如何瞬間扭轉局面？
在倫敦找到新的商業空間並設立辦公室，這會使任何企業老板都大喜過望。然而，如果在運營過程中缺乏專業支持，即使行動方案和指導清晰有力，也常常會充滿著質疑和高風險。小型企業老板在租賃和購置倫敦商業地產時，如開一家新餐廳、家具零售店、用於咖啡烘焙或生產醬油的廠房，經常會因小失大，這樣的案例屢見不鮮。這些錯誤最終會讓企業老板付出更高的代價， 甚至會阻礙他們的發展，一旦陷入此境，狀況會迅速惡化，快到令人不可思議！
我們見過公司業主屢次犯錯並對此感到懊悔遺憾，為了幫助他們擺脫此困擾，我們總結出以下三（3）大錯誤以及快速應對的解決方案；
1. 未了解有關商業租賃的所有成本
在鑒別並確定下一處商業空間時，試著去“俯視”全局，並綜合評估所有涉及到的成本。簽訂新的租約時，租金無疑是主要的考量因素。 然而，如果您忽視其他有關商業空間的成本，這樣的方案是不可取的，尤其是在您想要擴大並發展業務的情況下。
以下是商業空間承租人在簽訂租約之前，需要了解的基本費用：
– 在1954年《業主和承租人法》(Landlord and Tenant Act 1954)適用範圍內/外
在您就新的商業用房簽訂租約前，確保由房產顧問團隊和您的律師團隊給予指導，從而確定租賃條款是在“法案”的適用範圍內，還是被排除在適用範圍之外。為什麽？
在“法案”適用範圍內，則會對承租人進行保護。若租約到期，業主不可以要求或強制您直接離開。這對於想要把握主控地位的高檔餐廳老板、知名品牌店、優質生產商和各領域公司業主而言，無疑是一個好消息。
在“法案”適用範圍外或條款不包含 1954年《業主和承租人法》的24-28小節，這就意味著一旦合同期限屆滿，公司業主須即刻搬離。業主有權根據租約規定進入建築物或房產並收回其使用權。此外，如果出現以下情況：未保養及維護房產、妨礙四鄰、由於反社會行為屢次遭到舉報、由於私自開水煙館且未設窗戶和逃生路線，而不斷遭到火災隱患投訴、一直拖欠租金，業主有權收回房產的使用權，且不退還定金！此類情況已有前例！所以在簽約之前，確保有專業的房產顧問團隊為您提供服務，並清楚地知道到您的權利。如果您已簽約且有此困擾，現在就聯系Stonelink International團隊，我們將為您提供幫助，至少會給予正確的相關指導。
– 營業費用
作為公司業主，如果您簽訂的是附加全部服務的租約，首先要確定基準年的租賃費用。進而查看此建築的歷史花費清單，確定歷年的增長額，基於此會形成一個模式。這樣的信息翔實且有力，您可以看到往年的增長幅度，而承租人最終會拿到這樣的清單。諸如服務費、商業用房保養與維護費以及營業房產稅等費用，均可視為影響底價的主要花費。
– 通信和雲基礎設施費用
公司業主應確定設置電話系統、網絡和雲系統的費用以及選定哪家供應商，這一點極為重要。無論您有意遷至新場所或在當前辦公點拓展業務，做出最終決定前，應先確定這些費用。知悉合同條款和簽訂周期，如有必要，要確保您可以選擇解除合同，且只需支付小額費用或無需任何費用，無論出於何種原因。
– 辦公家具
公司還應該確定他們是否需要購置新家具，或直接搬遷使用現有家具。以及購置新家具的費用，或將現有家具搬至新的辦公場所涉及的最終費用。
如果公司業主希望申請稅項減免，或可決定“租用”家具或選擇使用“經典復古式”的舊家具，從而確保風格、創意和配備渾然一體，這樣成本是不是最低？公司業主應該考慮到這些問題，並確定可承擔哪種選擇產生的費用。
– 保險
保險實為重中之重。是否有滿足租約要求的相關房產保險？如若沒有，增加保險單的費用是多少？董事簽約前，公司須要求其保險經紀人核實租約內容，這一點極為關鍵。Palliser公司訴Fate公司的案例已就此明確給出了審判結果 ，不管是由於他們玩忽職守或無論采用哪種方式確定所選的保險單類型。
如果您有此困擾或想要了解更多信息，請聯系Stonelink International團隊，我們將為您提供幫助，至少會給予正確的相關指導。
2. 未現場勘查房產且未適當投保
商業地產租約要求承租人對房產進行相關的保養、維護和修理。如果他們未能做到，承租人可能會收到警告，並面臨被收回房產使用權的危機。租約到期後，業主可能會要求承租人將房產恢復至初始狀態，毫無疑問此條款將會在簽訂租約中加以表述。因此，若公司業主決定租賃此房產 ，一定要由RICS （英國皇家特許測量師）特許測量員進行實地勘查，決不可出現此紕漏。
原因為何？
在了解房產的價值和需支付的租金後，如有必要，可由RICS特許測量員對此進行可靠地記錄，這將用作“呈堂證供”。此外，公司能夠保證已就商業地產進行全值保險。從Palliser公司訴Fate公司案例中，我們便可知道為商業地產購買全值保險的重要性。
根據案件詳情可知，Fate 公司是倫敦一座房產的永久產權執有者。它在一樓運營著一家餐廳，樓上為居民房，且轉租給Palliser 公司，租期長達999年。當時Fate公司拿出“涵蓋”整座建築的 特許貿易保險單（Licensed Trade Policy）。當時房產保額不足，如果出現不幸事件， Palliser公司也不可獲得可以保護他們的特定“商業地產保險”。
……多麽“不幸”的一件事！
而房產失火並造成了嚴重損失，（2010年元旦，消防隊員從高層救下多名居民 。多麽特殊的新年禮物！），保險公司就房產的修復給出了相關回應，包括高層。然而，由於平均分配利用，資金不足。Palliser公司總共花費300,000英鎊用來修復房產高層，並因為無法銷售的單元房而損失利潤達4百萬英鎊（據Palliser公司統計）。Palliser 公司就Fate公司的疏忽大意釀成火災對其提起訴訟。Fate 公司根據保險單的公共責任險（Public Liability）小節索取賠償款，即在不屬於Fate公司的房產遭到損壞時，此保險單為其提供保險法律責任。
法官認為盡管按照租約高樓層由Palliser公司所有，而房產則屬於永久產權執有者Fate 公司。此外，Fate公司已獲得保險公司就房產高樓層損壞給出的賠償款。因此，Fate公司不需就高樓層損壞承擔任何保險法律責任。所以Palliser公司的索賠要求未能實現。隨後法官發現其提出的4百萬英鎊利潤損失有投機的成分，且未經證明。
在此案件中，Palliser公司犯下的錯誤是沒有註意到租賃房產的保險單。因此，他們損失慘重，並經歷了長達9年的法律糾紛，令人心痛。
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3. 選錯或直接否定房產經紀人
對任何公司業主而言，無論您選擇擴大並拓展業務、裁員、轉移重心或並購公司，選錯或直接否定房產經紀人都會浪費大量的時間，且無法充分利用經紀人的經驗、資源和專業技能。
尋找適合業務發展、文化氛圍和職員幸福指數的商用場所和環境，通常需要花費30-90天，某些情況下則會長達一年，這取決於各種不同因素。與值得信任的經紀人合作，則可節約大量的時間。公司業主須確保他們選擇的房產經紀人專業且敬業，這些房產經紀人進而會按照日程表開展可執行的行動計劃，如若選擇錯誤，那麽雙方將會遭受慘痛的經歷。
此外，確保房產經紀人告知您哪些工作可能會超出預估成本（經紀人的提議中會對此進行詳述），並且在繼續開展工作前，需要獲得您的同意。或者您可以決定不執行上述工作。更重要的是，確保提前商定所需費用。各個事項明確清晰，您和客戶可以據此做出相應預算。最後，經紀人須提供滿足各方需求的最佳解決方案。
責編：Ad Chen
倫敦房地產銷售總監Nicholas Tsiougos專欄全集
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