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如果投資者在美國，有房子需出租，那可以選擇自己出租、照料與管理，不一定需要請管理公司或者房地產公司來幫你出租管理。

但是通常您人長期不在美國，您的房子出租的話，請一個房產管理公司來代管，是非常必要的，例如水管漏了等一些小問題，您自己是無法處理的。

一般出租和管理是兩個收費，出租的費用是指業主找一位房產經紀人來幫您出租，那房產經紀人的費用一般是一年以上合約的租金總和的6%-8%。

舉例：

房租2000塊/月，一年就是24000，那麼投資者需付給房產經紀人的費用計算方式是：

24000*6%=1440（但通常都是有買賣雙方的經紀人來負責）

這個出租的工作最主要就是幫投資者找到租客的客源，篩選出符合條件，合適的租客。通常經紀人要幫投資者查證客人的信用，客人的收入是否穩定，還有家庭情況（幾個人住），有沒有寵物等。

管理的話，是以每個月租金的6%-8%，他們的工作是負責幫投資者收房租，還有日常的維護服務。

舉例：

房客提出房間內存有問題，那管理人員會負責幫投資者維修，比價來找合適的人做修復工作，驗收修復工作，滿足房客的各種需求。另外，會幫業主處理房客不交房租，遲交房租，或驅逐房客的手續（但修東西的費用，或者驅逐所需要的律師費等等還是需業主自付。管理人員只是執行該項工作）。

通常，業主在全權委托管理公司之前，會在經費方面做出約定。如果超過規定費用維修，管理公司需要提出兩個公司以上的比價，來征求房主的同意。

至於出租條例，投資者、經紀人與管理公司所簽署的合約中，每個條款就是條例。不同的管理公司和經紀人，會有不同的要求。每個經紀人和每個管理公司都有自己的處事風格，投資者認同其做法，就可以簽約。

最後要向投資者提出兩點：

第一、  外國人和本地人租房的所有步驟和條款都是一樣的；

第二、  出租房子算是投資人的一份收入。這個收入每年是需要報稅，如果投資者沒有報稅號，就需先申請。

美國頂尖房產經紀Grace熊專欄全集

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本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

隨著越來越多的中國人移民來到美國，一些與當地風俗相悖的習慣也被帶入美國。近來，來美國購房的部分中國客人開始向經紀人索要佣金回扣；不少華語經紀人為了增加生意也願意這麼做，在平靜的房地產市場激起了不小的波瀾。越來越多的人都已經把這件事當成是一件稀松平常的事，甚至認為這是地產業的行規，所以就有一些先一步在美生活的朋友“教導”新移民的朋友，特別叮嚀他們要索取回扣，否則就是“不懂行情”。但是，實際上要回扣的行為是違背了美國房產市場公平交易的習慣和規則的。因此也導致越來越多的爭執發生。尤其在美國本地的經紀人眼裡，看到華人圈裡經紀人要給客人回扣，更是覺得不可思議。

據我的了解，向經紀人索要回扣的亂像只有在華人圈裡發生，這的確是讓人覺得很難堪。為什麼初來乍到的中國買家會跟風要回扣呢？想來應該是在朋友的耳濡目染之下，把它當成是一個理所當然的事情。在此我願意以一個職業經紀人的角度來說明一下事實。

第一、之所以大家會認為買主向經紀人要回扣不奇怪，基本上是因為對經紀人這個工作的一種輕視。覺得經紀人工作很簡單，一下子就可以賺到豐厚的佣金，所以會認為買主是給經紀人機會去賺錢。賺的容易，當然回扣給買主一些也是理所當然。想一想，你會去跟醫生要回扣嗎？（也不敢），因為你的生命和健康在他的手上。但是我也想要告訴你， 在美國，經紀人的工作對於你購房的順利與否也是非常重要的。作為一個買主，在賣房的過程中，你需要經過的流程包括：

1. 你要了解房地產的市場現況
2. 要選擇合適你的地點去購買
3. 挑選出正確的房源
4. 有效率的去看房
5. 看上房子之後，要正確評估房屋的現在價值
6. 積極的與賣主談判細節，達成一個保障自己權益，又對賣主有吸引力的協議
7. 在過戶期間，你需要得到公正的第三方的服務。例如房屋檢查和修復，白蟻檢查
8. 檢查房屋環境及屋主告白等等
9. 完成交屋前最後檢查
10. 確保彙款及自備款按時進入公證公司，完成交易

以上列舉這麼多的事項，哪裡是那麼容易就可以做好的。說到市場的現況，你知道現在是一個進入房地產市場的好時間嗎？你知道在未來的三、五年內，市場會做怎樣的變化嗎？房價是要上升還是下跌？不是每一個經紀人都能分析給你聽

第二，在美國的經紀人由於制度的問題都有地域經營的限制。他可能做的就只有兩個或三個城市。每個人都說自己這邊最好，你如何能選出在哪一個州，哪一個都會區，哪一個城市，哪一個區域買房子最適合你呢？

第三，美國的房源都是出自於MLS的統一平台。每一個經紀人手上的房源都一樣，都有千千萬萬個房源。但每個經紀人挑選房子的方式不同。一旦選好了地點和合適的房源，能不能地毯式而且很有效率的去看房子？如果沒有看全，漏了，或者看的慢不夠迅速，幾天前看的好房子可能就被賣掉了。看上了房子，你能用一個合適的價錢拿下來嗎？出價是有學問的，出高了吃虧，出低了拿不到。要合乎市價的情況下拿下房子，談判的技巧不可少，不是每一個經紀人都可以做的到。之前在賣方市場搶房子的時候，曾經有經紀人出了幾十棟房子的offer都沒有拿到一棟，這是真的，不是編故事。

從以上說明的種種，我們可以知道經紀人在順利買賣過程中的重要性。加州擁有房地產執照的人有四十萬以上，但是能作為專職的不到百分之二十，能夠做的很好的top經紀人只有百分之五。為什麼有那麼多有執照的人無法以這個職業作為正職? 嘗試過之後就會了解，在這個行業，你需要兼備知識與能力，是需要功力的一個職業。要做好這個工作，需要幾個必要的條件。

第一個是語言，在買賣的過程中，文件、出價、談判等都需要具備好的語言及交涉能力。基本的語言都不能駕馭，怎麼能夠跟對方協調談判呢。今天我所看到的聽到的有一些回扣經紀人他們大部分都是講很蹩腳的英文，或者是差不多都是只會中文不會英文，因此才會認為自己的勞動是不值錢的。

第二個，好的親和力及人格魅力。如果你已經有了一個最基本的語言掌控能力，有了談判的能力，同時你也需要有較好的親和力和人格魅力，不僅要照顧好自已客人，同樣也要維系與對方及他的經紀人良好的關系，才容易順利達成交易。有的經紀人能言善辯，在交涉中卻不讓人信服，當賣方有其他選擇的時候往往他會挑選別人，所以經紀人的親和力是相當重要的。

第三個，功力需要經驗的累積。交易的過程非常復雜，不要認為有了幾個 交易的經驗就足夠，有人問起怎樣判別一個經紀人是否有經驗。客觀的說：完成100單以上的交易才能算是有經驗的，能做過百單應該都是專職經紀，能有二百單則算是豐富經驗，而top經紀人這樣的至少應該有超過500單以上的經驗，這樣經驗才可說是真正的高手，能做到一切駕輕就熟，洞見先機防患未然，任何疑難大致能夠迎刄而解。

第四個，誠實。在實際的房屋買賣中，經紀人是內行，買主是外行，如果經紀人要“忽悠”一下買主是輕而易舉的。所以在這個時候，一個經紀人能做好本職工作同時還能誠實的對待客人，這個就顯得更加珍貴了。這也就是在美國全國房地產公會法規一直提到的經紀人的職業道德和操守。很多時候法律是死的，人是靈活的。其實我們講的給回扣的問題，也是部分的經紀人不能以職業道德和誠信做事的一種表現。

綜合以上，你不妨看看你身邊的回扣經紀人，看他缺少了什麼。要麼就是缺少了語言，要麼就是缺少了與人交流的能力甚至是誠信，說不定沒有一項符合。選擇用回扣經紀人，你也就要有心理准備，他們不合格的比率高，可能不能保障你的最佳利益，有問題也別挑剔了。也許有人認為我說的太過分，實際上在這個行業努力過成為專業者，相信沒有人會自降身價並踐踏自己的職業，只有不夠專業又自認沒有能力成為專業的，才會願意殺雞取卵做一筆算一筆。

拋開一個經紀人的專業性探討以外，我們也可以從其他方面來看回扣這件事情。

首先，從理的方面來看：在美國的房屋買賣習慣中，買賣雙方經紀人的佣金都是由賣家支付，賣方在代理合約裡面約定付給賣方經紀人佣金，而賣方的經紀人在MLS系統上寫明把佣金分給買房經紀人一定的比例。從理論上看，買方經紀人的佣金就是從賣主這邊來的。這個佣金絕對是不應該支付給買主的。從情方面來看，買主沒有支付佣金給經紀人，等於買主是在交易過程中免費享受了經紀人的服務。有什麼理由買主反而去索取經紀人的回扣呢？從法上面看，買主要回扣這麼離譜的事情以前是沒有的，一直到最近這種華人地產界的亂像愈演愈烈，才逐漸受到各方的正視。地產方面的專業律師也有不太相同的解釋。大部分地產專業律師認為，如果買主要經紀人提供回扣，必須要把回扣的事，包括回扣的金額等等放在HUD文件裡，讓買賣雙方和經紀人都知道。問題是，放在上面賣主看到了之後，說不定會直接收回佣金的回扣部分，因為他很可能認為這不是應該給買主的。既然經紀人不要，就收回來。

不久前有這樣一個實例：有一個美國經紀人的中國助理經紀帶一個中國的客人來看房，外國經紀人表示重視，也在秀屋的地方接待。結果發現中國客人屢次對他的中國助理呼來喝去，非常不尊重，甚至還說“你的佣金就不要了吧，我給你跑腿費就是了。” 後來這個美國經紀人實在聽不下去了，就慢條斯理回他一句：“好啊，佣金是我們的薪水，我把它給你一半可以，那你也把你的薪水給我一半吧”。 弄得這個中國客人十分尷尬。我們華人真的要自重，不論是經紀人或是買主，不要讓美國人看我們中國人笑話。

之前，我也有過幾個客人索取回扣，我們都予婉拒了。有些早提出來我們還可以事先拒絕，有的就到了最後出價的時候才提出索要回扣，真是讓人騎虎難下，非常不好。但是我也有相反很溫馨的例子。有客人在四月份來，我們帶他看了幾次房子，前兩天他又從中國過來，聯絡我看了幾棟房子，特別喜歡，就替他出價，寫合約，順利成交。他說，在這期間，他的朋友都介紹了一些經紀人給他，都爭相比著給回扣，但是他都拒絕了。他認為，我們上次帶他感覺很好，他覺得他用過我們的服務，有責任要跟著我們一起做。比較眼前這一片要回扣的景像，我們感覺特別的窩心。

我們從國內來美國買房，幾乎都是中國當代的精英，來美國就是為了美國優良的制度，公平的社會，更符合人性純淨的心靈。如果來這裡就把這裡的次序破壞了，就會像加拿大於今年2月停止的投資移民，理由正是中國移民缺乏積極的責任感，這也是我們移民來美國的朋友最鮮活的殷鑒。來美國，就融入這裡的社會，融入這邊的思想吧，否則人來了有什麼意義？

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