矽谷 – juwai

舊金山灣區房市觀察：買方市場利好多好學區房價堅穩

居家避疫措施實施已月餘，一開始實施時，矽谷房產交易瞬間停擺，隨著3月28日加州政府公布房產業改列為必要性服務（Essential Service）後，陸續有人預約看屋，房市緩步交易。官方數據統計，加州聖他克拉拉縣過去30天內仍有232間房屋進入合約，顯示不少人疫情期間仍有信心買房。

美國多重房源系統（MLS, Multiple Listing Service）統計，到3月23日最新數據，聖他克拉拉縣目前共有1328間房屋上市待售，其中包含獨棟屋、鎮屋及公寓，過去30天內新上市有657間，其餘671間已上市超過30天，過去30天內有232間房屋進入合約中，288間暫時下市或取消銷售。目前1328間待售房屋中，184間曾調降過價格，但有64戶調漲過價格。

聖他克拉拉縣過去30天內仍有232間房屋進入合約，顯示不少人疫情期間仍有信心買房。（圖：世界新聞網）

房仲表示，居家避疫初期，真的非常冷清，無法帶看房，很多人也不願在疫情時刻買房，自從3月底政府將房地產業列為必要性服務後，在有限制條件下就能看屋，例如看房要簽署文件、同一空間最多只能三人看屋、停止公開看屋活動轉為私下約看屋等。

灣區房產經紀Maggie Chien表示，雖然限制條件增加了，但開始有客戶提出想看房，也有客戶真的下單買屋，房市緩慢加溫中。也有屋主擔心後續房市變化，只要買方提出條件能接受，幾乎都願意在這段期間成交，買方甚至有機會可以撿到便宜。

點擊查看居外網上150萬套在售美國房源

舉例來說，聖他克拉拉市有間獨棟房屋，面積1348呎，三房兩衛屋況尚可，屋主原本開價117萬9000多美元，2月已經成交，後來不知什麼原因交易取消又回到市場上，3月下旬有買方得知該消息後，私下請仲介協調談價格，最後4月7日登錄以100萬美元整成交，等於比屋主開價低了將近18萬美元。

好學區的房屋更是價格堅穩，例如美新周刊（US News & World Report）4月22日公布的“全美100強公立高中”，聖荷西林布魯克高中（Lynbrook High）再度上榜。Maggie Chien分析，這類好學區的房屋現在出售的房源更是相當少，一屋難求，也很難有機會在疫情中撿到便宜，疫情期間更能看出好地段房屋易漲難跌的特性。

房仲林瑪莉分析，現在有不少想趁機撿便宜的客戶在看房子，也有人把握不用搶屋的時候看房，只是整體市場能看的房屋數量少，連帶地交易量少，因此難以預測整體市場漲跌幅，等居家避疫到尾聲，市場逐步恢復交易，房市漲跌幅方向會更明確。

關於居外IQI

居外IQI是一家控股公司，擁有並運營IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電400-041-7515諮詢美國移民、留學和房產投資的機會。

來源：世界新聞網
責編：Zoe Chan

科技人變心了？告別矽谷，直奔西雅圖！| 美國

最近好友的小孩從柏克萊大學電腦研究所畢業，他陸續收到亞馬遜、微軟、臉書、Google等四家科技公司工作聘書，但他與父母親難以抉擇，究竟該如何選擇？
雖然累積近20年創投與房產投資資歷，但我的答案並非從公司“未來性”的角度出發，反而是比較四家公司所在地：矽谷與西雅圖，高科技人才支付房租或房貸後的“可支配所得（disposable income）”高低來提供建議。

>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費

點擊查看西雅圖房源

根據Linkedln-Zillow最近一期報告指出，科技人若在矽谷所在的灣區（Bay Area）買房，每月薪水支付完房貸後，僅剩下約4,200元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約37%；相較在西雅圖置產，每月薪水支付完房貸後，仍剩下近6,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約59%。

若不買房改采租屋，矽谷所在的灣區（Bay Area），科技人每月薪水支付完租金後，剩下約4,000元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約35%；相反地若在西雅圖租屋，每月薪水支付租金後，仍剩下近5,500元美金，剩下的“可支配所得”占月薪約55%。
可以看出高科技人才在西雅圖，不管是買房自住或是租屋，支付房貸或租金後，最後剩下來“可支配所得”都高出待在矽谷1,500~2,000元美金。這說明過去這1、2年，矽谷房價呈現漲不動、甚至小幅下修；但西雅圖房價年漲超過10%，明顯呈現兩樣情。我認為這樣的發展趨勢將會持續。

在西雅圖，許多電腦軟體、開發和數據工程師大多服務於科技巨頭亞馬遜和微軟。即使總部在矽谷的Google及臉書都在西雅圖設有衛星辦公室或研發中心，且目前擁有超過1,000人編制，可見許多矽谷高科技公司也看好西雅圖有機會形成另一個矽谷的潛力。反觀加州矽谷，過去五年間，高科技人才往外州尋找新工作機會的人數卻大幅成長67%，想搬離矽谷的人數日漸增多。

所以我的建議是：若是只想擔任高科技專業人員，並兼顧生活品質的話，因為在西雅圖的“可支配所得”遠高過在矽谷，應該先考慮西雅圖。但若是要自行創業或是選擇加入新創公司一起打拼掛牌上市，不可否認的，矽谷畢竟是美國高科技新創公司的搖籃，容易取得外部投資資金，且新創公司群聚，成功機會較高。

至於是要投資矽谷還是西雅圖房產？我個人認為，矽谷灣區的房價已經高處不勝寒，下修的機率不低，反而是西雅圖的工作機會不斷增加，新人口持續湧入，使得房價有機會持續攀高，值得一試。

（據《經濟日報》鍾仁義。鍾仁義即將加入居外【名家專欄】，敬請密切留意。）

美國最具前景房地產區矽谷3度奪冠 | 美國

根據美國房地產諮詢企業仲量聯行（Jones Lang LaSalle）最新報告，矽谷是全美經濟和商業房地產最強勁的地區。

盡管同屬灣區的舊金山因有限的空間和高昂的生活費，跌出仲量聯行“城市動力指數”（City Momentum Index）前十名，矽谷仍然不受影響連續第三年蟬聯美國冠軍，同時也是全球第三名。

仲量聯行依三大類、共42項指標對全球134個商業中心評分，其中包括35個美國商業中心。三大評分類別為社會經濟動力、商業房地產和該地區長期保有動力的能力。社會經濟動力是根據市場的國內生產總值、人口、公司總部數目和外國直接投資的變化來衡量的，商業房地產類則考量商業空間吸納、建築業、租金和辦公室、零售業和酒店業的投資變化等因素。

矽谷第三年蟬聯全美“城市動力指數”冠軍，雅虎總部所在的桑尼維爾成辦公室最搶手地區

仲量聯行矽谷分公司執行總監馬特（Greg Matter）表示，矽谷被評選為全美“城市動力指數”第一名的原因有許多，人才濟濟是其一，當地工業和企業的範疇自經濟衰退之後逐漸擴大，使得經濟變得更具彈性是另一原因。他指出，矽谷科技工業本身已經從傳統的軟硬體制造延伸到人工智慧和自動化科技，使矽谷經濟重鎮的地位更形穩固。馬特說：“矽谷很可能再次成為下一次經濟復蘇的起點和終點。”

報告點出，矽谷的桑尼維爾和聖他克拉拉市是美國最重要的兩大科技子市場。商業房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）2月稍早公布的報告顯示，桑尼維爾過去兩季的辦公空間吸納量淨值為矽谷最高，上一季的辦公室空置率僅0.7%，進駐的企業包括電子商務巨擘亞馬遜（Amazon），他們已簽下Moffett Towers第二期35萬平方呎的全新辦公室空間。

（據世界日報）