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Tag: 英国房产
安妮在倫敦分享英國留學、移民、房產、生活點滴
英國監護人如何挑選？小留學生家長必讀！
不論是還在中小學階段，抑或是正在准備考大學的年紀，各個年齡層的孩子們都有不同的需求，身在國外的孩子們最需要的，莫過於一個了解英國當地、可以及時提供關愛與照護的對像，這時候監護人的角色可重要了！這篇文章給您詳細介紹一下未成年學生留學英國，監護人的政策要求和委托攻略。【閱讀原文】
【圖集】倫敦全球富豪分布圖：各國大佬都偏愛哪個區？
由於英國健全的司法制度，優良的教育資源和高品質的生活環境，使很多來自世界各地的富豪都把英國作為第二代的養育之地。特別是在倫敦，不同國家的富二代都有自己偏好的片區，儼然一個小小聯合國。【閱讀原文】
英國史無前例印花稅減免！持續9個月 錯過不再有
來看一下英國財相今天的夏季報告，這是英國在重啟之後恢復經濟與民生的政策藍圖。為了刺激英國房市，國家將推出一個名為“印花稅假日”的政策，將印花稅的起征點從12.5萬英鎊調整到了50萬英鎊。在新政策下，價格為50萬英鎊的二套房，只需要交1.5萬鎊的印花稅，輕松省下1.5萬磅！現在也可以說是赴英國買房的最佳時機。【閱讀原文】
英國執行新印花稅 這種投資省稅大法90%的人不知道！
就在今年的《春季預算》裡，英國財相正式宣布，將對海外買家征收2%的海外買家額外印花稅。這也就是說，海外買家來英國買房，除了要和英國人一起交常規印花稅，還要多交這個額外印花稅了！所以如果你屬於希望到英國來投資房產，並趁著當下的機會抄底英鎊，一定要趁早下手。【閱讀原文】
崛起的巴特西——倫敦市中心投資優勢分析
巴特西（Battersea），雄踞泰晤士河畔。比肩國會大廈、白金漢宮?
英国房地产价格的走势状况
英国的房地产价格一直以来都都十分火热，近几年在英国投资房地产的人也在不断增加。房地产市场的变化受到很多因素的影响，英国房地产价格走势状况更是备受关注。这几年的发展其中，英国的房地产价格处于直线上升的趋势，那2020年英国房地产价格的走势状况又是某种的呢？然后我们详细了解一下英国房市的状况吧。
从目前的市场状况来看，英镑处于疲软状态，海外投资者在过去的投资时间里，资本流入占一半的份额，但根据权威人士表示，现在英国的政治背景并没有想像中的那么稳定，因此房地产市场的价格也受到波动。根据2018年的数据表示英国资本价值出现了复苏，2017年到现在英国房地产一直处于持续增值状态，2018年6月份和9月份达到0.6％。
通过上面的数据可以感知到英国房地产资本价值一直在不断上升，2018年直接达到了1522亿英镑，是英国发展时期以来价值的最高峰。英国伦敦住宅市场还处于不断挣扎的状况，特别是高端市场2018年的数据和2016年的数据进行排序，它的增长比率达到了7％，现在2020年它的增长趋势可能高达10％左右。
在英国投资房地产，实际上任何类型都有自己的升值空间。在英国不管是住宅地产还是商业地产都有很大的发展潜力，并且根据预测在未来的发展过程中，他们的增长比率都会维持在12 〜17％以上。当然具体的增长比例还是要看物业的地段以及所在城市的经济发展状况。房地产市场受到很多因素的影响，身为投资者一定要时刻关注动态。
倫敦黃金地段最新報告——海德公園北緣｜居外專欄
編者按：倫敦，歐洲經濟之都。從英鎊貶值到房市交易萎縮，價格停滯——英國脫歐帶來入手英國的機會。隨著新首相逐漸浮出水面，脫歐將有新的總設計師；一切逐漸塵埃落定之時，也就是英國房市利好的起點。去年下半年以來，德國等多個國家資本抄底英國。英國投資看倫敦，倫敦的高尚社區都有哪些呢？
本文將會帶大家到英國最大的皇家公園——倫敦海德公園。這個地區曾是倫敦潮流前沿的地區之一，但它曾經歷過一段黑暗的衰落期，不過現在，它以煥然一新的面貌回歸大眾視野。
1. 曲折歷史
海德公園建成於1536年，由亨利八世打造，最初是作為皇家的狩獵場。現在，這個350英畝的海德公園北緣擁有著倫敦最棒的房產；而和其南部相接的是非常受歡迎的幾個街區：Mayfair、Belgravia、Knightsbridge以及Kensington。
在19世紀，公園北部也是很有聲望的，美麗的花園廣場和大片的房產旨在與Belgravia競爭，同時也吸引了很多貴族、皇室成員和社會名流，包括威爾士王妃Caroline、溫斯頓·丘吉爾和Lady Myra Sackville（他的生平在電影《欲望都市》中有詳細介紹）。
然而，在第二次世界大戰之後，公園失去了它的威望。它的大廈被改建成辦公室，並且出現了新建的公寓樓。公園邊緣的某些區域依然保持著原有的貴族氣質，但也逃不過重新改建的命運，例如東邊的時尚馬裡波恩村和北邊的帕丁頓（這裡的橫貫鐵路直通金絲雀碼頭）。
2. 重振旗鼓
但是現在，市場風向似乎有了變化。博參置業的最新獨家報告顯示，在過去一年的價格增長方面，公園的北部比高調的南部更勝一籌。來自LonRes的數據顯示，海德公園花園的“微型市場”（包括與貝斯沃特路接壤的二級灰泥聯排別墅的露台以及周邊保護區的街道）的平均房價上漲了8.5％，表現優於梅菲爾（下跌19.9％），騎士橋和貝爾格拉維亞（下跌8.8％），Bayswater和Maida Vale（下跌3.5％）和下跌7.2％的W2（包括Marylebone，Paddington，Westbourne Green和Notting Hill）。
該報告還顯示，海德公園花園與貝爾格拉維亞和騎士橋等較為昂貴的地區之間，每平方米的平均價格差距正在縮小。Beauchamp Estates總經理Jeremy Gee表示：“海德公園北部的房產被低估了，它的低調讓其很少被開發商以及買家注意到。但鄰近地區的崛起讓它重返焦點。“
他指出，Edfware路南端的由Rafael Vinoly設計的Almacantar大理石拱門開發項目（Almacantar’s Marble Arch Place Development）的到來，以及Whiteleys購物中心和Queensway亟需10億英鎊的改造，將大大提升公園西北部的價值。
該地區遍布各種花園廣場（蘇塞克斯，格洛斯特，海德公園，牛津，劍橋，康諾特）以及康諾特村的小型獨立商店，坐落著藝術品經銷商、花店、阿根廷肉店和阿巴斯托葡萄酒商店，和騎士橋相比，該地區寧靜而低調。在康諾特廣場有一所康諾特學院，雖然有些當地人更喜歡威廉王子和哈裡王子曾就讀的韋瑟比小學。
該地區的低調吸引了許多明星居民，如托尼布萊爾，克勞迪婭·溫克爾曼，奈傑拉·勞森和艾莉·古爾丁，這裡沒有什麼大牌酒店或餐館，也就意味著這裡沒有大批游客。
3. 投資指南
那麼投資者應該買什麼？海德公園花園目前有四處房產出售。面朝阿爾伯特紀念館的金色尖頂、從屢獲殊榮的公共花園上層，可以看到貝斯沃特路和整個公園。房子的露台由Samuel Pepys Cockerell（日記大家塞繆爾·佩皮斯在的侄子）設計。
位於Mayfair的Savills負責人Charles Lloyd表示，這裡有些功能完備的房屋因為外觀不夠精致而難以吸引消費者。但這些消費者忽略了房產接近西區的極佳位置，所以他們錯過了一個絕好的機會。 “我在Connaught Close住了四年，這是我住過的最便利的地方。Mayfair距邦德街只有步行十分鐘的距離，距馬裡波恩15分鐘，而距帕丁頓的希思羅機場快車站僅有步行五分鐘的路程。”
“我所知道的海德公園花園的買家，都是最初根本沒有考慮過這個區域、但後來卻發現那裡的房子寬敞且綠色環保，”Lloyd說，“海德公園花園的房產與貝爾格雷夫廣場的房產質量相同，但價格上便宜30％至40％。”
這些房子價格不菲。一套兩居室的公寓，售價為135萬英鎊；一間經過翻新的2,951平方英尺的三居室公寓，售價825萬英鎊；一間時尚、設計現代化的五室公寓，價值1500萬英鎊；還有一套六居室，房產價格為1550萬英鎊，但翻新費用高達500萬英鎊，所以可能總價值高達2400萬英鎊。（全部通過Beauchamp Estates。） “每平方英尺3,500英鎊到3,600英鎊，定價很有野心，但並非不切實際，“Gee說。
責任編輯：Adam Chen
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鬧劇持續 如何看待“脫歐”陰影下的英國投資前景
4月3日晚間，英國下議院以1票之差通過法案，排除了英國“無協議脫歐”的可能性，同時，英國政府將與歐盟溝通、要求將脫歐延期至6月30日。看來，“脫歐”的鬧劇還將繼續延續下去。不過，投資者最關註的是，“脫歐”這出漫長的肥皂劇將給投資英國前景帶來多大的影響？相關專業最新公布的兩項數據，提供了不錯觀察角度，居外網為您整理如下：
3年翻一番 國內富人依然向往英國
根據私募股權公司Growthdeck從英國內政部獲得的數據，2018年英國200萬英鎊投資移民（Tier 1）申請者中，來自中國大陸的申請者較去年增長了19%，達144位（主申請人），占全球228份申請的63%，幾乎較2016年的數量（78人）翻了一番！而來自中國香港的申請者共26位，排名第二。
2016年，英國全民公投、開啟了脫歐的旅程，而在此期間，來自中國（包括香港）的申請者不減反增！為此，Growthdeck海外投資者負責人Samuel Hu解釋，盡管“脫歐”讓英鎊貶值，但英鎊貶值使英國的資產變得便宜，而該國經濟的其他領域也提供了有吸引力的投資機會。
“脫歐”影響房產投資？ 這些數據值得關註
2018年底，英國房產研究機構MFS(Market Financial Solutions）對500多名英國房地產投資者進行了一項獨立調查，主題是 “脫歐”如何影響其長期投資策略。接受調查的投資者都擁有2套或2套以上的投資房產。調查數據顯示：
- 2016年6月脫歐公投至今，64%投資者的房產投資決策未受“脫歐”影響；
- 45%的投資者在脫歐公投後，擴大了房地產投資組合；
- 僅有7%的投資者因為“脫歐”而出售了一套或多套房產；
- 57%的投資者表示，脫歐截止日後也不會改變他們的房產投資策略
很顯然，按照MFS的調查顯示，盡管英國脫歐引發了不確定性，但大多數房地產投資者財務策略未受幹擾。MFS首席執行官Paresh Raja對調查結果表示：“大多數金融行業都存在英國退歐疲勞感。但重要的是，雖然有些人預測這種不確定性會導致房價下跌、房地產投資者會逃離市場，但今天的研究表明房地產作為投資資產的需求依然強勁。
“值得註意的是，盡管英國脫歐，大多數房地產投資者一直在積極尋求新的機會，這種活躍的行為看起來將在未來幾個月繼續。雖然一定程度上猶豫是不可避免的，但本次調查強調了地產投資的長期預期至關重要。”
“脫歐” 對亞洲投資者意味著什麽？
“對於香港投資者來說，英國退歐是一個買入機會，”房產經紀人Richard表示。 “盡管2019第一季度，英鎊下跌、倫敦房地產價格也在跌。然而脫歐後，英國主要城市倫敦、愛丁堡、伯明翰、曼徹斯特、牛津和劍橋仍將保持明星城市地位，持續吸引外國投資者進入。”
房產經紀公司Savills稱，2018年，倫敦商業地產吸引了269億美元的跨境資本，比競爭對手紐約市高出近三分之二。而去年倫敦房地產的最大投資者是香港，投資額達25億英鎊，其次是韓國，有23億英鎊。亞洲資本已占倫敦中心市區交易額的近40%，其次是英國和歐陸投資者，分別為24%和17%。
Mayer Brown英國房地產主管克裏斯•哈維（Chris Harvey）表示，在2016年6月英國脫歐公投後，香港買家的投資明顯增加，包括高凈值人士、家族企業和富裕家庭控制的上市公司及其私募資金。英鎊走弱和英國房產不錯的收益率，是吸引他們投資的重要原因，這也表明他們對英國經濟的長期健康狀況保持信心。其他因素還包括，相對於歐洲大陸，香港人對英國更熟悉，很多香港家庭將英國作為孩子留學的首選目的地。
由此可見，亞洲投資者對“英國脫歐”的復雜性不太敏感，反而繼續將其視為資本避風港，他們相信，即使脫歐後，倫敦仍將保持其作為貿易和投資的世界中心的地位。公平、透明、受法律監管，這是英國房產市場備受全球投資者青睞的重要原因。從過往歷史來看，英國歷屆政府，無論是工黨還是保守黨，都歡迎外國資本投資房地產市場，並且沒有遇到任何重大障礙。為此，不只是亞洲投資者，其他地區的投資者都有理由對英國保持信心。
毫無疑問，持續多年的英國脫歐大戲並沒有削弱中國富人投資、移民英國的需求。英鎊貶值反而增加了英國資產對海外投資者的收益，特別是那些以美元融資的投資者。
在英國房東驅逐租客有哪些辦法？ | 居外專欄
最近的一個法律案件引起了人們對房東占有權的關註。
如果房地產部門要確保長期租賃的可行性，則首先必須確保英國的房東及未來的房地產投資者收回物業的權利得到充分的保護。然而，引起物業收回的情況應當符合法律規定。
在私人房地產領域，政府支持人們提供時間更長的租約。然而，出於對占有權的擔憂，房東們對長期租約表現出了一些抗拒。他們擔心，更長的租期可能會影響他們收回物業。
在特雷卡爾住宅有限公司（Trecarrel House Limited）訴朗斯菲爾德（Rouncefield）一案中，房東試圖收回他們的物業，但法院駁回了他們的訴訟請求。然而，租客向法院提出上訴，稱房東在他們搬入之前沒有向他們提供燃氣安全證書。
房東在他們搬入後才提供了證書。因此，法院裁定，第21條不適用於本案。法官說，如果房東在租客入住前沒有提供燃氣安全證書，則房東就不能按照第21條的通知規定驅逐租客。他補充道，房東無法在租客搬入後再通過提供證書來解決這一問題。
根據《1998年燃氣安全（安裝和使用）條例（Gas Safety (Installation and Use) Regulations 1998）》，房東必須在兩年內保存好燃氣安全檢查記錄。此外，他們必須在任何新租客搬入前向對方提供一份燃氣安全證書副本。如果不這樣做，他們就不能按照第21條通知規定行使自己的權利。
因此，房東應確保其行為滿足《1998年燃氣安全（安裝和使用）條例》的所有要求。他們應該在租客搬入之前，而不是搬入之後提供燃氣安全證書。過去，房東在租客搬入後才提供燃氣安全證書的做法是一種慣例。然而，最近的庭審案件證實了這是一種錯誤的做法。
如果房東在租客搬入前未向租客提供燃氣安全證書，則第21條通知的規定無效。面對這種情況，住宅業主協會（Residential Landlords Association）表示了對房東的支持。他們的論點是，如果房東第21條通知送達之前就提供了燃氣安全證書，則該證書應視為有效。然而，這樣的觀點是錯誤的。如果您想按照第21條通知的規定行使自己的權利，則您必須滿足1998年《氣體安全（安裝和使用）條例》的所有要求。
如果您需要了解更多作為房東的物業權利信息，請咨詢您在倫敦的房地產經紀公司——石聯國際（StoneLink International）的房地產顧問。
責編：Adam Chen
倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集
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律師劉鵬全析英國移民與投資 | 英國
英國企業家移民關閉，新推出的創業，創新簽證是什麽？ | 居外專欄
早在2018年12月，英國政府就公布了將對現行英國企業家移民政策進行大範圍修改和調整的計劃。2019年3月7日，移民法(Immigration Rules)變更細則正式公開，用全新的初創簽證（Start-up）替代原有的5萬英鎊畢業生企業家簽證（Tier 1 Graduate Entrepreneur），用創新者簽證（Innovator）替代原有的20萬英鎊企業家簽證（Tier 1 Entrepreneur）。【閱讀原文】
英國企業家移民將被替代 最新政策分析解釋
繼12月6號，媒體發布了關於英國投資移民的政策變化以外，7日在議會的官方網上終於出現了相對正式的說明和文件。最新的移民政策將出現什麽修改？移民局下一步規劃會是什麽？中國籍申請人該如何應對？看彼得森律師行劉鵬律師的解讀和分析。【閱讀原文】
2018年最新英國移民政策修改草案解讀
2017年12月7日，彼得森律師行收到了英國移民局內部發布的最新移民政策修改。每年英國內政部至少會出臺兩次的移民法修改草案，這份修改草案將會正式提交上議院，女王簽發，如無特殊情況，本次修改的移民法草案將成為正式法律，正式實施。最新的移民法修改草案涉及方面包含計分積點制簽證，家庭類簽證，訪問簽證，永居等多個方面。特把英文相應條款一起列上來，供大家一起參考。【閱讀原文】
中國版CRS正式落地，英國高資產人士的受到的影響有多少？
CRS“通用報告標準”，出現的目的是通過參與的國家和地區之間交換的金融賬戶信息，稅務居民的資料，用以提升稅收的透明度以及在一定程度上打擊跨境逃稅行為。中國版CRS主要針對的是有跨境資產配置的高凈值人群，那麽海外持有資產的中國公民，或者剛剛移民新國家，資產還在中國的人該如何應對呢？——合法納稅，合法申報，誠實守信。【閱讀原文】
企業家移民史上最高拒簽率 投資移民可購買商業地產移民英國
英國政府取消貸款投資移民，提高投資及各類簽證的門檻等，並不是拒絕移民人士來到英國。恰恰相反，英國政府是希望通過各項政策的收縮，精煉出一批高含金量的移民人士，真正為英國政府帶來經濟效益和就業機會。通過購買投資英國商業地產和英國本土公司來完成英國投資移民的相關要求，目前是一個非常好的時機。【閱讀原文】
10月10日起，英國移民局上訴費用漲500%！
英國脫歐＋梅相上臺，帶來的是一個全新的政府，更加嚴格的移民政策，相對更看重本土居民和本土經濟的執行導向。公投過去100天後，各種關於脫歐帶來的經濟、移民、法律政策上的消息紛紛揚揚，總結一下目前比較流行的幾個說法。【閱讀原文】
英國脫歐公投100天更新：10年學生申請英國綠卡政策將被取消！
英國脫歐公投迄今超過 100 日，英國經濟整體保持平穩，不少專家預言的經濟崩潰並未出現，令支持脫歐的政客深受鼓舞，乘勢推動“硬脫歐”。但也有專家認為，英國經濟表現良好，全因仍未正式啟動脫歐程序，警告脫歐真正的負面影響將陸續浮現。“大廢除法案”的出臺，預計對以下幾類情況產生較大影響。【閱讀原文】
幹貨！英國企業家移民續簽實戰分析
隨著新的英國移民政策實施季的到來，企業家移民續簽的實戰操作目前已經進入到一個相對成熟的階段。越來越多需要註意的事項已經隨著案例的積累而出現，移民局內部的培訓也越來越嚴格。這次要和大家分享在實戰和嚴格的移民法條例當中，我們按照PBS積分標準歸納的一些英國企業家移民續簽時需要嚴格註意的問題，以及創造就業崗位的要求。 【閱讀原文：（上）、（下）】
2016年第二季度最新英國移民數據分析
8月25日，筆者收到英國內政部來信通知，移民局內部已發布最新一季度的英國簽證官方數據。該報告統計總結2016年第二季度的移民數據，覆蓋範圍包括全世界範圍內，所有英國簽證類型的相關數據，包括Tier 1投資移民、Tier1企業家移民、工作簽證、學生簽證等。本文將根據這份官方統計數據進行英國移民政策分析
公司業主3大追悔莫及的錯誤！ | 居外專欄
如何瞬間扭轉局面？
在倫敦找到新的商業空間並設立辦公室，這會使任何企業老板都大喜過望。然而，如果在運營過程中缺乏專業支持，即使行動方案和指導清晰有力，也常常會充滿著質疑和高風險。小型企業老板在租賃和購置倫敦商業地產時，如開一家新餐廳、家具零售店、用於咖啡烘焙或生產醬油的廠房，經常會因小失大，這樣的案例屢見不鮮。這些錯誤最終會讓企業老板付出更高的代價， 甚至會阻礙他們的發展，一旦陷入此境，狀況會迅速惡化，快到令人不可思議！
我們見過公司業主屢次犯錯並對此感到懊悔遺憾，為了幫助他們擺脫此困擾，我們總結出以下三（3）大錯誤以及快速應對的解決方案；
1. 未了解有關商業租賃的所有成本
在鑒別並確定下一處商業空間時，試著去“俯視”全局，並綜合評估所有涉及到的成本。簽訂新的租約時，租金無疑是主要的考量因素。 然而，如果您忽視其他有關商業空間的成本，這樣的方案是不可取的，尤其是在您想要擴大並發展業務的情況下。
以下是商業空間承租人在簽訂租約之前，需要了解的基本費用：
– 在1954年《業主和承租人法》(Landlord and Tenant Act 1954)適用範圍內/外
在您就新的商業用房簽訂租約前，確保由房產顧問團隊和您的律師團隊給予指導，從而確定租賃條款是在“法案”的適用範圍內，還是被排除在適用範圍之外。為什麽？
在“法案”適用範圍內，則會對承租人進行保護。若租約到期，業主不可以要求或強制您直接離開。這對於想要把握主控地位的高檔餐廳老板、知名品牌店、優質生產商和各領域公司業主而言，無疑是一個好消息。
在“法案”適用範圍外或條款不包含 1954年《業主和承租人法》的24-28小節，這就意味著一旦合同期限屆滿，公司業主須即刻搬離。業主有權根據租約規定進入建築物或房產並收回其使用權。此外，如果出現以下情況：未保養及維護房產、妨礙四鄰、由於反社會行為屢次遭到舉報、由於私自開水煙館且未設窗戶和逃生路線，而不斷遭到火災隱患投訴、一直拖欠租金，業主有權收回房產的使用權，且不退還定金！此類情況已有前例！所以在簽約之前，確保有專業的房產顧問團隊為您提供服務，並清楚地知道到您的權利。如果您已簽約且有此困擾，現在就聯系Stonelink International團隊，我們將為您提供幫助，至少會給予正確的相關指導。
– 營業費用
作為公司業主，如果您簽訂的是附加全部服務的租約，首先要確定基準年的租賃費用。進而查看此建築的歷史花費清單，確定歷年的增長額，基於此會形成一個模式。這樣的信息翔實且有力，您可以看到往年的增長幅度，而承租人最終會拿到這樣的清單。諸如服務費、商業用房保養與維護費以及營業房產稅等費用，均可視為影響底價的主要花費。
– 通信和雲基礎設施費用
公司業主應確定設置電話系統、網絡和雲系統的費用以及選定哪家供應商，這一點極為重要。無論您有意遷至新場所或在當前辦公點拓展業務，做出最終決定前，應先確定這些費用。知悉合同條款和簽訂周期，如有必要，要確保您可以選擇解除合同，且只需支付小額費用或無需任何費用，無論出於何種原因。
– 辦公家具
公司還應該確定他們是否需要購置新家具，或直接搬遷使用現有家具。以及購置新家具的費用，或將現有家具搬至新的辦公場所涉及的最終費用。
如果公司業主希望申請稅項減免，或可決定“租用”家具或選擇使用“經典復古式”的舊家具，從而確保風格、創意和配備渾然一體，這樣成本是不是最低？公司業主應該考慮到這些問題，並確定可承擔哪種選擇產生的費用。
– 保險
保險實為重中之重。是否有滿足租約要求的相關房產保險？如若沒有，增加保險單的費用是多少？董事簽約前，公司須要求其保險經紀人核實租約內容，這一點極為關鍵。Palliser公司訴Fate公司的案例已就此明確給出了審判結果 ，不管是由於他們玩忽職守或無論采用哪種方式確定所選的保險單類型。
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2. 未現場勘查房產且未適當投保
商業地產租約要求承租人對房產進行相關的保養、維護和修理。如果他們未能做到，承租人可能會收到警告，並面臨被收回房產使用權的危機。租約到期後，業主可能會要求承租人將房產恢復至初始狀態，毫無疑問此條款將會在簽訂租約中加以表述。因此，若公司業主決定租賃此房產 ，一定要由RICS （英國皇家特許測量師）特許測量員進行實地勘查，決不可出現此紕漏。
原因為何？
在了解房產的價值和需支付的租金後，如有必要，可由RICS特許測量員對此進行可靠地記錄，這將用作“呈堂證供”。此外，公司能夠保證已就商業地產進行全值保險。從Palliser公司訴Fate公司案例中，我們便可知道為商業地產購買全值保險的重要性。
根據案件詳情可知，Fate 公司是倫敦一座房產的永久產權執有者。它在一樓運營著一家餐廳，樓上為居民房，且轉租給Palliser 公司，租期長達999年。當時Fate公司拿出“涵蓋”整座建築的 特許貿易保險單（Licensed Trade Policy）。當時房產保額不足，如果出現不幸事件， Palliser公司也不可獲得可以保護他們的特定“商業地產保險”。
……多麽“不幸”的一件事！
而房產失火並造成了嚴重損失，（2010年元旦，消防隊員從高層救下多名居民 。多麽特殊的新年禮物！），保險公司就房產的修復給出了相關回應，包括高層。然而，由於平均分配利用，資金不足。Palliser公司總共花費300,000英鎊用來修復房產高層，並因為無法銷售的單元房而損失利潤達4百萬英鎊（據Palliser公司統計）。Palliser 公司就Fate公司的疏忽大意釀成火災對其提起訴訟。Fate 公司根據保險單的公共責任險（Public Liability）小節索取賠償款，即在不屬於Fate公司的房產遭到損壞時，此保險單為其提供保險法律責任。
法官認為盡管按照租約高樓層由Palliser公司所有，而房產則屬於永久產權執有者Fate 公司。此外，Fate公司已獲得保險公司就房產高樓層損壞給出的賠償款。因此，Fate公司不需就高樓層損壞承擔任何保險法律責任。所以Palliser公司的索賠要求未能實現。隨後法官發現其提出的4百萬英鎊利潤損失有投機的成分，且未經證明。
在此案件中，Palliser公司犯下的錯誤是沒有註意到租賃房產的保險單。因此，他們損失慘重，並經歷了長達9年的法律糾紛，令人心痛。
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3. 選錯或直接否定房產經紀人
對任何公司業主而言，無論您選擇擴大並拓展業務、裁員、轉移重心或並購公司，選錯或直接否定房產經紀人都會浪費大量的時間，且無法充分利用經紀人的經驗、資源和專業技能。
尋找適合業務發展、文化氛圍和職員幸福指數的商用場所和環境，通常需要花費30-90天，某些情況下則會長達一年，這取決於各種不同因素。與值得信任的經紀人合作，則可節約大量的時間。公司業主須確保他們選擇的房產經紀人專業且敬業，這些房產經紀人進而會按照日程表開展可執行的行動計劃，如若選擇錯誤，那麽雙方將會遭受慘痛的經歷。
此外，確保房產經紀人告知您哪些工作可能會超出預估成本（經紀人的提議中會對此進行詳述），並且在繼續開展工作前，需要獲得您的同意。或者您可以決定不執行上述工作。更重要的是，確保提前商定所需費用。各個事項明確清晰，您和客戶可以據此做出相應預算。最後，經紀人須提供滿足各方需求的最佳解決方案。
責編：Ad Chen
倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集
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重放光彩的倫敦物業 | 居外專欄
《Abode2》（某家居雜誌）的總編輯勞拉·亨德森（Laura Henderson）介紹了四個倫敦改建開發項目。這些項目已經從過去的優質商用物業轉變為未來的住宅金礦——非常適合精明的投資者。
談到倫敦著名的商業區時，沒有什麽地方比英國廣播公司（BBC）所在地白城（White City）更具代表性了。現在這一歷史中心已經向城市敞開了懷抱，為開發商提供了一個開拓性的住宅投資機會。
這些獨特的住宅由阿爾福德·霍爾·莫納漢·莫裏斯 （Allford Hall Monaghan Morris，AHMM）建築事務所打造，其靈感來源為電視中心（Television Centre）的中世紀現代風格設計。所有建築設計都經過了巧妙的重新構思，可以為住戶提供環境舒適的智能化住宅，充分滿足當代生活需求。
此開發項目在尊重原始設計的基礎上進行了符合當代要求的大幅度調整，既保留了BBC的重要地位，又展現了倫敦整體的開放性。
“電視中心是現代建築的文化象征和地標，因此我們有必要將它改造為能與當地融為一體的重要組成部分，同時創造一個易於辨別的全新生活、工作和娛樂場所，”電視中心總經理阿利斯泰爾·肖（Alistair Shaw）說。
“在耗資80億英鎊，歷時10年的大白城區重建計劃中，這個項目發揮著核心的作用。通過該計劃，人們已經在倫敦西部建成了一個新的活動、創意和學術中心。這個繁榮的社區歡迎新商店，餐館和教育設施入駐，而且可以提供4000套新住宅，面積超過200萬平方英尺的辦公空間和2萬個新工作崗位。”
該項目為居民和公眾提供了充足的設施，包括Homeslice，Patty＆Bun和White City House——倫敦最新的Soho House會員俱樂部，配有含45間臥室的酒店，大型健身房，和公共酒吧The Allis。
“這是倫敦規模最大、最復雜的主住宅混合使用型項目之一，而我們確實提高了標準，力求為人們創造一個世界一流的目的地，”阿利斯泰爾補充道。
物業起售價為75萬英鎊。
切爾西營（CHELSEA BARRACKS）
一百多年來，切爾西營一直是全英國裝潢最奢華的軍團所在地。經歷了兩次世界大戰和一次轟炸之後，這座軍營在21世紀初被廢棄。
對這個擁有光榮歷史的標誌性遺址來說，保護遺產根源一直是其重建項目的核心，而擔此重任者就是阿聯酋首屈一指的開發商卡塔爾迪亞爾房地產公司（Qatari Diar）。
“這個項目非常獨特，”卡塔爾迪亞爾執行董事理查德·奧克斯（Richard Oakes）說。“150多年來，人們在位於公眾視野之外的切爾西營中開辟了一片曾被隱藏的土地，把切爾西和貝爾格萊維亞重新連接到了一起。
“作為項目的一部分，我們保留了切爾西營的名稱等部分原始特征，並且對二級保護教堂進行了修復——這些教堂的窗戶體現了切爾西營的特色。”
這個雄心勃勃的項目由六期工程組成，其內容包括建造440套新住宅（包括64間公寓、3間閣樓和13棟聯排別墅）以及一系列便利設施（包括餐廳和零售店鋪）。
此開發項目占地12.8英畝，其中有5英畝的土地將全部用於建設花園廣場和公共空間。它在保留倫敦花園廣場遺產的基礎上打造了一個現代化的倫敦社區。
“重新開發世界上最令人垂涎的12.8英畝土地，在倫敦最負盛名而且歷史悠久的飛地內建立一個全新的社區，是一項十分艱巨的任務，”理查德補充說。“我們必須以正確的方式完成這項任務。我們將繼續努力，確保自己不僅能提供最好的住宅，還能保存這個遺址的優秀傳統。”
按申請進行報價。
丹漢姆電影制片廠（DENHAM FILM STUDIOS）
阿爾弗雷德·希區柯克（Alfred Hitchcock），史蒂文·斯皮爾伯格（Steven Spielberg），喬治·盧卡斯（George Lucas）。除了他們以外，還有許多位備受尊敬的導演曾經坐在丹漢姆電影制片廠的放映室裏觀看電影的最後剪輯版本，而這些電影曾永久性地改變電影行業的格局。
這座歷史悠久的制片廠建於1936年，其設計者是沃爾特·格羅皮烏斯（Walter Gropius），所有者則是電影制片人兼制片廠創始人亞歷山大·柯達（Alexander Kord）。由於這座前電影制片廠兼電影實驗室已被改造成一個頂級居住區，其遺產也以一種新的形式得到了保留。
這個占地10.7英畝的開發項目是英國最獨特、最有趣、最具歷史意義的住宅項目之一。該項目以裝飾藝術風格設計和電影主題設施向制片廠的輝煌歷史表達了敬意。項目包含49套公寓和數套限量版高端聯排別墅，還有一個電影博物館和裝飾藝術風格的雞尾酒酒吧。
“我們修復了該遺址的幾個地方，以便保留其電影歷史遺產，並用新建的聯排別墅和公寓來襯托這些遺產。新建成的聯排別墅采用了與原址建築相一致的設計，”遺址開發商，韋斯頓住宅有限公司（Weston Homes）的董事長鮑勃·韋斯頓（Bob Weston）說。“這個項目是一個相當艱巨的挑戰，但經過五年的精心策劃，韋斯頓住宅有限公司的團隊將力求完美。”
鮑伯補充道：“對於這樣一個遺址，開發商必須在建設最先進的住宅以滿足現代生活需求的同時，向遺址的遺產和歷史致敬——我們相信丹漢姆電影制片廠項目將成為一個良好的典範。”
物業起售價為399,995英鎊。
國王十字儲氣站（KING’S CROSS GASHOLDERS）
幾個世紀以來，倫敦一直是全球工業的領頭羊，其引人註目的基礎設施不斷讓人們憶起倫敦的光輝歷史。然而，隨著歲月流轉，許多古老的建築已被廢棄。由於英國現在提倡使用綠色能源，以往的能源設施更是受到了嚴重的影響。
憑借對於設計和遺產的敏銳眼光，威爾金森·艾爾（Wilkinson Eyre）建築事務所在保留部分歷史特色的前提下，把倫敦國王十字街（King’s Cross）上的三座維多利亞風格儲氣廠改造成了豪華公寓（其內部設計由喬納森塔基（Jonathan Tuckey）設計工作室負責）。
“倫敦儲氣廠（Gasholders London）采用了世界一流的建築設計方案，為人們提供了一個難得的機會：在地標建築內生活，沈浸在濃厚的歷史氛圍中，同時享受定制設計的現代化空間帶來的輕松和舒適，”Argent（英國物業開發商）住宅市場部門經理雷切爾·瓊斯（Rachel Jones）說。“他們的理念是在這三座受二級保護的翻修鑄鐵儲氣廠導承架，以及與這一獨特遺產相匹配的當代建築之間取得平衡。”
埃利斯-莫裏森建築事務所為倫敦北部國王十字車站周圍一片面積為27公頃的地塊設計了總體規劃方案，而此項目和由達根莫裏斯建築師事務所（Duggan Morris Architects）設計的千禧年粉色辦公樓，還有一個由托馬斯·希瑟威克（Thomas Heatherwick）設計的購物中心都是這項規劃方案的組成部分。
三棟住宅樓（包括145間高檔公寓）沿用了原始鍛鐵框架的圓柱形結構。該鍛鐵框架的歷史可以追溯到19世紀60年代，但它在開發過程中已被拆除，修理並重新安裝。
雷切爾補充道：“長期以來，這三棟二級保護建築對於遊客而言一直都是國王十字地區的獨特標誌。”“因此，我們一直堅信，任何開發項目都需要保留遺址的工業美學特征和歷史完整性，並向該地區註入活力。”
該開發項目還為居民提供私密健身房，水療中心，商務休息室和多個娛樂場所，包括放映室、遊戲室、私密餐廳和私密屋頂花園。
物業起售價為82.5萬英鎊。
責編：Adam Chen
歐洲豪華房地產雜誌Abode2總編Laura Henderson專欄全集
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第一財經：脫歐陰影下樓市暗潮湧動，抄底英國房產正在此時？
居外網提供的數據顯示，去年第四季度，中國買家對倫敦房產的詢盤次數翻倍，過去一年中國買家對曼徹斯特和伯明翰的投資興趣也顯著增加。居外網CEO羅雪欣女士表示，倫敦被認為是一個穩定且可靠的市場，有著良好的生活、教育和工作機會，而英鎊彙率的持續疲軟更是激起了中國買家的投資興趣，中國投資者大多都對英國經濟與樓市的長期前景保持樂觀。
自2016年中期以來，英國特別是倫敦樓市已經經歷了近三年的調整期，房屋成交量下降、房價停滯不前，針對“炒樓者”的附加印花稅、脫歐的不確定性都讓不少投資者對英國樓市望而卻步。
盡管如此，近幾年來英國住宅均價整體上並未下跌，相反仍保持緩慢上漲。據英國國家統計署（ONS）2月中旬公布的數據，2018年12月，英國房屋均價約23萬英鎊（當前彙率：1英鎊約合8.75元人民幣），同比上漲2.5%。其中利物浦、曼徹斯特地區漲勢喜人（分別上漲7.3%、4.5%），主要城市中只有倫敦（-0.6%）和雷丁（-1.4%）等個別地區微幅下跌。
而隨著2018年下半年全球市場動蕩、加上脫歐拉鋸戰導致英鎊彙率走低，不少投資者再度把目光聚焦倫敦。房地產公司漢普頓國際（Hampton International）的研究表明，2018年下半年，受弱勢英鎊吸引，倫敦市中心被交易的房產中，超過半數都被國際買家收入囊中。
海外房產中文平台居外網提供的數據也顯示，去年下半年，中國買家對倫敦房產的詢盤次數明顯回升，第三、第四季度分別同比上漲52.5%和104.2%，已接近歷史峰值。
那麼，在脫歐大戲最終落幕之前抄底英國房產，會是一個明智的選擇嗎？計劃新增的海外買家印花稅對市場又會有多大的影響呢？
脫歐是坑，還是機遇？
距離2019年3月29日英國正式脫離歐盟的日子僅剩30多天，然而目前的形勢仍是一團糨糊，沒有人能100%肯定，最後會發生什麼。
英國房地產平台網站LonRes今年初的一項民調顯示，69%的受訪者認為，英國脫仍然是未來一年內影響市場需求的最大的阻力。
英國國家統計署公布的房屋銷售數據也證實了這一點，自2016年起，英格蘭南部，尤其是倫敦的房屋成交量明顯下降， 2018年10月間的成交量只有6670套，與上一年同期相比減少了1320套，與2015~2016年的巔峰相比，更是跌去了近40%。
英國仲量聯行（JJL）住宅研究部總監惠頓（Nick Whitten）在接受第一財經記者采訪時表示，脫歐期限臨近前英國樓市出現降溫，並非因為投資者對於市場的未來缺乏信心，更多是出於謹慎考量，等待政治上的不確定性消散。
英國最大的抵押貸款機構哈利法克斯（Halifax）董事總經理加利（Russell Galley）也表示：“毫無疑問，今年英國脫歐的走勢將給樓市帶來重大影響；然而從長遠看，供需關系才是影響市場的最核心因素。”
房屋中介機構傑克遜-斯托普斯首席研究員巴特沃茨（Robert Butterworth）認為，市場的實際需求被脫歐帶來的不確定性嚴重壓縮，只要脫歐不出現特別糟糕的情況，在局勢穩定後，市場交易量——尤其是倫敦市中心的成交量將會快速反彈。
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房地產咨詢公司Capital Economics的經濟學家盧（Hansen Lu）則更為樂觀，他表示，即使英國在沒有達成協議的情況下離開歐盟，房價也不太可能發生崩潰：“因此，我們預計今年的房價增速將保持當前速度，到2019年結束時上漲1％。”
弱勢英鎊撐起英國房價
對於全球房產投資者而言，彙率是一個不能忽略的考量因素。脫歐的不確定性雖然給市場帶來了負面情緒，但英鎊彙率的持續走低對於海外投資者來說卻是一個巨大的利好。
2016年6月英國脫歐公投前，英鎊對美元彙率在1.45上下，公投結果出來後，英鎊跌至1.2，當時海外投資者在英國投資房產相當於直接打了八五折。2018年上半年英鎊對美元一度反彈到1.4，但之後隨著英國與歐盟在脫歐問題上互不相讓，下半年彙率再次下跌回到了1.3以下。
英鎊貶值讓不少按捺不住的海外投資者選擇了出手，據漢普頓國際最新統計，2018年下半年，受弱勢英鎊吸引，倫敦市中心被交易的房產中，有57%最後都被國際買家收入囊中。
惠頓對第一財經記者表示，無協議脫歐不太可能發生，英國和歐盟最終會在脫歐問題上達成一致。經濟學家們的共識是，一旦脫歐的不確定因素消除，英國經濟將迎來快速增長，未來五年的增速將引領G7集團，同時失業率會保持在歷史低位，這也意味著英鎊會迎來大反彈。惠頓預計，只要脫歐進展順利，未來兩到三年內，英鎊會升值約20%。
因此，惠頓認為現在就是最佳的投資時機，除了倫敦之外，曼徹斯特和伯明翰也值得關注：市場的供不應求，加上相對便宜的房價，吸引了不少投資者的目光。
阿爾登門位處伯明翰市中心，占地1.5萬平方米。毗鄰包括德意志銀行和彙豐銀行英國總部在內的中央商務區；距離娛樂、購物中心只有一箭之遙；離中央車站新街站（Grand Central-New Street Station）只有數分鐘路程，搭乘一站地鐵，6分鐘可達伯明翰大學；2021年還將開通一條新的地鐵線路，步行兩分鐘即可到達車站。只需要200多萬人民幣。
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據房產市場分析公司Hometrack的數據，英國公投脫歐之後，曼徹斯特、伯明翰、愛丁堡、諾丁漢、利物浦等城市的房價年平均漲幅保持在6%以上。
海外房產中文平台居外網董事總經理兼CEO羅雪欣女士（Carrie Law）在接受第一財經記者采訪時也表示，“中國投資者大多都對英國經濟與樓市的長期前景保持樂觀，倫敦被認為是一個穩定且可靠的市場，有著良好的生活、教育和工作機會，而英鎊彙率的持續疲軟更是激起了中國買家的投資興趣。”根據居外網的數據，過去一年裡，中國買家對曼徹斯特和伯明翰的投資興趣顯著增加。
從英鎊對人民幣彙率來看，英鎊仍未回到公投脫歐之前的水平，到目前為止仍然低了10%左右。
新增1%“額外印花稅”難阻投資熱情
另外值得一提的是，去年9月底英國首相特雷莎·梅曾在保守黨會議上提出要對海外買家增收額外印花稅，今年2月11日，英國稅務局HMRC已正式公布了征稅細則，計劃對在英格蘭與北愛爾蘭購買房屋的非當地居民征收1%的額外印花稅，最快將於2019年秋季生效。
英國政府之所以決定對海外買家加稅，是因為此前有報告認為海外投資者是推高英國房價的主因，如果海外買家和當地居民購房成本完全一樣，只會造成房價越來越高，加大當地居民的購房難度。這份新增的稅收收入將被用於幫助當地居民建造社會保障房。
英國財政大臣斯泰德對此評論道：“英國社會一直是開放且富有生機的經濟系統。但一些證據表明，房地產市場中的外國買家可能導致了房價飆升。提高1%的印花稅，能夠幫助更多的人在未來擁有自己的房子，從而減少無家可歸者的數量。”
英國目前采取的是累進制印花稅，對成交價在12.5萬英鎊以上的房產交易進行征稅（首套有優惠），房價越高，稅率越高，最高可達12%。2016年起，如果是非首套房產或者用於出租目的，則需要額外繳納3%的印花稅。
根據最新的印花稅細則，新加的1%額外印花稅與房價無關，只要買家在交易日前一年內在英國居住時間少於半年（183天），都必須支付這份房屋總價1%的額外印花稅。不過，如果買家購房後一年內在英國生活超過半年，可以申請退稅。
惠頓對第一財經記者表示，新增的1%印花稅對市場影響料將有限，相比其他熱門國家，英國房地產投資的附加成本並不算高，而且購房之後也不存在房產稅。
如果從歷史經驗來看，加稅前的短暫空當期反而可能會大幅刺激市場觀望人士入場交易。從英國稅務局的房屋成交數據中可以發現，在2016年4月針對二套和投資房產的附加3%印花稅生效前，英國房產交易量迎來了一波井噴式的暴漲。
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan