房地产泡沫

香港樓市下行壓力增大：買房可先住後付

“我已經三個月沒有開新單了。”在九龍尖沙咀柯士甸道的房地產網絡平台旗艦店裡，一施姓高級客戶經理告訴《每日經濟新聞》記者，最近這幾個月市場確實冷淡了不少，而造成無單可做的直接原因之一是中國香港於9月底時迎來了12年來的首次銀行加息。其間大量急於出手樓盤的業主，在政府一系列調控政策的影響下，不斷下調預期價格。

仲量聯行最新住宅市場展望指出，中國香港住宅市場正進入調整期，預計2019年底前住宅均價將下跌15%。

此外，豪宅虧本甩賣、太平山頂文輝道的地塊流拍、機構看空香港樓市等新聞頻繁見諸報端，讓市場預期進一步下降。

日前，《每日經濟新聞》記者走訪香港房地產中介和樓盤發現，市場悲觀情緒明顯，甚至有業主直接降價200萬港元的房屋單位也無人問津。市場不景氣下，開發商也是各出奇招，例如采用全部單位招標、免壓測高成數按揭等方式賣樓的屢見不鮮，甚至出現了“先住後付”的情況。

開發商為賣房奇招盡出

作為樓市晴雨表的二手樓盤成交，香港的二手房市場在最近的幾個月中一直處於比較明顯的盤整階段。

“有一個客戶的物業單位掛在我們這裡尋售，之前價格是2400多萬港元，現在已經調下了200萬港元，但還在我們這裡掛著。”上述施姓中介表示，客戶是從事金融方面的工作，對預期看跌，所以急於出手。

此外，記者還了解到，自9月起，新界區有6個主打中小型單位的新盤開售，但隨著過去兩個月樓市氣氛轉向，過往熱賣的樓盤亦銷售慘淡。

根據仲量聯行的報告，香港中小型住宅價格自金融風暴後已上升2倍，並超越1997年高位63%，不過，前景不明朗已令中小型住宅價格，在連升27個月後於過去2個月下跌了1.4%。過去3個月，由於市場交易狀況不佳，每月的住宅成交套數已進一步減少至4188套，遠低於過往長期的每月8500套的平均水平。

面對樓市冷風直吹，地產商近期亦面對現實，不斷在挽回銷量。

在廣東道369號一家中介門店，其房產代理告訴記者，如今開發商不得不將樓盤定價下調至貼近二手房價格，而每次加推時亦不作加價安排，明顯對市況評估較以前保守。“近期，接連有新盤將全數單位招標，最初為億京大埔海日灣I，10月時推出138個單位招標，而近日九建旗下油塘海傲灣亦作出同樣部署，第二輪134個單位全部招標。”

對此，有業內人士分析稱，以招標方式賣樓的好處是，賣方無需將底價公開，地產商會有更大主導權，即使減價出售亦對項目衝擊較小，倘若銷售不佳也不必向市場公開數據，可謂一舉多得。

還有開發商采用了“先住後付”方式以吸引購房者。

《每日經濟新聞》記者在走訪位於香港東部的將軍澳及康城時發現，現樓將軍澳MONTEREY推出長達1088日的長成交期付款，先住後付，其中10%樓價為“占用費”，若買家提前付清余額還可享受3%的樓價回贈。

值得注意的是，自今年6月香港一手房空置稅公布後，地產商除非願意交稅，否則再無法“坐地喊價”。“面對這樣的賣樓環境，地產商急於清貨亦可以理解。”業內人士告訴記者，未來或會有更多已到現樓的新盤推出長成交期先住後付計劃，加快去貨速度。

市場下行壓力大

根據瑞銀最新的全球房地產泡沫指數顯示，香港穩居全球主要發達地區城市房地產泡沫榜首，排在其後的有慕尼黑、多倫多、溫哥華等城市。

瑞銀的報告還顯示，自2012年以來，香港房價持續以每年10%的速度增長，市場長期處於供不應求狀態，而監管部門調控房價的措施效果並不明顯。

隨著超低息環境的結束，房地產抵押借貸成本不斷上升，香港房地產市場面臨的壓力越來越大。

“現在，香港樓市確實有泡沫破滅的潛在征兆，而且比較明顯。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝如是分析稱。

不過就目前來看，香港樓價只是出現了松動，並沒有大幅度下跌，即便如此，已經出現了投資客割肉離場案例。數據顯示，未來，香港美聯地產和中原地產在下降周期，或將裁員80%才能成功度過樓市寒冬。

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來源：每日經濟新聞
責編：Zoe Chan

深度：八十年代日本房地產泡沫為什麽會破滅

日本房地產泡沫形成在1985年。1990年泡沫破了以後，很多人到現在都還沒有走出陰霾。居外在這裏分析壹下日本房地產泡沫形成的原因以及日本房地產泡沫破滅的原因。

第壹是因為信貸寬松。

從1985年開始日本完成工業化和城市化之後人們錢多了不知該往哪裏投資。這個時候銀行就找有錢人來合作，告訴他們妳們買房子、買地、買不動產就抵押在我們銀行。買房買地之後抵押給銀行，拿到70%貸款就再買房子。

第二個原因是外資。

美國在1985年強迫日本簽訂廣場協議，廣場協議就是美國剪日本的羊毛。因此大量外資擁入日本後日本每年什麽事不幹就有百分五的收入。這樣的外資註入拉動了住房需求日本這個時候沒有其他的辦法只好修改建築法。

日本的建築法規定：不能把舊房子炸掉蓋新房子尤其是東京、大阪這些城市。他們當時為了滿足住房需求就修改了建築法來進行調整。建築法修改以後大量房子供給就出來而拉動房子的兩大需求不是剛性需求但是大量房子確實被供給出來。

到1989年的時候日本精英們就發現要出事。於是精英們建議日本決策層應該趕快收緊信貸來進行補救。

日本先收緊了信貸但沒想到卻把股市的泡沫刺破，大量上市公司虧損甚至破產而上市公司壹虧損破產就要賣房子似乎已成慣用手段。

緊接著外資要撤走因為1990年的升值預期到了。外資要走了所以也賣房子導致外資大量拋售不動產。這個時候不知道誰出了個餿主意說日本也要學其他國家實行房產稅，即房子多的人得交稅於是個人也開始賣房子了。上市公司、個人、外資全部都賣房子成風因此房子的供給超過了剛性需求的話，這樣下來泡沫被刺破了。

日本房地產泡沫破滅相信還有其他的諸多因素，歡迎大家各抒己見分享。

美國 | 榮景現裂痕美國房地產泡沫陰影浮現

美國大多數主要城市的房價在8月和9月持續上漲。這對屋主而言是個好消息，但他們也不能太樂觀，因為房地產市場的榮景已經出現裂痕。雖然可能不會出現另一個類似10年前的泡沫，但專家提醒，房地產市場依舊讓人擔憂。

這波最新的房地產泡沫憂慮來自兩家被認為是住宅市場景氣指標的公司——家電巨頭惠而浦（Whirlpool）和油漆制造商Sherwin-Williams。這兩家公司11月1日發布了令人失望的營利預測。消息傳出後，兩家公司的股價暴跌11%。

惠而浦執行長Jeff Fettig稱商業環境“具挑戰性”，而運營長Marc Bitzer補充說，北美市場“疲軟”。

Sherwin-Williams在其報告中指出，對消費者和商業客戶的油漆銷售不如一年前。

雖然美國可能不會出現另一個類似10年前的房地產泡沫，但專家提醒，房地產市場依舊讓人擔憂。

華爾街認為，這對家電業和其他家居裝修產品業是個壞消息，導致大型建築商Lennar、KB Home和Pulte的股票在周二下跌。家庭裝修零售商家“家得寶”（Home Depot）、Lowe’s、西爾斯（Sears）和百思買（Best Buy）等公司股價也下跌。

但是對於房產市場是否再次過熱的問題，部分專家不太確定。

Voya Global市場策略師Douglas Cote和Karyn Cavanaugh在近日的一份報告中寫道，“住房業情況不是太糟”，因為市場上庫存有限，而且房價已經連續55個月上漲，許多首次購房者難以負擔。

換句話說，如果市場開始冷卻，也不是什麼壞事。

Point72資產管理公司經濟學家Dean Maki補充說，單家庭住房房開工率，現有房屋銷售仍然低於2005年的峰值水平。

這是另一個房產市場不是個巨大泡沫的跡像。Maki預計房屋銷售並新屋開工率等數據將“持續波動”，但在可預見的未來將“呈現逐步上升的趨勢”。

聯邦商務部周三公布，新屋銷售數量比一年前增加，價格也上漲了近2%。

值得注意的是，房貸利率仍然較低，這有助於提高住房需求。

美聯儲預計在12月提高利率，並且可能在2017年多次提高利率。如果這推高了長期債券收益率，那麼房貸利率很快就會隨之上升。

互聯網資訊綜合整理

美國 | 部分美國最熱門房地產市場開始冷卻舊金山房價升不到1%

過去幾年美國西部地區房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。彭博資訊近日報導，受高房價及低庫存選擇少的影響，潛在買家沒有像過去那樣搶房，使得部分城市火熱的房價增長開始放緩。

網絡房地產公司Zillow資訊顯示，在經過多年兩位數的房價增長後，丹佛、洛杉磯和德州奧斯汀市房價的增長開始放緩。這一情況在高科技重鎮舊金山地區尤其明顯，8月份平均房價僅比去年同期上升不到1%。

過去五年，美國西部地區房價飆漲已經讓許多民眾吃不消，每個月的房貸款占去了家庭收入的一大部分。在就業增長依然強勁的情況下，購房者在離開市中心較遠的地區買房，以獲得更好的價格。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell說：“市場開始出現價格疲乏，購房者開始謹慎思考是否要花這麼多錢買房，”“在過去三年間房價大幅上漲，在很多市場，房價已經遠遠超出2006/2007年的高峰，使得房價已經高於金融危機前的價格。”

Zillow的數據顯示，自10年前金融危機以來，西部城市在經濟復蘇和創造就業機會上領先全美，特別是在科技業方面，導致住房需求激增。在過去的五年裡，丹佛、舊金山及奧斯汀的房價分別飆升了71%、66%及54%。而同一期間，全美房價僅上漲22%。

過去幾年美國西部地區的房價持續上漲，讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。

買家開始抗拒高房價

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）丹佛地區資深經紀人佩裡（Wade Perry）表示，過去幾年漲得太猛了，自今年初以來，房價增長已經放緩許多。他說：“買家也開始抗拒，並表示不會花那麼多錢買房。”

八月份丹佛市的房價中位數（Median）達到353,300美元，比去年同期上漲了10%。雖然這仍然是全美增長最快的市場之一，但已經比2015年同期的16%增長放緩了許多。
在奧斯汀，受益於高科技產業的擴散和高薪工人的流入，平均房價上漲8.1%，但已自去年的12%的增長下滑了許多。洛杉磯房價增長也自7.5%放緩至6.9%。

舊金山的房價中位數已經飆升至110百萬美元，但僅比去年同期增加0.6%，而去年八月房價比2014年增加了15%。瑞銀集團在本周一份報告中指出，舊金山房價是全美最被高估的市場。

依然火爆

盡管在部分城市房價增長放緩，但在其它以科技股為主的西部城市，如俄勒岡州波特蘭市，當地房價在八月猛增了20%，與去年八月房價比前年同期上漲了13%。在西雅圖，今年房價比去年增長15%，而去年比前年增長了14%左右。

在全國範圍，今年八月房價比去增長了5.1%，而去年同期則增長了4.6%。
在過熱的市場，許多購房者被迫到郊區買房，這導致房價在這些周邊城鎮增長速度高於繁華城市。例如，在丹佛郊區的Arvada，八月房價中位數較去年同期飆升13%。另一郊區城鎮Englewood的房價則上漲了14%。

全國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家Lawrence Yun表示，這不是對市中心地區房地產需求降低。“只是市中心房價太昂貴，人們正在尋求更便宜的地區。”“如果市區房價出現下跌，將有買家再次匆忙買進。”

互聯網資訊綜合整理

日本 | 安倍經濟學命運決定日本房市走勢

日本房地產投資顧問認為，日本房地產今後的走向與安倍經濟學的下一步的展開緊密相關

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安倍經濟學帶來日本經濟復蘇，隨著 2020 東京奧運會各種設施的投資，使日本房地產活力回升，東京樓市出現過熱後，近期開始降溫下滑，有觀點認為東京樓市出現了“房地產小型泡沫”，“不久房地產泡沫將破滅”等。

日本房地產投資顧問的長嶋修則認為，目前日本房地產談不上什麼泡沫，處於調整期，今後的走向與安倍經濟學的下一步的展開緊密相關。

他表示，年初開始的日元升值，使外國投資者裹足不前，之後金融廳對因節稅而過度投資超高層公寓房發出警示，給樓市澆了一盆涼水，帶來了房地產回落的局面。

長嶋修分析認為“東京樓市的高峰天頂已過”，今後日本房地產市場的走向與安倍經濟學的展開緊密相關。被稱為三支箭的安倍經濟學，繼第一支箭金融緩和，第二只箭財政出動之後，第三支箭成長戰略如何展開備受關注。戰略成長的關鍵是企業在走向好轉時，是否具有上調工資的底力，以此使家庭收入增加，帶動內需。股市期待的也正是房地產市場所期待的。

（據鉅亨網）

澳洲房價有泡沫？專家：問題只在悉尼

據《澳洲人報》的報道，有專家指出，澳洲房價飆升及其可能對家庭、銀行和總體經濟造成的不穩定性感到絕望依舊是本土經濟故事中的中心部分。

相同的問題反復被提出。是否存在房地產泡沫？如果貸款幾百萬豪賭沒完沒了市場收益的地產投資者不受到約束的話，會出現什麼情況？回顧一下以2007-08年度全球金融危機為高潮的國際地產市場讓步及經濟衰退，澳洲是否會重現這一情景？

是時候重新考慮並再度校准問題的程度及其對貨幣政策的意義了。從最新的房價增長數據來看，可以認為不存在全國房價問題。如果確實存在問題，也幾乎只是悉尼的問題。CoreLogic RP Data的數據顯示，在截至3月的一年裡，全國房價增幅為適中的7.4%，是2013年9月以來的最低值。期間，悉尼的增幅高達13.9%，但墨爾本、珀斯及布裡斯班分別為5.6%、-0.1%及2.7%。CoreLogic RP Data的研究主管洛裡斯（Tim Lawless）說：“悉尼的增長趨勢似乎與其它首府城市的脫節了。”

如果悉尼是唯一一個“問題兒童”，這應當能緩和金融市場及經濟師評估住宅市場相關風險的方式，起碼能改變關於澳儲行（RBA）中期內會不會調整利率的想法。如果只是占據全國20%現有住宅的悉尼有問題，必須讓澳儲行有更多自由來下調利率。澳儲行周二可能將官方現鈔利率從2.25%下調至再創新低的2%。

從悉尼港（Sydney Harbour）到往西約50公裡開外的藍山區（Blue Mountains），悉尼市是澳洲最大的都市圈，是本土金融中心，是成功將不同文化聚集在一起的大熔爐。當地吸引了社會經濟中的各個階層。作為澳洲的門戶，悉尼是國家的世界級城市，住宅的競爭可能很激烈，因而價格會比其它首府城市的高。無疑，悉尼目前的情況只不過是2004年之前住宅活動長時間不活躍過後的奮起直追。

期間，百年一遇的資源業繁榮開始閃耀，令資源和資本流向西澳的鐵礦石及天然氣項目。柏斯房價飆升至比肩悉尼的水平，2007年幾乎一致。

在繁榮末期，傳統的東西部房價差異再度得到體現。悉尼重返榜首，珀斯則在鐵礦石價格本周跌至十年低位，新投資因中國經濟增速放緩而干涸的情況下苦苦掙扎。因此，全國房產市場目前的狀況並不是沒有意義的。從某種角度來講，這是重返常態，因此應當被視為不那麼陰險的現像，而非可能搞砸經濟的怪物。再考慮到創新低的利率、不斷貶值的澳元及渴望把家安在靠近更好學校的中國富人，悉尼無疑會產生市場壓力，房價會攀升。

房價泡沫被指是悉尼，而非全澳的問題

德意志銀行（Deutsche Bank）的澳洲首席經濟師博伊頓（Adam Boyton）說：“在悉尼以外的地區，房價其實沒怎麼漲。2004年過後的10年裡，悉尼房價增幅低於通脹率。若在2004年上一次高峰時買了一棟獨立屋，去年某個時刻算上通脹率後才能回本。”澳儲行內部對房價的擔憂集中在銀行借貸標准而非價格走勢。這令房價降溫的重任落在了銀行監管部門的肩上，而非只有利率這種生硬手段的央行。

只有時間才能證明，澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）是否成功拉回借給地產投機者的部分過度貸款。澳洲房產投資者在新房貸中的占比將近一半。審慎監管局已表示做好准備來嚴肅處理不希望改進借貸標准的銀行。

博伊頓指出，對最適合宏觀經濟政策的國家而言，悉尼房價問題是不顯眼的，不應當阻礙會讓總體經濟受益的降息。他聲稱貨幣政策必須以整體經濟為大前提來制定。因此，意識到房價問題主要集中在悉尼的話，澳洲經濟前景可以變得稍微清晰一些。不幸的是，這並未帶來多少歡呼聲。

本土經濟正受到商品價格狂跌的衝擊，澳元價格依舊過高，信心正在削弱，澳儲行似乎更可能下調經濟增長預期。按當前的預期來講，失業的壓力還得過段時間才能解除。去年澳洲經濟增幅為2.5%，這不足以應對已達到十多年來最高峰的失業率。

澳儲行近期的公文表明它傾向於進一步降息，不怕下調利率更可能導致刺激全國房價增長。在通脹率平穩的情況下，澳儲行有降息的空間。金融市場已預計今年還會有兩三次降息。在澳洲經濟走向所謂投資懸崖，即大型天然氣工程結束而資源項目投資進入末期的情況下，這並非沒有可能。隨著明年翻過這個懸崖，澳儲行希望其它經濟領域能挑大梁。

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