人口的年輕化正在給柬埔寨社會經濟帶來巨大的改變，據統計，柬埔寨 2015 年的人口約為 1,565 萬人，人口平均年齡為 27 歲，其中 30 歲以下的年輕人佔總人口的 70%，整個人口結構呈現非常完美的金字塔型，人口年輕化程度較高，勞動力充足，人口紅利對柬埔寨的經濟發展有關鍵作用。
華商日報報導，人口年輕化對柬埔寨房地產行業有明顯影響。迄今為止，柬埔寨的房地產價格已經連續多個季度保持漲勢，是房地產價格上漲時間最長的國家之壹，而且還在繼續保持上漲勢頭，過去三年平均房價漲幅 20% 以上，房價基期仍低。
同時，人口的年輕化也在潛移默化的改變著柬埔寨人的傳統居住觀念，如以往柬埔寨人居住更願意選擇排屋，而現在柬埔寨的年輕人則更願意選擇配套更好，更加現代化的公寓居住。
同時，柬埔寨外資投入正在大幅成長，資金來源國包括中國、南韓、日本、歐美等國。隨著外資的進駐，越來越多外國人前往柬埔寨經商、旅遊，現代化的高端公寓成為他們的剛需。但是據數據顯示，截止到 2018 年，柬埔寨首都金邊的公寓數量僅僅只有 1 萬套，將明顯供不應求。
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（據鉅亨網）
在國內房價壹路狂奔過程中，人們恐懼、貪婪、焦慮、崩潰……各種情緒交雜，如今終於被政府懸崖勒馬，百姓終於安心籲口氣，而富人們早已享受了這場資本盛宴，將投資的眼光轉向海外。其中，美國作為經濟發達、資源豐盛的超級大國，無疑成為投資的熱衷地，但其受經濟危機的影響甚深，加之目前不穩定的政局，讓投資者心生顧慮。那麽，美國的房產市場走勢到底如何呢？
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美元匯率
美國政府政策短期利率第二次加息，從0.25%增加至0.5%。分析：在未來短期利率還有可能會增加，但是步伐會緩慢，按揭利率的增加預計會比短期利率緩慢。外國投資在不動產稅收法案 (FIRPTA)— 奧巴馬總統簽署緩解了壹個35年的外國投資美國房地產的稅收法案。
美國政府政策短期利率第二次加息，從0.25%增加至0.5%。分析：在未來短期利率還有可能會增加，但是步伐會緩慢，按揭利率的增加預計會比短期利率緩慢。外國投資在不動產稅收法案 (FIRPTA)— 奧巴馬總統簽署緩解了壹個35年的外國投資美國房地產的稅收法案。
分析：
預計會有更多的海外投資者投資美國房地產。
分析：
表示和其它國家比較，美國的經濟更是強勁。這個趨勢會吸引更多的海外投資者來美國投資。
美國房產現狀
房地產開發去年11月頒發的新的住宅建築許可證數量比十月激增11 %，比前年11月份上漲了19.5 %。新的許可證在西部和中西部頒發的最多，增長約22%。破土動工的地產項目比去年10月份增長了10.5 %，比前年同期增加了16.5 %。分析: 頒發的新的住宅建築許可證數目超過進行中的建築項目數目多達10%的時候，表明新的建築項目將會不斷破土動工。開發商對地產前景樂觀，預示著住宅建設開發有上升的趨勢。房地產銷售美國去年11月房地產銷售比10月上漲了4.3 %，與前年同期增長9.1 %
分析：
表示住房市場復蘇很有可能會趨於穩定。美國房價增長美國最熱的房產市場，主要是西海岸，繼續呈現兩位數的房價漲幅。舊金山，丹佛，波特蘭和俄勒岡州，都比去年同期增長了10.9 %。
美國商業房地產價格已超過2007年的峰值16% 。最搶手的房產價值已經升值60%，包括紐約等大城市的辦公樓和公寓大樓。商業地產的業績如此顯著優於股票和債券，這種情況壹般不多見。
分析：
從長遠來看，預計投資房地產的收益處於股票和債券之間。租金上漲和經濟改善可以合理解釋房地產價格的上漲，即使考慮到借貸成本增加的因素。
2017年預測短期利率和按揭利率
預計美聯儲2016年年底以前會提高短期利率至現在的四倍左右，平均按揭利率會高達4.5%。
各大城市的房地產銷售和就業紐約，亞特蘭大，芝加哥和洛杉磯，以及舊金山灣區，丹佛，西雅圖和奧斯汀的高科技中心，不但今年具有較強的就業增長，也是全美最活躍的房地產市場。預計以上城市的房地產銷售和就業率在2016年將穩定增長。住宅房地產住宅房地產預計將成為經濟復蘇的最大催化劑之壹。美國西部和東北部的房價和租金預計會上漲，其中包括紐約和三藩市。價格的上升步伐可能會下降。
CoreLogic預測2017年美國經濟增長2%到3%：
1、 按揭利率增長0.5%；
2、 超過130萬的新家庭將形成；
3、 租賃市場 —入住率高，租金上漲；
4、 業主市場 —房產銷售上漲5%，房地產價格上升4%到5%；
5、 單獨家庭房子會減少，多家庭房子增加。
商業房地產短期利率雖然上漲，可還是較低。房地產市場的主要驅動力是國民生產總值的增長和信心指數，這些數據現在都很好。因此，短期利率增長不會影響房地產價格。通貨膨脹和工資的增長都不是特別快，但它失業率現在僅5%，未來有可能會更低。平均收入有可能會突然急速上漲。隨著經濟的增長凈吸納量和空置率在下降，這個趨勢將在2016年和2017年持續。即使租金增長，房地產的回報也沒有以前高，這是所有資產投資的趨勢。租金增長率很有可能在2至4%之間，資本化率會持續下降。
辦公樓預測會有高於平均水平的租金增長。
總的來說，美國經濟復蘇進入上升軌道。美元升值，失業率降到7年的新低，工資上漲，美國政府緩解對外國投資者房地產的稅收法案，這些對美國的房地產市場都有積極正面的作用。
目前的現狀是房價在上漲，頒發的建築許可證數量在增加，新的建築工程破土動工的數量也有上升的趨勢，房地產銷售和租金上漲。
房地產前景樂觀，2017年將會有很好的壹年。房地產會擁有良好的增長和充足的投資資金。雖然美聯儲加息，短期利率有上升的趨勢，但這不足以對房地產造成負面影響。<
（據CREC）
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市場環境
2017年第壹季度，倫敦高端住宅市場房價下跌的速度顯著減緩，這或許是房價觸底後回升的早期跡象。
今年第壹季度倫敦黃金地段所有高端住宅的價格平均下降0.3%，2016年第四季度時的降幅為2.2%。盡管如此，目前的房價與2014年時的峰值相比仍低6.1%。
印花稅改革確實是房價下降的壹大推手，此外還有其他因素影響倫敦住宅市場。
中心市場
海外買家的增加促使資本利得稅和遺產稅升高，這些也對倫敦市中心房市產生了影響，導致買家利用英鎊疲軟獲利的熱情降低。
除稅收改革影響之外，英國脫歐導致的不確定性也加劇了房價下跌的速度。主要是由於公投後倫敦經濟並未出現顯著衰弱，未知的未來令人躊躇。
高端市場的房價在壹個季度內下降了0.8%，相較於前6個月4.8%的降幅，速度大幅減緩，比2014年峰值低13.2%。即使是房價在1000萬以上的頂級市場，價格變化也趨於穩定。
外倫敦市場
2016年第四季度，外倫敦高端房價下跌2.3%，隨後至今壹直維持較為平穩的態勢，意味著目前的房價水平低於2014年峰值的2.7%。
盡管利率極低，大部分英國國內市場仍受到抵押貸款規則的約束，意味著貸款者必須達到借貸所要求的收入比率限制條件。最明顯的結果就是賣家不得不調整他們的預期。
有證據顯示，許多賣家紛紛通過降價來引誘購房者回歸市場，盡管目前市場對價格依舊十分敏感。
交易額
根據LonRes給出的數據，2016年第四季度，倫敦市中心價值超過100萬的高端地產交易額有所提升，到2017年，交易額與2015年同期持平。
2017年3月的月交易額達到12個月以來最高，購房者的置業熱情擊敗了印花稅改革帶來的打擊。
發展前景
倫敦高端房地產市場因印花稅增加而有所調整。預計未來2年的房價將持續保持穩定，市場也將逐漸適應交易額居高不下的趨勢。第五十條已經啟動，英國脫歐帶來的長期不確定性意味著，房地產市場會隨著脫歐議程和談判的變化出現短期波動。
倫敦作為世界金融中心的地位對於今後的長期發展至關重要，假如部分城市將逐漸衰落，但倫敦仍將保持現在的地位。此外，倫敦對於科技城市的發展也將使其獲得長遠的發展空間。
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（據英中時報）
最近，對2016年房價走向做總結，同時預計2017年房價走向的報告有不少。我們這裡收集整理一下，各家在業界有名的機構發佈的報告，他們的數字也是各有差異。所謂盡信書不如無書，盡信各路營養保健專家的話，就什麼菜都不能吃了。因此大家還是自行判斷掌握的好，然後具體落實到自己的投資上。
首先Hometrack這家專業跟蹤英國20個城市房價變化的公司統計顯示，截至11月底，倫敦的房價年漲幅為7.7%，同比去年這個時期年漲幅則是11.8%。不過Hometrack對未來倫敦的房價漲幅樂觀。預計會在4%左右。
我們大家更熟悉的Rightmove預計明年的漲幅會在2%左右。而著名的「四大」會計事務所也是諮詢公司的普華永道PWC，則給了一個寬泛的範圍：2%-5%。
Savills預計2017年房價將持平，到2018年恢復上漲。未來五年的總漲幅為13%。
同樣廣受關注的Nationwide報告認為，雖然截止目前的房價漲幅減少到了4.4%，創10個月來的新低。2017年房價還是將小幅上漲2%左右。主要原因是住房的供需矛盾基本面並沒有變化。低迷的市場利率，也對市場需求有支持作用。
另外兩家機構IHS Insight和Liberum也預期漲幅在2%-2.5%左右。
最新出報告的是RICS皇家測量師學院。他們同樣認為，市場房產供不應求的狀況完全沒有改變。隨著印花稅改革造成的成交量扭曲已經成為歷史，脫歐公投引起的觀望情緒逐漸退散，買家正在重返市場。而市場上可供交易的房產存量缺，幾乎是歷史上最低的。
RICS同時給出了不同地區之間，房價漲幅差異的估計。他們預期East Anglia地區將保持2016年的強力漲幅。西北和West Midlands的漲幅，也將超過全國平均水平。而我們最關心的倫敦房價，近來的下調態勢將終結。英鎊的頹勢將繼續吸引海外買家進場，穩定住倫敦房價。
綜上所述，最悲觀的估計也是房價維持穩定，沒有總體看跌的。最樂觀的估計在3%-4%。一般的則認為是2%-2.5%的漲幅。當然英國各個不同區域之間有差異。我們也知道哪怕只隔了一條馬路，或者同一地段不同類型的房價變化也會有差異。所以各路神仙的預測僅供參考。具體還是要落實到每一棟實實在在的房子上。成交結賬地契易主才算真正地賺到了。
（據英中時報）
回顧與展望
分析師認為，經濟前景暗淡，加上美國聯邦儲備局明年將加快加息步伐，可能進而影響到個人或企業的償債能力，未來一年被抵押逼售的房地產數量預料會增加。
經濟放緩和房地產市場疲弱，促使今年在拍賣市場的抵押逼售（mortgagee sale）房地產增加，創下五年來新高。不過，當中定錘成交的抵押逼售房地產仍比去年減少一成。受訪分析師認為，經濟情況不明朗，預料2017年的抵押逼售房地產會增加。
與此同時，成功抵押逼售的私宅數量，佔抵押逼售交易總數的一半以上。
至於2017年拍賣市場的表現，分析師認為，由於經濟前景暗淡，加上美國聯邦儲備局明年將加快加息步伐，可能進而影響到個人或企業的償債能力，未來一年被抵押逼售的房地產數量預料會增加。
本地房地產拍賣行主要有仲量聯行（JLL）、萊坊（Knight Frank）、高力國際（Colliers International）和戴玉祥產業諮詢公司（Edmund Tie & Company）。
其中，仲量聯行在拍賣業績方面相信領先其他拍賣行，共成功拍賣總值約3064萬元的房地產，佔市場份額的三分之一。
根據萊坊數據，今年共有682個房地產通過拍賣行售賣，比去年減少12.3％，而定錘成交的房地產共有41個。
進行抵押逼售的房地產有243個，為五年來最高。其中，抵押逼售的私宅同比下滑4.1％，為165個。
高力國際拍賣與銷售主管陳麗娟說接受《聯合早報》訪問時說：「我們相信空置率提高、租金下跌，以及利率上調，可能影響到一些購買房地產作為投資的屋主的償債能力，因此更多房地產會被銀行拍賣。一些買家則趁機進場以低價買下拍賣的房子。」
仲量聯行的數據顯示，在拍賣市場定錘成交的房地產總額9220萬元，比去年下滑近10％。這主要是因為去年的交易款額較大，當中有10項交易的價值每項在300萬元或以上，今年則只有七項這類交易。
抵押逼售房地產
今年共有23個成交
仲量聯行指出，今年成交的抵押逼售房地產共有23個，即私宅12個、商業三個和工業八個，總值4994萬元。相比之下，去年成功抵押逼售的房地產有26個，總值近4943萬元。
仲量聯行拍賣部主管莫思思指出，成功抵押逼售的私宅共有12個，總值為3934萬餘元。去年，成功抵押逼售的私宅則多達23個，總額近4696萬元。
受訪分析師認為，經濟放緩和房地產市場疲弱，是造成拍賣房地產，尤其是抵押逼售增加的原因。
經濟放緩企業裁員
造成屋主無法償還貸款
戴玉祥產業諮詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳指出，經濟放緩和企業裁員，造成屋主無法償還貸款，房子因此遭金融機構逼售。
他認為，租賃市場走軟，也影響了屋主利用租金償還房貸的能力。
萊坊拍賣部董事兼主管李秀萍指出，由於經濟前景暗淡，進行抵押逼售的房地產明年預料會衝破250個單位的大關。
她說：「隨著聯儲局加息25個基點，並預計在來年三次加息，抵押逼售交易可能因為在拍賣行遭逼售的房地產數量增加，以及人們預期價格將放緩而持續增加。」
多個高檔私宅「大折價」拍出
多個高檔私宅在今年的拍賣市場抵押逼售中，被「大折價」賣出。
戴玉祥產業諮詢公司指出，抵押逼售的私宅一般以折價約5％至6％售出，但價格較高的房子，其折扣一般會更高。
仲量聯行指出，今年蒙受最大虧損的抵押逼售私宅，是位於第4郵區升濤灣翠珀灣（Turquoise）的一個四樓單位。
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（據聯合早報）
經濟前景
英國第三季度經濟活動持續增長，在脫歐影響下形勢看似平靜。商業調查顯示，GDP較上一季度增加了0.5%，這一趨勢將延續至第四季度，所有行業的採購經理人指數（PMI）保持在50以上。服務行業作為主要經濟部門，近10個月來的PMI增長率最高，截止至11月份達到55.2。製造業PMI雖回落至53.4，但仍連續第四個月保持增長。由於英鎊疲軟，海外投資需求更加強烈，但投入成本壓力增加。同時，建築業PMI略微上升至52.8。自3月以來商業積極性達到最高，業務量也在6個月內首次增加。
近幾個月英鎊或有回升趨勢，意味著「軟脫歐」可能性增加。10月，消費者物價指數（CPI）略微降至0.9%，預計2017年底將達到峰值。截止至9月，失業率達到3個月來的史上最低值（4.8%），工資總額大幅增長2.3%。但10月份申請失業救濟的人數增加了1萬。儘管近期發佈了許多積極的經濟數據，美聯儲收縮貨幣預期，或將於中期轉換立場，預計在短期內貨幣政策不會有變化。
地產總體預測
2016年地產總回報率預計可達1.6%，其中資本價值增長為-3.2%，收入回報為4.9%（剩餘-0.1%）。這一數據高於高力國際（Colliers International）的預期，第四季度的回報率前景更佳。預計2017年資本價值增長為-3.1%，收入回報為5.3%（剩餘-0.1%）。
2016年，所有資產收益預計將緩和27個基點（bps），根據歐盟公投結果對投資需求和貿易活動的影響，2017年或為21bps。零售地產行業情況相對較好，2016年收益下降27bps，2017年或下降25bps，主要取決於倫敦和英國東南部地區店舖的效益，購物中心、零售倉庫和超市等均面臨壓力。
過去5個月，公投後的業主市場普遍增強，租金也呈靜態或略微上漲。根據預測，2016年租金增速放緩至1.8%，2017年或微降0.2%，2016-2020年平均增速為1.1%。歐盟公投對投資活動產生了明顯影響，預計2016年貿易總額約為500億英鎊，而2015年時這一數據為70億英鎊，形成了鮮明對比。預計2016年資本價值增長下滑3.2%，2017年將進一步下降3.1%。
零售業地產
零售業地產由於經濟風向利好以及高額折扣，銷售增長較為穩定，但問題仍然存在。租金上漲的問題並不突出，薪資增長或將無法與通貨膨脹持平，消費者信心隨著脫歐進程有所削弱。預計2016年所有零售租金增幅將達1.0%，到2017年或降至0.3%。
2017年，倫敦市中心的商舖（3.5%）受益於英鎊貶值和高昂的旅遊開支，仍是租金上漲的主要驅動力。但英政府即將推出新商業稅，於2017年4月開始生效。此舉也將影響東南部地區，房租增長趨勢或逐漸冷卻，預計2016-2017年增幅將從1.7%降至1.0%。英國其他地區的租金增長趨勢也將放緩，到2017年或下降1%。BHS的倒閉和瑪莎百貨30家門店的關閉增加了市場供應，除黃金地段外，BHS的店址只對一鎊店具有吸引力，但前提是以BHS曾經的租金折扣為基礎。
購物中心、零售倉庫和超市回報率可能不佳，2016-2020年三者IPD租金增長平均將分別增加0.9%、0.5%和0.8%。2016年零售地產總回報率將降至0.3%，2017年將回升至1.7%，2016-2020年平均回報率約為4.6%。
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（據英中時報）
儘管脫歐公投，導致民眾對房市信心短暫大幅下降，但入秋後英國經濟和房地產市場狀況遠好於預期，英國主流市場發展都繼續保持強勁，2016年房價年增長率將最終定格在5%。但增長前景黯淡。
多數地區市場均為正增長，威爾士除外。2016年倫敦仍是房價增長的領頭羊，預計到年底時，英格蘭東部和東南部地區的房價增長可超越大倫敦地區。
在過去12個月內，倫敦已經出現了明顯的房價增長放緩趨勢，到2017年這一趨勢將向更多地區蔓延，大倫敦地區房價也將略微下降。
退歐導致的不確定性是市場疲軟的主要原因，這對消費者信心也會產生負面影響。此外，針對房東的稅收改革將減少投資者對住宅的需求，限制房價上漲帶來的壓力。
縱觀倫敦主要市場，2016年西倫敦房價下降7%意味著市場底價即將發生調整，而2017年外倫敦地區的房價底價或將進一步下調。
對倫敦市中心的房東而言，租房市場是混亂的一年。儘管租戶需求很大，但與強大的出租房供應相抵消。萊坊國際（Knight Frank）認為，2017年房租可能再次下跌，但規模小於今年的價格調整。
整個英國的租房市場表現相當積極，符合增長預期。若房東受增稅影響開始拋售房產，租金可能會上漲。
倫敦高端住宅市場
由於英國的脫歐事件和唐納德·特朗普（Donald Trump）勝選，經濟信心受到影響。但實際上，財政政策仍極大的限制了倫敦高端住宅市場的需求。
目前，房市的詢價情況充分體現了高額印花稅率帶來的影響，交易量逐漸提升。這一趨勢或將繼續加快，此外監管環境也在不斷變化，人們對倫敦高端地產的接受度將越來越大。
另外，以海外貨幣計價的購房者還將繼續受益於利好的匯率，房產交易量也將上升。
租賃市場的住房存量繼續攀升，房租增長速度繼續下降，這一狀況會在2017年有所改變。一些房東因為將面臨，高昂的房屋保管費用和租金下跌，因此他們可能選擇出售所持住房，減少存量以維持租金水平。
英國主要住宅市場
與倫敦房市相似，印花稅增加仍是遏制房價上漲和高端市場積極性的主因。
印花稅改革最早於2014年12月提出，隨後針對個人額外購房加收3%印花稅，此舉使購房者更具價格敏感性。最終英國房市將兩極分化，或是一路走高，或是保持不變。
2017年，較為較富裕城鎮的房地產市場持續強勢，房價持續上漲，但未來12個月內，兩級差距會因農村地區房市發展而縮小。
目前的市場需求仍存在較大彈性，但合理的房價仍是關鍵，尤其是那些符合最高印花稅率，價值超過150萬英鎊的房產。
英國租房市場
2016年，英國多數地區私人出租市場租金上漲，但增速較上一年放緩。蘇格蘭是出現月房租下跌的唯一地區，同時，1月至9月，倫敦租金增速從3.9%降至2.7%。
萊坊國際的分析顯示，2016年前三個季度，英國私人出租市場的年差為2.2%，2015年同期則為3.5%。
2016-17年大幅限制購房將改變出租市場的平衡。買房出租市場的發展受到更嚴格抵押貸款條件的制約，而目前買房出租投資者還面臨著免稅額削減。
此舉或導致租金上漲，但也受市場需求、就業、內部移民、海外移民或首次購房者抵押貸款負擔能力的影響，同時Help to Buy政策將於2021年停止實施。
相關資訊：英國 | 2016年9月最新英國房價走勢
（據英中時報）
