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2020年至今，美國已有近3000萬人感染新冠肺炎，近50萬人因此死亡；美國國內生產總值（GDP）在2020年萎縮了3.5%，創下近74年以來的最大跌幅；同年5月，宇宙網紅兼花花公子、現實版鋼鐵俠埃隆·馬斯克（Elon Musk）決定清空他在美國總價值上億美元的房產，但這一切都沒能阻止美國樓市進入自2007年次級房貸危機之後最強勁的牛市。

美國房地產經紀人協會（NAR）的最近數據顯示，今年1月，美國在售房屋價格中位數為303900美元，同比上漲14.1%。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，2020年美國樓市共售出564萬套房屋，較2019年增長5.6%，是大蕭條時期以來的最高水平，銷售額同比增長22.2%；同時在售住宅存量則跌至104萬套，同比下降25.7%，為有統計以來之最。

從美國房地產中介機構Redfin今年2月初的最新研究報告中，也能看出樓市的異常火爆。

Redfin的報告稱，2021年1月底，美國房屋銷售價格中位數已升至318750美元，同比增長15%；新上市房屋地產要價達334770美元，創歷史新高，同比增長10%；房屋銷量同比增長29%；新掛牌量同比下降11%；房屋交易的平均周期僅為34天，同比減少了22天，其中52%的房屋在兩周內就達成了最終的報價。

Redfin首席經濟學家費爾威瑟（Daryl Fairweather）稱：“現在市場上新掛牌的房源十分緊缺，盡管價格很高，但房東普遍惜售。”因為一旦售出，除非搬到一個更便宜的地區，不然很難用同樣的價錢買到類似品質的房屋。

此外，美國新一屆政府在對外來移民和外國人持有美國資產的態度上較為開放，這也激勵著海外買家的迅速回歸。

亞洲最大房產集團居外IQI（Juwai IQI）為第一財經記者最近提供的買家詢盤數據顯示，2020年美國房產的咨詢量總量高居第二，較2019年的第四位明顯上升。

第一財經記者從幾位美國房產經紀人處了解到，近來咨詢美國房產的中國（包括海外華人）客戶明顯增加，其中部分客戶頗為焦急，因為他們著急入場，卻發現市場上無房可買。

那麼撐起美國房地產此輪大牛市的理由是什麼？疫情給樓市帶來了什麼變化？潛在的風險又有哪些？

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哪些因素導致美國樓市空前火爆？

此次美國樓市空前火爆，並非單純由於資金炒作，而是多種因素共同作用的結果。

從人口角度看，作為全球第一大移民目的國，美國是發達經濟體中少數幾個人口保持長期穩定增長的國家。2020年4月，美國普查局最新的統計結果顯示，該國人口在過去十年中增長了約8%，平均每年新增200多萬，總人口已超過3.32億。盡管增速較以往有所放緩，但仍足以讓德國、日本等陷入人口衰減危機的發達國家羨慕不已。

此外，美國人口年齡中位數為38.5歲，雖然高於2010年時的37.2歲，但依舊是G7國家中人口結構最年輕，且唯一一個中位數低於40歲的國家。

從貨幣供應量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美國的廣義貨幣供應量（M2）平均每年增長6.8%，同期美國國內生產總值（GDP）年均增幅為3.1%；而2020年美國GDP萎縮了3.5%，M2卻同比暴增了25.8%，增發的貨幣有部分流入樓市並不足為奇。

從抵押貸款利率看，在新冠肺炎疫情全面暴發之前，當時美國30年期的抵押貸款利率為3.7%左右，而2020年最低時只有2.7%上下。1%的利率差意味著，一套價值30萬美元的房產，如今購買所需支付的所有成本將比之前節省約6萬美元。

美國社會最大的群體——千禧一代（通常指1981~1996年出生的人）之中有不少首購族，對他們而言這顯然是一個不能錯過的機會。美國抵押貸款銀行家協會（MBA）數據顯示，2020年11月，首套房貸申請的數量同比猛增了27.1%。

從市場供需看，美國房地產資訊網站Realtor最近發布的數據顯示，今年1月美國50大城市的房屋庫存總量同比下降了41.8%，大於去年12月的同比下降38.6%；美國所有地區的新掛牌房屋數量均出現大跌，其中傳統的陽光度假帶——南部地區減少的幅度最大，為24%，中西部也下跌了22.6%，房價較高，且大城市較多的東北部和西岸情況稍好，但也分別下跌了14.4%和6.6%。

按城市看，新掛牌數量同比下降最大的是克利夫蘭（-37.1%）、傑克遜維爾（-36.9%）和孟菲斯（-32.6%），均處於南部地區；只有三個城市的新掛牌數量逆勢上揚，分別是聖荷西（24.8%）、舊金山（14.4%）和丹佛（1.8%）。

亞洲最大房產科技集團居外IQI聯合創始人、董事會執行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，疫情雖然讓美國暫時陷入了經濟衰退，但同時創紀錄的低利率大大刺激了購房需求，加上高薪家庭居家辦公帶來的置換需求，共同將美國房價推到了過去10年未見的高峰。而在供應方面，對經濟及工作前景不確定性的擔憂又使得不少房東不願意掛牌出售，此外美國的住宅建設分區（zoning）政策又偏向有產者，也使得建設中低端住宅變得困難重重。

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最受熱捧房源：性價比高、陽光充足

美國房地產咨詢公司Zillow最近一項針對經濟學家、投資策略師和房地產專家的調查顯示，84%的被調查者認為，德克薩斯州首府奧斯汀（Austin）有望成為2021年房價漲幅最快的城市，其次是菲尼克斯（59%）、納什維爾（67%）、坦帕（60%）和丹佛（56%），而排在榜末的則是東岸的紐約及西岸的舊金山、洛杉磯。

與昂貴的東西岸相比，榜首的五座城市均處於美國的中部或南部地區，性價比相對更高，平均而言只要花30萬美元左右即可買到一套獨立房屋。

另外有趣的是，根據美國國家航空航天局（NASA）的數據，這五座城市之中有四座的均日照量居美國各大城市前列，只有納什維爾略低於均線。

事實上，根據Zillow的數據，截至2020年12月，奧斯汀的房屋價格中位數已經同比上漲了23.6%之多。

居外IQI上海公司經紀人Lona對第一財經記者透露，自己目前有幾位客戶正在尋找奧斯汀合適的房產進行投資，但有些當地開發商直接表明現在不賣給投資客，另外一些則表示，前面已有數百位客戶排隊，需要耐心等待新樓盤上市。她還稱，當前即使是中資在美國開發的樓盤，大部分也能被當地市場消化，不用再像以往那樣拿到中國國內來銷售。

Lona表示，由於疫情帶來的旅行封鎖並未結束，因此海外買家去當地看房十分不便，這促使了海外投資者只能考慮購買新房，而不是情況較為復雜的二手房。她說：“以前只見過買加（利福尼亞）州的學區房需要排隊，沒有想到有一天在德（克薩斯）州買新房也得先到先得。”

另一位身處奧斯汀的當地華人也表示，目前市場十分狂熱，上周一套樓盤出來不到48小時就有十多個買家競價，最後成交價遠遠超過了放盤時的價格。

新冠肺炎疫情迫使人們將更多時間花在家裡，大大增加了對居家空間的需求，這不僅改變了人們對房屋的傳統定義，也改變了對優先居住地區的選擇方式，從而徹底改變了美國樓市以往的供需關系。

即使疫情順利過去，樓市的趨勢也不太可能重回疫情之前，芝加哥大學的一項研究表明，至少37%的工作崗位都可以完全在家辦公，而不用去公司，並且這些崗位以高薪為主，而高收入群體正是市場購房的絕對主力。

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高房價風險：社會不平等加劇

值得注意的是，盡管美國樓市看上去十分火爆，但美國普查局數據顯示，2020年第四季度的房屋自有率（季調後）為65.8%，僅比一年之前的65.1%增加了0.7個百分點，離次貸危機之前69%的高峰仍有不少差距。這意味著，疫情期間真正買得起房子的無房一族並不多，更多房產其實是被有房的中高收入群體買走。

Redfin的數據也證明了這點，2021年1月，美國第二套房產的抵押貸款申請量同比去年1月激增84%，並且已是連續第八個月同比增長在80%以上，而同期首套房產抵押貸款的申請量同比僅增加了36%。

由於高薪階層普遍可以遠程辦公，疫情對其收入的影響有限，因此不少美國富裕人群可以選擇保留大城市的房產以備不時之需，然後去購買陽光地帶的度假屋來滿足平時生活。

Redfin的經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，今年1月份，市場上購買第二套房屋的人數是一年之前的兩倍，這意味購買度假屋正成為一種常態。

馬爾稱：“許多美國人已經意識到遠程工作將繼續存在，對於一些幸運的人來說，他們可以無限期地在湖邊小屋或滑雪公寓裡上班。但對於低收入的無房群體而言，隨著價格上漲，買房將越來越遙遠。”

另據MBA美國住房研究所的數據，2020年12月，有7.9%的租客（262萬戶）拖欠了租金，而5.0%（238萬房主）沒有支付按揭貸款。一旦美國政府不再延長對違約者的寬限期，也不再發放免費支票，部分無法正常支付貸款的房屋將被銀行沒收，從而給樓市帶來波動風險。

從樓市的趨勢中可以明顯看到美國經濟復蘇的不平等，許多低收入的美國人繼續遭受財務困擾，而許多高收入者卻從不斷飆升的房價和良好的股票投資組合中受益。

奇米爾表示，美國住房不平等的情況正越來越嚴重，這是美國政府亟須解決的難題。

原文：第一財經