想要在舊金山灣區購房，那麼很可能要付出比標價更高的價格才能“搶”到房子。
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根據房地產網站Redfin的一項最新調查，舊金山灣區房屋成交價超過標價的情況，領軍全美。灣區三大城市奧克蘭（Oakland）、舊金山（San Francisco）和聖荷西（San Jose），都有等於或超過70%的房地產交易的成交價高於報價。其中奧克蘭在70%左右，舊金山高於70%，聖荷西的比率更是達到了75%左右，即成交的房屋中，4套中有3套的成交價超過了報價。
Redfin認為，灣區這3大城市也是全美房產最炙手可熱的城市。Redfin的數據顯示，在全美範圍，約有超出1/4的房屋售出價格超過了標價。
Redfin首席經濟學家勒拉•理查德森（Nela Richardson）表示，灣區的房地產市場熱度是前所未見的，一個月接一個月，房屋供不應求的紀錄不斷被刷新，需求持續地增長，供給總是跟不上。理查德森表示，舊金山灣區對買家來說競爭非常激烈，誰出價最高才可能盡快成交。
（互聯網資訊綜合整理）
對硅谷的屋主或投資者來說，從2012年以來應該是房價、房租的豐收期，享受房價增長，坐收高房租，賣屋不愁被砍價，牢實的賣家市場。對於租房者或是想住入灣區的人，卻可能是無奈與痛苦，面對高漲的租金和高企的房價，好像永遠賺不夠錢，連工程師都會說：“別以為我在硅谷很好過！”
先來說說好消息。這幾年雖然房市火熱，但有漲就有跌，尤其經歷過2007年以來的次貸風暴，不少人心裡確實有一個聲音：“漲那麼多，是不是會出現房市泡沫呢？”
據KPIX 5報導，灣區房地產公司DeLeon Realty，首席執行官Michael Repka認為，去年秋天，美國大選之前他們也很擔心房市的動蕩，不過隨著川普的當選，印證了一件事，灣區房市繼續欣榮。
2016年DeLeon Realty銷售了135戶住房，獲得4.05億美元的銷售收入，然而在下半年的房市才有實質性的增長出現。以往DeLeon Realty有很多來自中國的買家，這些買家多持有大筆現金攻買豪房，但自2016、2017年中國對現金外彙控制趨嚴，使得中國買家大幅縮水。
中國的中產階級難以在美國買房，Repka表示，這確實打擊到75萬至150萬的房市。減少了中國買家，DeLeon Realty的業績卻沒有衰退，原因是“在川普執政下，市場正在快速發展。”Repka說。
從川普當選，到2017年的秋天，DeLeon Realty預計會賣出20%帕洛阿圖（Palo Alto）和阿瑟頓（Atherton）的房產。
房價持續高漲 對灣區未必好
據網絡媒體BISNOW報導，灣區房市的泡沫確實不存在，但專家擔憂人民住房的負擔能力持續下滑，如果灣區持續讓底層收入的群眾離開灣區，這將面臨大量基礎工作缺人的窘境，例如交通業、服務業、醫療業等等，缺少這些人社會結構將會失衡。
USC Lusk房地產總監理查德·格林（Richard Green）統計，加州的多戶型住宅（Multifamily）的自然空置率約為5%，如果房貸利率超過這個水平，租金將會開始下降。但是，當前加州每個主要城市的空置率都在3%以下，也就是說，當空置率低、利率升高的情況下，租金則無法下降。盡管灣區租金今年略有下滑，但由於空置率很低，房租租金可能會上漲，並繼續上漲。
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格林說，聖馬刁縣（San Mateo）為了減少住房需求，甚至考慮犧牲商業發展，以降低就業率。格林認為，在舊金山灣區的新建築如此之少，是因為金融和監管環境的阻礙，直接影響住房的供給量。
租金太過昂貴，導致無家可歸的人大增。據“蘋果日報”報導，兩年一度的露宿者人口普查，今年聖塔克拉拉縣（Santa Clara）記錄有7,394人露宿，這個數字比兩年前增長了13%；露宿人口中有2,530人，是25歲以下的青年，或是沒父母陪伴的孩童，比起2015年升幅達185%。這些露宿者大多是因為租金太貴，租不起房而流落街頭？
興建住宅的難題
因此，格林不認為有房市泡沫的問題，他卻認為，關於泡沫的問題不在於房地產本身，而是在房地產的用戶身上。因為這些屋主、用戶有多少錢，才是房市的根基，所以他們有多“堅實”才是重點。以目前來看，大多數的“用戶”確實口袋不淺，但地區有旺盛的住房需求。
FivePoint首席執行官埃米爾·哈達德（Emile Haddad）認為，在灣區市場非常有活力，有金融、能源、衛生、科技等行業。即使科技業集中，但是也有很多跟傳統行業連結，如Uber和Airbnb。這裡比紐約市更加多樣化，大約有80%到加州進行風險投資的人，都會去灣區。
在美國房地產市場中，舊金山灣區沒有其他對手，即便是紐約。哈達德表示，唯一的困難是前期開發過程，開發商很難拿到許可。Jay Paul Co.首席投資官麥特·裡塔奇（Matt Lituchy）表示，灣區在創造住房比例方面做得不好，在聖克拉拉縣、聖馬刁縣或整個半島區根本沒有足夠的住房量，每天通勤的人數有幾十萬人，他們無法真正居住在灣區。
裡塔奇認為，我們現在確實蓋了比較多的房子，但是需求量猶如水庫般巨大，建造的速度卻只是涓滴之流。
灣區總能吸引高技術、高階人才進入，這已經無庸置疑，現在擔心的卻是基層民眾的動向。USC Luck副主席維特（Witte）表示，舊金山約有12%的就業人士接受食物救助，如果這些人無法待在舊金山，那麼甚至影響到科技業。
Shorenstein物業副主席格倫·夏農（Glenn Shannon）打趣說，在舊金山機場和PG＆E工作，或許不如在Facebook和Google那麼有吸引力，但是我很難想像，缺少這些工作人員，灣區要如何發展。夏農也支持灣區要努力保護醫護人員，例如護士和保健專業人員來到灣區進行培訓，但是如果他們缺乏負擔能力，灣區將無法留住他們。
住在舊金山灣區會令人很開心，這裡有數一數二的氣候，數一數二的知名大學和科技公司，還有數一數二的多元群族，大家都可以來到這裡尋找夢想，但前提是你要負擔得起住房開銷，這是“財庫”也是“殘酷”的問題。
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哈佛大學住屋研究聯合中心（Joint Center for Housing Studies）2017年的住屋現況咨文（The State of Nation’s Housing）顯示，灣區住宅可負擔率遠低於全國平均。專家警告，隨著千禧世代進入20歲末與30歲初，購屋與租屋需求將大幅上升。
住屋現況咨文指出，美國房價在2016年終於超越了經濟衰退前的高峰。資料更顯示全美100大城市中，97%的城市房價全都呈現漲幅，其中西岸沿海漲幅更遠大於美國其他區域。西岸城市漲幅大多超過40%，其中聖荷西地區自2000年來房價漲了73.6%，舊金山地區則為驚人的84.3%。
“房價的回溫一方面顯示了消費需求的增加，但另一方面也反映了非常有限的供給。”哈佛大學住屋研究聯合中心管理主任 赫伯特（Chris Herbert）表示，美國過去10年來所建造的房屋是自1970年以來增加數量最少的10年。赫伯特強調：“我們需要有更強的房屋供給以平衡需求，尤其是中價位的房屋。”
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住屋現況咨文定義可負擔租金為租金占總收入的36%以下。報告發現，全國有45%的租屋者可以在房屋市場中找到可負擔租金，但在高價的都市，這個數字只有25%。
租客難以負擔的城市位於西岸、佛羅裡達以及東北岸。其中聖荷西地區只有12%的租客支付的租金為可負擔，舊金山地區則為14%。租金之外，灣區購房的可負擔比例也遠低於全國平均，全美59%家庭能力足以負擔每月的房屋付款，該數字在聖荷西只有寥寥的22%，舊金山為25%。赫伯特表示，除增加住房供給，放寬房屋貸款限制也有助民眾負擔自己的房屋。
哈佛大學住屋研究聯合中心資深研究員麥奎爾（Daniel McCue）表示，隨著千禧世代的年輕人步入30歲，接下來10年的房屋需求將大幅增加。報告強調，並不是任何住宅都好，都市最急需的是中低價位房屋。然而近幾年的趨勢見到的卻是高端住宅的增加，以及低價位住宅的減少。麥奎爾說：“這個不斷成長的房屋需求，急需政府、私人企業與非營利組織合作拓展房屋選項。”
（據世界日報）
今年第一個季度，舊金山房屋市場進入冷卻期，價格和銷量齊降，這是2011年來首次。在全美最大的100個城市圈中，舊金山-聖馬刁是唯一下降的地區。
據彭博社報導，作為全美最大房屋市場之一的舊金山，到去年為止都是全美國增長最快、價格最高的都市，但在其他地區房地產都還熱絡的時候，今年第一季度卻逆勢下跌。
美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，簡稱FHFA）周三（5月24日）表示，今年第一個季度，在全美最大的100個城市圈中，舊金山-聖馬刁地區是唯一的房地產價格下降的地區，同比下降了2.5%。
FHFA的數據顯示，舊金山-聖馬刁地區房價在第一季度，2016年上升了10%，而2015年則上漲了15%。目前中位數房價為110萬美元，在全美最大的100個城市圈中是最高的。
FHFA在灣區的住房貸款上限為63萬6,150美元，遠低於超過100萬的房價。FHFA的數據也顯示，灣區在最近5、6年中，符合FHFA融資條件的房屋買家在急劇減少，下降趨勢和房價上漲趨勢呈反比。
房地產信息服務公司CoreLogic周三發表的報告指出，舊金山的中位數房價在4月是130萬美元，比去年同期下降了4%。數據提供者稱，房屋交易數量同比下降了12%。
有分析師稱，舊金山領導了美國房市的復蘇，現在又最先開始冷卻了。
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4月舊金山灣區房價達歷史新高 銷量下滑
CoreLogic周三的報告還稱，舊金山灣區房價在4月份躍升至歷史新高，但與去年同期相比，銷售量卻下降了。灣區二手獨立屋的中位數價格攀升至80萬美元，創歷史新高，此前的紀錄是2016年6月的75萬2千美元。
CoreLogic的分析師Andrew LePage表示，灣區存在嚴重的負擔能力問題。灣區房價漲幅居高不下，使得房屋銷售總量在下降。
典型的二手獨立屋中位數價格，聖塔克拉拉縣（Santa Clara）為105萬500美元，已經連續數月高於百萬美元水平，阿拉米達縣（Alameda）為80萬5千美元，康縣（Contra Costa）為59萬美元，聖馬刁縣（San Mateo）為140萬美元。
報告也指出，過高的房價讓房地產市場凍結，雖然有漂亮的價格，但缺少買家。CoreLogic的數據顯示，4月份灣區房屋銷售同比下降了9.4%，售出了4,990套單戶住宅。CoreLogic表示，這是灣區9年來最差的4月份，庫存缺乏導致了房價快速上漲和疲軟的銷售。
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導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是中半島的房產。（舊金山房價走勢）
地區界定
我們在中半島的房地產市場包括下列城鎮：Burlingame市（不包括Ingold Millsdale工業中心），Hillsborough和San Mateo（不包括North Shoreview / Dore Cavanaugh地區）。 下方圖表中的銷售數據包括這些社區的所有獨棟住宅。
房市要點一覽
第四度房市分析
經過蕭條的夏秋兩季，硅谷的房產市場在第四季度終於迎來一些轉變。但是，該地區仍然是兩個市場。
第四季度，在房價中位數平均為150萬美元的地區，房產銷售活動增加，這一狀況與前幾個月相反。雖然銷量回升，但買家仍然抱有謹慎態度，且不願意參與競價大戰。以低於要價出售的房產數量增多，導致房價中位數比去年降低。與舊金山灣區的其他地方相比，高於要價出售的房產數量下降得更加明顯，特別是高價位的房產。
相反，與去年同期相比，今年第四季度中，房價較為實惠的地區銷量減少。但是，由於市場上的房產數量不足，銷售活動受到極大的限制。在房價較實惠的地區，房價比去年有明顯的攀升，可見需求量仍然非常旺盛。
市場統計數據
中檔房產
太平洋聯合公司第四季度在中半島銷售的最接近房價中位數1,607,500美元的一套房產。
太平洋聯合公司第四季度在中半島出售的售價最高的房產。
前景預期
雖然硅谷高價位房產的銷量增加，但圍繞著新一屆政府施政的不確定因素可能會暫時制約該地區，特別是對風險投資的相關活動。但是，價格實惠的房產數量明顯增加，以及對這類房產的強烈需求，將有助於推動市場活動。
（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）
《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
拜房價房租破紀錄飆升之賜，聯邦住都部（HUD）4月公布的“低收入”標准令人看來笑掉大牙，很多縣年薪達7萬美元四口之家已被算為低收入家庭。舊金山灣區三縣四口之家，年薪不超過10萬5350美元都算低收入。不過符合“低收入”只對房貸補助有幫助，仍不符其他貧民補助標准。
芳鄰計畫（Neighbor Works）副總裁戴裡歐（Karla Lopez del Rio）表示，這種低收入標准在中間房價達70萬元的縣絕對說得通。他說：“要買得起中間房價房屋，你可能必須賺中間收入三倍的錢，其實這種門檻還不夠高。”
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基本上，一個家庭收入不超過都會區中間收入約80%即符合低收入戶，如房價房租過高還可再調整。但這種低收入戶只能得到頭期款與房貸協助，如想獲得平價房屋或房租補助，則必須家庭收入不超過地區中間收入約30%。
根據住都部調查，舊金山地區中間收入為11萬5300美元，矽谷11萬3300美元，東灣阿拉米達縣（Alameda County）與康曲柯士達縣（Contra Costa County）9萬7400美元。
這也難怪舊金山、馬連（Marin）、聖馬刁（San Mateo）三縣四口之家，年薪不超過10萬5350美元都算低收入。全美排第二的是康乃狄克州的費爾菲德縣（Fairfield County），矽谷第三，壇香山第四，橙縣第五。
（據世界日報）
導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是位於北灣的索諾瑪縣。（舊金山房價走勢）
地區界定
下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。
房市要點一覽
第四季度房市分析
受高價位房產銷量的刺激，索諾瑪縣第四季度與2016年整體的房產銷量與去年持平。售價300萬美元或以上的房產銷量接近去年的兩倍。同時，售價低於100萬美元的房產儲量持續降低，限制了銷售活動的進一步發展。
但是，該地區房價不高，有助於維持對房產的需求。買家數量充足，且部分房產能以高於要價的價格出售，與去年情況保持一致。價格實惠的房產儲量不足仍然是個問題，同時也導致房價的上漲。在舊金山灣區，索諾瑪縣的房產增值率最高，特別是價格相對實惠的房產。
市場統計數據
中檔房產
太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪縣銷售的最接近房價中位數587,000美元的一套房產。
高檔房產
太平洋聯合公司第四季度在索諾瑪縣出售的售價最高的房產。
前景預期
近期抵押貸款利率的增加，以及圍繞新一屆政府施政的不確定因素，可能會阻礙2017年第一季度的房產銷售。但是，索諾瑪縣的房價相對不高，這會成為一項有利因素，繼續吸引舊金山灣區的購房者。
（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）
《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
“2016 San Francisco Bay Area Real Estate Q4 Report” was originally produced and edited by Pacific Union, Juwai was authorized to publish.
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最近好友的小孩從柏克萊大學電腦研究所畢業，他陸續收到亞馬遜、微軟、臉書、Google等四家科技公司工作聘書，但他與父母親難以抉擇，究竟該如何選擇？
雖然累積近20年創投與房產投資資歷，但我的答案並非從公司“未來性”的角度出發，反而是比較四家公司所在地：矽谷與西雅圖，高科技人才支付房租或房貸後的“可支配所得（disposable income）”高低來提供建議。
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根據Linkedln-Zillow最近一期報告指出，科技人若在矽谷所在的灣區（Bay Area）買房，每月薪水支付完房貸後，僅剩下約4,200元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約37%；相較在西雅圖置產，每月薪水支付完房貸後，仍剩下近6,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約59%。
若不買房改采租屋，矽谷所在的灣區（Bay Area），科技人每月薪水支付完租金後，剩下約4,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約35%；相反地若在西雅圖租屋，每月薪水支付租金後，仍剩下近5,500元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約55%。
可以看出高科技人才在西雅圖，不管是買房自住或是租屋，支付房貸或租金後，最後剩下來“可支配所得”都高出待在矽谷1,500~2,000元美金。這說明過去這1、2年，矽谷房價呈現漲不動、甚至小幅下修；但西雅圖房價年漲超過10%，明顯呈現兩樣情。我認為這樣的發展趨勢將會持續。
在西雅圖，許多電腦軟體、開發和數據工程師大多服務於科技巨頭亞馬遜和微軟。即使總部在矽谷的Google及臉書都在西雅圖設有衛星辦公室或研發中心，且目前擁有超過1,000人編制，可見許多矽谷高科技公司也看好西雅圖有機會形成另一個矽谷的潛力。反觀加州矽谷，過去五年間，高科技人才往外州尋找新工作機會的人數卻大幅成長67%，想搬離矽谷的人數日漸增多。
所以我的建議是：若是只想擔任高科技專業人員，並兼顧生活品質的話，因為在西雅圖的“可支配所得”遠高過在矽谷，應該先考慮西雅圖。但若是要自行創業或是選擇加入新創公司一起打拼掛牌上市，不可否認的，矽谷畢竟是美國高科技新創公司的搖籃，容易取得外部投資資金，且新創公司群聚，成功機會較高。
至於是要投資矽谷還是西雅圖房產？我個人認為，矽谷灣區的房價已經高處不勝寒，下修的機率不低，反而是西雅圖的工作機會不斷增加，新人口持續湧入，使得房價有機會持續攀高，值得一試。
（據《經濟日報》鍾仁義。鍾仁義即將加入居外【名家專欄】，敬請密切留意。）
導言：太平洋聯合公司在加利福尼亞州的房地產市場中，大約有一半市場第四季度房價中位數的同比增長率為個位數。索諾瑪縣的房價增長了10%，而馬林縣、納帕縣、硅谷和中半島的房價略有下滑。下面我們將簡單總結第四季度太平洋聯合公司各地區的房地產活動，包括最新的地區與特定社區的市場數據以及統計資料，能夠幫助您了解更多的買賣房產信息，做出更合理的決策。本期介紹的是位於舊金山灣區南部，高科技事業雲集的美國加州聖塔克拉拉谷，別稱硅谷的獨棟房產。（舊金山房價走勢）
地區界定
我們在硅谷地區的房地產市場包括下列城鎮：阿瑟頓、洛斯阿托斯（不包括縣級區域）、洛斯阿托斯山、門洛帕克（不包括美國101東部）、帕羅奧圖、波托拉山谷以及伍德賽德。下方圖表中的銷售數據包括這些社區內的獨棟住宅。
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經過蕭條的夏秋兩季，硅谷的房產市場在第四季度終於迎來一些轉變。但是，該地區仍然是兩個市場。
第四季度，在房價中位數平均為150萬美元的地區，房產銷售活動增加，這一狀況與前幾個月相反。雖然銷量回升，但買家仍然抱有謹慎態度，且不願意參與競價大戰。以低於要價出售的房產數量增多，導致房價中位數比去年降低。與舊金山灣區的其他地方相比，高於要價出售的房產數量下降得更加明顯，特別是高價位的房產。
相反，與去年同期相比，今年第四季度中，房價較為實惠的地區銷量減少。但是，由於市場上的房產數量不足，銷售活動受到極大的限制。在房價較實惠的地區，房價比去年有明顯的攀升，可見需求量仍然非常旺盛。
市場統計數據
中檔房產
太平洋聯合公司第四季度在硅谷銷售的最接近房價中位數2,617,500美元的一套房產。
高檔房產
太平洋聯合公司第四季度在硅谷出售的售價最高的房產。
（來自塞爾瑪·海普，太平洋國際聯合公司首席經濟學家——2017年1月13日）
《2016年第四季度舊金山灣區房地產報告》由太平洋聯合地產（Pacific Union）編制，居外網獲授權發布。
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房地產數據公司Trulia周三（4月12日）發表的報告表明，舊金山的房價之高，即使收入頗豐的醫生也只有41%可以負擔得起，而對於收入中等的教師來說，能負擔得起的則連1%都沒有。
Trulia分析了近100個大都市地區，以判斷不同地方的教師、醫生、餐館員工、初期應變人員（First responders）等人士買房的難度。Trulia定義的“可負擔得起”住房，是指住房相關費用少於月收入的1/3。對於貸款買房子，Trulia的計算方式是首付20%，30年期4.1%固定利率按揭。
Trulia的數據顯示，舊金山房價的中位值達到125萬美元，可以說是美國最高，對於年收入中位值為7萬2,340美元的教師來說，只有0.4%的人可負擔得起舊金山的房價。
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舊金山的初期應變人員（警察、消防、急救人士等）的收入中位值是10萬左右，他們只有2.62%可以負擔得起舊金山的房子。而對於收入中位值只有2萬8千美元的餐館員工來說，沒人能住得起舊金山的房子。
雖然舊金山醫生們的收入中位值高達20萬8千美元，但也只能有41%的醫生負擔得起舊金山的房子。在美國，只有舊金山，能買得起房子的醫生不到半數。
離開舊金山，灣區的其他城市的狀況會好些，聖荷西的房價中位值為91萬7千美元，東灣的房價中位值是69萬9千美元。但也只有不到10%的教師可以負擔得起。
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