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亞馬遜第二總部的房市效應：17座候選城市若果當選的租金漲勢比較

內容撮要：

從現在起未來一年內，如果亞馬遜員工陸續到位，與亞馬遜還未打算建立第二總部時相比，納什維爾的租金上漲速度將是Zillow預期的兩倍。
在亞馬遜預計再招5萬名員工的影響下，丹佛和洛杉磯的租金也將面臨可觀的上漲。
大部分參與分析的市場，其租金增長受亞馬遜影響的程度不如西雅圖那麼顯著。

亞馬遜預計在今年晚些時候宣布其第二總部的所在城市——被選中的城市將迎來5萬多個高薪職位以及隨之而來的大量機會，甚至是潛在的危機。新的就業機會吸引新的居民，這將推動住房市場的需求，並可能抬高住房成本，尤其是租金價格。

根據17個大都市區近年來受亞馬遜第二總部選址影響而經歷租金變化的情況來看，預計納什維爾、丹佛和洛杉磯的租金將面臨最大幅度的上漲；多倫多、芝加哥和印第安納波利斯的租金上漲幅度最小。

Zillow近期訪問了100多位房地產專家，他們將亞特蘭大和北弗吉尼亞州列為最可能當選亞馬遜第二總部的兩大城市。如果當選，這兩大城市的租金都將迎來小幅度上漲——亞特蘭大的租金預計上漲0.4個百分點，包括北弗吉尼亞州在內的華盛頓特區則上漲0.6個百分點。

在過去十年間，亞馬遜從一家初創書商成長為全美著名的零售商之一，為其最初所在地西雅圖帶來了煥然一新的變化。西雅圖一直以來都是全國最熱門的房產市場，盡管近年來除了亞馬遜的成長還有其他許多因素促進了西雅圖房產市場的發展。

競選亞馬遜第二總部的所有區域中，除了兩大區域外，其他城市的租金增長將不會超過西雅圖此前的增長幅度。

在許多方面，影響都很直觀。小型市場和/或歷史上反應度（經濟專業說法為“彈性”）低的住房供應市場將面臨較大幅度的租金增長；大型市場和/或歷史上擴張速度快的住房供應市場則將面臨較小幅度的增長。在勞動力更加多元化的大型市場中，較少的員工需要為了新的工作而重新安置住房，這也可能阻礙租金的增長。

但盡管某些地區的增長幅度小，但並不意味著該地區完全沒有增長。例如在印第安納波利斯，其部分地區的租金可能基本上沒有上漲，因為自住住宅供應量大、價格適中且歷來都積極響應新市場需求。因此，盡管當地租金沒有變動，但該地區的房主和建築商市場仍會因為成為亞馬遜第二總部而十分繁榮。

基於過去的情況進行影響分析

亞馬遜第二總部的建立將會為城市帶來新居民（“員工流入”），對此產生影響的估計是基於過去五年該城市新居民的租賃和購買決定而做出的。此分析忽略了二級影響，例如在亞馬遜第二總部周圍出現的商業集群帶來的員工流入（正如西雅圖的情況一樣）。

Zillow假定每個城市應對需求變化而增加住房的能力與近期的情況相似。在近幾年新來員工的教育程度和工資水平較高的市場上（例如波士頓或華盛頓特區），以上假設具有合理性。但在因亞馬遜第二總部建立而准備前來的員工，與現有勞動力的技能或工資水平差距較大的市場中，以上假設則不夠精准。

換言之：到波士頓為亞馬遜工作的工程師的工資和教育水平與到波士頓為通用電氣工作的工程師可能沒有太大差異。因此，Zillow可以更合理地假設波士頓未來的住房市場受亞馬遜第二總部建立的影響與其最近受其他工人流入的影響情況相似。但幾年前到印第安納波利斯在開利公司制造部門工作的流水線工人可能與未來的亞馬遜工程師存在很大差異，因此要想預計這些新來人員對當地住房市場的影響比較困難。

研究方法

為估計亞馬遜第二總部影響下員工流入對租金的影響，Zillow采用了：

Zillow租金數據，包括Zillow租金指數下近期和預計的當地租金變化。
美國人口普查局的縱向家庭雇主工作變動動態流向圖（Longitudinal Household Employer Dynamics (LEHD) Job-to-Job Flow）數據
美國人口普查局的就業和工資季度普查數據。

Zillow預計亞馬遜需花費約7.5年的時間才能完成5萬名員工的招聘——與亞馬遜在西雅圖總部招聘所花費的時間大致一致，且招聘速度將在7.5年內穩步進行。如果初期招聘快，那麼前幾年租金增長幅度將比較顯著，而隨著招聘速度的減緩，租金增長幅度也隨之下降。

最後，居外網根據以上Zillow的亞馬遜第二總部的房市效應預測結果，為大家推薦3套美國優質在售房源：

1. 田納西州納什維爾的獨立屋

Green Hills最熱門的步行區！可步行到餐廳、購物和特產雜貨店。開放式平面圖，4臥/4浴的房子像新的一樣。硬木石英台面，定制櫥櫃，和其他設計師精選家具；帶壁爐，2車車庫和帶圍欄的後院——僅售76.5萬美元（約¥509萬）。

2. 科羅拉多州丹佛的豪宅

受到丹佛山脈和大平原景觀的啟發，這座獨一無二的住宅由西雅圖建築師Jim Olson設計，用於娛樂和展示藝術品。這個現代和對稱的建築傑作是由桑德斯（Saunders）建築公司用最好的材料和技術打造。位於Polo俱樂部3.5英畝的私人土地上，內部設有兩層中央藝術畫廊。家中的瑰寶是通往南部草甸的客廳；樓上4間寬敞的臥室，每間都享有美景；有電梯直達所有樓層。景觀設計非凡，由合作設計西雅圖奧林匹克雕塑公園的Charles Anderson操刀。

3. 佐治亞州亞特蘭大的新建項目No2 Opus Place

No2 Opus Place，是一個激動人心的新型現代文化中心和豪華城市起居，位於亞特蘭大繁榮的市中心。53層樓層飽覽無盡的市區和公園景觀。Opus健康俱樂部共有3層，設有健身設施和度假風格的泳池。項目提供美食餐廳、24小時禮賓服務、水療、放映室、藏書室、品酒休息室、燒烤區和高爾夫模擬器。

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原文作者：Zillow經濟研究主任Aaron Terrazas
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

美國這4個城市房地產泡沫最嚴重 | 美國

2012年以來，美國房價持續上漲，有分析師提出警告：下壹個房地產泡沫正在來臨。而壹些美國城市已經被分析師認為，房市過熱，房價過高。

根據CoreLogic分析公司的報告，目前美國4個大城市被認為房產被過高估價，這4個城市分別是丹佛、休斯敦、邁阿密和華盛頓特區。

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CoreLogic將這些城市的房價與長期持有成本、維護程度、當地經濟水平、基礎設施建設以及居民的可支配收入進行比較，得出了這壹結論。而全美另外10個熱門房市城市，則被認為“物有所值”，其中沒有壹座城市被認為“估值過低”。

目前，舊金山的房產被認為“物有所值”，過去壹年房價上漲5.3%。而丹佛過去壹年則上漲8.7%。紐約都市地區過去壹年上漲3%，也被認為“物有所值”，休斯敦上漲程度與之相同，但根據經濟情況被認定“估值過高”。

此外，美國多個城市的case shiller房價指數，已超過2006年次貸泡沫時水平，包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。其中，達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。

美國房地產數據平臺Zillow發布的數據顯示，今年5月全美平均房價為199200美元，同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中，西雅圖的同比漲幅最大，房價漲幅接近13%，平均房價為440100美元。矽谷知名房產公司德利昂則指出，自特朗普就任美國總統以來，矽谷房價已飆升到壹個新高度。

在過去10年裏，美國房屋擁有率持續下降，並在去年二季度降至62.9%的歷史低位。在那之後，這壹指標有所反彈，但今年二季度63.7%的水平，也僅比歷史低點高了不到1個百分點。

相關資訊：美國多個城市房價漲破次貸危機前高點

（據美國中文網）

市場預測：美國房價年度上漲3.5% | 美國

據房產咨詢公司Veros最近發布的VeroFORECAST市場預測，全美房價在未來一年會持續上升趨勢，預計升值約3.5%。只有4%的房產市場房價可能會下滑。

VeroFORECAST預測，2017年3月1日到2018年3月1日未來12個月裡，全美房價平均將上漲3.5%，漲幅略低於去年的預測值3.7%。

盡管房價升值與預期值有細微差距，但全美主要市場兩者的預測值基本相同，美國西北部稱增長排名前十的大城市有9個城市與預期相符。西雅圖和丹佛再次排名占據前兩位，估計上漲率分別為10.7%和9.6%。俄勒岡州的波特蘭（Portland）和尤金（Eugene）及科羅拉多州的柯林斯堡（Fort Collins）也位居前五大市場，預測升值範圍在8.1%-10.7%。

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“西雅圖市場房屋供應量依然吃緊，勉強超過一個月，人口持續增長，失業率與全國4.8%的速度相比只有4.2%，” Veros負責統計及經濟建模的副總裁Eric Fox說。“同樣，丹佛房屋庫存緊張，只夠銷售1.2個月。加之2.8%的失業率和人口的快速增長，使得丹佛成為美國最強勁的市場之一。”

Fox說，佛羅裡達和德克薩斯州部分地區，尤其是達拉斯和奧斯丁房產市場，也預測到類似的趨勢，但有許多市場升值不會這麼大，特別是那些典型的高價位的市場。

“關鍵是，盡管市場整體處於強勢，但對利率變化敏感的市場開始顯示出崩潰的跡像，” Fox說。“這些市場主要是一些非常昂貴的市場，利率增長使購買力薄弱的消費者需求嚴重疲軟。”

Fox說，加州灣區就是一個典型的例子。“預計舊金山明年房價升值只有4%，低於上個季度近6%的預測值，” Fox說。“聖何塞也有類似表現，本季度升值略微超過4%，上一季度達6%以上。這些市場的長期預期值顯示的水平更為疲弱，預計截止未來24個月，升值幅度降到只有1%。”

總體來說，預計未來12個月阿拉巴馬州擁有最糟糕的房產市場，倒數前5大市場之首為溫泉城（Hot Springs）房價將下降2.6%，緊隨其後的是史密斯堡（Fort Smith，-2.4%）和派恩布拉夫（Pine Bluff，-2.1%）。倒數前5大市場還包括，康涅狄格州托靈頓及紐約賓厄姆頓市場跌幅分別為2%和1.8%。

“全國表現最差的市場始終是在人口變化趨勢多年來呈持平或穩步下降的地區。”

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加州三市為全美最具競爭力房地產市場 | 美國

美國房地產公司Redfin發布的最新報告顯示，在房源不斷減少以及房價不斷飆升的現狀下，加利福尼亞州的聖荷西成為全美最具競爭力的住宅房地產市場。

據《聖荷西信使報》報道，Redfin的這份報告是對今年3月份的房地產數據進行分析得出。報告分析稱，今年3月聖荷西（San Jose）69.6％的售出住房成交價超出上市價，這一比例位居全美第一。按照同樣的標准，全國第二大最具競爭力的住宅房地產市場是舊金山（San Francisco），該市3月份有66.7％的售出住房成交價超出上市價。名列榜單第三的是奧克蘭（Oakland），3月份有65.9％的售出住房成交價超出上市價。

美國僑報網引述加州房地產中介公司Sereno Group創始人、首席執行官特拉帕尼（Chris Trapani）說，造成這種現狀的原因在於供求關系。他說：“住房房源緊張導致買家之間的競爭愈發激烈，房價就會隨之不斷上漲。”特拉帕尼指出，春季是房地產市場的周期性旺季。進入春季以來，買家數量不斷增加，然而房源仍然處於歷史低位，因此，在舊金山灣區南部房地產市場出現成交價超出上市價的現像極為正常。

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特拉帕尼說，大部分出現“成交價超出上市價”的是150萬美元（209萬新元）以下的房子。

事實上，“成交價超出上市價”也是一個全國性的趨勢。根據Redfin的數據，3月份美國在售房屋數量同比下降13％，房源數量連續第18個月下降。

與此同時，全美房價同比上漲7.5％，房屋中價達到27萬3000美元。3月份成交的住房中，近五分之一（19.1％）的房屋在兩周內進入交易階段，其中21.7％的房屋成交價超出上市價。

全美房地產市場中，從上市到交易用時最短的是丹佛和西雅圖，僅需8天時間。列在後的是奧克蘭和聖荷西，分別平均需要13天和14天。

灣區房地產市場的供不應求，有目共睹。聖荷西3月份在售房源同比下降25.9％，房屋中價上漲11.3％，達到95萬7000美元。在舊金山3月份在售房源同比下降14.2％，房屋中價上漲8.2％，達到118萬5000美元。而在奧克蘭，3月份在售房源同比下降12.7％，房屋中價上漲11.6％至65萬美元。

（據聯合早報）

美國宜居城市有哪些

《美國新聞與世界報導》（US News & World Report）新聞雜誌公布了美國最宜居的100個城市，去年屈居老二的德州奧斯汀踹下榜首科羅拉多州丹佛市拔得頭籌，加州灣區聖荷西上升7個名次拿下第三，舊金山也進入了前20名，排第16。（全球最宜居城市）

排行榜考慮城市的居住成本可負擔程度丶就業機會和生活水準等多個範疇。聖荷西因為科技進步和位於矽谷心臟地帶而獲得高名次。

《美國新聞與世界報導》的當地專家Jennifer Lin這樣形容聖荷西：“聖荷西鄰近矽谷其他科技公司總部，包括山景市的Google和庫帕提諾（Cupertino）的蘋果公司，鞏固了聖荷西在高科技中心的地位。”

報告也強調宜居城市需要具備多元化因素和大型就業市場。不過Lin提到，聖荷西的生活成本屬於全美最高水平，而市內員工的年收入也是在美國最高的壹群。

紐約市和洛杉磯則因為高房價和高生活成本而分別排第80名和第88名。

宜居城市前10名：

1. 德州奧斯汀市（Austin）
2. 科羅拉多州丹佛市（Denver）
3. 加州聖荷西市（San Jose）
4. 華盛頓特區（Washington D.C）
5. 阿肯色州費耶特維爾市（Fayetteville）
6. 華盛頓州西雅圖市（Seattle）
7. 北卡羅萊納州羅利德罕都會區（Raleigh-Durham）
8. 麻州波士頓市（Boston）
9. 愛荷華州狄蒙市（Des Moines）
10. 猶他州鹽湖城（Salt Lake City）

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美國 | 部分美國最熱門房地產市場開始冷卻舊金山房價升不到1%

過去幾年美國西部地區房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。彭博資訊近日報導，受高房價及低庫存選擇少的影響，潛在買家沒有像過去那樣搶房，使得部分城市火熱的房價增長開始放緩。

網絡房地產公司Zillow資訊顯示，在經過多年兩位數的房價增長後，丹佛、洛杉磯和德州奧斯汀市房價的增長開始放緩。這一情況在高科技重鎮舊金山地區尤其明顯，8月份平均房價僅比去年同期上升不到1%。

過去五年，美國西部地區房價飆漲已經讓許多民眾吃不消，每個月的房貸款占去了家庭收入的一大部分。在就業增長依然強勁的情況下，購房者在離開市中心較遠的地區買房，以獲得更好的價格。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell說：“市場開始出現價格疲乏，購房者開始謹慎思考是否要花這麼多錢買房，”“在過去三年間房價大幅上漲，在很多市場，房價已經遠遠超出2006/2007年的高峰，使得房價已經高於金融危機前的價格。”

Zillow的數據顯示，自10年前金融危機以來，西部城市在經濟復蘇和創造就業機會上領先全美，特別是在科技業方面，導致住房需求激增。在過去的五年裡，丹佛、舊金山及奧斯汀的房價分別飆升了71%、66%及54%。而同一期間，全美房價僅上漲22%。

過去幾年美國西部地區的房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。

買家開始抗拒高房價

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）丹佛地區資深經紀人佩裡（Wade Perry）表示，過去幾年漲得太猛了，自今年初以來，房價增長已經放緩許多。他說：“買家也開始抗拒，並表示不會花那麼多錢買房。”

八月份丹佛市的房價中位數（Median）達到353,300美元，比去年同期上漲了10%。雖然這仍然是全美增長最快的市場之一，但已經比2015年同期的16%增長放緩了許多。
在奧斯汀，受益於高科技產業的擴散和高薪工人的流入，平均房價上漲8.1%，但已自去年的12%的增長下滑了許多。洛杉磯房價增長也自7.5%放緩至6.9%。

舊金山的房價中位數已經飆升至110百萬美元，但僅比去年同期增加0.6%，而去年八月房價比2014年增加了15%。瑞銀集團在本周一份報告中指出，舊金山房價是全美最被高估的市場。

依然火爆

盡管在部分城市房價增長放緩，但在其它以科技股為主的西部城市，如俄勒岡州波特蘭市，當地房價在八月猛增了20%，與去年八月房價比前年同期上漲了13%。在西雅圖，今年房價比去年增長15%，而去年比前年增長了14%左右。

在全國範圍，今年八月房價比去增長了5.1%，而去年同期則增長了4.6%。
在過熱的市場，許多購房者被迫到郊區買房，這導致房價在這些周邊城鎮增長速度高於繁華城市。例如，在丹佛郊區的Arvada，八月房價中位數較去年同期飆升13%。另一郊區城鎮Englewood的房價則上漲了14%。

全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun表示，這不是對市中心地區房地產需求降低。“只是市中心房價太昂貴，人們正在尋求更便宜的地區。”“如果市區房價出現下跌，將有買家再次匆忙買進。”

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