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開年開好局！澳洲新春置業福利+史上最低房貸利率來襲
澳大利亞住房貸款市場的利率已降至歷史最低水平，有跡像表明貸款機構仍願意降低利率以吸引新的借款人。而春節通常是中國買家赴澳尋找夢想家園的最熱門時期之一。盡管目前澳洲邊境對非澳洲公民或永久居民關閉，但專家預測，來自中國買家的需求將比去年高出40%。
客戶所有的Greater Bank已將一年期固定利率降至1.69%，為澳大利亞自住業主自住貸款利率最低的一款產品。Greater Bank的這款產品為還本付息，只適用於新州、昆州和澳大利亞首都領地的客戶。
RateCity的研究主管廷德爾（Sally Tindall）說，雖然一年期的產品起來非常劃算，但復原利率（revert rate）是原成本的兩倍多。銀行提供的兩項貸款計劃將分別恢復到3.66%和3.46%的現行浮動利率。
廷德爾表示，“1.69%是我們見過的最低住房貸款利率，但重要的是要記住，這種利率僅持續一年。盡管復原利率是固定利率的兩倍以上，但如果借款人保持警惕，在第一年之後重新調整、再融資或重新談判，他們仍有可能獲得劃算的交易。”利率計算顯示，在1.69%的貸款協議結束後，如果Greater Bank借款人決定不轉貸，那麼他們在5年內將損失3849澳元。
規模較小的銀行正將利率降至遠低於四大銀行的水平，試圖在一個擁擠而競爭激烈的放貸市場爭取更多客戶。Canstar貨幣專家扎霍（Effie Zahos）表示，市場競爭仍很激烈，預計未來三年利率將維持在低位，而澳大利亞央行則在可預見的未來維持其設定的現金利率。
她說，“Greater Bank今天的舉動證明，住房貸款領域的競爭仍很激烈，如果您想利用這些最低的固定利率，那麼在轉貸之前，鎖定部分或全部住房貸款或許是值得的。如果您打算鎖定一個有競爭力的利率一年，那麼了解同一貸款人提供的其他利率產品也很重要，因為這是您在固定期結束時將面臨的利率，除非您願意再次換其它貸款商。”
澳洲中介瞄准中國買家出大招
亞洲最大房產科技集團——居外IQI聯合創始人兼執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，由於新冠病例激增，中國官方也鼓勵民眾不要出境，預計中國本土的購房者將在新年期間大方消費。
“許多意外攢下錢來的中國人告訴我們，他們已經決定投資房地產，而不是把錢揮霍掉。這就是為什麼中國主要城市的房價正在攀升，也是我們預測澳洲房產的需求量會比較大的原因之一，”奇米爾說。他們看到的活動表明，中國買家今年的海外詢盤量可能比2020年春節期間多出20%至40%。
澳洲開發商和中介公司在這個農歷新年推出了免費移民服務、禮賓服務和數千元現金回饋，以吸引中國購房者。例如，墨爾本中介公司Kay & Burton為了讓投資者在牛年的第一個月就在墨爾本落腳，提供了量身訂制的高級禮賓服務，包括私人司機、入學安排和深度清潔等。
地產開發商DealCorp正在向在其Polaris 3083開發項目中預訂公寓的買家提供留學咨詢，甚至請出了拉籌伯大學（La Trobe University）的學生顧問；還請到了移民律師，積極與人在中國的買家探討移民和購房問題。
為慶祝中國春節，珀斯的Elements at Carousel樓盤為在2月11日起的15天內預訂公寓的海外買家提供8888澳元（約合4.4萬元人民幣）的結算回饋。
綜合整理自澳洲財經見聞
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最低利率，機不可失！ 抓緊時間澳洲買房去
11月3日（周二），澳洲儲備銀行（RBA）宣布將官方現金利率從0.25%降至0.1%，破歷史最低紀錄。儲銀降息的目的主要是為了刺激經濟走出疫情引發的衰退。這已經是澳洲今年第三次降息，也是自2011年以來，儲備銀行首次在墨爾本杯賽馬當天降息。
現金利率是指澳洲每家銀行為其借貸的資金所需支付的利息。一般來說，當澳洲儲備銀行降低利率時，澳洲的主要貸款機構也會跟進。這意味著背負貸款的人支付的利息會更少。
對於背負房貸的人來說，如果貸款機構全額傳遞降息，40萬澳元、貸款期限30年的房貸持有者每月還貸大約可節省33澳元。
不出所料，11月4日（周三），澳洲聯邦銀行（CBA）和西太銀行（Westpac）宣布將自住房四年期固定房貸利率下調至1.99%。
隨後，國民銀行（NAB）宣布將自住房四年期固定房貸利率降至1.98%，比前兩家銀行的利率還低一個百分點。這是史上貸款機構提供的最低房貸利率。
西太銀行還將1年、2年和3年期的固定貸款利率降為2.09%。國民銀行的1至3年期固定貸款利率已降至2.09%至2.19%之間。
聯邦銀行、西太銀行和國民銀行都沒有調整標准可浮動利率房貸產品的利率，而大多數客戶持有的都是這種貸款產品。數據顯示，持有固定利率房貸產品的客戶在聯邦銀行中占比僅有大約23%，西太銀行業也只有30%。
除此之外，聯邦銀行和西太銀行分別將固定利率商業貸款的利率下調了0.5%和0.56%，其中包括使用政府小企業貸款擔保的貸款。
儲備銀行行長洛伊（Philip Lowe）說，由於失業率是目前首先要解決的問題，這種低利率至少會保持三年。他還說，如果銀行沒有轉傳降息，客戶可以換一家銀行。
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美國房產抄底正當時 隨手給你10個理由！
美國在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面臨著重重挑戰，但可喜的是購買房地產的黃金機會已經到來。隨著抵押貸款利率降至歷史低點，標普500指數處於歷史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐懼，那麼您獲得好買賣的機會就更高了。
現在大家在家裡呆的時間比較多，因此，房子的內在價值已經上升了很多。然而，鑒於 房貸利率已經崩盤，負擔能力自然攀升。在大眾媒體大肆宣傳人口從大城市流向小城市的情況下，精明的投資者是時候反其道而行之，重新關注大城市的房地產了。不過，鑒於較低的估值、較高的淨租金收益率和較低的整體密度，二線城市（也俗稱“18小時城市”）也是非常有吸引力的。
讓居外為您詳細解釋為什麼現在和2021年便是購置美國房地產的好時機。
1. 全國各地房價走軟
根據美聯儲經濟數據（FRED），2017年美國房屋銷售價格中位數開始走軟。由此可見，一些定價的通縮早被釋放出來了。
如果我們看一下2006年底上一個峰值之後發生了什麼，我們看到銷售價格中位數在2.5年的時間裡從25.5萬美元下降到21萬美元（-17%）。2009年的下半年的，房價觸底。
從2009年底到2012年，房價逐漸走高，然後在2017年下半年從22萬元爆發式上漲約55%至34萬元。
此後，銷售價格中位數從34萬美元下降到2019年第四季度的約31萬美元，跌幅為9%。
隨著價格和貸款利率雙雙下降，負擔能力上升。
美國房屋銷售價格中位數（美元）
美國房屋銷售價格中位數（同比變化%）
2. 超低的房貸利率
房貸利率處於歷史低位，現在一些貸款人甚至為自住房提供了低於3%的30年抵押貸款。如果房子對您來說是剛需的話，看到這麼低的利率，很難坐著不下手。
視乎情況，這樣的低利率可能會讓買房比租房更實惠。而房貸很可能是購房者最高的一項成本，低利率肯定會推動購房。
但利率也是一把雙刃劍。如果未來抵押貸款利率上升——短期內肯定是很大的一個“如果”，因為美聯儲已經承諾在2022年之前保持低利率——那麼可能會影響房價。但是，由於低利率使得現在的房子更實惠，買家可能會認為未來的加息是值得擔心的事情。
30年定期按揭的平均利率
3. 股市處於歷史高位
標普500指數在2019年收盤時漲幅達到了驚人的31%。在2020年，標准普爾500指數和納斯達克指數在經歷了2020年3月的艱難時期後，已經反彈到歷史高點。因此，股票投資者非常富有，特別是科技投資者。
股市創造了如此多的財富，難免會有一部分財富轉移到2019年滯後的房地產上。將紅利變成實際資產的傳統將繼續下去，特別是現在。我們都渴望一種安穩的感覺，而擁有一套房子或更大更好的房子會有幫助。
同時，我們也在尋求投資獲利。鑒於房地產價格比股票走得慢，分散投資於美國中心地帶的“18小時城市”會是可靠的策略。
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4. 2020總統大選年
如果我們只知道一件關於權力欲強的政客的事情，那就是為了繼續執政，他們會盡一切可能幫助確保經濟持續增長。
股市和房地產市場往往會因為總統候選人的所有競選承諾而被炒作起來。重點是，無論誰勝出，股市和房市往往都會表現良好。
假設投資標准普爾500指數1,000美元的增長情況
5. 租金持續走高
房產的價值最終取決於其租金收入。一些沿海城市由於房價上漲速度加快，資本化率上限會較低。而中心城市的資本化率上限將更高，這為追求收入的投資者提供了巨大的價值。
隨著冠狀病毒的大流行，數百萬人需要就地避難的地方。不過，多虧了經濟刺激支票、各州豐厚的失業救濟金和工資保護計劃，相信很多美國人都能挺過封鎖期，繼續支付房租。在一些州，您每月可以賺到5,000多美元以上的失業救濟金。
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6. 千禧一代正處於黃金購買期
千禧一代現在大多在30歲左右，這意味著他們有10多年的時間來攢首付。他們也正處於安家立業、生兒育女的階段。
擁有房產的最大催化劑可能莫過於孩子。當您追求穩定時，您的築巢本能就會超常發揮。此外，可能沒有比來自千禧一代的需求更大的房地產投資的多年催化劑。
如今，千禧一代幾乎占到了購房者的40%。
1985-2019年各代人的住房擁有率
從下圖由全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors®）房屋買賣者代際趨勢（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究報告中可以看出，已婚夫婦在購房人群中占主導地位，其次是單身女性。毫不奇怪，單身男性在購房方面遠遠落後於單身女性。
購房家庭的成人構成
下面是另一個有趣的圖表，顯示了千禧一代在哪裡買房最多。 他們當然不會在加利福尼亞州或華盛頓、夏威夷、佛羅裡達、紐約、新澤西、華盛頓特區或波士頓購買太多房屋。這種購買趨勢能給予您信心，在非沿海城市購買房產是一個良好的長期趨勢。
千禧一代在哪裡買房最多（與最少）？
就像股票投資者不應該對抗美聯儲一樣，房地產投資者也不應該對抗多年來的人口趨勢。自2019年以來，谷歌在內華達州、俄亥俄州、德克薩斯州和內布拉斯加州的房地產上花費130億美元。Uber在德州達拉斯的綜合開發項目The Epic內簽訂了45萬平方英尺的租約，其辦公室將於2022年開業。向中心地帶發展的趨勢如日中天。
7. 工資增長再創新高
家庭實際收入中位數終於在2017年突破了歷史新高。最新數據是2018年底的63179元，相信當2020年2019年的數據出來後，家庭實際中位數收入會進一步上升。
美國家庭實際收入中位數
8. 國外熱錢降溫
在2017年之前，許多沿海城市的買家不得不與富有的外國資金競爭，尤其是來自中國的資金。外國買家引起了競價戰，並對本地潛在買家造成了很大的競爭。此後，中國政府嚴厲打擊熱錢外流。因此，2019年中國買家購買美國房地產的人數同比下降超過50%。
現在，人們對2020年的冠狀病毒感到擔憂，中國富人正想盡一切辦法從中國經濟走向多元化。
最終，外國資金會再次湧入美國，特別是如果貿易戰得以解決的話。對美國房產的需求已經積壓了兩年多，當需求最終被釋放出來時，很可能會再次引發全現金的競價戰。
過去幾年美國住宅物業的主要外國買家
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9. V型經濟復蘇
在2008-2009年金融危機期間，美國的中位數房價在2.5年內下降了約17%。美國不會經歷類似幅度的衰退，因為2008-2009年經濟衰退後，貸款標准一直非常嚴格。
自2009年以來，只有信用分數優秀的人才能獲得抵押貸款，負攤銷貸款已經消失了。買房首付20%以上也再次成為普遍做法。信用度高的借款人積累了如此多的房屋資產，大多數房主應該能夠比過去更容易地度過金融危機。
自2016年底的峰值以來，美國的銷售價格中位數已經下降了約9%。即使房價繼續下跌，達到與上一次經濟衰退相同的幅度，也只剩下8%了。
2020年為對抗冠狀病毒而自發的衰退意味著，由於美國有能力開放經濟，所以復蘇應該會更快。這次的經濟衰退與上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好幾年的時間才把系統的過度杠杆作用化解掉。
10. 貸款限額提高
美國聯邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美將收購的抵押貸款的最高貸款限額。
在美國大部分地區，2020年一單元房產的最高標准貸款限額將為510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。
在高成本地區，房利美和房地美收購的抵押貸款最高貸款限額將為765,600美元。更高的貸款限額意味著購房者能夠在相同的貸款利率下購買更多的房子。
此外，更高的限額意味著政府認識到房地產價格還有上升空間，因為他們的貸款限額是跟著通貨膨脹率走的。因此，連政府都認為是時候在大流行期間買房了。
來源：Financial Samurai
編譯：Zoe Chan
盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。
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疫情“冰封”美國房市：史上最低利率，銷售下跌超9%只是開端？
作者：吳將
新冠肺炎疫情的流行不僅讓美國的股市、債市、油市上躥下跳，也讓美國房地產市場陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情況預計會更糟；與此同時飛速飆升的失業人口，也讓房貸大量違約的風險劇增。
不過，風險往往與機遇並存，在這個“黑天鵝”滿天飛的2020年，美國房產作為一種美元計價的資產，加上當地較低的融資利率，對於全球投資者而言，依然有著不變的吸引力。
專家：房屋銷售或將下滑40%
當地時間4月21日，美國NAR房產經紀協會公布的報告顯示，受新冠病毒疫情影響，今年3月美國成屋銷量環比2月下降了8.5%，創下2015年11月以來最大的月度降幅。美國四個主要地區市場的銷售均出現了萎縮，其中西部地區的跌幅最大（-13.6%）。
不過由於3月時，美國的疫情剛進入全面暴發階段，對房價的衝擊尚需時間傳導——NAR的報告顯示，3月份美國所有房屋的現房價格中位數為28.06萬美元，同比2019年3月上漲了8.0%，依舊保持著上漲趨勢。
NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，不幸的是由於疫情的暴發，房屋銷售在3月有所減弱，預計未來幾個月可能會繼續下滑到環比下降30%至40%左右。
NAR住房研究總監丹尼爾·黑爾（Danielle Hale）也表示，今年早些時候，我們看到房源在逐漸增加，但隨著疫情蔓延，越來越少的賣家掛牌出售房屋。
無獨有偶，美國房地產信息平台Redfin的最新研究也得出了相似結論。據Redfin統計，3月份，美國房屋銷售環比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位數價格與去年同期相比上漲了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美國疫情形勢最嚴峻的紐約州，比如羅切斯特（Rochester）下跌了18.5%、紐約下跌了18.3%。
Redfin首席經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，3月中旬開始，疫情嚴重打擊了經濟，之後房地產活動幾乎都停止了，由於許多賣家猶豫要不要在經濟如此不確定的背景之下出售房屋，導致最近幾周待售房屋數量下降了20%以上；另一方面，隨著失業率激增，獲得銀行抵押貸款的難度也越來越大，這也進一步限制了買家的需求。
美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時稱：“疫情對市場的衝擊的確很大，交易量大跌也是預期之中的事情。未來趨勢主要取決於疫情的變化，目前市場上大量的需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量就會快速反彈，這只是時間問題。”
申請延期還房貸人數與日俱增
國際貨幣基金組織（IMF）4月中旬發布的《世界經濟展望報告》預測，今年美國經濟將萎縮5.9%，美聯儲最新的全國經濟形勢調查報告也顯示，美國經濟已陷入衰退，告別了歷史上最長的經濟擴張周期。
聖路易斯聯邦儲備銀行的經濟學家預計，最糟情況下，疫情將導致今年第二季度美國損失4700萬個就業崗位，失業率甚至可能會飆升至32%，而失業率和房貸大量違約的風險又息息相關。
根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Banker Association）最新統計，連日來申請延期還房貸的人數猛增，3月2日時，申請的比例還只有0.25%，4月5日時已升至3.74%，4月12日達到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美（即美國政府全國抵押貸款協會）的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。
美國抵押貸款銀行家協會（MBA）高級副總裁弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）21日表示，過去一個月中，有超過2200萬美國人申請失業，因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務商聯系，希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認為，由於疫情對經濟造成的破壞很難在短期內被消除，因此預計5月份時，申請延期的人數還會進一步上升。
從美國銀行業上周發布的財務數據來看，美國銀行業已拿出超過200億美元的壞賬撥備來准備應對可能出現的違約潮。
穆迪也預測，如果美國經濟因疫情在整個夏天甚至更久地處於封閉狀態，那麼多達30％擁有住房貸款的美國人（約1500萬家庭）將無力繼續償還房貸。
陳宏明對第一財經記者表示，失業率上升導致一部分供不起房貸是正常現像，只要疫情快速得到控制，影響就不會很大，但如果疫情長期持續下去，甚至出現第二波高峰，那麼房地產市場的前景就難以樂觀。
風險與機遇並存
雖然當前的美國房地產市場存在不少風險，但以美元計價的美國房產對於全球投資者而言，依然頗具吸引力。
隨著3月份美聯儲一下子把基准利率降至零，MBA的最新數據顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處於歷史最低水平。
據亞洲房產科技集團居外IQI即將於4月24日發布的《海外疫情與海外房產報告》顯示，居外網用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。報告稱，由於融資非常便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠杆，相對廉價的按揭貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。
居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示：“在美國當前嚴重的疫情及經濟重創下，美國房產界對海外買家市場將更加依賴，而中國出色的疫情控制及迅速復工，無疑使美國房產界更看重中國買家市場。即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。”
陳宏明表示，房貸利率維持在低點，能夠在一定程度上刺激買家入場——當然前提是經濟能夠快速回暖，這樣買家才有足夠的收入還貸。他認為，對於海外投資者來說，當前最好的策略是准備好資金，因為一旦疫情好轉，價格和交易量可能會迅速同步上漲，“這個拐點的機會可能很快會到來。”
此外，美國每個州受疫情影響不一，也導致房地產市場的趨勢有所不同，比如東南部的佛羅裡達州3月的房屋銷售就出現了逆勢上升。
美國房產紀經人網絡BHHS佛羅裡達州坦帕灣（Tampa）經紀人Lena Tan對第一財經記者表示：“疫情期間我們這邊樓市熱度不降反升。坦帕的市場與加（利福尼亞）州、紐約和奧蘭多等熱鬧的市場不同。坦帕是美國首次購房人最青睞的市場之一，這裡的房價中位數僅21萬美元，且生活費用很低，在佛州居住也無個人所得稅。這裡氣候宜人，全年都可以進行戶外活動，或許正是受疫情影響，坦帕灣的這些特色反而獲得了更多購房者的關注。”
關於居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售美國房源，或致電 400-041-7515 諮美國留學、移民或房產投資的機會。
來源：第一財經
責編：Zoe Chan
外國人在德國買房如何取得貸款？
買家檔案
L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元
對於很多人來說，房地產投資的吸引人之處在於可以使用貸款做杠杆來實現收益的最大化。那麼外國人在德國買房可以貸款嗎？回答是肯定的。雖然銀行只對在德國工作和納稅納稅人發放貸款，但外國人還是可以通過其他途徑取得融資，最常見的是國家養老基金。
對於一些國人來說，對以養老金作為購房融資渠道這件事可能覺得有些陌生甚至將信將疑，但這確實是外國人在德國置業融資主要的合法途徑。2015年在柏林購房的時候，我特地請教了一位在德國最大商業銀行（Commerzbank）工作的德國人，他的回答是：養老金不是主流，但在房屋按揭方面是一個替代性的選擇（alternative option）。一般來說，通過養老金，新房可以最高可貸七成，二手房子的額度會低一些，取決於房子的條件。貸款年限可以選擇5年，10年，15年，20年，最高可達30年，利息會因年限延長而上升。
當你確定好要買的房子之後（二手房就是和業主達成意向），就可以請中介准備房子的材料，遞交貸款申請了。貸款申請可以通過按揭經紀人來做，他們和不同的放貸機構都有合作。申請材料包括：收入證明，比如連續三個月的工資單；流動資產證明，和貸款申請表格。前兩項是為了證明貸款申請人有按時還款的能力。流動資產是指申請人的銀行存款，和股票和基金等可以快速變現的資產。另外，如果已經在德國購置過其他房產，也可以提供相關資料。德國並沒有對一套、二套房的利率區別對待這一說，已經在德國擁有物業說明貸款人的經濟實力更為雄厚。
一般來說，申請貸款是在簽訂正式購房合同之前的，因為德國購房需要通過公證，簽購房合同時公證師（Notar）需要購房人提供資金證明，這其中就包括貸款合同。
中介一般都會介紹按揭經紀給購房人，所以在具體操作上，買家並不需要本人到德國辦理貸款手續。當然你也可以自己找到按揭經紀，比如我的經紀人來自於一個專門服務於外國人的機構，我們當時用英語郵件的溝通方式完成了整個貸款申請。
我是在2014年底遞交的申請，提供貸款的機構是位於杜塞多夫的Das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein（北萊茵牙醫協會養老金計劃，簡稱VZN）。當時要購置的是位於柏林市中心一套25平米，總價在86000歐元的套房，由於是二戰之前的老公寓，取得的貸款大約是五成，利率（Zinssatz）是3.5%，期限是10年，每年的本金還款率（Tilungssatz）是10%。當時我問按揭中介，這個利率未來有沒有進一步下跌的可能，他的回答是不可能，因為當時的利率水平已經非常低了。但後來的事實證明誰也無法預測未來，2015年3月，歐洲央行（ECB）啟動資產購買計劃，也就是所謂的量化寬松（QE），之後利率進一步走低，據我所知，目前養老金給購房者提供的10年期貸款利息在2.9%左右。
這裡必須說明一下，德國利率期限定義和還款方式跟中國不同。10年期限的利率表示該利息在10年之內是固定的。不難理解，在正常經濟情況下，這個期限越長，該利率就越高。
另外，貸款申請人可以根據自己實際情況，每年本金年還款率在2%至10%之間做選擇。例如，一套總價30萬歐的房子，假設首付三成，貸款七成（即21萬歐），10年期固定利息為1.2%。當本金還款率為2%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+2%)=6720歐，每月固定還款金額為6720/12=560歐。如果10年本金還款率一直為2%，10年之後本金部分還了20%（2%乘以10年），即41000歐（21000歐中的20%），所剩下的16萬歐則需要在第10年的時候一筆還清。如果當本金還款率為10%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+10%)=23520歐，每月還款則為23520/12=1960歐，那麼在9年零6個月的時候就把貸款本金全部還清了。可見，本金還款率是還款的速度，借款人每年有一次機會可以調整。
在得到貸款的批准之後，按揭中介通知你把具體的利率和還款額等信息，當然也可以用網上的計算器自行計算：https://www.your-german-mortgage.de/mortgage-calculator/。
貸款人的還款是從物業交易正式完成、開始用銀行或養老基金等貸款提供方的錢開始。比如我的交易是在2015年初完成的，每季度末還款，所以第一次還款的日是2015年6月30日。還款可以通過購房人在德國或者其他歐盟國家持有銀行賬戶，但這意味著本人要到德國去開設賬戶，於是我選擇開設了一個第三方托管賬戶，由我本人和物業管理公司對賬戶共同管理，用於日常資金的往來，其中就包括每季度的定期還款。
和銀行一樣，養老基金也提供再融資服務。在持有物業幾年之後，如果物業價格上漲，而利率降低，那麼再融資就是一個比較劃算的選擇，可以套出一部分現金。再融資的申請原則上和初次申請一樣，也需要遞交證明個人還款能力和房子的材料。
撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan
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居外網CEO解說美國樓市怪像：大中型機構拋售 個人投資者接盤
報告中提到，大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰，之後便一路下滑；而小型投資者則與之剛好相反。居外網董事兼CEO羅雪欣展望，如果年底前降息將導致更多投資人和資本進入樓市，樓價上漲速度將加快。
撰文：吳將
美國房地產數據公司CoreLogic的最新研究表明，美國投資者對於房地產的購買熱度居高不下。2018年，投資者花在購買房屋上的資金創20年以來的新高。
不過值得注意的是，統計數據顯示，這種增長的動力並非來自大型機構買家入場，而是受到大量中小型房產投資者的推動，其中不少投資者都是剛需房的買家，尤其在租金回報率相對較高的城市、地區，這類情況特別明顯。
小型投資者湧入房市
CoreLogic的研究顯示，2018年美國投資者將11.3%的資金投入了房地產市場，這是該公司自1999年進行這項統計以來的最高紀錄，不但高於2017年的11%，也高於上一個高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，當時的美聯儲還堅守零利率，並在施行量化寬松（QE）的貨幣政策。
CoreLogic在報告中提到，持有100套以上房產的大型投資者對美國房市的投資熱情在2013年時就達到了巔峰（投資占比約24%），但之後便一路下滑，截至去年底已不足17%；與之剛好相反的是，持有房產不超過10套的小型投資者自2013年起開始逐年加大了對房地產的投入，到2018年末時的投資占比已從2013年的48%上升到近62%。
而持有10~100套房產的中型投資者，其情況與大型投資者類似，當前在房地產上的投資占比為22.7%，較2009~2011年期間的近30%大幅下降。
此外，2018年投資者在剛需房上的投入比例高達20.3%，遠高於對中、高端房產的投資（分別為7.8%、6.3%）。
如果結合去年全球金融投資環境來看，小型投資者在房地產上加碼的做法可謂是“歪打正著”。據德意志銀行統計，若以美元計價，包括股票、債券、信貸、商品在內的70多個資產類別，其中九成在2018年的回報率為負，是自1901年有統計以來最糟表現。
但房地產市場卻是個例外，惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）在2019全球房地產展望報告中指出，去年的發達國家市場，除了澳大利亞、加拿大、瑞典等國之外，其他國家的房產價格均呈上漲趨勢，2018年加息4次的美國均價也上漲了5%。
投資者更傾向在東部買房
CoreLogic的研究還發現，投資者更傾向於在美國東部買房，其中購房率最高的10座城市有8個位於東部（底特律、費城等），而只有兩個在西部，分別是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷馬城。
相反，美國房產投資活動最不活躍的五個城市全部位於落基山脈以西，其中四個城市都在位於加利福尼亞州——美國房價最貴的地區之一。
至於為何不同地區的投資熱度差異如此之大，CoreLogic在報告中稱，投資者買房最優先考慮的通常都是投資（租金）回報率，而房價較高的地區，由於市場溢價過多，租金回報率往往不會太高，市場也會比較平淡。
與之相反，人口較多，同時均價較低的城市的房產交易量則往往要高很多，比如購房率排在第一的底特律，據美國住房聯合投資公司Unison近日發布的一份報告顯示，底特律房價中位數僅51233美元，而當地人均月收入的中位數28617美元，買房並不用承擔太多經濟壓力。
當然，除了租金回報率之外，投資者還會考慮未來房屋增長潛力、當地空置率、房產稅等因素。報告還稱，通常一個供不應求的房地產市場尤其能吸引資金流入，因為投資者普遍認為，投資一個供應不斷減少的市場，遠比一個供應持續增加的市場更安全。
降息預期將為房市推波助瀾？
盡管美聯儲在6月的議息會議上並未宣布降息，但美聯儲主席鮑威爾極為鴿派的表態，已讓市場對於美聯儲年內降息的預期空前放大。
這一點從美國最大的房地產抵押貸款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房貸利率上就可見一斑。當前30年期的固定房貸利率為3.84%，低於一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前為4.04%；5年期的平均浮動利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。
Zillow經濟學家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本周抵押貸款利率基本持平，但在大西洋兩岸兩大央行相繼唱“鴿”之後，抵押貸款利率料將繼續下滑。
美國抵押貸款銀行家協會（MBA）總裁兼首席執政官布魯克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由於降息預期大增，不少人選擇暫時撤回了房貸申請，希望之後會有更低的貸款利率。他稱：“盡管上周的貸款申請量下降了4%，但再融資率比一年前增加了79.5%，購買活動也增加了4%”。
對於房市而言，降息可以直接降低投資者的投資成本，這無疑是一個不容忽視的利好因素。
全球海外中文房產平台居外網董事兼CEO羅雪欣女士在接受第一財經采訪時表示：“美國房價近年來一直穩定上漲，但去年以來，由於按揭利率上升而遇冷。今年上半年美聯儲關於年內利率不變的信號，已經讓樓市有回暖跡像，如果年底前降息，則將導致更多投資人和資本進入樓市，樓價上漲速度將加快。
佛羅裡達州邁阿密海灘開發項目，為一棟5層精品建築，其中四個單元為復式住宅單元，設有2間臥室+書房、辦公室或第三間臥室；2.5間浴室；3處露台；每個住宅單元設有2個車庫空間，且設有開放的電梯。房價約¥680萬。
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她還稱：“以前，在美國買房，一處房源會有好幾個潛在買家競爭，買方經紀人要使出渾身解數才能幫客戶拿下看中的房子。隨降息而來的樓市升溫，這種現像料會重現。我們預料到2020年上半年，美國樓價上漲速度會高於2018年的增幅（4%），但還不至於超過2017年（增幅7%）。”
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan
美國房貸利率持續走低 買房窗口期顯現？| 美國
美國房貸利率持續走低，你的房貸每月少還多少錢？美聯儲再度加息，置業美國窗口期來了!
英國脫歐公投後，越來越多的資金湧向安全避風港——美國。而近期，隨著美國房貸利率的持續走低，美國房產投資的窗口期再次顯現。
利率走低房貸壓力減輕
根據房地美（Freddie Mac）的統計，美國30年期固定房貸利率連續三周走低。截至4月6日，30年期固定房貸利率的平均值跌至4.10%。
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
在連續三周的持續走低中，30年房貸利率目前僅僅稍微高於2017年的最低點。房貸利率的降低，緊接著美聯儲的加息，再加上銀行連同很多銀行頭等貸款最低利率的上升，這使消息綜合起來，使利率降低成為一個令人愉快的驚喜。
具體說來，美聯儲基准利率的增長、銀行頭等貸款最低利率的提高增加了貸款成本，而房貸利率此時的下降緩和了購房者的貸款壓力。
利率下降後購房成本降多少？
我們先來算筆賬：
從上述圖表中可以看到，同樣是三十年期固定貸款利率，利率從4.5%降至4.0%，貸款80萬元的購房者每月會少還貸234美元，而貸款40萬元的購房者每月會少還貸117美元。
美聯儲接連加息或將帶動房價增長
三十年期房貸利率的下降目前來看僅僅是短期的, 所以可能導致的房價增長也是短期的。然而長期來看，美聯儲升息預期還是會帶動房貸利率的上漲。
3月16日凌晨，美聯儲宣布加息25個基點，聯邦基金利率從0.5%~0.75%調升到0.75%~1%，這是美聯儲在2016年12月之後再度加息，也是2008年以來的第三次加息。這一結果完全在市場預料之中。
對於國內高淨值人群來說，抓住房貸利率走低的利好，借助海外資產配置來保證個人收益最大化，買房窗口期不容錯過。
（據蘇南網）
美國成屋銷售創十年新高 買氣仍旺 | 美國
美國3月份成屋銷售創十年新高，近期房貸利率又下跌，可能會持續刺激房市持續增長。
根據美國房地產經紀人協會（NAR）的最新數據，3月份成屋銷售上升了4.4%，達到季節性調整後的571萬套。這是自2007年2月份以來的最大增幅。
現在美國房市面臨的問題是：穩定的經濟刺激了購房需求，但待出售的房屋數量卻在日益減少。其結果導致房價增長的速度超過收入的增長，待售房在市場上的時間也更短。這將抑制房市的進一步增長。房地產公司Redfin首席經濟師理查德（Nela Richardson）說：“3月份的銷售幅度是不可持續的。銷售飆升，但庫存卻沒有。”
在過去的一年裡，房屋銷售增加了5.9%，但市場上的庫存卻下降了6.6%，至183萬套。這意味著更多的買家在爭搶更少的待售房。其結果是房價飆升。3月份的銷售中間價比去年同期上升了6.8%，達到236,400美元，遠高於工資增速。待售房在市場上平均只有34天，遠低於去年同期的47天。
3月份，美國東北部、中西部和南部的銷售量都上升了，但西部卻下降。
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隨著近期房貸利率的下跌，購房需求可能會增加。根據房地美公司（Freddie Mac）的數據，在4月20日結束的那一周，30年固定房貸利率下降到3.97%，而在此的前一周是4.08%，3月中旬是4.3%。
房貸利率的下降將刺激更多的買家。房地美公司副首席經濟師基夫（Len Kiefer）說：“現在進入了春天，正是房市旺季。低房貸利率將提升買家的購買力。”
去年11月總統大選後，普遍認為共和黨的稅改、基建投資和放松監管將刺激經濟發展，同時導致利率大幅攀升。但是，近期敘利亞和朝鮮危機、法國大選的不確定性、川普總統的稅改和財政計劃的進展甚微，給未來數月的經濟增長多少蒙上了陰影。這導致上周的美國10年期國債收益率接近5個月來的最低，房貸利率也隨之下降。
然而，預計美聯儲今年還要升息兩次。這可能導致房貸利率上升。網絡房地產公司Owners.com主席烏德爾森（Steve Udelson）說：“市場從來沒有像現在這樣不穩定，很多大事正在發生。”
互聯網資訊綜合整理
投資客暴炒美國房市！投報率49.2%創至少16年新高 | 美國
《路透社》報導，據美國房地產調研機構 ATTOM Data Solutions 數據顯示，統計 2016 年美國房地產（不包含商用不動產） 共有超過 19.3 萬套房在一年以內換手 2 次，顯示了美國房市正在瘋狂遭受投資客暴炒。
ATTOM Data Solutions 所統計之數據，僅計算一年內換手率達 2 次之美國獨棟住宅及共同公寓，如置頂圖所示，統計至去年為止，美國房市一年內換手後的利潤每套高達了 62624 美元，年均投報率高達了49.2%之高，該投報率至少創下了 2000 年以來的最高水平。
受惠於美國聯准會（Fed）長年來的低利率刺激，也帶動了美國房市也自 2008 年金融海嘯爆發之後一路走多。
據標普席勒房價指數 （S&P Case-Shiller Home Price Index） 數據顯示，2016 年十二月份全美房價年增率再度勁揚 5.6%，創下近兩年半以來的最高增速，絲毫不受到 Fed 於去年十二月中旬二度升息所打壓。
標普指數委員會主席 David Blitzer 在今年二月初接受媒體專訪時即表示，統計過去兩年多來的光景，全美房價以平均每年成長 5.6% 之速度在向上增長，甚至近期更是來到了歷史最高水平，這讓人們普遍相信，美國房市已經走出了 2008 年金融海嘯的大蕭條時期。
“美國經濟和房市的復蘇主要受惠於下列幾個因素，那就是：低利率、低失業率、人均可支配所得上升。”David Blitzer 說道。
但是 David Blitzer 亦向美國房市提出嚴重警示，David Blitzer 指出，自 2016 年 11 月 8 日川普當選美國總統以來，美國房貸利率就出現了顯著走升，這主要是因為市場預期著重在基礎建設之上的“川普經濟學”，將可能刺激美國經濟進一步增長。
David Blitzer 說道：“更強勁的經濟成長率，將可能推升房貸利率至更高水平，並且目前美國房價的漲幅，已是通膨率的兩倍有餘。”
（據鉅亨網）