商业房地产

仲量聯行：2018年亞太區商業房地產投資看“這六類”

仲量聯行董事總經理趙正義2018年1月16日表示，綜觀2018年亞太區房產投資趨勢，多元化的投資組合，將是投資人在傳統地產選擇下的新投資標的，如(1)共享辦公、(2)銀發住宅、(3)養生村、(4)數據中心、(5)個人倉庫、(6)物流倉儲，都將為全球投資市場增添投資動能。

趙正義指出，在智能科技丶共享辦公浪潮帶領之下，全新辦公體驗將可望為企業提升員工工作效率丶吸引優秀人才及辦公環境管理方便性，成為企業租戶於未來辦公空間規劃上的主要考量。他回顧2017年亞太區重大房產交易，中國香港創下全球商辦大樓交易單筆最高成交金額，52億美元出售中環中心（The Center）；雅高酒店集團（Accor Hotel）以12億美金收購澳洲曼特拉集團（Mantra Group）的酒店；嘉德置地投資信托以15億美元收購新加坡亞洲廣場2號大樓（Asia Square Tower 2），皆引發全球房產市場及媒體的高度關註。

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展望2018年房產市場，仲量聯行預測，由於亞太地區核心市場成長動能持續增加，投資人看好發展中市場投資意願攀升，2018年亞太地區房產交易量將可望成長5％達到1,350至1,400億美元。那麼2018年投資人和企業租戶該聚焦於哪些房產趨勢呢？

仲量聯行表示，2018年印度丶中國將持續成為亞太地區被受矚目的投資市場。印度在經濟成長趨動和房產基本面良好，壹線城市的辦公大樓和零售地產預計將為投資人帶來豐厚的投報率。中國的住宅市場在長期供應不足丶人口紅利以及政府監管調控政策下，壹丶二線城市住宅庫存量仍處歷史低點，促使租賃住宅將成為2018年市場關註焦點，並為中國的房地產開發商和投資者帶來新商機。

銀發住宅丶養生村丶學生宿舍丶數據中心和個人倉庫，都將是2018年投資人於房產市場中的新選擇。仲量聯行研究顯示，新形態地產項目的市場需求已明顯超過供給量，人口高齡化及人口成長皆是驅動新形態房產需求的主要因素。與其他傳統資產類別相比，個人倉庫的收益率相對吸引人，在東京和新加坡為5-7％，澳大利亞為5-8％，中國和印度甚至高達8％。

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房產科技將是2018年房產界的新潮流。根據研究顯示，2013-2017年期間，全球房產科技總投資額高達78億美元，其中48億美元來自亞太地區。長期來看，服務數據化、物聯網(IOT)應用和自動化將對企業房產策略、團隊組織產生巨大影響。物聯網智能系統和通過網絡運行的設備，將更有效率的清楚呈現資產使用率和效能，智能建築將幫助業主和企業租戶節省成本並提高績效表現。

盡管成本控管在公司營運上仍為大多數企業的主要考量，但聘請優秀人才更是企業成長不可或缺的重要資產。為提高員工彼此間的互動並吸引和留住優秀人才，2018年考慮使用共享辦公空間的公司將持續增長。創造全面用戶體驗的轉變正在開始改變辦公空間。未來的工作空間是能夠滿足員工需求，同時提高效率和參與度。那些提供高科技、個性化和創新空間的公司，如：共享辦公空間、健身房，創造以人為本的辦公環境將脫穎而出，在人才爭奪戰中吸引最好的人才。

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地址：澳大利亞新州悉尼Orion路2-6號
倉庫：約496平方米
辦公室：約425平方米
總面積：約921平方米
寬敞停車場
倉庫空高約6.5米
辦公室和倉庫獨立進出通道

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來源：仲量聯行
責編：Zoe Chan

居外看点：拉斯維加斯槍擊案对房地產安防產生什麼長遠影響？| 美國

隨著美国調查人員逐步還原斯蒂芬•帕多克（Stephen Paddock）從拉斯維加斯曼德勒海灣酒店（Mandalay Bay）32樓掃射的原因，有些安防專家開始懷疑，這次大規模槍擊事件會否導致酒店或其他商業建築的安防程序發生重大變化。

據《紐約時報》報道，帕多克是賭場的常客，他於10月1日從酒店向對面街上參加露天音樂會的人群開槍掃射，導致58人死亡，數百人受傷。帕多克在警察趕往凶殺現場的途中自殺，他在酒店套房中藏匿了20多支槍和數百發子彈。警察稱，帕多克在一段時間內將至少10個行李箱分批運進酒店，他們發現了3個攝像頭，其中2個位於走廊，1個位於房門的貓眼處。

“這將會改變所有人对安防的重視程度，”匹茲堡的安防解決方案提供商Capital Asset Protection Inc董事長丹尼爾·阿洛埃（Daniel Aloe）表示。

據彭博報道，槍擊案發生後，至少有1個大型度假村——拉斯維加斯永利酒店（Wynn Las Vegas）加強了安防。星期一下午，進入永利酒店需在門口等待10分鐘，保安使用金屬探測器掃描訪客並檢查他們的包。

不過，有些安防專家承認，酒店行業——或者一般意義上的商業房地產，不可能在安防上發生根本的變化。

多領域技術咨詢公司Affiliated Engineers Inc安防顧問、市場組主管肖恩·阿倫斯（Sean Ahrens）稱，雖然在不久的將來有些酒店可能會突然做出一些調整，例如掃描檢查，但他預計類似這種變化不會持久。阿倫斯表示，大部分酒店無法適應連續對顧客進行掃描檢查，例如，許多酒店沒有可以容納顧客排成長隊等待的場所。他補充道，安防檢查也有可能影響顧客的舒適性。“最終將不得不放棄安防檢查，因為它基本上會妥協於便利性，”阿倫斯表示，他與本文中的大多數消息人士都是安防組織美國工業安全世界協會（ASIS International）和商業房地產委員會（Commercial Real Estate Council）的成員。

位於紐約的MG Security Services LLC董事長曼尼·戈麥斯（Manny Gomez）稱，永利酒店對顧客進行安防檢查的做法在業內可能是一個例外。“我認為，大多數其他酒店都不希望冒著失去顧客的風險進行安防檢查，因為他們考慮得更仔細或者只是沒有這部分預算，”他表示。

另外，戈麥斯稱，會展中心和酒店經常舉辦槍械展。他補充道，此類活動已經加強了安防，但參加者仍會前往會場，並住在裝有槍械的酒店裡。阿洛埃的公司曾經為在賓夕法尼亞州的會展中心舉辦的此類展覽提供過安防，他表示，展出的武器受到嚴格管制，它們在進入會場前都已失效。他補充道，有些展覽巡回展出，因此，通常參加者無需在酒店住宿。

阿洛埃稱，許多公寓和共管公寓建築也經常將住戶的舒適性放在第一位。他補充道，例如在許多封閉式社區，保安可能會要求檢查訪客的身份證件，或者只是要求訪客說出他們要拜訪的人。大多數保安都不配武器。

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位於加利福尼亞州卡爾弗城（Culver City）的AEGIS Security & Investigations首席執行官傑夫·吉斯納（Jeff Zisner）稱，通常在發生大規模傷亡事件之後，本能反應是改變安防程序，但這是一個漫長的過程。他補充道，各個經營者是否希望根據他們認為可能永遠不會發生的事件，投入資金加強他們現有的安防措施，是一個商業和公關決策。 “我無法強迫他們使用金屬探測器，”他表示。

Secur America LLC 芝加哥分公司商業房地產運營高級副總裁卡洛斯·維拉利爾（Carlos Villarreal）稱，2001年9月11日恐怖襲擊事件之後，商業建築，例如機場改變了其安防措施。他指出，此類建築開始限制人員進入和要求出示身份證件，這導致了美國工人的外流。

維拉利爾稱，可能個別槍擊事件也會改變酒店處理行李登記的方式。他補充道，酒店門口的行李員會收取顧客的包進行檢查。

吉斯納還表示，可能酒店會要求行李員收取顧客的包，然後拿到後勤辦公室進行檢查，就像機場一樣，檢查完把包送回顧客的房間。“這樣或許可以在最小程度上耽誤顧客，是為顧客提供最輕微冒犯性的增值服務，”他表示。他又指出，經營者可能需要支付大筆費用購買掃描儀，並雇佣更多行李員。

不過，專注於高層寫字樓安防的維拉利爾稱，他預計大多數寫字樓不會因為此次事件而發生太多變化。這些建築已經設置了旋轉門等物理屏障，來控制人員的進入。他表示，任何希望運入大量物品的人通常都必須從建築的裝卸貨處進入，比如預定的貨物。他補充道，攜帶大量物品從建築前門進入的人可能會引起保安的懷疑，因為寫字樓的職員在正常情況下只會攜帶一個公文包或背包。

戈麥斯還預計，許多寫字樓業主可能會拒絕安裝金屬探測器或檢查槍械，因為他們可能會害怕失去租戶。

戈麥斯稱，但此次槍擊事件為安防專家開辟了新的需要仔細檢查的領域——在高層建築附近舉辦露天活動，因為沒有人預料到酒店的32樓居然隱藏著一個掃射人群的殺手。他指出，現在安防專家和執法部門可能會開始留意此類活動，將其改成在室內舉辦，或者為露天會場增設頂棚。“這完全顛覆了原本的計劃，”戈麥斯表示。

專家稱，此類房產安防的關鍵在於，繼續增加相關工作人員以及公眾對於可疑行為和報告異常現像的意識。

“我們又回到了相信直覺的時代，”阿倫斯表示。

作者：Mary Diduch
原文發表日期：2017年10月9日
責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

中國領銜美國商業房地產外商投資 | 美國

彭博報道，美國全國地產經紀商協會周二發布的一項調查顯示，2016年，五分之一的商業房地產經紀人與國際客戶完成過交易；外國買家和賣家的第一來源國都是中國，佛羅裡達是國際客戶的首選。

美國全國地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun說：“雖然許多大型市場的A類資產價格已經超過危機前的水平，但許多中小市場的房地產經紀人也受益於國內外商業房地產投資者的興趣增加”

Yun表示，40%的房地產經紀人預計國外買家今年將有所增加。

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近三分之二的商業房地產交易涉及非居民外國人；買家主要來源：中國（17%）、墨西哥（14%）和英國和委內瑞拉（均為7%）。

中國也是賣家第一來源國

國外商業房地產買家比住宅房地產買家帶來更多現金；60%的國際交易以現金結算，而美國全國地產經紀商協會的2016年住宅市場調查顯示，一半的住宅房地產買家以現金支付

Yun表示，美國仍然是最有吸引力和最安全的投資目的地之一；沒有什麼證據表明這一點很快就會改變。

（據新浪財經）

德州為外國房地產買家最佳投資地之一 | 美國

在2016年，德克薩斯州和佛羅里達州成為外國房地產投資者最熱門的美國投資市場。據美國國家房地產經紀協會說，該協會的商業房地產成員當中有20%去年都曾成交過涉及外國買家的銷售。

該協會在其年度商業房地產調查中發現，佛羅里達州、德州和加州是購買不管是自用還是投資的小型房地產的離岸買家最受歡迎的市場。

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該協會的最高級經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）在報告中說：“有接近一半的房地產經紀反映，他們在這五年來遇到了越來越多尋求購買商業用地的國際客戶。盡管在經濟衰退以來，經濟擴張逐漸放緩，但和世界其它地方相比，美國仍然是對投資者最具吸引力和最安全的投資地之一，沒有什麼證據顯示這一情況會很快改變。”

房地產經紀還發現，在美國投資人數最多的外國買家是來自中國，來自中國的投資者占了房地產經紀經手的商業房地產銷售的17%。

中國之後是墨西哥，占商業房地產銷售的14%，其次是英國和委內瑞拉，各占7%。這幾個國家是離岸買家最大的來源國。

大部分由房地產經紀經手的商業房地產交易都是價格低於250萬美元的小型交易。

在接受訪問的房地產經紀和代理人中，有40%表示他們預期今年外國買家認購房地產的業務會上升。

勞倫斯·雲在報告中說：“經過多年穩定的就業增長和美國經濟的強化，盡管步伐不太，但仍然讓（美國的）商業房地產成為尋求多樣化的投資組合和在原籍國以外產生收益的安全投資項目。”

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聯儲高官：美國房地產過熱值得警惕 | 美國

3月22日早間路透社稱，波士頓聯儲主席羅森格倫（Eric Rosengren）表示，美國房地產價格的上漲可能會放大任何未來的經濟衰退，並敦促全球監管機構考慮利率以外的工具來幫助給該行業降溫。

2007至2008年間，美國住宅和商業房地產價格的大幅下跌震撼了在該行業有高杠杆的銀行業，引發全球金融危機和嚴重衰退。隨著經濟的復蘇，過去一年美國銀行業持有的商業和住宅抵押貸款分別增加9%和12%。

羅森格倫表示，住宅價格的急劇上漲可能是金融不穩定的信號，而這是只能逐漸上升的利率所無法控制的。“因為房地產投資十分廣泛，而在處理估值問題方面，貨幣和宏觀審慎工具的作用有限，因此我認為，我們必須承認，商業房地產行業有可能在我們面臨一次經濟衰退時放大可能出現的任何問題。”

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（據北京新浪網）

美國最具前景房地產區矽谷3度奪冠 | 美國

根據美國房地產諮詢企業仲量聯行（Jones Lang LaSalle）最新報告，矽谷是全美經濟和商業房地產最強勁的地區。

盡管同屬灣區的舊金山因有限的空間和高昂的生活費，跌出仲量聯行“城市動力指數”（City Momentum Index）前十名，矽谷仍然不受影響連續第三年蟬聯美國冠軍，同時也是全球第三名。

仲量聯行依三大類、共42項指標對全球134個商業中心評分，其中包括35個美國商業中心。三大評分類別為社會經濟動力、商業房地產和該地區長期保有動力的能力。社會經濟動力是根據市場的國內生產總值、人口、公司總部數目和外國直接投資的變化來衡量的，商業房地產類則考量商業空間吸納、建築業、租金和辦公室、零售業和酒店業的投資變化等因素。

矽谷第三年蟬聯全美“城市動力指數”冠軍，雅虎總部所在的桑尼維爾成辦公室最搶手地區

仲量聯行矽谷分公司執行總監馬特（Greg Matter）表示，矽谷被評選為全美“城市動力指數”第一名的原因有許多，人才濟濟是其一，當地工業和企業的範疇自經濟衰退之後逐漸擴大，使得經濟變得更具彈性是另一原因。他指出，矽谷科技工業本身已經從傳統的軟硬體制造延伸到人工智慧和自動化科技，使矽谷經濟重鎮的地位更形穩固。馬特說：“矽谷很可能再次成為下一次經濟復蘇的起點和終點。”

報告點出，矽谷的桑尼維爾和聖他克拉拉市是美國最重要的兩大科技子市場。商業房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）2月稍早公布的報告顯示，桑尼維爾過去兩季的辦公空間吸納量淨值為矽谷最高，上一季的辦公室空置率僅0.7%，進駐的企業包括電子商務巨擘亞馬遜（Amazon），他們已簽下Moffett Towers第二期35萬平方呎的全新辦公室空間。

（據世界日報）

達拉斯上升為全球頂級房產投資市場 | 美國

根據商業地產公司JLL的2016年投資市場調查，達拉斯被歸類為一個新興的“世界城市”

去年幾宗大型的房地產交易，讓大達拉斯地區成為2016年全球頂級房地產投資市場名單內的一員。根據商業地產公司JLL的2016年投資市場調查，達拉斯地區全球投資市場中排名第12位，只排在紐約、倫敦、巴黎、東京等全球著名國際大都市之後。在這次的排名中，達拉斯被歸類為一個新興的“世界城市”。

JLL的分析師表示：“隨著需求的增長，像紐約、倫敦和巴黎這些城市的核心資產都變得很緊張，市場上的產品缺乏且價格競爭激烈，導致投資者開始轉向‘新興的世界城市’。這個‘新興的世界城市’組別是由那些中等規模、通常在高科技及高價值領域表現優異，且有強大的基礎設施支持的城市組成。此外這些城市也有良好的生活質量和透明的商業慣例，這些都有助於增加房地產市場活動的動力。”

由於達拉斯地區在去年有幾宗大型的房地產交易，包括State Farm保險公司在李察遜市的辦公園區、Verizon公司在歐文市的辦公樓、還有JC Penney’s在布蘭諾市的總部，達拉斯地區的商業房地產銷售額達到接近100億美元，這和2015年相比增長了超過三分之一。

JLL的董事總經理傑克·克魯斯（Jack Crews）說：“有很多投資者永遠不會把我們和紐約、或舊金山相提並論，但事實是我們有非常健康的就業市場，且是多元化的並且在不斷增長。投資者每天都在發掘到達拉斯有大量的好處提供，並且在租金和（房地產）價值方面有大量持續發展的空間。”

“我不認為2016年是特別的一年，我們仍然在告訴全世界達拉斯是一個多麼好的投資地，只是創造更多的資產和投資者需要一些時間，才能讓所有人享受。”

JLL預測，全球在2017年的房地產投資總額將會達到接近7,000億美元。據JLL透露，去年來自中國的投資者是美國房地產的外國買家當中投資最大的買家。而在達拉斯地區，最大的房地產買家則是來自南韓和德國的投資者。

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中國香港 | 全球商辦租金中國香港稱霸高過東京一倍

中國香港天際線上密集的摩天大廈，也推升其商辦租金高居全球首位。

最新的世界大城市商務辦公室租金排行出爐，全球最貴的商辦租金在中國香港，遠遠超過紐約和東京的價格，達到每坪3萬元台幣的“天價”。相較而言，東京的租金甚至僅達中國香港的一半而已。

“營改增”稅改上海商辦租金漲4％

據《日經亞洲周刊》（Nikkei Asian Review）報導，跨國房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）統計全球共31個大城市的商務辦公室租金排行，中國香港以每坪約3萬台幣的平均價格高居榜首，遠遠超越名列第2與第3名的紐約和東京。紐約每坪約4,101人民幣、東京則是3,879人民幣/坪，兩大城市僅約中國香港商辦租金的5成金額。更別說排名第4位的倫敦，每坪平均租金約為2,959人民幣，更不到中國香港的一半。

該研究報告同時顯示，今年上半年31座城市的租金成長率，成長達7.6%的上海拔得頭籌，但上海的租金在總排名只在第9位。緊接著是澳洲悉尼和中國香港，分別有6.6%和5.9%的漲幅。但新加坡的租金卻反而下降了7%，萊坊將此歸咎於該國供過於求的房屋數量和今年緩慢的經濟成長。可即使中國香港的租金居高不下，但2020年中國香港可能面臨商辦需求的大量缺口，約有673萬坪的商辦，相當於一座88層樓摩天大廈的樓地板面積。

中國香港商辦的租金推升歸因於陸資企業大舉進駐中國香港，近3季共有44筆超過1億港幣（約0.86億人民幣）的房產投資案，包含深圳祥祺集團（Cheung Kei Group）砸下45億港幣（約38.7億人民幣）買會德港口一號大廈（Wheelocks One Harbour Gate）與中國人壽（China Life Insurance）以58.5億港幣（約50.3億人民幣））買下同大樓的西座。除了陸資的進駐，英國脫歐公投後不少外資企業也轉而前往中國香港尋找“安全的投資標的”，上半年增加8%的外資，亦使中國香港商辦更加供不應求。

（據中時電子報）

你絕對應該投資澳洲商業房產的五大理由

當澳洲房產投資者考慮從住房房產轉向商業房地產時，都會問同樣的問題。商業房產投資者顧問克裡斯朗（Chris Lang）列出了以下很有說服力的五大理由。

商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

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理由一：租戶的租期更長

多數情況下，住房租客的租期按月計算，也許是6個月，幸運的話也許是一年。

而商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

理由二：房東擁有更大的控制權

當住房租戶想在租約到期之前離開，他們只需要找到一個合適的替代租客，然後將租約轉過去即可。從那時起，由新租客負責租金及履行租約的剩余期限。

而商業租戶從事著經營活動，他們出售所經營的業務時，也需要房東同意他們的租約。

真正的區別在於，如果新商業租戶在支付租金上違約，房東還可向前商戶追討，因為商業租約屬商業合同，由法律規定強制執行。

理由三：不需要額外的支出

通常情況下，住房房產可提供5％的毛租金回報。房東還需要支付市政費和稅金、保險、維修等，到年底算下來淨回報率約為2.5％至3％。

商業房產取決於其位置和類型，每年能有約5％至9％的淨租金回報。因為商業租戶在租金之外，還需要支付各種建築方面的支出，使房東獲得真正的淨租金回報。

理由四：商業租戶負責維護房產

如你所知，如果公寓房的廁所出現問題，租戶會要求房東找管工來維修。而商業租戶由他們自己迅速解決這類問題，以免影響他們的業務。

此外，商業租戶比較在意房產的整體外觀，房產在商業租戶的照顧下保持著最佳狀態。

因此，無論租約是否有要求，大多數商業租戶定期維修並重新粉刷房產，以保持一個良好的企業形像。

理由五：租金支付更有規律性

大多數出租住房由個人租用，因此，支付租金方式往往是現金、個人支票或直接轉款，往往不能定時。

而商業租戶正在運行一個企業，他們將每月的房租視為一種常規的費用。一般被設置為自動周期付款，也可以在期約中指定這種做法。

從底線上來看，住房投資者往往不得不面對不同的個人。而在適當的商業基礎上的商業投資者，可以開始享受與商業租戶更可預見的長期合作關系。

難道這聽起來不是一個更好的安排嗎？尤其是當你能夠購買一套兩臥室的公寓房，而同樣的價格可以購買一套小型辦公室的時候。

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中國人投資悉尼商業房產是墨爾本四倍多

根據房產集團Ray White和房地產門戶網站居外網站（Juwai.com）的一份報告，中國人在悉尼的商業房地產投資是墨爾本的四倍多，但這種投資格局可能會改變，因為在悉尼的投資收益開始壓縮。

據澳洲金融觀察報導，報告表示，截至今年6月的12個月內，悉尼和墨爾本兩地都注冊了41處商業房地產交易。但悉尼的交易總價為41.8億澳元時，墨爾本的交易總額只有9.507億元。悉尼是大筆投資和機構投資的焦點，而墨爾本是家庭和中小企業關注的投資熱點。

墨爾本的一個商業交易平均為2319萬澳元，相比之下悉尼為1.0194億澳元。

中國人在悉尼的商業地產投資是墨爾本的四倍多

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居外網站聯合總裁安祖耀（Andrew Taylor）說：“大機構投資者主要關注悉尼優質資產，而較小的投資者則對更便宜的資產感興趣。”

但這種平衡可能會改變，根據居外網站，上個季度對墨爾本感興趣的中國投資者激增。Ray White商業研究主管雷德（Vanessa Rader）認為，雖然這並不保證有實際的采購行為，但悉尼房價上漲與低收益率可能會促使投資者沿著悉尼休姆高速公路（Hume Highway）南下。雷德女士說：“那些錯過在悉尼（投資）的人將會移到墨爾本，因為墨爾本已成為一個更實惠的選擇。”

中國人在海外購房網絡日趨完善。雷德稱，中國人在墨爾本購房增多，意味著許多商業買家有了購買網絡並已經熟悉了墨爾本市場。對中國買家來說，在墨爾本購買房產現在很方便，要比在布裡斯班購買容易。中國人正在布裡斯班建立購買網，這段時間不會很快，可能需要12到18個月。

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