新加坡房地產市場開始復蘇，銀行各出奇招爭取客戶，而房屋貸款的計算方程式越來越多，名堂更讓人眼花繚亂。其實，它們百變不離其宗，最重要的就是捉緊基本概念，以及了解自己的能力和需求。新加坡《聯合早報—理財錦囊》要探討房地產貸款的最新配套，以及接下來的走向與趨勢。
最近搜索房貸時出現的新名詞“OHR”，其實是從“SIBOR”演變而來。
10月初華僑銀行（OCBC）推出“OCBC Home Rate”配套，簡稱“OHR”。它是根據一段“長時間”的一個月和三個月平均新元銀行同業拆息率（SIBOR）計算，目前是1％。所謂的“長時間”，華僑銀行並沒有透露多長時間，但據理財網站MoneySmart.sg的了解是12年。
SIBOR漲幅影響OHR
客戶可選擇首兩年固定配套（OHR+固定利差（Spread））或是浮動配套（OHR+浮動利差）。首兩年固定利率配套目前是1％＋0.65％，相等於1.65％。
MoneySmart.sg網站指出，追溯過去10年的一個月和三個月平均SIBOR的高峰期，2007年為2.5％，2008年達3.5％，但12年平均還是低於1％。換句話說，如果2018年的SIBOR少於3％，未來兩年的OHR會跌到1％以下。
當然，OHR基本上還是由華僑銀行制訂，並不透明。如果平均年限是10年而不是12年，那兩年後SIBOR的漲幅就會影響OHR。
要選擇固定或浮動配套，考量和其他配套是一樣的。MoneySmart.sg提到，固定利率在首兩年不必擔心任何變化，但之後的利差往往會比浮動利差來得高。另一方面，按照OHR的算法，浮動利率其實也相當穩定。
總的來說，如果OHR接下來維持在1％左右，只有利差的變動，那這個配套其實比與固定存款利率掛鉤的配套更穩定，因為後者還要考慮定存利率和利差這兩者變化。
星展集團（DBS）是固定存款利率（Fixed Home Rate，簡稱FHR）配套的始祖，2014年推出與12個月或24個月固定存款利率掛鉤的房貸配套時，在市場造成轟動。之後，星展集團又陸續推出18個月和九個月配套，今年11月再推出八個月（FHR8）配套。
所謂的FHR8，是指1000元至9999元的八個月定存利率＋利差計算，目前是0.2％＋1.45％，相等於1.65％。
固定或浮動利率、新貸或轉貸（refinance）的利差會有不同。無論如何，掛鉤的定存期限越短，代表利率越低，如FHR8是0.2％，FHR9是0.25％，FHR18是0.6％，這對客戶來說是好事。
與定存利率掛鉤配套最受歡迎
mortgagesupermart.com.sg網站執行董事許光俊接受《聯合早報》訪問時表示，現階段和定存利率掛鉤的房貸配套還是比較受歡迎的，其次是固定利率貸款，SIBOR這幾年受歡迎的程度減弱。
iCompareLoan.com創辦人何浭生提醒，定存利率也是浮動的，如果經濟大環境改變、利率上調，銀行得付高定存利率來吸引存戶，與定存利率掛鉤的FHR配套也會跟著上升。
由於SIBOR明年起應該會上揚，因此MoneySmart.sg建議如果現有房貸只是單純地和SIBOR掛鉤，可考慮轉換成OHR。
如果原有房貸已是和定存利率掛鉤的配套，是否該轉換成和SIBOR掛鉤的OHR，則要進一步研究和考慮。MoneySmart房貸主管馬義強進一步說明道，所掛鉤利率的波動幅度和歷史表現是一大考量。
舉例來說，今天一個月SIBOR可以是1.6％，10年高位卻是高出2.5％。大華銀行（UOB）的15個月定存利率配套（Fixed Deposit Pegged Rate，簡稱15FDPR）的利率今天可以是1.65％，但10年高位只多了0.8％。因此，較保守人士應該會較適合與定存利率掛鉤的配套。
許光俊也建議公眾在選擇房貸配套時應考慮有效利率（Effective Interest Rate）、鎖定期限、部分或全額貸款提前還清的靈活性等因素。
聯儲局本月加息將推高房貸利率
市場普遍預計美國聯邦儲備局將在12月加息，SIBOR上周三飆高，三個月SIBOR從1.13％漲至1.20％。
房貸咨詢顧問普遍認為房貸利率明年會上調到2％。
何浭生指出，新加坡金融管理局（MAS）從2013年起就提醒民眾利率會“正常化”（normalisation）。這說明了目前偏低的利率不是正常的，但這麼多年來大家已經習慣。
他說：“不要過度舉債，但也不要把身上所有的錢都拿去還房貸，應保留足夠流動資金周轉應急。”
許光俊說，銀行間貸款利率會走高，但應該是循序漸進和可處理範圍內。目前房貸平均值約1.5％，預料新房貸明年的增幅會介於0.2％至0.5％。
馬義強也預測，房貸利率明年會邁向2％，因為聯儲局升息會促使全球利率上揚，過去一個月房貸利率已從1.3％上升至1.65％也進一步證明了這一點。他認為，未來三至五年會維持高利率。
房貸利率小詞典
■新元銀行同業拆息率（SIBOR）
新加坡銀行間互相借貸的利率。貸款配套通常會是SIBOR＋利差。
■現行利率（board rate）
銀行內定利率，主要根據銀行內部資金成本而定，一般不透明。定期存款利率其實也是現行利率的一種。
■固定利率（fixed rate）
銀行承諾在固定年限的利率是固定的。由於含利率成本風險，這類利率通常會較高。
來源：聯合早報
責任編輯：Zoe Chan