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未來五年柬埔寨房地產發展趨勢：更多元化質量提升

過去五年來，柬埔寨房地產發展迅速。隨著大量投資（主要來自中國）的流入，房產建設項目如火如荼地發展起來，金邊、暹粒省、西哈努克城（Sihanoukville）、波貝（Poipet）、巴維（Bavet）、白馬市（Kep）等地區建設項目的發展勢頭有增無減，十分強勁。

首都金邊近期就有大量住宅、商業和混合用途房地產開發項目已建成、在建中或處於招資、規劃階段。

因此，金邊公寓等住宅房產供應量十分穩定且持續增加。柬埔寨躋身經濟發展最快速的東南亞經濟體之一，越來越多的柬埔寨人得以脫貧，因此，房產的需求量也不斷增強。

柬埔寨房地產的價值，特別是最發達地區的房地產價值，雖然低於鄰國，但處於不斷增長的趨勢。

盡管存在房地產市場將在不久的未來面臨崩塌的預言，但當地房產專家普遍看好柬埔寨房產的發展方向。在未來五年內，柬埔寨房產得發展將主要聚焦公寓與“borey”住宅開發項目、外商直接投資、土地價格、需求和供應。

Huttons CPL首席執行官Soth Virak表示，柬埔寨房地產市場的發展得益於穩定的政治環境和外國投資者對其持續的投資信心。剛剛結束的國家選舉賦予柬埔寨人民黨五年的國家統治權。

他表示，“我認為未來五年，柬埔寨的房地產市場將持續向前發展。”

Virak解釋道，房地產投資者通常都會考慮經濟、社會、技術和政治穩定等因素。他還強調，政治穩定性是他們最看重的因素。

世邦魏理仕的副總監James Hodge對Virak的觀點表示贊同稱，未來幾年，柬埔寨房地產市場將有各類各級的房產可供選擇，且將在質量上與東盟國家的主要房地產市場一較高下。

他強調，“未來，提供國際化服務公寓的開發商將更為普遍。一些富有遠見的房地產公司將會繁榮發展，成為行業領袖。”Virak認為，目前處於增勢的房產供應量在可預見的未來內仍將保持下去。

他表示，“房產供應將持續增加，每年預計有超過1000萬平方米的新房進入市場。”

世邦魏理仕在柬埔寨區的副總監James Hodge同意Virak的看法。他表示，“房產行業各部門的供應量都處於增長趨勢。目前，隨著經濟的強勁發展，這一趨勢尚未有放緩的跡像。”

James補充道，“投建項目的數量可能不多，但項目規模卻不斷增長。在大型中國開發商進入柬埔寨市場並建立起口碑後更是如此。”

兩位專家還一致表示房產需求在短期內也不會減少。

Virak稱，當地人和外國居民都將繼續在柬埔寨購房。其中，無息或低息的中低端房產項目的需求將十分可觀。

James表示，未來五年，當地以及來自中國的購房需求和供應將成為影響柬埔寨房地產市場的主要因素。

James還表示，柬埔寨房地產市場的外商投資前景也十分看好。

他指出，“生產和基礎設施部門的投資仍將主要以外國投資者為主。”

Virak對其觀點表示認同稱，未來五年，中國將成為柬埔寨房地產市場的領先投資者，日本、韓國、馬來西亞和越南位居其後。

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原文：Realestate.com.kh
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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泰國房市觀察：不太平的7月過山車般翻轉的購房熱情｜居外專欄

7月的泰國很不太平。

普吉島的游輪失事將會成為受害人親友心頭一道抹不去的傷疤，在這裡我也借此機會向所有受影響的人表示沉痛的哀悼。

差不多相同的時間，在距事發地以北大約800英裡的清萊，12名少年足球隊員和他們的教練在被困被洪水淹沒的地下洞穴超過一周後獲救，總算讓世界各地密切關注此事件進展的人們都松了口氣。

那麼問題來了：上面這兩起事件與房地產有什麼聯系？

過去的13年我都是在泰國度過的。這期間我經歷了不少天災人禍，甚至包括一系列的軍事動亂和國家政變。但是，這一切都沒有影響泰國房價在這13年中不斷攀升的勢頭。

最近泰國房產中介CBRE發表了一篇報告，文中顯示，自該公司在當地開業以來，30年間曼谷當地房價的增幅已經超過了1000%。即使是對2002年入手曼谷房產的買家及投資者來說，他們現在手中的房產價值也可以較當時輕松翻番，甚至達到當時價格的三倍。

上面這一系列數據想要表達的就是：即使在動蕩的年代，房地產板塊依然是一項穩定且看好的投資選擇。

目前泰國當局在國家的基礎建設方面投入了大量的人力物力，未來10年內，將會形成一個以首都曼谷為中心的規模龐大的交通網絡。

同時今年泰國的國民生產總值（GDP）增幅預計在3%左右，較2017年僅僅是略有下滑，而今年1%的通貨膨脹率較去年的1.3%反而表現更佳。

除此之外，大量投資泰國公司股票的泰國基金（Templeton Thailand Fund）一直以來是投資市場的風向標，它在房地產板塊相當活躍：目前房地產相關的股票已經超過了其控股總額的10%，其持股量排名前十的公司中有兩家來自房地產板塊。泰國基金在泰國當地管理的投資金額超過1.73億美元，而且和大部分海外投資者一樣，它經營的主要任務就是實現資產的不斷增值。

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自7月5日的普吉島游輪失事以來，居外網收到的有關泰國房產的問訊及咨詢直接減少了近乎一半。但是這項數據很快就出現了反彈，截至目前已經超過了6月底時的數據。

問訊及咨詢出現如此大幅度的下滑是完全可以理解的，但是後續如此快速的反彈卻是真正在我意料之外的。這其實是個好消息，因為中國買家是泰國目前最大的單一海外購房群體。

中國人是很精明的，即使受到悲傷情緒的影響，他們還是可以理性地判斷短期事件對於房屋價格的影響。現階段雖然泰國存在著一些消極的因素，但是當地房產市場中長期的投資潛力仍然是相當可觀的。

責編：Zoe Chan

泰國知名房產業記者Andrew Batt專欄全集

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泰國政治鬥爭不會讓外國投資者走開名記告訴妳為何投資這裏 | 泰國

作者：Andrew J. Batt

今年是軍方接手泰國政府的第四年，而這正是本周曼谷民主抗議活動的導火線。這次民主示威活動唯一的一個好處是，它基本上沒有占據多少地區頭條新聞的版面，全球頭條新聞就更不用說了。

2010年，當類似的事件爆發，事件的照片登上世界各地的“突發新聞”，閃過人們眼前時，泰國在海外購房者和投資者的心目中的良好聲譽受到了極大的損害，而這種損害確實是無法估量的。對於那些不熟悉泰國的人來說，這種事件的負面影響尤其嚴重。

那些吸引眼球的照片和頭條新聞經常遺漏一些事實：本周的抗議活動規模極小，在曼谷這樣一個超大的城市中，受到抗議活動影響的區域範圍簡直小到可以忽略不計。

海外購房者和投資者真的不應該為此而改變他們購買或投資泰國房地產的計劃。

我在泰國已經住了12年。在這段時間內，我經歷過數次政變和兩次單獨的緊急情況。然而，如果我在2006年5月剛到泰國的那一天就購買房地產，那我現在的財富至少會翻倍。

盡管抗議活動和政治混亂不斷，泰國總是會重新振作起來，而房地產行業幾乎不會受到任何影響。

確實，引人注目的新聞標題確實會改變少數消息閉塞的投資者的意向，但他們最終會因此而遭遇失敗。

外國人從來不會成為泰國政治鬥爭的對像；無論是游客還是投資者，外國人對泰國來說都是極具價值的收入來源。

如果你正在閱讀“泰國碰到難題”之類的頭條新聞，請花一點點時間來想想：即使是在我居於泰國的12年間，這類事件也是時有發生的。盡管如此，我個人對泰國生活的熱愛還是一如既往。

最後，我想和你分享一件軼事，這件事是一位靠投資泰國股票來謀生的人告訴我的。

他認為，包括房地產在內的整個泰國市場（因為他自己在泰國也購買了物業），將基本保持強勁的表現。

他曾經對我說過一句話：“當街上有血跡的時候，投資的時機就來了。”

本周的活動結束後，泰國的街道上並沒有血跡，但在泰國境外擔心這個國家即將走向崩潰的人們都應該把他說的這句話記下來。

而現在可能就是投資泰國房地產的最佳時機。

作者簡介：

Andrew Batt，ThailandProperty.News創始人兼編輯。他在曼谷居住了12年，曾擔任泰國一些頂級房地產門戶網站的集團編輯，被公認為泰國房地產業的專家。在2018年房地產新聞大獎中，他是唯一一位上榜”年度國際房地產記者”的亞洲記者。

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責編：Zoe Chan

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迪拜大力發展基建迎接世博房地產市場前景看好

印度、巴基斯坦和英国公民仍然是迪拜房地产行业的主要非阿拉伯投资者，政府和行业高管预测迪拜房地产前景光明。

迪拜土地部公布的数据显示，2018年第一季度共达成13,759笔房地产交易，总价值达580亿迪拉姆（约合1,004亿元人民币），而去年同期交易数量为20,000笔，总交易额达770亿迪拉姆（约合1,333亿元人民币）。2018年一季度迪拜的房地产交易额和交易数量同比分别下降25％和31％。

仔细分析一下迪拜住宅交易额和交易数量下降的原因, 可以判断迪拜房产的期房销售正在大幅减少，而在过去几个季度的销售增长有所增加。自2017年第三季度以来，现房的交易已经上升了24%，而同时期迪拜的期房交易则下降了32%。

阿联酋房产数据分析公司 Reidin 4月20日发布的分析报告称, 迪拜房产市场的投资者正转向追求投资价值, 意味着房产价格为最核心驱动因素。投资者和房屋使用者最终都会追逐有价格优势的房产, 无论是期房还是现房。这将给迪拜的高端豪宅板块带来压力。与此同时,迪拜的开发商利润率空间正面临缩水, 迪拜的房市价格与产品之间的平衡点将被重置, 住宅市场交易将回归基本面逻辑。

迪拜土地部总干事苏丹·布蒂·本·马伊伦（Sultan Butti bin Mejren）表示，迪拜对于寻求稳健回报的投资者而言仍然是一个极具吸引力的投资目的地。这从酋长国的来自全球超过217个国家的投资者构成中可见一斑。

“迪拜房地产市场继续呈现增长趋势，这得益于房地产业普遍的乐观情绪和信心。”

2018年第一季度，海湾合作委员会成员国（GCC）的投资者贡献了2,500笔交易房产投资交易，交易额为60亿迪拉姆（约合103.8亿元人民币），而其他阿拉伯投资者贡献了1,250笔交易，交易额超过20亿迪拉姆（约合34.6亿元人民币）。外国投资者投资了5,000笔交易，交易额达100亿迪拉姆（约合173亿元人民币）。

从买房者国籍上看，阿联酋国位居第一，1,264名阿联酋人达成了1,587笔房产投资交易，交易额达40亿迪拉姆（约合69.3亿元人民币）。其次为印度，1,387名印度投资者达成了1,550笔交易中，交易额达30亿迪拉姆（约合51.9亿元人民币）。沙特以13亿迪拉姆（约合22.5亿元人民币）的交易额位居第三，其次是巴基斯坦、英国、中国、埃及、俄罗斯、约旦和加拿大，分别位列第6至10名。

根据迪拜土地部数据，2018年第一季度共达成9,092笔销售，销售额约达190亿迪拉姆（约合329亿元人民币）。3,717笔是抵押贷款交易，金额超过306亿迪拉姆（约合529.8亿元人民币）；另有950笔的交易额为84亿迪拉姆（约合145.4亿元人民币）。

在2018年第一季度，180亿迪拉姆（约合311.7亿元人民币）的投资随着8,071名投资者的9,642笔房地产投资流入阿联酋房地产行业。而2017年第一季度，15,501笔投资交易中有400亿迪拉姆（约合692.6亿元人民币）的投资流入阿联酋房地产行业。

迪拜国土部门公布的数据显示，2018年第一季度录得13,759宗房地产交易，总值达580亿迪拉姆

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迪拜房市前景被多方一致看好

1. 迪拜土地部部长本·马伊伦表示，目前数据显示房地产行业势头强劲，该趋势有望在2018年余下时间内和2019年持续发展。

他表示，“分析人士和专家预计，随着迪拜为准备2020年世博会而逐步完成大规模战略基础设施项目建设，2019年的投资增长势头将前所未有。”

2. Danube Properties的合伙人兼董事拉赫曼（Atif Rahman）十分看好房地产市场，尤其是中低端房地产市场。

“迪拜房地产将继续吸引投资，原因很简单：正如我们的房产数据显示，投资回报率仍然很高。在房产交付时，投资者才支付了不到50%的费用，就已经获得15-20％的投资回报率了。中低端房地产市场仍然是房产交易的主力，“拉赫曼补充说。

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3. 房地产开发商Gemini的首席执行官Sailesh Jatania指出，迪拜房地产市场将突破重围，迪拜土地部门第一季度的报告就力证了这一点。

他表示，迪拜将持续吸引外国投资，因为其具有独特的优势：较高的租金收益率可以转化为较高的投资回报率；迪拜与世界其他地区的连通性强；从迪拜将资金和利润汇回本国无需收费；监管体系健全，为投资和提供有力保护；国家支持房地产行业的发展。所有这一切都意味着迪拜房地产业的繁荣。

“报告指出，购房者进入迪拜房产市场，新的房产吸引房地产投资信托基金，在投资者的大力支持下，开发商得以继续建设项目。我们为市场的前景感到振奋，”他如此补充道。

4. 迪拜房地产公司 Allsopp&Allsopp 的首席执行官刘易斯•奥尔索普（Lewis Allsopp）表示，迪拜的房地产市场无疑已经成熟，并将保持下去。

他说，在其他成熟的房地产市场中，人们从租赁转向购买是一种普遍趋势。在2020年世博会之前，迪拜各大社区，如朱美拉海滩别墅（Jumeirah Beach Residence）、朱美拉村庄圈（Jumeirah Village Circle）以及迪拜南区开发中的社区等，将为购房者和投资者提供极具吸引力的价格。

奥尔索普表示，“迪拜的本地和国际客户无疑对迪拜房地产市场的可持续性表现出更大的信心。房地产项目开发商正面临更为激烈的竞争，但这将促使开发商按时在市场上交付优质的房产。我们十分看好迪拜房产未来的投资趋势。”

第一季度，女性的投资水平也十分可观，共有2,431名女性投资者投资了2,780笔房产，总价值超过44亿迪拉姆（约合76.2亿元人民币）。

迪拜土地部门的数字显示，商业湾（Business Bay）囊获973笔交易，总价值20亿迪拉姆（约合34.6亿元人民币），位居第一。迪拜码头（Dubai Marina）录得720笔交易，总价值13.7亿迪拉姆（约合23.7亿元人民币），位居第二。

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原文来源：Khaleej Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan & HY

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美聯儲再次加息房產投資者必須要知道的6點 | 美國

北京時間昨日（12月14日）淩晨美聯儲宣布了今年的第三次加息，將基準利率上調25個基點至1.5%。與此同時，美聯儲還上調了2018年美國經濟增長預期，並預估2018年將會再次進行3次加息。這次發布會也是現任美聯儲主席耶倫的最後壹次公開露面。不過目前市場都認為耶倫的繼任者鮑威爾，將很大程度延續耶倫的理念與加息節奏。

那麽，對於想在美國置業的投資者來說，這次會議發出了什麽信號？美國的投資前景有可能有什麽變化呢？

美國長期經濟走勢穩定，有利房市穩定增長

今年全年美國經濟增長預計將達到2.9%，美聯儲也將2018年增長預期從之前的2.1%上調至2.5%，顯示了對美國商業與全球增長的信心。持續的經濟增長，有助於房市需求和供給同步增長，對房市的健康發展是壹個好消息。不過美聯儲對美國未來三年經濟增長預期仍維持在1.8%，從側面顯示特朗普的稅改政策還沒有從實質上打動美聯儲的委員們。

美聯儲加息不等於房貸利率的等額上漲

美聯儲加息決定的是機構間的隔夜借貸利率，並不能直接影響長期固定房貸利率的走勢。長期國債回報率的升高與貸款需求的增加才是引起銀行提高房貸利率的直接原因。短期來看，2017年美聯儲已經加息三次，但是截止上周的30年固定房貸利率為3.94%，還低於去年同期的4.13%。這是因為長期國債的回報率並沒有上升，而且不及預期的通脹與就業報告也會對利率產生下挫影響。本次美聯儲會議傳遞了正面的經濟預測與2018年繼續加息的信號，預計房貸利率會在短期出現小程度的上浮，但也可能在之後受負面因素影響而出現波動。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

圖例：
藍色：美國平均30年固定房貸利率
綠色：美聯儲有效借貸利率
紅色：30年國債利率

不過長期來看，美聯儲加息的頻率與幅度反映了美聯儲對美國整體經濟走勢的預期與調控，對所有資產利率都具有直接或間接影響。受到金融危機後美聯儲持續寬松貨幣政策的刺激，目前美國的房貸利率還是處於歷史低位。美聯儲連續加息並且開展縮表，代表著整體貨幣政策加快緊縮，各種借貸利率都會上漲，而長期固定房貸利率的上漲勢頭在各種資產中是比較緩慢的。目前美聯儲委員多數預計2018年年底美聯儲基準利率將升至2.25%，並在2020年升至3.25%。如果這些加息預期都能實現，並且美國經濟發展勢頭良好，那麽到2020年，房貸利率有可能超過5%。

加息與稅改對高價房市場有影響

讓加息對房市影響變得更大的是特朗普的新稅改政策。除了將房產稅的抵扣額度限制在1萬美元，11月眾議院通過的稅改方案中，還將可以享受房貸利率免稅的房貸最高額度從100萬美元下調至50萬美元。這對通過貸款購買高價房的買家來說不是壹個好消息。

美國房地產經濟人協會（NAR）在第壹時間表示這壹系列改動可能將把美國整體房價拉低10%，同時，美國的住房自有率也會進壹步下滑。依賴高額貸款的房主與潛在買家很可能在2018年同時面臨加稅與加息，購房需求無疑將受到壹定程度的影響。但是換角度來看，壹些打算進行住宅置換的現有房主，由於換房成本增加，也會暫緩他們的計劃，這也可能會減少市場上可售賣的二手房供給。

在美國，高於50萬美元的房貸並不常見，只占2012-2014年間全部房貸的5%。在大部分州，超過50萬美元的房貸只占不到3%，高額房貸占比較高的地區主要集中在哥倫比亞特區（占27.3%），夏威夷（占24%），加州（占16.8%）與紐約州（占9.9%）等地。另外，最近的消息指出最終稅改方案中，這壹限額可能鎖定在75萬美元，也許會從壹定程度上緩解市場的過度擔憂。綜上所述，美國整體房價應當不會受到太大影響。

美國各縣超過50萬美元的房貸百分比（2012-2014年間）

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租房市場或受益

在高房價地區（DC，夏威夷，加州，紐約州，新澤西州等地），同時出現的房價上漲，利率上漲與潛在的房產相關稅賦的上漲，有可能會將壹部分潛在購房者推向租賃市場。在NAR的壹項消費者調查中，面對已經不便宜的租金，美國西部與東北部（房價較高區域）的居民對租房的偏好依然大於買房，並且這種趨勢在中老年人口中更為明顯。這些地方的租金很有可能因此加速上漲。

亞洲市場有望跟進加息

就在美聯儲宣布加息之後, 中國香港與中國大陸都紛紛跟進，分別加息0.25%與0.05%。韓國在上個月就“提前跟進”，馬來西亞與菲律賓也有希望跟進加息。雖然新加坡還未跟進加息，但是當地市場利率已經隨著美聯儲加息開始升高。

由於大多數亞洲國家的經濟增長依然依賴海外投資與出口貿易，美聯儲連續加息將吸引投資回流美國，從而威脅亞洲經濟，這也是為什麽亞洲眾多國家歷來都會緊跟美聯儲加息，旨在保持雙邊貨幣與貿易關系的平衡。這麽說來，美聯儲加息不單單影響美國房市，也對亞洲諸多國家房市產生著影響。中國香港歷來緊跟美國貨幣政策，美聯儲連續加息勢必也將導致中國香港房貸利率攀升。新、馬、泰、印尼、菲律賓等東南亞各國也預期會采取較為緊縮的貨幣政策，貸款成本都會有不同程度的升高。亞洲唯壹不會跟隨美國加息的國家是日本，因為日本自身經濟體量較為獨立，受美聯儲加息影響較小，而且負利率是“安倍經濟學”的重要組成部分，應當不會輕易被政府拋棄。

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美元，美股與比特幣

由於這次加息各方早已預料多時，今晨美聯儲加息之後美元逆勢下行。但是這樣的趨勢應當是暫時的。美元走勢最大的影響因素依然是美國自身經濟情況。良好的經濟預期與2018年穩定的加息頻率都是美元繼續走高的強大基石。另外，對於美股估值過高恐帶來泡沫風險的論調，美聯儲主席耶倫表示高估值並不等同於泡沫，目前美股市場的負債與杠桿使用程度並不值得擔心。當談到比特幣熱潮，耶倫認為比特幣目前的瘋漲是極端投機行為的體現，並不是穩定的保值資產。

作者：居外網海外房產行業分析師Adam Yang
編輯：Zoe Chan

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漢普頓國際：脱歐期内英國房市面臨重大挑戰倫敦房價上漲乏力 | 英國

在未來兩年英國准備脫歐的過程中，經濟和房屋市場將面臨前所未有的挑戰。據英國媒體報導，國際房地產公司漢普頓國際（Hampton International）的民用住宅研究主管菲奧諾拉•厄利（Fionnuala Earley）認為，由於脫歐前途未蔔，預測未來幾年的經濟以及房市情況比過去更加困難，消費者和商家都在努力評估局勢對於將來的收益的影響。

影響房市的兩個因素

厄利表示，英國國內目前最影響房市的是英鎊貶值造成的通貨膨脹，這將導致家庭預算緊張以及基准利率有可能上調。

英格蘭銀行行長以及貨幣政策委員會其它成員近期暗示，基准利率有可能在11月上調。但是，厄利預計，上調的幅度不大，不會顯著影響房市和經濟。

她預計第一次可能將基准利率上調至0.5%，這對於英國來說仍然是歷史低點。接下來的上調幅度會比較小，而且是逐漸的，到2022年預計會漲到1.25%。

她認為，基准利率的上調預示經濟狀況回歸正常，這可能會提升人們對經濟和房市的信心。

她還認為，基准利率上漲注定會影響到房屋貸款的利率，但是0.25%的漲幅不會影響到整個房市的穩定。這個幅度對於新增加的房屋貸款以及現有房主償還貸款的能力產生的影響會很小，因為現在的房屋貸款中有三分之二都是固定利率貸款。

至於人們承受能力的問題，厄利認為，全球經濟增長會促進英國的經濟增長，預計未來兩年裡英國人的薪水會增加。

房價漲幅預計

厄利預計，今年年底，英格蘭、威爾士和蘇格蘭的平均房價會比去年年底漲大約1.5%。2018年上半年形勢將會比較困難，但是房價會恢復，全年房價將上漲2%。2019年，房價預計會增漲大約3%。

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總體上，基准利率的上調以及提供房屋貸款的貸方更加謹慎，這兩點意味著房價不會上漲的很快。

房屋實際成交價與最初要價之間的比例也反映出了這個趨勢。在倫敦，對房價上漲的期待值降低以及昂貴的房產需要支付較高的印花稅，均導致成交價與要價之間的比例下降。

房源仍然緊張

厄利預計，從中期到長期角度看，將來價格上漲的前景還是比較強的，因為房源仍然是個問題，這將在需求低外加利率上漲的雙重壓力下支撐房價。

厄利認為，盡管官方越來越強調新建住房，但是這在一段時間內不會顯著提升新房的數量，因為房價上漲緩慢、蓋房成本增加都會使建築商熱情降低。

而且，即使新房顯著增加，新增的住房要想跟上過去十年裡新增加的人口，也需要一段時間。

英國各地房市

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厄利表示，英國各地房市走勢不盡相同。倫敦是房價上漲最慢的地區之一，許多人買不起倫敦的房子。由於印花稅政策的變化，當地房東買房的需求也降低了。厄利因此預計，未來幾年倫敦房價上漲的潛力有限。盡管未來兩年當地房價仍會上漲，但是如果出現一個階段的房價下跌，許多人也不會感到意外。

影響英格蘭南部和東部房市的因素差不多。在英格蘭南部，由於來自倫敦的買房者減少了，當地房價上漲的壓力也相應減少了。而近幾年曾經領跑全國房價的東部則可能更容易受到房價調整的影響。

英格蘭中部及北部，房價上漲幅度比較小，一些地區還沒有達到經濟衰退前的水准，這意味著許多人的房子折價了，導致他們換房的能力減弱。因此厄利預計，這些地區2018年房價上漲會放緩，2019年才會重新抬頭。

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責任編輯：Zoe Chan

普密蓬國葬在即學者：泰國未來走勢或不明朗 | 泰國

泰王普密蓬（Bhumibol Adulyadej）駕崩一年，王室從10月25日起將一連五天在曼谷舉行隆重的葬禮，屆時將實施嚴密的封路措施，預料有50萬民眾湧到大皇宮附近一帶送別普密蓬。

在五天的儀式中，焦點將是周四（10月26日）的火化儀式。普密蓬的靈柩當天會由過去一年來的停放地大皇宮，移到特別建造的火化台進行火化。

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泰王普密蓬（Bhumibol Adulyadej）在位時間逾70年，是一位深得民心的君王

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在一年的哀悼期中，有1200多萬泰人到大皇宮向普密蓬的靈柩致敬，至今仍不舍。57歲男子甲諾潘聲淚俱下：“我不想火化儀式舉行。我接受不了。”隨著這位深得民心的君王化作一縷輕煙，分析認為泰國是時候正式過渡到新王治、新時代。

曼谷朱拉隆功大學哲學教授索拉芝（Soraj Hongladarom）說：“有部份已改變。這是很自然的事。”王室的未來最令外界憂慮，但礙於泰國法律嚴禁批評或侮辱王室，他拒絕進一步評論。

常批評泰國軍政府和王室的日本京都大學政治學教授帕文（Pavin Chachavalpongpun）認為，泰國正面對不明朗的未來，“在普密蓬治下，泰國政治至少仍可預測。現在情況完全不同。沒有人能預計新國王會帶來什麼，這也是為何民眾那麼憂慮。”

外界未來焦點都集中在以總理巴拉育為首的軍政府有何動作。軍方向來自封為王室頭號守護者，跟新國王瓦吉拉隆功關系備受關注。過去一年，軍方取得瓦吉拉隆功支持頒布被指削弱民主的新憲法，落實明年底大選後，軍方仍可牢牢握住權力。

（來源：蘋果日報）

責任編輯：Zoe Chan

倫敦豪宅價格下跌6.8% 復蘇前景已黯淡無光 | 英國

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由於政治和經濟的不確定性發酵，使銀行家和金融從業者開始對倫敦豪宅市場望而生怯，豪宅市場的新生復蘇已經被扼殺在強褓之中。

根據房地產經紀商 Savills Plc 所彙編的數據顯示，倫敦市中心地區的平均房價在第二季下降了 1.3％，比去年同期下降了 6.8%，當時英國正舉行公投，離開歐盟。

對豪宅的稅收上漲，以及二手屋的房價增加，皆已阻礙了倫敦的豪宅需求。這是由於開發商計劃在倫敦市郊建造大量的豪宅，再加上英國脫歐所產生的不確定性，促使房價普遍下滑。

房產經紀人 Lucian Cook 表示，在 2014 年 12 月的升息，以及脫歐公投後，出現了房市觸底的跡像。但增加的政治和經濟不確定性也削弱了買家的信心。

根據 Savills 的研究顯示，Kensington、Notting Hill 和 Canary Wharf，等地的房價都已經呈現下跌。所有倫敦的主要地區之平均房價，在第二季下降了 0.9％，與去年同期相比下降了 5.5％。

（據鉅亨網）

全球房產投資前景倫敦排第二中國城市大幅下滑 | 英國

根據投資公司Schroders的最新數據，盡管脫歐前景仍然懸而未決，倫敦仍然是全球房產投資前景最佳的城市之壹。

根據Schroders對全球30個城市的調查，全球範圍內，房產投資前景最好的是洛杉磯，其次是倫敦，不過洛杉磯的分數僅比倫敦高出壹點點。在歐洲城市中，倫敦是投資前景最好的城市，其次是巴黎。不過，在上壹次的排名表當中，倫敦僅占第八位，而巴黎在上次排名表中占據第12位，這次則下滑到了第16位。

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這份排名的目的是為了識別出全球房產價格最優厚的地區，由基金經理人編纂的，這些基金經理人主要對專註於辦公樓、購物中心和倉庫的商業地產公司進行投資。

這份排名並沒有直接關註住宅類房產，不過在過去，住房價格也傾向於隨著城市經濟的繁榮而增長。

這份排名對全世界各大城市都進行了調查，考慮了多方面的因素，最後按照投資潛力排出前三十名。其考慮因素包括：經濟發展的潛力，未來十年中該地居民的可支配收入，以及人口的規模。

在這份最新排名中，調查者將每個城市的大學也引入考慮，這是影響本次排名浮動變化的主要原因。

總體來說，前30位的排名中美國大城市居多，其中有18個城市來源於美國，而前五位中有四個都是美國城市。洛杉磯從第六位跳到了第壹位，波斯頓則從第24位跳到了第3位，芝加哥從第10位跳到了第4位，而紐約則保持了第5位的位置。

而在上壹次排名中占據重要地位的中國大都市則在本次排名中下跌迅速。2016年12月占據榜首位置的北京，這次滑到了第11位，而上海則從第2位滑到了第10位，深圳也從第3位滑到了第24位。

Schroders的全球地產安全部聯合主任瑪清（Hugo Machin）表示，倫敦在地理位置、語言、規模、基礎設施以及文化多樣性等方面壹直具有競爭力，而如果將其大學實力加進去，倫敦就成為非常有利的投資場所。他表示，大學對城市經濟實力起到關鍵作用，創新和教育可以提供更加訓練有素、生產效率更高的勞動力，建立在知識基礎上的地域經濟都在增長，對當地的房地產市場也有正面作用。

他還說：“洛杉磯的規模和經濟深度使其成為工作和生活的有利場所，其經濟的壹個關鍵優勢在於，它擁有非常多樣的產業分布，包括金融服務、媒體、貿易和科技。特別是，技術行業在過去幾年有顯著增長，這不僅令辦公場所的需求激增，也令住宅市場需求大增。其中很大壹部分歸功於千喜壹代的就業在增加。”

（據英中時報）

獨立屋投資前景最佳如何選擇有技巧 | 美國

如果妳希望投資美國房產時，能實現收入和資本增值的最大化，選擇正確的房屋類型至關重要。為此，妳需要考慮以下問題：

現金流對您而言，是否很重要？
您希望將房子出租給哪些人，家庭、夫妻、學生、度假客或退休人士？
或者考慮：壹個家庭在尋找住房時，會有哪些需求？

在前文《美國房市中四類房屋最常見獨立屋是最好投資選擇》中，簡要跟大家介紹了獨立屋是不錯的投資選擇，下面舉例說明。

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A客戶準備花50萬美元在洛杉磯買壹個公寓，每月出租所得2500美元，每月物業費400美元，加上其他的稅費，每年至少可以純獲利2萬美元。

B客戶準備花50萬美元在洛杉磯買壹個獨立屋（House），每月出租所得2500美元，沒有物業費，每年房產稅6000美元，加上其他的稅費，每年至少可以純獲利2萬美元。

這樣壹看，是不是買公寓和獨立屋沒有區別呢？實際上不是這樣。

讓我們看看60年之後：

A客戶在洛杉磯的公寓已經破的不成樣了，經常出各種問題，雖然每月已經可以租8000美元，但每月的物業費已經高達6000美元，加上各種開銷，A客戶每年都在虧損。最後以50萬美元賣出。

B客戶在洛杉磯的獨立屋也已經破的不成樣了，B客戶決定把房屋出售，雖然地上建築物已不值錢，但這個房子所在的土地價值已經升值了10倍。最後以300萬美元賣出。

由此可見，獨立屋是不錯的投資選擇，道理其實很簡單：地上建築物壹旦建成就在逐年貶值，增值的只是土地的價值，土地面積越大，以後增值的潛力越大。

確定了獨立屋這壹類型，那麽投資該選擇怎樣房型的獨立屋呢？且看經驗豐富的美國經濟人總結出來的幾大要點：

只購買三或四臥室的家庭房型。美國家庭較青睞面積大的居住空間，2臥的獨立屋可能價錢便宜，但大部分家庭都不會租用，因為它太小，不適合家庭使用。通常，只有超過1000平方英尺（約93平米）的獨立屋才能滿足普通家庭的需求，而低於600平方英尺（約56平米）的房子盡快總價低，但投資前景不佳。

最好購買帶地下室的獨立房。通常地下室可被用作儲藏室、臨時臥室，甚至是孩子們的遊樂室，與不帶地下室的房型相比，不僅能夠快速出租，還可以實現更高的資產增值。

購買外觀傳統的房產。大家盡量不要購買那些太過於現代化或造型奇怪的獨立屋，標準的傳統風格才是最完美的目標，而殖民時代風格、斜頂壹層半別墅和牧場式房屋則更是理想的選擇。這些類型的獨立屋需求旺盛、出租速度更快。

不要購買繁華路段或高速公路出口旁的房子。您希望讓自己的孩子在位於繁忙大馬路上的前院中玩耍嗎？或者住在車輛高速行駛、全天都是車流的高速公路旁邊?您當然不願意這樣。沒有人想要住在喧鬧的道路旁忍受交通噪音騷擾、或者時刻擔心孩子們被車輛撞到。

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迪拜房市前景被多方一致看好

美國長期經濟走勢穩定，有利房市穩定增長

美聯儲加息不等於房貸利率的等額上漲

加息與稅改對高價房市場有影響

租房市場或受益

亞洲市場有望跟進加息

美元，美股與比特幣

影響房市的兩個因素

房價漲幅預計

房源仍然緊張

英國各地房市