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房市要變天？央行下周或加息至1.25% | 加拿大

加拿大央行今天發布的第四季度業務展望調查顯示，56%的受訪者表示，出乎意料的需求增長使得企業的生產難以滿足，他們遭遇到“壹些”甚至“重大”的困難，這個比例大大高於第三季度的47%，也是自2007年第四季度以來的最高點。受訪者說，其中最大的挑戰是，日益嚴重的勞動力短缺限制了他們滿足需求的能力。

接受調查的公司也表示，他們正在增招人手，並增加資本投資，以應對生產能力緊張的狀況。這些公司也表示，需求仍在增長，不過他們預計在未來12個月內，產品銷售的增速將會有所放緩。

加拿大央行對本國100個公司的高管進行了調查，時間是在2017年11月14日至12月8日。

央行會在下周加息至1.25%

業內專家認為，加拿大央行的調查已經顯示，本國企業處於自“大蕭條”以來最嚴重的壓力之下，這或許給央行決策者下周再次提高利率提供所需的依據。因此央行很可能在下周三(17日)的議息會議之後宣布再次加息，將基準利率從1%調高至1.25%。

加拿大央行在去年7月和9月分別加息兩次，將基準利率從0.5%提升至1%。而央行去年接連兩次的加息行動是7年來的頭壹次。

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CIBC銀行首席經濟學家Avery Shenfeld表示，加拿大多數企業已經在滿足需求方面遭遇困難，這說明經濟已接近滿負荷運行，也說明這是央行加息的時候到了。

豐業銀行(Bank of Nova Scotia)的經濟學家Derek Holt則直言不諱地說，加拿大企業基本上已經告訴央行要加息了。

加元幣值因此攀升，1加元壹度可兌換80.74美分。投資者們判斷加拿大央行本月加息的可能性，從之前的40%攀升至約80%。加拿大6大銀行中有5大銀行都認為本月將再次加息。

NAFTA談判存變數

無論經濟表現，就業數據，還是對通脹的預期，均有利於央行作出加息的決策。而在上述季度調查結果出來之前，央行壹直對今年年初的加息相當謹慎，其中很大的壹個原因就是北美自由貿易協定(NAFTA)談判的變數，尤其是談判結果的不確定性。

但央行的最新季度報告對這個問題有了新的解釋：加拿大企業壹般而言都很擔心NAFTA談判的失敗，尤其是美國方面會藉機增加貿易保護主義，從而不利於加拿大企業的出口。但過去12個月來，美國經濟健康增長，川普政府的稅改也對刺激經濟有利，美國消費需求大增。在此宏觀背景下，加拿大企業希望加速出口增長。

滿地可銀行(Bank of Montreal)的首席經濟學家波特(Douglas Porter)在壹份研究報告中表示，盡管加拿大企業對NAFTA談判以及最低工資上漲表示擔憂，但企業對加拿大的經濟前景普遍樂觀，而加拿大央行則把這視為壹個強烈信號：7年來第3次加息的時候到了。

來源：加拿大家園

責任編輯：Shelly Du

央行按息不動經濟師：預計樓市將放緩 | 加拿大

經濟前景的不明朗，促使加拿大央行在5月24日作出保持0.5%基準利率不變的決定。

加拿大央行0.5%的基準利率，自2015年中期至今壹直未變。不過此次央行示意，壹旦疲弱的美國經濟如預期的在今年晚些時候出現反彈，加國可能會調升利率。在聲明中央行表示，綜合考慮之後，認為目前加國的貨幣刺激措施適度。

宏利(Manulife)高級經濟師唐納德(Frances Donald)對CBC表示：“(央行)聲明傳遞了壹個非常明確的信息，那就是加拿大央行沒有被嚇倒。”

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央行援引更低的食品價格導致通貨膨脹低企，所以決定按息不動，但央行也表示，預計會很快有所改變。因為今年伊始“疲弱”的美國經濟可能會走強，在“第二季度出現反彈”。

那應該有助於加拿大的出口，屆時央行可能需要調整利率。壹般來說，當經濟升溫過快時，銀行會升息;需要刺激經濟時，會下調利率。不過大多數經濟學家預計，至2018年央行才會調整利率。

就央行行長波洛茲(Stephen Poloz)就任以來，發布的這份第二個超短聲明，唐納德認為，央行不想發布可能引起投資者恐慌的任何言辭。

唐納德指出，人們憂心美加之間的貿易爭端、房價上漲引發的國際投資者對加拿大的高度關註，而央行聲明旨在緩和這些擔憂。她說：“(央行)聲明發揮的作用是打消全球投資者的疑慮，(告訴他們)加拿大很好。” 她認為：“這對世界其他地方來說，是非常重要的信號。”

雖然聯邦和省府最近公布了針對失控房價的新規定，特別是在安省，央行聲明在提及那些措施時用詞非常謹慎，同時又表現出鎮定。央行稱：“宏觀審慎和其他政策措施……尚未對房地產市場產生實質性的降溫作用。

但多美連貸款中心(Dominion Lending Centre)經濟師庫珀(Sherry Cooper)解讀，央行這種說法所要表達的是“預計房市應該放緩”(expects housing to slow in response)。

央行的聲明似乎立即見效，至少在5月24日上午，1加元壹度上升至可兌換74.37美分，漲了近1/3美分。

（加拿大家園）

美國 | 聯儲加息或對紐約房地產影響不大

有紐約房地產從業者認為，即便房貸利率上漲，影響也不大

12月14日，美聯儲宣布將聯邦基金基准利率提高25個基點，上升至0.5%至0.75％之間。紐約房地產業內人士認為，即便上調後的利率還是歷史最低點，對房地產市場影響不大。對用現金買房的華人沒有一點影響；即使市場因此有變化，則屬於短期現像。

本次加息是美聯儲自從2006年以來的第二次加息。通常來說，利率上調對大宗商品的市場如：股票、債務、車、房等會有影響。

拿房地產購買來說，美聯儲的短期調息也會影響到房貸的長期利率。雖然不一定促使房貸利率立刻上升，但是如果加上十年期美國國債利率上升的影響因素，房貸利率也會跟著上漲。

有紐約房地產從業者認為，即便房貸利率上漲，影響也不大。“房地產市場的決定因素主要是供求關系。”曼哈頓最大地產中介公司道格拉斯-艾麗曼的資深經紀人孫婕熙（Diana Sun）說。“在上個世紀八十年代，美聯儲的利率都是兩位數，人們不是照樣買房子？現在的利率，即便在上調之後也是歷史最低水平，對房地產市場不會有影響。特別是對中國買房客，他們絕大多數都是用現金買，所以一點影響都沒有。”

紐約“長榮地產”董事長朱喬治（George Zhu）認為，也有可能出現短期的價格調整。“因為同樣的東西，價格過高了，賣方有時會把價格降低來扯平影響。但是如果房地產市場繼續興旺的話，這種降價是短期的，很快價格還會調上去。”

對於地點好的熱門房子，現在的調息也許對中國買家有利。“在加州有這種情況，一個客人只能出價一次。”朱喬治說。“用現金買房的人就會占優勢。要價100萬的房子可能以108萬成交，但是紐約市場還沒有出現這個現像。”

孫婕熙則認為，在任何時候，那些錢多的，或者用現金買房的買家都占優勢。“買房不分國籍，完全取決於你有多少錢，想買什麼樣的房子。如果0.25%的加息都讓你感覺受影響的話，也許你首先考慮的是你這個時候應不應該買房的問題。如果對於每個月加100塊利息都敏感的話，很有可能你借款過多了。

互聯網資訊綜合整理

英國 | 萊坊國際——八月關於英國房市你不能錯過的資訊彙總

2016年8月四大訊息：

7月份英國平均房價上升0.5%，帶動房價年增長率升至5.2%，高於6月份的5.1%。
7月底倫敦中央區高端房價與2015年7月相比走低1.5%。
面向首次置業者的房屋貸款達到2007年7月以來的最高水平。
英格蘭銀行將基準利率降至0.25%的歷史新低。

與新利率有關的事實

英格蘭銀行不僅下調了基準利率，並且推出了相關措施，以促使基準利率下調的有利影響能直接傳遞給貸款申請人。

與此同時，英國房價增長依舊保持穩健，但倫敦中央區的高端地產平均價值在7月再次下滑。

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經濟與住宅市場綜觀

英格蘭銀行的利率設定委員會在8月份終於邁出了7年來的第一步，但與之前各種理由充分的預測大相逕庭，英格蘭銀行並非升息，反而將基準利率降至更低的0.25%。

除了降息，英格蘭銀行還推出了三大措施，一為量化寬鬆的延伸，二為購買企業債券的計劃，三為Term Funding Scheme計劃，亦簡稱TFS，該計劃將允許各大銀行和住房建築協會以更低利率向「實體經濟」，亦即業主和企業借款。

在基準利率下調前，多項受到密切關注的商業調查顯示，退歐公投或對市場信心、投資意向和交易活動造成消極影響。然而，英格蘭銀行自己對經濟的判斷排除了經濟衰退的預測，不過央行也將2017年的GDP增長預測從2.3%大幅下調至0.8%，同時還預測未就業率可能會升高。

儘管英格蘭銀行的舉動看起來與其在金融危機之後的政策有相似之處，但其中存在一個巨大的不同。如今各大銀行比起2008年和2009年能更好地融資，因此借出的餘地更充足。而在當年金融危機發生之後，曾出現突然的信貸收縮。。

事實上，基準利率的下調意味著原本就已處在歷史低位的房貸利率或降至更低。這能夠進一步刺激購房交易，尤其是已經積攢了一筆首付的首次購房者，他們可以享受數年的低息貸款。英國抵押貸款協會(Council of Mortgage Lenders,CML)的新數據也印證了這一點，數據顯示，7月份首次置業者的貸款宗數創下了自2007年以來的最高紀錄。

就房價增長而言，來自住宅市場的數據反映出市場的區域化本質。倫敦中央區的房價輕微下挫，但英國其他地區依舊保持著穩定的年增長率。

不過，我們還需要再等幾個月來觀察退歐公投所帶來的影響。

高端樓市訊息更新

至7月底，倫敦中央區平均房價在12個月裡降低了1.5%，上一次房價上升的巔峰值是在2014年6月創下的8.1%，不過，這份總體數據其實隱藏了一個事實，即有部分地區的房價表現其實優於整個大市。

脫歐成為了影響市場行為的一個短期不確定因素背景，不過，限制需求和房價的主要因素還是印花稅。

在高端鄉村住宅市場，至6月底的12個月內，房價年增長率放緩至1.3%，而上一輪房價上升的巔峰值為2014年的5.2%。2016年第二季度，就在退歐公投前夕，高端鄉村住宅市場房價下滑了0.2%。之後，這部分市場的交易大體上還能繼續保持，但看房數量稍遜於2015年同期。

另外，蘇格蘭的高端住宅價格年度下滑了0.6%，該市場在繼續調整，以適應稅率的上升。另外，由於市場活動水平從年度來看還在上升，意味著潛在需求依舊保持強勁。

租賃市場

至6月份的12個月裡，英國平均房租上升了2.4%，而至5月份的一年裡，英國平均房租則上升了2.5%，至4月份的平均房租則年上升2.6%。至本年度6月份的12個月裡，英格蘭所有區域的房租均有上漲，而最大漲幅出現在東南部，漲幅達3.4%。

至7月底的12個月裡，倫敦中央區高端房租則下滑了3.6%，原因是市場存房量增加，且退歐公投的結果作為不確定因素也抑制了房租上漲。這一趨勢也體現在了倫敦周圍各郡，這一帶至6月的一年裡房租下滑了0.8%。

不過，儘管房租增長有所減弱，但預測市場活動水平將持續在整個夏天走高，並將延至秋季，其主導因素是公司移址需求的上升。

（據英中時報）