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舊金山灣區房市觀察：買方市場利好多 好學區房價堅穩
居家避疫措施實施已月餘，一開始實施時，矽谷房產交易瞬間停擺，隨著3月28日加州政府公布房產業改列為必要性服務（Essential Service）後，陸續有人預約看屋，房市緩步交易。官方數據統計，加州聖他克拉拉縣過去30天內仍有232間房屋進入合約，顯示不少人疫情期間仍有信心買房。
美國多重房源系統（MLS, Multiple Listing Service）統計，到3月23日最新數據，聖他克拉拉縣目前共有1328間房屋上市待售，其中包含獨棟屋、鎮屋及公寓，過去30天內新上市有657間，其餘671間已上市超過30天，過去30天內有232間房屋進入合約中，288間暫時下市或取消銷售。目前1328間待售房屋中，184間曾調降過價格，但有64戶調漲過價格。
房仲表示，居家避疫初期，真的非常冷清，無法帶看房，很多人也不願在疫情時刻買房，自從3月底政府將房地產業列為必要性服務後，在有限制條件下就能看屋，例如看房要簽署文件、同一空間最多只能三人看屋、停止公開看屋活動轉為私下約看屋等。
灣區房產經紀Maggie Chien表示，雖然限制條件增加了，但開始有客戶提出想看房，也有客戶真的下單買屋，房市緩慢加溫中。也有屋主擔心後續房市變化，只要買方提出條件能接受，幾乎都願意在這段期間成交，買方甚至有機會可以撿到便宜。
舉例來說，聖他克拉拉市有間獨棟房屋，面積1348呎，三房兩衛屋況尚可，屋主原本開價117萬9000多美元，2月已經成交，後來不知什麼原因交易取消又回到市場上，3月下旬有買方得知該消息後，私下請仲介協調談價格，最後4月7日登錄以100萬美元整成交，等於比屋主開價低了將近18萬美元。
好學區的房屋更是價格堅穩，例如美新周刊（US News & World Report）4月22日公布的“全美100強公立高中”，聖荷西林布魯克高中（Lynbrook High）再度上榜。Maggie Chien分析，這類好學區的房屋現在出售的房源更是相當少，一屋難求，也很難有機會在疫情中撿到便宜，疫情期間更能看出好地段房屋易漲難跌的特性。
房仲林瑪莉分析，現在有不少想趁機撿便宜的客戶在看房子，也有人把握不用搶屋的時候看房，只是整體市場能看的房屋數量少，連帶地交易量少，因此難以預測整體市場漲跌幅，等居家避疫到尾聲，市場逐步恢復交易，房市漲跌幅方向會更明確。
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來源：世界新聞網
責編：Zoe Chan
美國主要城市舊金山（San Francisco）熱門區域介紹｜居外百科
舊金山主要分為5個區域（如下圖）
舊金山市區土地緊張，以公寓樓為主，這種市區核心地段的房子基本上都很少有變動的，即使漲也只會漲一兩個百分點，從這麼多年的數據看也沒跌過，未來也沒有跌下去的風險。
半島區算是舊金山現在最火熱的區域了，面積小，土地也比較緊張，而且很多學區房，這裡有全世界最著名的斯坦福大學。谷歌，facebook的總部也都設立在這裡。無論是就業居住還是家庭住宅，這裡一直都是最受歡迎的。未來只會漲不會跌。
舊金山灣區主要區域簡介
- 北灣
總體來說北灣是傳統的富人區，環境優雅，近些年也沒有什麼新的樓盤開發，比較穩定。
在金門大橋（Golden Gate Bridge）北方的舊金山灣區通常被稱做北灣（North Bay）。這個區包含了馬林縣（Marin County），也向北延伸至索諾馬縣（Sonoma County）和納帕縣（Napa County），並向東延伸至索拉諾縣（Solano County）。除了一小部份地區外，北灣是一個極為富有的地方，馬林縣更經常被列為全國最富有的行政區。這裡的都市化程度也比灣區其他地方來得小，大部份為未開發的土地與農田。北灣也是灣區裡唯一沒有通勤鐵路服務的地區。較小的人口密度與跟灣區其他地區無陸地直接相連是北灣缺乏公共運輸工具的主要原因。金門大橋是此區往舊金山唯一的道路，列治文-聖拉斐爾大橋（Richmond-San Rafael Bridge）和卡齊尼茲大橋（Carquinez Bridge）通往東灣列治文，貝尼夏大橋（Benicia Bridge）通往東灣北端馬丁尼茲市。
- 舊金山
舊金山的房價一直都算是比較穩定的，因為這個城市除了就業之外，還深受很多新移民的喜愛。
舊金山市與縣在舊金山灣區裡，常被在地理和文化上被列為自己的一個項目裡，當地經常簡稱它為“The City”。舊金山與它的鄰居在北方、東方、和西方被水隔開，在南方則以行政區線分開。舊金山是舊金山灣區長久以來的文化、財經、和都市中心。在灣區歷史的很長一段時間裡，舊金山也是灣區的主要人口聚集地。但因為市地不大（47平方英裡，城市人口密度是美國的第二高，僅次於紐約市），限制了人口成長，於是自1906年舊金山大地震後，附近其他縣和城市接收了大部分的人口增長。
- 東灣
東灣是舊金山的新興區域，這幾年也是不停地在開發，目前房價比起其他區域低不少，目前算是投資者最看好的區域。
廣義上的東灣包括康特拉科斯塔縣以及阿拉米達縣全境，狹義則泛指兩縣濱臨舊金山灣的城市，包括最北的列治文、奧伯尼、柏克萊、愛莫利維爾、奧克蘭、阿拉米達、海沃德、聯合市、紐瓦克、以及費利蒙。東灣的華人小區傳統上以奧克蘭華埠為中心，但近年來在其他小城市也發展了華人購物中心。列治文區主要為俄羅斯裔及阿拉伯裔集中地，但因該區的克萊門街（Clement Street）有許多華人商店，所以該區亦被稱為“新華埠”。相較於灣區其他地方，東灣的房價比較便宜，但是氣候卻是最宜人的；沒有舊金山的冷，也沒有南灣的熱。
- 半島
介於舊金山和南灣的地區是舊金山半島，當地常簡稱為“半島”（The Peninsula）。這地區由聖馬刁縣的數個中小型城市（如戴利城）、近郊小區和聖塔克拉拉縣西北部份所組成，也包含數個太平洋岸邊的城鎮，如柏思域加（Pacifica）和半月灣（Half Moon Bay）。雖然有許多富有家庭居住在此，半島居民的組成是相當多樣化的。這裡許多城鎮在二次世界大戰前僅是鄉村生活的中心，戰後，許多中產和富有家庭遷移至此，也帶動當地發展。自1980年代起，中產和富有家庭的數量因硅谷高科技產業的繁榮而急速成長。來自外國的許多當地家庭，也是居民組成多樣化的原因之一。
- 南灣
南灣是就業人士的第二選擇，蘋果的總部就在南灣靠近半島區的位置。隨著來這邊的企業越來越多，未來的房價也是會一直往上漲。
舊金山灣南部也就是聖塔克拉拉谷地區，此地又被稱為硅谷，是許多高科技公司的所在地。南灣的主要城市包括聖荷西、聖塔克拉拉（Santa Clara）、森尼韋爾（Sunnyvale）、庫比蒂諾（Cupertino）、以及吉爾羅伊（Gilroy）等地。一般來說，南灣的範圍相當於整個聖塔克拉拉縣，然而聖塔克拉拉縣西北部一般被認為是半島的一部份。聖荷西在2012年有人口接近100萬，是灣區最大城市、加州第三大城，同時也是全美第十大城。
來源：知乎
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硅谷房產火熱創新高 2017年10幢房產溢價超百萬美元 | 美國
都知道舊金山灣區房地產火熱，但熱度到底如何，近期靠近硅谷的中半島房產市場令這種熱度達到新高度：有成交房屋的溢價（成交價高出標價的部分）已經達到驚人的百萬。
通常來說，靠近硅谷高科技公司的房子，往往成交價比標價超出不少。在谷歌（Google）公司總部所在的帕洛阿圖（Palo Alto），一幢位於科羅拉多大道（Colorado Avenue）的房子標價為290萬美元，最終以390萬美元售出，溢價100萬美元。
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位於洛斯阿圖斯（Los Altos）山上的Anacapa Drive的一幢標價280萬美元的房子，最終以450萬美元成交，溢價更是高達167萬美元。
這還不是溢價最高的，位於洛斯阿圖斯大學大道（University Avenue）的一幢標價790萬美元的房子，溢價更是達到了驚人的180萬美元。
2017年，溢價超過100萬的房子，在中半島（Peninsula）地區多達10幢，其中有6幢是由德利昂房地產公司（Deleon Realty）代理。
這麼高的溢價，到底背後是什麼原因造成的呢？
德利昂房地產公司總裁邁克‧瑞卡（Mike Repka）承認，房地產市場太瘋狂了！
瑞卡說，這是由於一種房地產市場常見的策略——拍賣競價造成的。為一幢1,800平方英尺的房子花上300～400萬美元看起來不可思議，瑞卡說，但當你知道有另外11個人跟你在競爭這個房子，你就不會那麼想了。
由德利昂房地產公司經售的一幢房子位於帕洛阿圖的Waverley Street，標價390萬美元，最終以超過500萬美元售出。瑞卡說，像這樣的房子往往會將標價故意壓低，以吸引更多的競標者，如果操作得當，最終成交價將會更高。
瑞卡表示，到拍賣場就知道，一般每個人可能准備舉2～3下牌子（加價），如果有12個人這麼做，那麼最終加上去的價格就會很高。
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延伸閱讀：【聖誕前買拍賣房的六條致勝之道】
來源：CBS News
責任編輯：Zoe Chan
灣區房產行情緊俏 東灣三谷成華人購房首選 | 美國
居外網自2013年記錄“詢盤數據”以來，美國從來都是國人最熱愛最向往的置業聖地，高居榜首。無論是出於自己將來養老，還是孩子已經或將在美國深造，或純粹是為了資產安全保持而投資；如果說北京海澱是國人公認的“宇宙中心”的，那麼稱“美國灣區”全球的“宇宙中心”肯定不過分。
相比中國的北京或者上海，美國房產性價比更高已經不用贅述，除了能擁有房屋永久所有權和土地所有權，房屋一般都具備地下室、閣樓、花園、院子、車庫等，配套完整。
另外，美國市場成熟、法律公開透明，購房程序也不復雜。購房者即便沒有綠卡或簽證，只要擁有中國護照，就算不踏上美國本土，也可以通過傳真完成交易，可謂便捷至極。
加州灣區在科學技術、教育、文化、體育、醫療、創業等領域都擁有輝煌的記錄，世界頂尖高校前10位中的斯坦福大學和加州大學伯克利分校都在灣區。
舊金山灣區儼然成為美國房地產市場的龍頭和風向標。有數據顯示，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。
2017年8月，加州房地產經紀協會（California Association of Realtors）的統計數據顯示，加州獨立屋中位價格漲至565,330美元，與1年前相比漲幅達7.2%，為10年來最高漲幅。報告中特別提到舊金山灣區9縣的獨立屋，中位價格漲至85萬6,200美元，與1年前相比漲幅為10.2%。
專家分析，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生導致房價大幅下降的經濟危機。
灣區有一大批世界頂尖的高科技公司，創業人才不斷湧來，經濟發展和人口增長長期持續，必將帶動灣區房地產價格的長期攀升；而目前灣區可使用的土地日漸減少，二手房交易量嚴重不足；隨著近些年亞裔新移民不斷湧入，灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化，也帶動灣區的房價越來越貴。
華人在灣區投資買房喜歡挑在哪裡？
在供不應求、賣家市場的灣區房產市場中，價格節節上漲、居高不下，那麼作為華人買家都會考慮哪些因素呢？
灣區地產經紀人Charlotte Tsang為我們講了一個實例，可以從中一窺華人買房時的考量重點。
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Sally（化名）一家是典型的灣區華人，30出頭的她，在家中做全職主婦，剛剛生下一個寶寶。丈夫有著不錯的收入，一人的工資撐起中產階級水平的生活。因為寶寶的降臨，Sally和丈夫想停止租房，買一棟屬於自己的房產。
考慮到孩子就學的問題，Sally希望搬到一個好的社區，購置一座獨棟住宅（single-family house），學區要好、價格合理、離Bart車站近些，預算約為70萬到80萬美元。5年之內，他們不打算搬家。
在請Charlotte Tsang做房地產經紀之前，Sally對於符合期望的社區並沒有任何概念。為Sally做完經濟能力評估後，根據市場情況，Charlotte推薦了三個東灣的社區，分別是San Leandro、Hayward和Castro Valley。
之後Charlotte帶著Sally全家驅車前去觀察中意的社區，進一步挑選。最後Sally一家以約80萬美元的價格，在Castro Valley拿下一所有3個臥室的獨立住宅。如其所願，學區不錯，環境也好，距離Bart車站很近，方便丈夫上班，可謂合家歡喜。
東灣三谷——炎熱房產市場中的清涼綠洲
從上面的例子可以看出，華人家庭大都考慮的一樣，主要就是注重學區、社區和價格。
“華人很喜歡東灣三谷（Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville）、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo，”生長在灣區的房地產經紀Charlotte Tsang介紹道。從業五年來，客戶群中約一半為亞裔美國人，Charlotte對於華人的喜好相當了解，“那裡的房價可負擔性比較高，社區、氣候不錯，學區也好，比如在San Leandro，有很多中國超市，一個於2016年新建的全新Kaiser醫院，兩個灣區地鐵（BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”
Charlotte特別強調，對於多代同堂的華人家庭，三藩市東灣（San Francisco East Bay Area）是買房、投資的好選擇。
東灣三谷地區是美麗的花園城市，有多個風景優美的國際標准高爾夫球場，有小Napa之稱的紅酒之鄉c市，是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory國家實驗室、Bishop Business Park高科技工業園區、享譽灣區的購物天堂San Francisco Premium Outlets，以及是美國著名電話通訊公司AT&T西部地區總部所在地。
三谷地區的地理位置優越。大灣區地鐵的東灣終點站就在Dublin市中心，從這裡乘地鐵到舊金山市區和國際機場約1-1.5小時，到南灣硅谷中心，南到斯坦福大學，北到伯克萊加州大學均為30-40英裡，大約30-60分鐘車程。San Francisco Premium Outlets購物天堂近在咫尺，還有多個華人超市和大小中餐館。
這裡有全新現代化的大型居民社區，房屋新而大。2015年被美國著名的社區和城市排行榜網站Niche評為加州最適合家庭居住的地區。社區安全舒適，犯罪率極低。Danville的Blackhawk黑鷹區（Blackhawk）是灣區最美的規劃社區之一，依山而建，很多知名人士居住在此。
這裡亦有聞名加州和灣區的優秀中小學教育系統，三谷地區9分以上的小學31所，中學、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位，是全加州硬件設施最好的公立學校。
這裡還有超一流的私立中學The Athenian School，嚴謹的校訓和多元化教學，吸引了十多個國家包括中國在內的很多小留學生。
和硅谷中心一些老牌好學區的住房相比，學校的評分水平多是相同等級。但三谷的居住條件更好卻價格適宜。在三谷100萬美金左右可以買到2500-3000英尺1到10年新的花園別墅房，然而在南灣或在中半島等地，相同水平的房子，至少在200萬美金以上，而且房齡多在40年以上。
這裡是不需要去硅谷核心區上班的新移民首選地。目前該區華人的比例已經上升到23%左右。在這裡生活的孩子們能同時體驗到美國的傳統文化和多元文化。
Charlotte說，對於地產買家來說，這裡的新興設施（餐館、購物區）讓生活更加便利，新建房屋價格區間在50幾萬美元到240萬美元之間，跨度很大，選擇多多，適合多代同堂的華人家庭，由於租房政策管制較寬松，也適合期望通過房租來長期投資的買家。
責任編輯：Zoe Chan
為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（下）| 美國
灣區未來房地產上漲的主要因素分析（接上期：【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（上）】）。
4、房貸利率將長期看低
稅收與利率是美國政府進行宏觀經濟調控，兩個最主要的手段。政府通過加稅或減稅來影響某些行業的發展，或對國民收入進行二次分配，以達到提高就業、增加收入、發展經濟的目標。同樣，政府也可以通過對利率的調整，刺激經濟的發展，或者抑制過熱的經濟。
由於全球一體化，美國的經濟發展不僅僅受國內各種因素的影響，也越來越多對受世界經濟的影響。這樣一來，政府利用稅收和利率政策的作用，就會受到不利的影響。因此，可以預見，政府維持較低的利率，以獲得長期的經濟發展，是一種必需的宏觀政策。
在利息方面，美國在2008年經濟危機後，一直采取了比較低的利率政策，讓利息一直維持在歷史上比較低的檔區。比如在1980年代的時候，房屋的貸款利率曾高達16%～17%。而目前的房貸利率，30年固定期的利率，僅為4%左右。考慮到灣區強勁的市場需求，即使以後貸款利率上漲一些，與上世紀動輒10%以上的貸款利率相比，也還是很低的。所以利率對灣區未來房市上漲的影響不大。
5、灣區生活將逐漸亞洲化
灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化。這是因為在目前的新移民中，亞裔占據了很大的比例。如果從買家、賣家的組成分布來說，目前灣區的賣家大多數是白人，而買家大多是亞裔人。
賣家基本上是上一波無線電和硬件行業發展的受益者，從1950年代開始，因為灣區蓬勃的就業機會進入灣區。目前這批人已經陸續進入退休年齡，開始賣掉自己的房子，搬到自己的故鄉或灣區周邊比較便宜的城市，用他們在灣區房產上積累的財富，去享受一個快樂溫馨的退休生活。
而目前的買家基本上以中國人、印度人等亞裔人口為主。傳統上，亞洲文化非常注重房地產的投資。中國古語說：“有土斯有才”。這種觀念不僅讓亞洲人自己注重買房，也帶動了其他種族的買房投資的熱情。而且，亞洲人比較喜歡都市化的生活，導致灣區都市人口密度越來越大，城市化越來越明顯，因此也會帶動灣區的房價越來越貴。
6、通貨膨脹將長期持續
通貨膨脹是經濟發展的衍生物，是對物價上漲或貨幣貶值的一種概括性說法。雖然美國的通貨膨脹情況，在世界範圍來說是比較小的，但長時間的通貨膨脹依然會對生活和投資造成巨大的影響。下表列出了過去20年間美國消費指數（12月份對比）的通貨膨脹率情況。
很顯然，通貨膨脹是一路向上的，即使是在嚴重經濟危機的2008年，情況也不例外。因此，物價上漲、貨幣貶值，自然也會推高房地產等具有投資價值的物價升高。或者也可以反過來說，房地產投資是對抗通貨膨脹，最有效的投資管道之一。
正如我們在前面第一部分提到的Palo Alto房產信息，在過去的30年間，房子價格增長了6倍，平均年增長18.27%。如果減去3%的平均通脹率，以及1.25%的房地產稅率，實際年增長率也有14%了，當然是非常可觀的回報了。因此，即使是只考慮通貨膨脹這一個因素，未來房價的上漲也是完全可能的。
（文：Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀）
為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（上）| 美國
舊金山灣區是創造美國奇跡的地方。自從1848年北加發現黃金，造成全球範圍的淘金熱開始，舊金山灣區就以其獨特的位置、優良的氣候、創新的思維、敢為人先的精神，創造了一個又一個的美國奇跡，乃至世界奇跡。
一、灣區房地產的奇跡
如果說灣區的電子信息產業，締造了全球高技術行業的奇跡，估計沒有人會不同意。其實，在灣區創造的各類奇跡中，除了科學技術領域外，在教育、文化、體育、醫療、創業等等領域，也同樣有著輝煌的記錄，比如名列英國《泰晤士時報》世界頂尖高校前10位就有斯坦福大學和加州大學伯克利分校兩所。即使在房地產領域，舊金山灣區也同樣創造著美國房地產領域的奇跡。
比如，我們隨機選擇一棟目前上市的位於Palo Alto的房子（如下圖），該棟房子建於1938年，迄今已經79年。1988年出售的價格是76萬美元，1999年漲到130 萬美元，2013年漲到332萬美元，目前以480萬美元掛牌出售。
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從1988年至今的30年間，這個房子的價格已經漲了6倍多，平均每年的增長率達到18.27%。除了這個驚人的投資回報率之外，房主還一直住在裡面，享受著灣區獨有的美麗天氣、獨特人文以及溫馨的家庭生活。
當然，你也可能覺得Palo Alto是一個特別的城市，它的投資回報不是一般的城市可以相比的。那我們就來選一個比較普通的城市，Hayward。下面這棟房子始建於1952年（如下圖），1981年以2.85萬美元買下，1999年以39.9萬美元賣出。目前在市場上的掛牌價是74.5萬美元。從1981年到2017年，36年間漲了26倍，平均每年漲了69%。
因為經常有美國其他州的客戶找我買房，他們常常會談起他們當地的房地產市場行情。比如一位從北卡來羅納州的客人告訴我，他買了20年的房子，目前的價格僅僅比之前購買時多了百分之十幾而已。
二、由歷史看未來舊金山灣區房地產
通過對加州房地產市場歷史行情的研究發現，加州房屋價格中位數的增長，從1968年之後都是有據可查的。在近50年的歷史中，加州房地市場的漲跌經歷了3個增長周期：第一個增長周期是1968年～1989年，加州房價連續上漲了21年。第二個增長周期是1996年春天～2007年中，房價連續上漲了11年的時間（中間2001年有稍微下跌）；第三個上漲周期是從2012年春天持續上升至今，連續上漲了6年。當然，與以前連續上漲的21年或11年的周期相比，以後幾年房價上漲的趨勢預計還會繼續。
下面圖表列出了舊金山市、加州，以及美國在過去幾十年的房價變動情況。我們可以很清晰地看到，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。
因此，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生足以導致房價大幅下降的經濟危機。
三、灣區未來房地產上漲的主要因素分析
1. 經濟發展與人口增長
眾所周知，人口增長是房價上升的第一驅動因素。那麼為什麼舊金山灣區會一直有比較強勁的人口增長呢？這是因為灣區是美國以及全世界最有經濟活力的地區。1850年代，因為淘金熱的興起，舊金山灣區吸引了世界各地的人前來淘金，夢想致富。而自1950年代以來，由於電子和信息產業的發展，灣區同樣吸引著全世界各地的人們，來尋求通過創業或就業改變自己的命運。
在過去的半個世紀裡，通過創業，灣區成長了一大批世界頂尖的高科技公司，如惠普、Intel、蘋果、甲骨文、谷歌、臉書、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功，都帶來了數以百計、千計，甚至萬計的新增就業人口。
San Jose在1970年代才是一個人口10萬人的城市，而現在已經是100多萬人口的大城市。50年間增加了10倍的人口，變成了美國前10位人口最多的城市。
目前，硅谷已經不再僅僅是灣區的硅谷，它已經成為了世界性的創業之都。除了美國境內的創業者蜂擁而來之外，中國、印度、英國、法國、以色列等其他國家的創業者和投資這也開始紛至沓來，希望利用硅谷得天獨厚的創業環境，最大限度地幫助自己實現人生的價值和理想。
所以，只要硅谷的良好創業環境還在，創業人才繼續湧來，那麼這個驅動灣區經濟的引擎就不會減弱，經濟發展和人口增長就會長期持續。這必將帶動灣區房地產價格的長期攀升。
2. 灣區可使用的土地日漸減少
灣區擁有獨特的地理位置。它給我們帶來了美麗的太平洋、山地、森林、河流，以及干旱的半沙漠地區等自然資源。但是對於經濟發展來說，由於缺乏土地的充分供應，這不是一個好消息。因為這種情況必將導致土地價格的快速上漲，並帶動房產價格的飛漲。
由於美國的土地私有制度，政府是很難把土地重新集合起來，做大規模的房地產開發。所以這種無地或少地的狀況將長期存在，很難有所改變。如果去看谷歌的衛星地圖，我們可以清楚地看到，可以用來繼續開發的土地已經很少很少。
3. 二手房交易量嚴重不足
灣區除了沒有充足的土地做開發之外，二手房交易的數量也嚴重不足。以舊金山市為例，2016年的成交量僅2,215棟，和2008年嚴重經濟危機時的2,161 不相上下。即使是在灣區創業公司大量倒閉，科技股泡沫破裂的2001年，舊金山市也有2,694棟房子交易。
對於其他城市，情況也是大致類似。比如東灣Fremont市，23.3萬的人口，目前在市場上銷售的房子，包括了獨立屋、聯排和公寓，一共才211套。相比南加州比較熱門的Irvine市，26.6萬的人口，目前在市場上在銷售的房子是792 套。同樣的人口規模，同樣是當地學區比較好的城市，同樣是亞裔比較集中的區域，但是二手房銷售的數據竟然相差4倍！（待續）
後續文章：【為什麼舊金山灣區房地產未來會繼續看漲？（下）】
（文：Wayne Wang王博士・硅谷地產經紀）
一張圖看懂全美17年房價漲勢：硅谷地區驚人 | 美國
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哈佛大學住屋研究聯合中心2017年的報告顯示，西岸房價漲幅最大，房價自2000年來漲幅超過40%的地區在圖中呈現紅色。(Joint Center for Housing Studies提供)
哈佛大學住屋研究聯合中心(Joint Center for Housing Studies)2017年的住屋現況咨文(The State of Nation’s Housing)顯示，灣區住宅可負擔率遠低於全國平均。專家警告，隨著千禧世代進入20歲末與30歲初，購屋與租屋需求將大幅上升。
住屋現況咨文指出，美國房價在2016年終於超越了經濟衰退(recession)前的高峰。資料更顯示全美100大城市中，97%的城市房價全都呈現漲幅，其中西岸沿海漲幅更遠大於美國其他區域。西岸城市漲幅大多超過40%，其中聖荷西地區自2000年來房價漲了73.6%，舊金山地區則為驚人的84.3%。
“房價的回溫一方面顯示了消費需求的增加，但另一方面也反映了非常有限的供給。”哈佛大學住屋研究聯合中心管理主任 赫伯特(Chris Herbert)表示，美國過去10年來所建造的房屋是自1970年以來增加數量最少的10年。赫伯特強調：“我們需要有更強的房屋供給以平衡需求，尤其是中價位的房屋。”
住屋現況咨文定義可負擔租金為租金占總收入的36%以下。報告發現，全國有45%的租屋者可以在房屋市場中找到可負擔租金，但在高價的都市，這個數字只有25%。
租客難以負擔的城市位於西岸、佛羅里達以及東北岸。其中聖荷西地區只有12%的租客支付的租金為可負擔，舊金山地區則為14%。租金之外，灣區購房的可負擔比例也遠低於全國平均，全美59%家庭能力足以負擔每月的房屋付款，該數字在聖荷西只有寥寥的22%，舊金山為25%。赫伯特表示，除增加住房供給，放寬房屋貸款限制也有助民眾負擔自己的房屋。
哈佛大學住屋研究聯合中心資深研究員麥奎爾(Daniel McCue)表示，隨著千禧世代的年輕人步入30歲，接下來10年的房屋需求將大幅增加。報告強調，並不是任何住宅都好，都市最急需的是中低價位房屋。然而近幾年的趨勢見到的卻是高端住宅的增加，以及低價位住宅的減少。麥奎爾說：“這個不斷成長的房屋需求，急需政府、私人企業與非營利組織合作拓展房屋選項。”
（據世界日報）
想在舊金山灣區買房？年薪18萬鎂只能買郊區 | 美國
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加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）8月9日公布第2季住房負擔能力報告，報告中指出，過去5年來，在加州購買價格為房價中位數房屋所需的年薪足足成長一倍。
報告中顯示，加州單戶住宅（single-family home）2017年的價格中位數是553,260美元，買家年薪須達110,890美元才有能力購買。
房價飆升的情形在灣區最嚴重，5年前的房價中位數是447,970美元，年薪僅需90,370美元就買得起。而今年的房價中位數是翻了一倍的895,000美元，買家年薪須達179,390美元才能負擔的起。
年薪達18萬美元的加州人可以在阿拉米達郡及索拉諾郡買房，兩地的房價中位數分別是880,000美元和412,000美元。
舊金山市、聖馬刁郡及聖塔克拉拉郡的房價中位數分別是1,450,000美元、1,469,000美元及1,183,440美元，意味著想在這3個地點置產的人得賺更多才買得起。
（據蘋果日報）
Los Gatos頂級豪宅：森林美景盡收眼底，品質非凡奢華優雅 | 美國
洛斯蓋圖斯（Los Gatos）是聖塔克拉拉縣下轄的一座城市，這裡位於舊金山灣區，在聖荷西的西南角，聖克魯斯山的山麓，硅谷的南端，是一個在硅谷中非常獨特的城市。走進Los Gatos，你會仿佛離開了硅谷，來到了一個美國的鄉村小鎮。這是一個夢幻般的豪宅，帶有幽靜而愜意的生活環境，讓您可以在這裡拋開一切煩擾，為您和您的家人帶來了寧靜的生活！住在這裡，還可以享受周圍紅木森林的美麗景色。
Los Gatos——深受歡迎的富人區，環境優美學區優質
Los Gatos位於美國舊金山灣區的南部，距聖荷西20分鐘的車程，距兄弟小鎮薩拉托加僅10分鐘路程。Los Gatos在Silicon Valley（硅谷）地區一直以來都是一個富裕的社區，當地物業非常搶手。
Santa Clara縣的Los Gatos鎮位於San Jose西南角，Santa Cruz的山麓地帶。據《彭博商業周刊》，Los Gatos為美國排名第三十三的富裕地區，是個非常受人歡迎的居住地。鎮內的聖塔克魯斯大道熱鬧非凡，有各種藝術品小店、服裝店、特色餐廳、花店。從現代的蘋果店到古老的修鞋鋪都能在這裡看到，你可以在工藝品小屋繪制一個自己風格的瓷具，也可以乘坐特色的觀光馬車欣賞小鎮的美景。
這裡非常適合生活，享受種種美好。如果這裡轉累了，那就去小鎮的Vasona湖心公園享受溫暖的午後陽光，坐上可愛的叢林小火車，或是沿著小溪漫步，聽鳥叫蟲鳴，呼吸著清新的空氣，讓整個身心都沉浸在Los Gatos自然的空氣中！尤為重要的是，這裡距離硅谷、世界頂級大學Stanford University、以學術嚴謹和大學升學率高聞名於世的Woodside Priory School（高中）都只有咫尺之遙，方便您和家人在美國工作和求學。這裡環境優美，生活方便，充滿自然情趣，並且有優質教育資源，適合有孩子的家庭，因此當地物業一直頗受歡迎。如今您也有機會住進這個美好的地區。