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參加完G20峰會回國的新首相特麗莎·梅宣佈將解除建立新文法學校（Grammar School）的禁令，此政策微觀上可能影響特定地區房價。

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我們房聯VIP群裡大部分投資者都是已經成家立業了的。子女教育也是華人社群中一個熱門話題，很多人會在投資的同時兼顧子女教育而投資學區房。那麼這次解除文法學校禁令就可能對學區房的走勢產生一些影響。

也許有一些朋友還不太熟悉文法學校以及英國的教育制度。我們簡單再介紹一下。英國的小朋友小學畢業以後基本上都將升入中學。英國的中學可以分成幾類。最最 高大上的是歷史悠久的所謂八大公學，其中就有剛剛辭職的卡梅倫曾經就讀的伊頓，這類學校名字叫public school，其實是私立收費的。第二種是同 樣也收費，但是歷史和聲望相對欠缺一些的私立學校。要想進這兩類學校都必須通過嚴格的考試，甚至要對家長和家族進行考察。

不收費的真正的公立中學也有。他們又分成兩類。一種是不僅要住在其招生範圍內，還要參加選拔考試的所謂選擇性學校（Selective School）， 因為歷史原因經常也被稱為文法學校。另外一種是不考試，只要你住在它招生範圍以內的就可以錄取的非選擇性學校（Non- Selective School），也叫綜合學校（Comprehensive School）。兩者的區別有點類似於國內的重點中學和普通中學。

文法學校因為有選擇生源的權利，教學質量往往也比較高，從而吸引了注重教育的中產階級在其周圍定居。其結果就是好學校周邊的房價往往比其他的地段要高一 些。而由於18年前工黨政府的禁令不允許開立新的文法學校，好的文法學校招生範圍內的房子價格就一路上揚，是投資房產保值增值非常好的選擇。據 Santander銀行最新統計，整個英國本土好學校對房價的增值在11%。倫敦不出意外差價最高，達到15%，超過七萬英鎊。

由於歷史原因，現存的文法學校大多數位於相對較富裕的傳統保守黨選區，本來房價就相對較高，再加上好學校周邊學區房的溢價，更使得經濟拮据的勞動人民無法 搬入。大部分人都認同教育是提高社會階層的有效方式，因此對於價廉物美的文法學校的需求一直非常旺盛。保留下來的文法學校一直在用擴招的方式增加教育服務 的人數，最近甚至用打擦邊球的方式，在離本部很遠的地方開一個文法學校的「分校」。所以這次對開立新學校解禁也可謂是意料之外情理之中了。

對於我們房產投資者來說，如果開立了很多新的文法學校，那麼這些新學校周邊的房價可能被拉高，這就是我們投資的一個機會。這些新的學校有可能是全新開立 的，也有可能由現有的綜合學校改制而來。由於歷史原因，現有的文法學校比較集中於英格蘭東南部，特別是Buckinghamshire，大倫敦和肯特一 帶，其他也相對富裕地區的需求並沒有被完全滿足。因此，我們不妨留意一下以後的發展。同樣，現有文法學校的學區由於有了更多的競爭，房價溢價是否增幅放緩 也是一個值得注意的問題。

相關資訊：英國買房首付不夠？5種貸款可以幫你

（據英中時報）

2016年8月四大訊息：

• 7月份英國平均房價上升0.5%，帶動房價年增長率升至5.2%，高於6月份的5.1%。
• 7月底倫敦中央區高端房價與2015年7月相比走低1.5%。
• 面向首次置業者的房屋貸款達到2007年7月以來的最高水平。
• 英格蘭銀行將基準利率降至0.25%的歷史新低。

與新利率有關的事實

英格蘭銀行不僅下調了基準利率，並且推出了相關措施，以促使基準利率下調的有利影響能直接傳遞給貸款申請人。

與此同時，英國房價增長依舊保持穩健，但倫敦中央區的高端地產平均價值在7月再次下滑。

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經濟與住宅市場綜觀

英格蘭銀行的利率設定委員會在8月份終於邁出了7年來的第一步，但與之前各種理由充分的預測大相逕庭，英格蘭銀行並非升息，反而將基準利率降至更低的0.25%。

除了降息，英格蘭銀行還推出了三大措施，一為量化寬鬆的延伸，二為購買企業債券的計劃，三為Term Funding Scheme計劃，亦簡稱TFS，該計劃將允許各大銀行和住房建築協會以更低利率向「實體經濟」，亦即業主和企業借款。

在基準利率下調前，多項受到密切關注的商業調查顯示，退歐公投或對市場信心、投資意向和交易活動造成消極影響。然而，英格蘭銀行自己對經濟的判斷排除了經濟衰退的預測，不過央行也將2017年的GDP增長預測從2.3%大幅下調至0.8%，同時還預測未就業率可能會升高。

儘管英格蘭銀行的舉動看起來與其在金融危機之後的政策有相似之處，但其中存在一個巨大的不同。如今各大銀行比起2008年和2009年能更好地融資，因此借出的餘地更充足。而在當年金融危機發生之後，曾出現突然的信貸收縮。。

事實上，基準利率的下調意味著原本就已處在歷史低位的房貸利率或降至更低。這能夠進一步刺激購房交易，尤其是已經積攢了一筆首付的首次購房者，他們可以享受數年的低息貸款。英國抵押貸款協會(Council of Mortgage Lenders,CML)的新數據也印證了這一點，數據顯示，7月份首次置業者的貸款宗數創下了自2007年以來的最高紀錄。

就房價增長而言，來自住宅市場的數據反映出市場的區域化本質。倫敦中央區的房價輕微下挫，但英國其他地區依舊保持著穩定的年增長率。

不過，我們還需要再等幾個月來觀察退歐公投所帶來的影響。

高端樓市訊息更新

至7月底，倫敦中央區平均房價在12個月裡降低了1.5%，上一次房價上升的巔峰值是在2014年6月創下的8.1%，不過，這份總體數據其實隱藏了一個事實，即有部分地區的房價表現其實優於整個大市。

脫歐成為了影響市場行為的一個短期不確定因素背景，不過，限制需求和房價的主要因素還是印花稅。

在高端鄉村住宅市場，至6月底的12個月內，房價年增長率放緩至1.3%，而上一輪房價上升的巔峰值為2014年的5.2%。2016年第二季度，就在退歐公投前夕，高端鄉村住宅市場房價下滑了0.2%。之後，這部分市場的交易大體上還能繼續保持，但看房數量稍遜於2015年同期。

另外，蘇格蘭的高端住宅價格年度下滑了0.6%，該市場在繼續調整，以適應稅率的上升。另外，由於市場活動水平從年度來看還在上升，意味著潛在需求依舊保持強勁。

租賃市場

至6月份的12個月裡，英國平均房租上升了2.4%，而至5月份的一年裡，英國平均房租則上升了2.5%，至4月份的平均房租則年上升2.6%。至本年度6月份的12個月裡，英格蘭所有區域的房租均有上漲，而最大漲幅出現在東南部，漲幅達3.4%。

至7月底的12個月裡 ，倫敦中央區高端房租則下滑了3.6%，原因是市場存房量增加，且退歐公投的結果作為不確定因素也抑制了房租上漲。這一趨勢也體現在了倫敦周圍各郡，這一帶至6月的一年裡房租下滑了0.8%。

不過，儘管房租增長有所減弱，但預測市場活動水平將持續在整個夏天走高，並將延至秋季，其主導因素是公司移址需求的上升。

（據英中時報）

最近，英國最大的房地產租賃中介Countrywide發佈未來三年房價預測，稱英國房價增長將在今明兩年放緩，但將在2018年穩步回升。

我們就來看看，他們的報告裡是咋說的：

他們預測： 全英範圍內，2017年，房價預計將有所下跌，跌幅或將在1%左右，但到2018年，房價將有所反彈，全英總體增長率在2%左右。

Countrywide的預測結果與Centre for Economics and Business Research（CEBR）的結果相符，CEBR的資深經濟分析師Nina Skero表示：「即使退歐肯定對房價帶來了一定程度的衝擊，但我們預測，房價增長會放緩，但不會經歷很大的下跌或者迅速的下跌。」

Countrywide的預測顯示，倫敦及英國南部地區將經歷房價增長的最大放緩。預計今年該區域房價增長率將從去年的10.8%變為3.5%左右。

據英國國家統計署最新數據，倫敦現在的平均房價為472,204英鎊每套。而全英範圍內，英國平均房價仍然為倫敦的一半，大約在213,927英鎊每套。然而，在全英範圍內，房價的波動也不會像倫敦那麼大，2017年跌幅大約只在0.25%左右。

不過，倫敦和英國南部的房租在2018年也會有較大的反彈。即便2017年對於房產持有者來說看起來會不那麼樂觀，但也僅僅意味著房價只是回到了今年年初的水平而已。Countrywide的首席經濟分析史Fionnuala Earley 表示：「在現在這種市場情況下，對房價做一個預測的難度是前所未有的—畢竟退歐將市場的不確定性擴大了很多倍。但是總的來說，我們的看法是，大的經濟環境 不會允許英國的經濟有一個硬著陸的情況發生，那麼同理，房地產市場也不會受到非常大的衝擊。」

那麼，到底是什麼在影響著房價呢？

最大的因素目前自然是：退歐。上面已經提到，退歐造成了市場的巨大的不確定性，並且六月投票之後就立馬對房地產市場產生了影響：數據顯示，房產的要價Asking pricing 降低，而買家們也開始利用這一因素開始討價還價了。

現在來說，退歐的具體實施細則還未公佈，但經濟分析師們普遍預測英國的經濟會受到一定程度的負面影響。

這樣一來，整體經濟情況的波動將直接影響到就業市場，進而影響家庭收入以及消費者購買信心，進而影響房價的增長。

在經歷了若干年的兩位數增長之後，英國的房價增長的放緩其實也是一個很自然的市場現象。這就意味著，即使退歐不發生，這種價格的修正也會發生，畢竟房價的增長已經讓很多人沒有能力負擔房款了。

第二個要考慮的影響因素就是英國銀行最近又下調了存款利率，這就意味著貸款利率還依然保持在一個很低的水平。鼓勵大家貸款買房，是一個非常大的利好。連海外的很多買家都在積極尋求貸款來買英國的房子。

第三個重要的因素就是，整個市場的環境還是極端供不應求的。特別在倫敦這種地方就更加供不應求了，開發商們也紛紛放話和採取措施，未來幾年將會進一步減少供應，加劇供需矛盾，來保證房價和自己的利益。

那麼，這種價格的變化，會有些什麼影響呢？

首先，對於英國的首次購房者們來說，支付貸款首付仍將是最大的問題，而且貸款也會是決 定因素之一。Earley表示：「如果你真的要買房，那就買吧。價格的波動只是輕微的，不會有太大變動。但是不要急於作出決定。買房畢竟是一個長期的決 定，你必須要想清楚自己現在的狀況——買房會對你的生活造成多大的影響？工作是否穩定，可以有能力償還貸款？」所以，作為首次購房者，如果過幾年想要換房 子的話，那麼現在買在交通便捷的地方，會更容易出手。

然後，對於改善型，或者二套房/多套房的買家來說，如果要買自住房，那就買吧。但是 Early提醒到：「你要留心，現在你手上有的房子，比如比較貴的話會比較難出手，而且買家會跟你討價還價。當然，你也可以跟下一家談價格，其實在房價放 緩的時候，大家的處境其實是一樣的。」

對於倫敦最中心城區的房地產市場來說，這裡的房價預計會下滑，最貴的區域的房價明年預計要跌6%。但是，2018年，房價將會反彈，增長4%。

其實，受印花稅調整的影響，最中心城區房價在2015年已經開始下跌了。而今年上半年又受盧布和石油價格的影響，也有所下調。可是現在脫歐，英鎊匯率的下跌，反而吸引了更加多海外投資者進入英國房地產市場，其中倫敦又是海外資本密切關注和投放的地區。

脫歐本意是希望外來移民在英國的比例減少，可現在外來資本在英國的比例反而上幅度上升。

最後，給大家整理了全英國分區域的房價增長走勢：

相關資訊：聽說，英國印花稅新政並非「無可避免」？

（據英倫房產圈）

英國最新房價走勢

英國國家統計署公佈的價格指數顯示，6月份全英房價同比上漲8.7%，環比上升1.0%。6月全英房產均價約為21.4萬英鎊。

英國所有區域6月房價均同比上漲。漲幅最大的區域為東英格蘭（14.3%）、倫敦（12.6%）與東南英格蘭（12.3%）。

6月英國房價地圖

與2016年5月相比，五大城市均價均呈現同比增長，漲幅最大的為倫敦，其次為曼徹斯特。然而與上月相比，除倫敦公寓外，其他城市公寓的均價略有上漲。倫敦與劍橋房價依然顯著高於其他城市，倫敦公寓均價超過41萬英鎊，獨立屋均價則超過88萬英鎊。但是與上個月相比，劍橋獨立屋的均價有略有下降。

6月大倫敦房價

6月份，大倫敦區房價最高的是肯辛頓-切爾西，該區域的平均房價同比下跌6.2%。其次房價比較高的是西敏市區。六月份倫敦的房價排名第三，與去年同期數據比較，漲了10.8%。另一方面，克羅伊登、紐漢、瓦爾珊瑚森林均出現20%以上的同比增幅。

6月均價最高的區域為肯辛頓-切爾西、西敏市、倫敦市和康登，其中肯辛頓－切爾西和西敏市的均價都超過100萬英鎊。大倫敦房價最低的區域為黑弗林、貝克斯利與巴金-達格南。

查看2016年英國每月房價報告

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