買家檔案
L小姐
身份：上海金領/金融圈從業人員
買房區域：德國柏林
房屋類型：市中心小戶型公寓
買房目的：長線投資
購房資金：物業總價8.6萬歐元，連同各項交易費用約10萬歐元，貸款約4.5萬歐元
對於很多人來說，房地產投資的吸引人之處在於可以使用貸款做杠杆來實現收益的最大化。那麼外國人在德國買房可以貸款嗎？回答是肯定的。雖然銀行只對在德國工作和納稅納稅人發放貸款，但外國人還是可以通過其他途徑取得融資，最常見的是國家養老基金。
對於一些國人來說，對以養老金作為購房融資渠道這件事可能覺得有些陌生甚至將信將疑，但這確實是外國人在德國置業融資主要的合法途徑。2015年在柏林購房的時候，我特地請教了一位在德國最大商業銀行（Commerzbank）工作的德國人，他的回答是：養老金不是主流，但在房屋按揭方面是一個替代性的選擇（alternative option）。一般來說，通過養老金，新房可以最高可貸七成，二手房子的額度會低一些，取決於房子的條件。貸款年限可以選擇5年，10年，15年，20年，最高可達30年，利息會因年限延長而上升。
當你確定好要買的房子之後（二手房就是和業主達成意向），就可以請中介准備房子的材料，遞交貸款申請了。貸款申請可以通過按揭經紀人來做，他們和不同的放貸機構都有合作。申請材料包括：收入證明，比如連續三個月的工資單；流動資產證明，和貸款申請表格。前兩項是為了證明貸款申請人有按時還款的能力。流動資產是指申請人的銀行存款，和股票和基金等可以快速變現的資產。另外，如果已經在德國購置過其他房產，也可以提供相關資料。德國並沒有對一套、二套房的利率區別對待這一說，已經在德國擁有物業說明貸款人的經濟實力更為雄厚。
一般來說，申請貸款是在簽訂正式購房合同之前的，因為德國購房需要通過公證，簽購房合同時公證師（Notar）需要購房人提供資金證明，這其中就包括貸款合同。
中介一般都會介紹按揭經紀給購房人，所以在具體操作上，買家並不需要本人到德國辦理貸款手續。當然你也可以自己找到按揭經紀，比如我的經紀人來自於一個專門服務於外國人的機構，我們當時用英語郵件的溝通方式完成了整個貸款申請。
我是在2014年底遞交的申請，提供貸款的機構是位於杜塞多夫的Das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein（北萊茵牙醫協會養老金計劃，簡稱VZN）。當時要購置的是位於柏林市中心一套25平米，總價在86000歐元的套房，由於是二戰之前的老公寓，取得的貸款大約是五成，利率（Zinssatz）是3.5%，期限是10年，每年的本金還款率（Tilungssatz）是10%。當時我問按揭中介，這個利率未來有沒有進一步下跌的可能，他的回答是不可能，因為當時的利率水平已經非常低了。但後來的事實證明誰也無法預測未來，2015年3月，歐洲央行（ECB）啟動資產購買計劃，也就是所謂的量化寬松（QE），之後利率進一步走低，據我所知，目前養老金給購房者提供的10年期貸款利息在2.9%左右。
這裡必須說明一下，德國利率期限定義和還款方式跟中國不同。10年期限的利率表示該利息在10年之內是固定的。不難理解，在正常經濟情況下，這個期限越長，該利率就越高。
另外，貸款申請人可以根據自己實際情況，每年本金年還款率在2%至10%之間做選擇。例如，一套總價30萬歐的房子，假設首付三成，貸款七成（即21萬歐），10年期固定利息為1.2%。當本金還款率為2%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+2%)=6720歐，每月固定還款金額為6720/12=560歐。如果10年本金還款率一直為2%，10年之後本金部分還了20%（2%乘以10年），即41000歐（21000歐中的20%），所剩下的16萬歐則需要在第10年的時候一筆還清。如果當本金還款率為10%的時候，每年還款為210,000X(1.2%+10%)=23520歐，每月還款則為23520/12=1960歐，那麼在9年零6個月的時候就把貸款本金全部還清了。可見，本金還款率是還款的速度，借款人每年有一次機會可以調整。
在得到貸款的批准之後，按揭中介通知你把具體的利率和還款額等信息，當然也可以用網上的計算器自行計算：https://www.your-german-mortgage.de/mortgage-calculator/。
貸款人的還款是從物業交易正式完成、開始用銀行或養老基金等貸款提供方的錢開始。比如我的交易是在2015年初完成的，每季度末還款，所以第一次還款的日是2015年6月30日。還款可以通過購房人在德國或者其他歐盟國家持有銀行賬戶，但這意味著本人要到德國去開設賬戶，於是我選擇開設了一個第三方托管賬戶，由我本人和物業管理公司對賬戶共同管理，用於日常資金的往來，其中就包括每季度的定期還款。
和銀行一樣，養老基金也提供再融資服務。在持有物業幾年之後，如果物業價格上漲，而利率降低，那麼再融資就是一個比較劃算的選擇，可以套出一部分現金。再融資的申請原則上和初次申請一樣，也需要遞交證明個人還款能力和房子的材料。
撰文：Leanne Wang
責編：Zoe Chan
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