作為東南亞最後一個張開雙臂歡迎外國投資者的邊疆國家，柬埔寨在未來十年必將成為房地產買家的首選目的地。柬埔寨是世界上經濟增長最快的國家之一，精明的投資者只要有一定的風險承受能力，就能在這個不斷增長的市場中獲得豐厚的收益。
外國人可以在柬埔寨擁有房產，但有一定的限制。因此，在您踏足柬埔寨的房地產市場之前，您必須了解所有權的規定，以及可以購買什麼樣的房產。
外籍人在柬埔寨的房產所有權
法律不允許外國公民在柬埔寨擁有永久產權的土地。
根據2010年《所有權規定法》，外國公民可以對某些財產享有所有權。然而，這些權利僅限於已獲得“分契式產權”的建築物，只有新建成的公寓樓才有這種權利。外國人可以完全擁有共有建築物中第二層及以上的私人單位，但最多只能擁有任何一棟公寓樓總單位的70%。
土地產權分類
目前，柬埔寨有四種類型的土地所有權。
1. 硬產權
硬產權備受官方承認，因此是柬埔寨最有力的財產所有權形式，被認為是柬埔寨土地所有權的首選。
硬產權是由國家土地管理和規劃辦公室提供的所有權證書。它包含了詳細的信息，已經得到了國家土地管理、城市規劃和建設部的正式認可和認證。
辦理硬產權過戶大約需要4到6周的時間，並需要繳納4%的轉讓稅。
2. 軟產權
軟產權是柬埔寨最常見的土地產權，城市中約有70%的房地產擁有軟產權，而農村地區則高達80%。
它是由地方政府承認的房產所有權。軟產權由當地的鄉鎮或地區提供，不在國家一級注冊，但仍被認為是一種占有狀態。地方當局通常可以在5至10個工作日內頒發軟產權。
然而，軟產權的所有權可能會受到第三方的質疑，並可能會引起訴訟。大多數新的大型開發項目都是以硬產權進行交易的，因為這被認為是柬埔寨最持久的土地產權。
此外，政府正在有計劃地將所有軟產權轉為硬產權。
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優點 |
缺點 |
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硬產權 |
國家一級認證 |
4%的轉讓稅 |
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越來越多的外國人可以使用 |
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更佳的保護，能提供更多關於過去所有權的信息 |
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軟產權 |
更快、更簡單的轉讓過程 |
無法獲得抵押貸款 |
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廣受青睞，最常用 |
3. LMAP產權
土地經營管理項目（Land Management and Administration Project, LMAP）產權是柬埔寨最現代化、最安全、最透明的硬產權形式。
2002年，經政府批准，世界銀行首次在柬埔寨推出土地管理和行政項目。其既定目標是通過登記和發放產權，提高土地使用權的安全性。土地管理部是這一進程的主要執行機構。
LMAP產權優化了傳統的硬產權，增加硬產權所缺乏的GPS定位信息。這些地理標記點清楚地界定了財產邊界的坐標，避免了任何土地糾紛的漏洞。 LMAP產權也往往因為其可靠性而給業主帶來更高的價值。
申請LMAP產權需要直接與土地管理部和其他相關官員溝通，這是因為LMAP受到國家層面的認可。對於已經勘測過的房產，獲得LMAP產權通常需要6至12個月的時間。
4. 分契式產權
2009年，柬埔寨引入了分契式產權，允許外國公民完全擁有柬埔寨共有建築物中的私人單位，以刺激外國人對當地房地產市場的投資。
分契式產權指的是共同擁有的建築物中個人單位的所有權證書。建築空間包括由個人業主獨享的私人單元和其他共同擁有的空間（休息室、游泳池和健身房等設施）。如前所述，分契式產權允許外國人擁有高達70%的共有建築物，但前提是外國人購買的是第二層或以上的房產。
為了在購買前驗證分契式產權的合法性，買家應該檢查開發商的硬產權和總體發展規劃，並與各部委交叉檢查這些文件。通過這些文件，購房者可以獲得業主、物業和產權分類的關鍵信息。
在柬埔寨購買土地或有地房產
雖然外國公民不允許直接擁有永久產權土地，但有幾種方式可以讓外國公民持有土地權益。
成立土地控股公司
成立一家法律認可的公司，51%的股份由柬埔寨公民擁有。這對外國投資者來說風險最小，但由於成立公司的成本較高，一般只適用於高價值的豪宅。同樣重要的是，任何土地控股公司都需要繳納利潤稅。
長期租賃
長期租賃允許擁有開發土地和獲得建築許可的所有必要權利。由於最近的一項法律修改，租賃期的上限為50年，並可再延長50年。值得一提的是，如果土地為國家所有，最長租賃期為40年。這可以成為最終成立土地控股公司的重要墊腳石。
在與土地所有者簽訂任何租賃協議之前，最重要的事情之一是進行產權調查，以了解誰擁有產權，以及是否有任何抵押權登記。
先獲得柬埔寨國籍
如果外國人滿足以下條件之一，政府將考慮其公民身份申請：
- 在柬埔寨居住至少7年，並能夠熟練地操高棉語。
- 捐贈或投資330,000美元（約256萬元人民幣）
一旦獲得公民身份，外國人就可以擁有自己名下的土地和房產。
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通過本地人代買
以柬埔寨公民的名義購買途徑簡單，價格便宜，經常被投資者使用，但它忽略了憲法禁止外國人直接擁有財產的規定。因此，根據柬埔寨法律，提名結構不被承認。
有些公司提供專業服務，外國人可以在柬埔寨購買在售土地，但產權是以當地公民的名義持有。這些公司提供的服務是為了減少以朋友或配偶的名義持有土地的明顯風險。由於缺乏監管，在選擇這一方案時，建議進行高度的盡職調查。
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作者：Zoe Chan
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