。依賴高額貸款的房主與潛在買家很可能在2018年同時面臨加稅與加息，購房需求無疑將受到壹定程度的影響。但是換角度來看，壹些打算進行住宅置換的現有房主，由於換房成本增加，也會暫緩他們的計劃，這也可能會減少市場上可售賣的二手房供給。

在美國，高於50萬美元的房貸並不常見，只占2012-2014年間全部房貸的5%。在大部分州，超過50萬美元的房貸只占不到3%，高額房貸占比較高的地區主要集中在哥倫比亞特區（占27.3%），夏威夷（占24%），加州（占16.8%）與紐約州（占9.9%）等地。另外，最近的消息指出最終稅改方案中，這壹限額可能鎖定在75萬美元，也許會從壹定程度上緩解市場的過度擔憂。綜上所述，美國整體房價應當不會受到太大影響。

美國各縣超過50萬美元的房貸百分比（2012-2014年間）

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  1. 租房市場或受益

在高房價地區（DC，夏威夷，加州，紐約州，新澤西州等地），同時出現的房價上漲，利率上漲與潛在的房產相關稅賦的上漲， 有可能會將壹部分潛在購房者推向租賃市場。在NAR的壹項消費者調查中，面對已經不便宜的租金，美國西部與東北部（房價較高區域）的居民對租房的偏好依然大於買房，並且這種趨勢在中老年人口中更為明顯。這些地方的租金很有可能因此加速上漲。

  1. 亞洲市場有望跟進加息

就在美聯儲宣布加息之後, 中國香港與中國大陸都紛紛跟進，分別加息0.25%與0.05%。韓國在上個月就“提前跟進”，馬來西亞與菲律賓也有希望跟進加息。雖然新加坡還未跟進加息，但是當地市場利率已經隨著美聯儲加息開始升高。

由於大多數亞洲國家的經濟增長依然依賴海外投資與出口貿易，美聯儲連續加息將吸引投資回流美國，從而威脅亞洲經濟，這也是為什麽亞洲眾多國家歷來都會緊跟美聯儲加息，旨在保持雙邊貨幣與貿易關系的平衡。這麽說來，美聯儲加息不單單影響美國房市，也對亞洲諸多國家房市產生著影響。中國香港歷來緊跟美國貨幣政策，美聯儲連續加息勢必也將導致中國香港房貸利率攀升。新、馬、泰、印尼、菲律賓等東南亞各國也預期會采取較為緊縮的貨幣政策，貸款成本都會有不同程度的升高。亞洲唯壹不會跟隨美國加息的國家是日本，因為日本自身經濟體量較為獨立，受美聯儲加息影響較小，而且負利率是“安倍經濟學”的重要組成部分，應當不會輕易被政府拋棄。

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  1. 美元，美股與比特幣

由於這次加息各方早已預料多時，今晨美聯儲加息之後美元逆勢下行。但是這樣的趨勢應當是暫時的。美元走勢最大的影響因素依然是美國自身經濟情況。良好的經濟預期與2018年穩定的加息頻率都是美元繼續走高的強大基石。另外，對於美股估值過高恐帶來泡沫風險的論調，美聯儲主席耶倫表示高估值並不等同於泡沫，目前美股市場的負債與杠桿使用程度並不值得擔心。當談到比特幣熱潮，耶倫認為比特幣目前的瘋漲是極端投機行為的體現，並不是穩定的保值資產。

 

作者：居外網海外房產行業分析師Adam Yang
編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

新加坡房貸又有新花樣 應如何做選擇？| 新加坡

新加坡房地產市場開始復蘇，銀行各出奇招爭取客戶，而房屋貸款的計算方程式越來越多，名堂更讓人眼花繚亂。其實，它們百變不離其宗，最重要的就是捉緊基本概念，以及了解自己的能力和需求。新加坡《聯合早報—理財錦囊》要探討房地產貸款的最新配套，以及接下來的走向與趨勢。

最近搜索房貸時出現的新名詞“OHR”，其實是從“SIBOR”演變而來。

10月初華僑銀行（OCBC）推出“OCBC Home Rate”配套，簡稱“OHR”。它是根據一段“長時間”的一個月和三個月平均新元銀行同業拆息率（SIBOR）計算，目前是1％。所謂的“長時間”，華僑銀行並沒有透露多長時間，但據理財網站MoneySmart.sg的了解是12年。

SIBOR漲幅影響OHR

客戶可選擇首兩年固定配套（OHR+固定利差（Spread））或是浮動配套（OHR+浮動利差）。首兩年固定利率配套目前是1％＋0.65％，相等於1.65％。

MoneySmart.sg網站指出，追溯過去10年的一個月和三個月平均SIBOR的高峰期，2007年為2.5％，2008年達3.5％，但12年平均還是低於1％。換句話說，如果2018年的SIBOR少於3％，未來兩年的OHR會跌到1％以下。

當然，OHR基本上還是由華僑銀行制訂，並不透明。如果平均年限是10年而不是12年，那兩年後SIBOR的漲幅就會影響OHR。

要選擇固定或浮動配套，考量和其他配套是一樣的。MoneySmart.sg提到，固定利率在首兩年不必擔心任何變化，但之後的利差往往會比浮動利差來得高。另一方面，按照OHR的算法，浮動利率其實也相當穩定。

總的來說，如果OHR接下來維持在1％左右，只有利差的變動，那這個配套其實比與固定存款利率掛鉤的配套更穩定，因為後者還要考慮定存利率和利差這兩者變化。

星展集團（DBS）是固定存款利率（Fixed Home Rate，簡稱FHR）配套的始祖，2014年推出與12個月或24個月固定存款利率掛鉤的房貸配套時，在市場造成轟動。之後，星展集團又陸續推出18個月和九個月配套，今年11月再推出八個月（FHR8）配套。

所謂的FHR8，是指1000元至9999元的八個月定存利率＋利差計算，目前是0.2％＋1.45％，相等於1.65％。

固定或浮動利率、新貸或轉貸（refinance）的利差會有不同。無論如何，掛鉤的定存期限越短，代表利率越低，如FHR8是0.2％，FHR9是0.25％，FHR18是0.6％，這對客戶來說是好事。

與定存利率掛鉤配套最受歡迎

mortgagesupermart.com.sg網站執行董事許光俊接受《聯合早報》訪問時表示，現階段和定存利率掛鉤的房貸配套還是比較受歡迎的，其次是固定利率貸款，SIBOR這幾年受歡迎的程度減弱。

iCompareLoan.com創辦人何浭生提醒，定存利率也是浮動的，如果經濟大環境改變、利率上調，銀行得付高定存利率來吸引存戶，與定存利率掛鉤的FHR配套也會跟著上升。

由於SIBOR明年起應該會上揚，因此MoneySmart.sg建議如果現有房貸只是單純地和SIBOR掛鉤，可考慮轉換成OHR。

如果原有房貸已是和定存利率掛鉤的配套，是否該轉換成和SIBOR掛鉤的OHR，則要進一步研究和考慮。MoneySmart房貸主管馬義強進一步說明道，所掛鉤利率的波動幅度和歷史表現是一大考量。

舉例來說，今天一個月SIBOR可以是1.6％，10年高位卻是高出2.5％。大華銀行（UOB）的15個月定存利率配套（Fixed Deposit Pegged Rate，簡稱15FDPR）的利率今天可以是1.65％，但10年高位只多了0.8％。因此，較保守人士應該會較適合與定存利率掛鉤的配套。

許光俊也建議公眾在選擇房貸配套時應考慮有效利率（Effective Interest Rate）、鎖定期限、部分或全額貸款提前還清的靈活性等因素。

專家預測，因為聯儲局升息會促使全球利率上揚，新加坡房貸利率明年會邁向2％，未來三至五年會維持高利率
專家預測，因為聯儲局升息會促使全球利率上揚，新加坡房貸利率明年會邁向2％，未來三至五年會維持高利率

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聯儲局本月加息將推高房貸利率

市場普遍預計美國聯邦儲備局將在12月加息，SIBOR上周三飆高，三個月SIBOR從1.13％漲至1.20％。

房貸咨詢顧問普遍認為房貸利率明年會上調到2％。

何浭生指出，新加坡金融管理局（MAS）從2013年起就提醒民眾利率會“正常化”（normalisation）。這說明了目前偏低的利率不是正常的，但這麼多年來大家已經習慣。

他說：“不要過度舉債，但也不要把身上所有的錢都拿去還房貸，應保留足夠流動資金周轉應急。”

許光俊說，銀行間貸款利率會走高，但應該是循序漸進和可處理範圍內。目前房貸平均值約1.5％，預料新房貸明年的增幅會介於0.2％至0.5％。

馬義強也預測，房貸利率明年會邁向2％，因為聯儲局升息會促使全球利率上揚，過去一個月房貸利率已從1.3％上升至1.65％也進一步證明了這一點。他認為，未來三至五年會維持高利率。

房貸利率小詞典

■新元銀行同業拆息率（SIBOR）

新加坡銀行間互相借貸的利率。貸款配套通常會是SIBOR＋利差。

■現行利率（board rate）

銀行內定利率，主要根據銀行內部資金成本而定，一般不透明。定期存款利率其實也是現行利率的一種。

■固定利率（fixed rate）

銀行承諾在固定年限的利率是固定的。由於含利率成本風險，這類利率通常會較高。

來源：聯合早報
責任編輯：Zoe Chan

韓國央行如約六年來首度加息 韓元這回終於跌了 | 韓國

近期，韓元匯率的持續上漲，引發了亞太市場交易員的廣泛關注。而在本週四（11月30日），韓元終於止住了連日來的上漲步伐。據悉，韓國央行日內宣佈將基準利率從1.25%上調至1.50%，這是該央行六年來的首度加息，同時也打響了亞洲央行加息第一槍。

韓國基準利率變化走勢：

韓國央行如約六年來首度加息 韓元這回終於跌了 | 韓國
11月30日，韓元止住了連日來的上漲步伐

韓國央行在貨幣政策聲明中指出，將維持寬鬆政策立場，確保CPI在中期內持穩於目標；將觀察主要國家政策及貿易情況，判斷是否需要進一步調整寬鬆措施。

對於韓國央行的本次加息，路透社表示，韓國央行週四採取六年來首次升息舉措，表明對經濟增長遠高於趨勢水平的信心，且不再需要危機時期那種貨幣政策環境。此前，路透調查21位分析師中有18位預期，韓國央行將在週四會議上加息25個基點；其他三位認為會按兵不動，維持在目前1.25%的紀錄低點。

值得一提的是，韓元在今日韓國央行加息後不漲反跌，出現了賣事實的行情，美元兌韓元最新交投於1080一線。分析人士指出，在前期關於加息的利好兌現後，韓元出現獲利了結行情並不令人感到意外。之前曾報導過，今年韓元是亞洲貨幣中表現最好的幣種，兌美元上漲了近11%。即便是朝鮮半島緊張局勢發酵，也並未能止住韓元的上漲步伐。

美元兌韓元走勢：

韓國央行如約六年來首度加息 韓元這回終於跌了 | 韓國
韓元在今日韓國央行加息後不漲反跌，出現了賣事實的行情，美元兌韓元最新交投於1080一線

韓國央行行長李柱烈在日內的新聞發佈會上指出，今天的利率決定並非無異議，一位委員要求維持利率不變；經濟將以潛在增長率穩定增長，通貨膨脹將逐步接近2%的目標；如果匯率出現極端波動，外匯監管機構可以採取應對措施。

目前，在邁出了六年來加息的第一步後，市場普遍預期韓國央行明年還會繼續加息。KIWOOM SECURITIES經濟學家KIM YU-MI表示，本輪收緊過程會比先前要慢。下一次升息將會在明年7月，由於韓國央行總裁李柱烈的任期將在2018年3月到期，在一定程度上會影響到決定升息的時間。

三星證券的固定收益分析師LEE SUR-BEE則指出，即便與2010年相比，經濟增長也大幅放緩，這意味著韓國央行應該在這輪收緊政策週期中謹慎對待快速升息。我們預計明年第三季再次升息。

此外，大信證券策略師KONG DONG-RAK認為，韓國央行將採取漸近升息的方式，同時承認對樓市的擔憂。韓國央行可能在明年第三季升息，現任總裁任期將於2018年初結束。

 

來源：環球外匯

原稿發佈日期：11月30日

責任編輯：Shelly Du

東南亞經濟表現佳 各央行有可能明年緩步升息

東南亞經濟今年表現普遍好於預期，市場預測，這使東南亞國家明年有望追隨美國腳步，進入升息循環。

據《彭博》報導，菲律賓、馬來西亞及泰國，最近都發表近年來最佳的經濟成長成績，新加坡將在周四發布經濟數據，預計也會創下佳績。據《彭博》調查，這 4 個經濟體今年第 4 季增長將放緩，而明年則會追隨今年的發展，繳出不錯的成績。

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相較於 2013 年，當時因為美國 Fed 收緊 QE，大筆資金由新興市場流出，今年聯準會的升息，並未帶來太大的沖擊。對東南亞國家的央行來說，貿易的反彈有助這些出口依賴型國家的經濟，也為決策者擴大政策發揮的空間。

瑞士信貸 (Credit Suisse Group AG) 在新加坡的經濟學家 Michael Wan 表示，今年出口的形勢相當好，使得整個區域都出現令人驚喜的表現，各國央行將不至於加快升息腳步，預定會以緩慢而穩定的方式提高。

今年雖然有美國主張貿易保護主義，並且否定許多貿易協議，不過全球貿易仍在穩健成長。Oxford Economics Ltd. 全球宏觀研究主管 Gabriel Sterne 表示，預計明年趨勢不變。

泰國今年出口強勁，第 3 季在製造業成長的貢獻下，GDP 年增為 4 年新高的 4.3%，隨著國王普美蓬逝世的哀悼期結束，預期國際遊客將增加，將使明年經濟繼續成長。

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同時期，馬來西亞、菲律賓表現都優於預期。如同高盛對 2018 年新興市場的看法，這些國家的經常帳赤字減少、通膨朝目標值靠近，而債務累積速度則在下降。

當然，這也使明年出現壹些升息的壓力，野村亞洲首席經濟學家 Rob Subbaraman 預期，馬來西亞明年 1 月可能升息，菲律賓則有機會在明年下半年收緊政策。

責任編輯：Leo Li
資料來源：鉅亨網

脫歐挫倫敦豪宅市場 房價由3年前高位挫15％ | 英國

出於對英國在2019年3月前仍不能与欧盟达成“脱欧”后的貿易協議，多家跨國銀行近期透露可能把倫敦的職位，逐步轉移至歐洲大陸其他金融中心。倫敦作為歐洲金融中心，銀行業是倫敦的經濟命脈。“脫歐”前景的不確定因素，令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝。根據英國地產中介網站Rightmove的數據，Kensington及Chelsea地區房價按年跌9.4％。

英國現任首相特麗莎•梅早前提出，英國在“脫歐”後兩年的過渡方案，期間讓倫敦市保持現有進入歐盟金融市場的通行證。然而，歐盟拒就未來的經貿安排開始談判，以逼使英國對歐盟的財政義務有更大的讓步。歐盟首席談判代表Michel Barnier形容談判正陷僵局。

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“脫歐”前景的不確定因素令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝，倫敦多地區樓價按年錄得下跌
“脫歐”前景的不確定因素令銀行家聚居的倫敦豪宅區首當其衝，倫敦多地區樓價按年錄得下跌

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談判陷僵局 銀行醞釀撤出

根據Savills Plc編制的數據，倫敦豪宅價格已較2014年9月的高位下降15％。房價下跌之勢，更蔓延至倫敦其他地區。根據LSL property Services的數據，倫敦今年截至9月，房價按年跌2.7%，跌幅是2009年以來最大。

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在倫敦東南部Orpington區任職醫生的Satyajit Sahu，上月賣出了自己的家，稱擔心英國“脫歐”可能會影響英國房市前景。Sahu稱，倫敦房價近期跌幅，是金融海嘯以來最大，正憂慮英國前景，“我猜自己賣得合時”。

稅率上調加息陰霾夾擊

業主的稅率上調，以至英倫銀行可能在10年內首次加息的前景，也削弱了買樓的意欲。根據房地產調查公司Molior London的數據顯示，倫敦賣出的新樓盤數目，落後於興建數量。截至第三季末，未賣出的倫敦樓花增至接近1.3萬戶破紀錄，相比去年底的數量為1.26萬戶。

租金同見下跌

按揭貸款經紀商John Charcol的經理Ray Boulger向彭博社稱，在倫敦某些地區尋求按揭貸款的買家，發現自己准備買入的房子，估值低於標售的價格，不得不准備更多首期，或要求業主減價，甚至要放棄交易。Savills Plc的分析師Lawrence Bowles稱，倫敦樓宇買賣交易已經減少，房價“正接近一個轉折點”，最終業主會厭倦等待買家出現，願意降價求售。

倫敦房價下跌之際，租金也在下調。HomeLet租金指數顯示，大倫敦（Greater London）地區的租金9月按月跌1％。地產經紀商萊坊稱，過去一年倫敦黃金地段的租金跌了3％。地產經紀商Globe Apartments稱，租金在下降軌道，暫未見底。買賣及出租減少，也拖累地產經紀商的股價下滑。地產經紀商Foxtons股價今年跌逾34%，Countrywide跌35%。

倫敦以外地區房價仍升

不過英國政府的Help to Buy置業資助計劃，對倫敦房價仍有一定支持作用。由於Help to Buy資助計劃主要為倫敦房價60萬鎊或以下的房屋，提供高達40％的無息貸款，支撐了倫敦較廉宜地段的樓宇買賣。英國地產發展商亦從中受惠，例如Berkeley Group股價今年升38%，Barratt Developments升46%。不過業界認為，2014年提升了豪宅印花稅，去年又增加了業主的稅負，其對房市的影響，遠遠抵消了政府置業資助計劃的作用。

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截至上月，倫敦房價已連跌6個月。初步數據顯示，該市平均房價低於58.2萬鎊，是2015年尾以來最低。相比下，倫敦以外的地區及英格蘭東南部，樓市似乎仍相對活躍，9月平均房價按年升逾3%，某程度反映“脫歐”的不確定性，對倫敦房市的影響。

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來源：明報

責任編輯：Zoe Chan

GDP第三季度表現搶眼 加息在即將對地產投資受何影響？| 英國

英國國家統計局于10月25日發佈了英國最新的GDP數據，數據顯示英國第三季度GDP環比增長0.4%，高於第二季度的0.3%，也高於路透經濟學家預期的0.3%。

英國經濟在第三季度出人意料地加速增長，這將進一步提升英格蘭央行下月加息的可能性，加息預期也是今天英鎊上漲的另一大原因。

英國央行將在明日（2017年11月2日）公佈最新的利率決議、會議紀要和通脹報告，目前64位受訪經濟學家中有46位稱，英國央行將在11月2日加息25個基點，將現有基準利率從0.25%提升至0.5%。

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GDP第三季度表現搶眼 加息在即將對地產投資受何影響？| 英國
目前64位受訪經濟學家中有46位認為，英國央行將在11月2日加息25個基點，將現有基準利率從0.25%提升至0.5%

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加息如何影響房地產投資？

加息對於房地產市場最顯而易見的影響就是貸款利率，再其次是匯率。

目前英國的按揭貸款利率創下了歷史新低，市場上最流行的2年期固定利率貸款（2 year fixed rate mortgages）利率僅為1.26%，相比中國5%左右的貸款利率便宜了不少。

加息將造成基準利率上升到0.5%，增加購房貸款利率，短期對房地產市場會有一些衝擊，但不會長久，決定英國房價最重要的因素還是房價估值高低，英國經濟前景，政治是否穩定等因素。

另外歷史數據也表明基準利率的調整對房價影響並不明顯，舉一個日本的例子，日本長期低利率政策，目前甚至為負利率，但房價卻沒有因此而上漲。可見利率與房價並沒有很大的很強的相關關係。

與貨幣政策相比，房地產方面的財政政策對房價的影響更大。因此相比11月2日的加息，關注英國房地產投資的朋友更應該關注11月22日發佈的最新秋季預算案（Autumn Budget）。

2015年的11月的秋季預算案發佈了對英國房地產市場產生重大影響的3%額外印花稅，今年秋季預算案是否會修改印花稅條款，或調整變相幫助開發商清理庫存的“Help to Buy”政策，亦或者直接出台限購政策，非常值得關注。

除了對貸款利率的影響，加息還可能在短期進一步提振英鎊，這在今天英鎊的突然變化中已經有所反映。

英鎊進一步升值，也將直接考驗英國資產對海外投資者的吸引力。

2017年第三季度最新數據顯示，倫敦90%的商業地產項目由海外投資者購得，其中亞洲買家貢獻了三分之二，最近三個月投資了超過32億英鎊，今年到現在總共9個月投資近百億英鎊，英鎊升值將考驗這部分投資者對英國房地產市場的信心。

事實上，英鎊在脫歐公投之前一直保持高位的時候，海外投資者就已經大舉進入了英國房地產市場，英鎊貶值只是其中一個誘因，加快了海外投資者進入英國市場的速度，並不是他們投資英國房地產的主要原因。海外投資者投資英國的目的大多還是希望對沖本國風險，把資金放到一個相對安全穩定、嚴格保護私有財產的地方，並不是為了多少超額利潤。

另外值得注意的是，一旦英鎊走強，市場恢覆信心，英國本土一大批大型投資機構（保險公司、養老基金、地產基金等）將停止賣出優質資產，重新以買家的身份回到市場，與海外投資者一起競爭待售資產。

來源：英中時報

作者：傅士鵬

責任編輯：Shelly Du

 

央行長重要講話 暗示10月未必加息 | 加拿大

加拿大央行行長週三作出最新公開講話，稱未來加息並沒有一個確定的路線圖，是否加息完全取絕於通脹的前景和預期。

有分析指出，行長波洛茲(Stephen Poloz)的講話可能暗示今年不會再加息。此前金融市場預期央行今年內至少還有一次加息行動。目前央行的基準利率是1%。

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波洛茲週三在聖約翰斯向貿易局的一份演講稿中說，“現在起，加息沒有預設的路徑。貨幣政策尤其依據數據來定，一直以來，我們都會有出乎意料的走向。”

行長的講話令加元下跌了0.3美分，至1加元兌80.5美分。

市場對加息的預期，令加元今年已經升了10%，接近81美分。央行於今年7月和9月初分別兩次加息。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)經濟師Nick Exarhos在研究報告中指出，這份講話“證實了我們的假設，現在起，央行的收緊政策會逐步推進。央行並不急於進一步加息”。同時，CIBC也預計下次加息要等到明年。

據環球郵報分析，波洛茲是在兩個多月沉默之後首次公開講話，他也指出，加國經濟上半年迅猛增長後，已經開始放緩，今年一二季度的增長率分別有4.5%和3.7%，但是近期數據顯示下半年增幅會減小。

波洛茲說，央行官員特別關注通脹的前景。近幾個月一些導致通脹率低的臨時因素，在未來幾個月可能消除。加國的通脹率一直低於央行的2%目標。7、8月份分別是1.2%和1.4%。

未來影響通脹的是一些“重要的不確定因素”，包括工資增長減緩、商業投資步伐、技術與電商的影響，以及加拿大家庭債務水平。行長解釋說，這些因素並不尋常，都是非正常經濟環境的產物，包括全球金融危機的遺留效應，以及多年的經濟增長緩慢和超低利率。

他強調央行需要更及時的“實時更新經濟狀況”，可能減少依賴經濟模型。他指出，有“理由相信”，目前加息對經濟和通脹會有更大影響，因為太多加拿大人為買房和消費背上巨大的債務。

央行同時也要關注利率變化對加元匯率的影響。他指出，匯率也受到其他外部因素的影響，這些因素的變動都會影響到通脹的前景。

波洛茲也回顧了2015年的兩次降息，並稱這讓經濟度過油價暴跌的衝擊。如果不降息，經濟增長會比現在低2個百分點，工作職位可能減少12萬份，這意味著家庭債務會更高，以及長期經濟疲弱。

相關資訊：多倫多高端房產將迅速回暖 現在蒙特利爾最火

（據 iask.ca ）

打房辣招直接加息2% 經紀嚇壞 免房價再跌 | 加拿大

业界吁停加辣招 免楼价再跌 暂缓增压力测试 防市场崩溃

拟推新测试∶利率加2%仍有能力供楼

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加拿大安省房地产协会CEO赫达克(Tim Hudak)表示，在联邦和安省政府近期的政策组合遏压制下，安省房地产市场已经量价齐跌，出现了可观的调整。

加拿大联邦政府今秋可能实施的另一个打压辣招：对支付首期20%及以上者进行压力测试，应该缓行。

赫达克说，这个举措使得所有借贷者都遭遇困难，但新的置业者更是首当其冲，该政策像在对他们宣战，“安省房产经纪人对此的忧虑在加深”。

这个新举措由加国银行业的监管部门“财政机构管理办公室”(OSFI)提出。做法是，对所有支付首期超过20%、不需要买保险的借贷者，进行压力测试，证明如果利率提高2%，他们仍有能力供款。该建议如获接受，今秋就可能落实。

历史上最最凶悍打压房价辣招

加拿大大多数购房的人们，首期都超过20%。因此这个新的压力测试，就有更大的影响。

赫达克称，理解相关部门是希望约束消费者的债务风险，但是近期一系列政策“有可能带来房地产市场崩溃的风险”。房价在今年4月达到最高点以来，已经下降20%，成交量和去年比也是明显减少。

目前已经实施的各种对房地产市场带来压力的举措包括，对需要购买保险的借贷者的压力测试;安省冷却房市系列政策，包含15%的海外买家税，还有2次加息。

赫达克说，把上述政府干预加起来，以及面对的已经进入调整的房产市场，政府“应该对任何新的压制措施踩下煞车”。

多伦多华裔房贷款经纪表示，过去一段时期当房价猛烈上涨时，“我们作为贷款经纪也很担心”。她说，“我们不希望看到这样的情形，因为这是难以持续的”。

但是，现在市场已经进入调整，过去计划中的打压措施似乎应该暂时停下来，观察市场的发展。

多市房地产经纪俞荧称，加拿大房地产方面，过去10年政策没变化，现在一年就是大变化。目前已经够了，应该是安定人心的时候。

满地可银行经济师卡西克(Robert Kavcic)近期发出一份报告称，OSFI的新的压力测试建议，如果真的实施，将对安省市场有“实质性的影响”，使得多伦多地区的调整“更深更长”。

他说，迄今的2次加息，已经开始“蚕食人们的购买能力”。加息的结果，是一个借贷者，需要将其借贷规模缩减6.5%，才能保持和原来一样的月供。

他认为，大多区市场的“最深的调整”已经过去，但由于本月的加息，将使得市场受压，延长调整时间。

虽然上述压力测试，对借贷方影响最大，不过银行业对此则没有什么公开评论。一些大银行的主管称，大部分向他们借贷的人们，都能通过压力测试。但是一些私人借贷机构则认为，他们会受到影响，因为他们的客户在财务上调动的余地有限。

全国房屋销售上月升1.3% 大多区反弹 料明春复苏

安省今年销售预测跌10% 价格估计升8.7%

今年初升势急速的烈治文山楼房。

加拿大地产协会(CREA)昨天公布，8月全国房屋销售按月上升1.3%，扭转连续4个月跌势，但仍比3月的纪录高位下跌13.8%;全国房屋平均售价按年上升3.6%;新放盘房屋按月再跌3.9%，是连续第三个月下跌。

该会首席经济师克隆普(Gregory Klump)表示，8月销售活动是否预示加国尤其是在安省大金马蹄地区(Golden Horseshoe)楼市开始反弹，这需要观察一段日子才知道。

他续称，在央行最近两次加息前预先批准的按揭有效期结束后，楼市复苏形势将更加清晰。

关姓华裔地产经纪同意克隆普所说，大多伦多楼市是否从8月开始复苏，目前言之尚早。但他以前线工作所见，8月市道确是较7月好转，不过9月首两周好像又回软下来。

加拿大地产协会指出，因为8月销售上升，新放盘减少，全国销售与新放盘比率上升至57%，高过7月的54.1%。比率介乎40%至60%，被普遍视为平衡全国房屋市场，若低过这个范围预示买家市场，高过这个范围则预示卖家市场。

关姓华裔地产经纪表示，大多伦多楼市会否如温哥华般经过大约1年调整后反弹，端视加国央行加息会否太急过劲，天气会否太过恶劣，此外还有圣诞与新年等节日影响。无论如何，他以二十多年经验总结所得，明年春季料是复苏的时间。

加拿大地产协会预测2017年全年全国销售下跌5.3%，至506,900间，比其6月时的预测减少逾20,000间，主要因为向下调低了安省房屋销售预测。安省与卑诗省的销售在2017年内预料比2016年的历来最高位下跌大约10%。

2017年的全国平均价格料将上升3.4%，至506,700元，低过之前预测，主要反映大金马蹄地区高价房屋销售减少。2017年内安省仍然料有显著价格升幅，估计达8.7%，虽然比之前预测有大幅向下修订;卑诗省则料有2.2%价格升幅。

2018年全国销售料为495,100间，比2017年的预测销售减少2.3%。2018年全国平均价格预料将下跌0.6%，低至503,500元，主要反映于2017年初高端房屋在多伦多和附近地区的破纪录销售，料在2018年不会再现。

加拿大地产协会指出，预料加拿大央行将进一步加息，势将限制大温哥华和多伦多地区的销售。因此，于2018年内在卑诗省的平均房屋价格料将持平，安省的平均价格料将下跌1.1%。

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（据加拿大家园）