作者：吳將
新冠肺炎疫情的流行不僅讓美國的股市、債市、油市上躥下跳，也讓美國房地產市場陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情況預計會更糟；與此同時飛速飆升的失業人口，也讓房貸大量違約的風險劇增。
不過，風險往往與機遇並存，在這個“黑天鵝”滿天飛的2020年，美國房產作為一種美元計價的資產，加上當地較低的融資利率，對於全球投資者而言，依然有著不變的吸引力。
專家：房屋銷售或將下滑40%
當地時間4月21日，美國NAR房產經紀協會公布的報告顯示，受新冠病毒疫情影響，今年3月美國成屋銷量環比2月下降了8.5%，創下2015年11月以來最大的月度降幅。美國四個主要地區市場的銷售均出現了萎縮，其中西部地區的跌幅最大（-13.6%）。
不過由於3月時，美國的疫情剛進入全面暴發階段，對房價的衝擊尚需時間傳導——NAR的報告顯示，3月份美國所有房屋的現房價格中位數為28.06萬美元，同比2019年3月上漲了8.0%，依舊保持著上漲趨勢。
NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，不幸的是由於疫情的暴發，房屋銷售在3月有所減弱，預計未來幾個月可能會繼續下滑到環比下降30%至40%左右。
NAR住房研究總監丹尼爾·黑爾（Danielle Hale）也表示，今年早些時候，我們看到房源在逐漸增加，但隨著疫情蔓延，越來越少的賣家掛牌出售房屋。
無獨有偶，美國房地產信息平台Redfin的最新研究也得出了相似結論。據Redfin統計，3月份，美國房屋銷售環比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位數價格與去年同期相比上漲了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美國疫情形勢最嚴峻的紐約州，比如羅切斯特（Rochester）下跌了18.5%、紐約下跌了18.3%。
Redfin首席經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，3月中旬開始，疫情嚴重打擊了經濟，之後房地產活動幾乎都停止了，由於許多賣家猶豫要不要在經濟如此不確定的背景之下出售房屋，導致最近幾周待售房屋數量下降了20%以上；另一方面，隨著失業率激增，獲得銀行抵押貸款的難度也越來越大，這也進一步限制了買家的需求。
美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時稱：“疫情對市場的衝擊的確很大，交易量大跌也是預期之中的事情。未來趨勢主要取決於疫情的變化，目前市場上大量的需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量就會快速反彈，這只是時間問題。”
申請延期還房貸人數與日俱增
國際貨幣基金組織（IMF）4月中旬發布的《世界經濟展望報告》預測，今年美國經濟將萎縮5.9%，美聯儲最新的全國經濟形勢調查報告也顯示，美國經濟已陷入衰退，告別了歷史上最長的經濟擴張周期。
聖路易斯聯邦儲備銀行的經濟學家預計，最糟情況下，疫情將導致今年第二季度美國損失4700萬個就業崗位，失業率甚至可能會飆升至32%，而失業率和房貸大量違約的風險又息息相關。
根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Banker Association）最新統計，連日來申請延期還房貸的人數猛增，3月2日時，申請的比例還只有0.25%，4月5日時已升至3.74%，4月12日達到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美（即美國政府全國抵押貸款協會）的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。
美國抵押貸款銀行家協會（MBA）高級副總裁弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）21日表示，過去一個月中，有超過2200萬美國人申請失業，因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務商聯系，希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認為，由於疫情對經濟造成的破壞很難在短期內被消除，因此預計5月份時，申請延期的人數還會進一步上升。
從美國銀行業上周發布的財務數據來看，美國銀行業已拿出超過200億美元的壞賬撥備來准備應對可能出現的違約潮。
穆迪也預測，如果美國經濟因疫情在整個夏天甚至更久地處於封閉狀態，那麼多達30％擁有住房貸款的美國人（約1500萬家庭）將無力繼續償還房貸。
陳宏明對第一財經記者表示，失業率上升導致一部分供不起房貸是正常現像，只要疫情快速得到控制，影響就不會很大，但如果疫情長期持續下去，甚至出現第二波高峰，那麼房地產市場的前景就難以樂觀。
風險與機遇並存
雖然當前的美國房地產市場存在不少風險，但以美元計價的美國房產對於全球投資者而言，依然頗具吸引力。
隨著3月份美聯儲一下子把基准利率降至零，MBA的最新數據顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處於歷史最低水平。
據亞洲房產科技集團居外IQI即將於4月24日發布的《海外疫情與海外房產報告》顯示，居外網用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。報告稱，由於融資非常便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠杆，相對廉價的按揭貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。
居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示：“在美國當前嚴重的疫情及經濟重創下，美國房產界對海外買家市場將更加依賴，而中國出色的疫情控制及迅速復工，無疑使美國房產界更看重中國買家市場。即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。”
陳宏明表示，房貸利率維持在低點，能夠在一定程度上刺激買家入場——當然前提是經濟能夠快速回暖，這樣買家才有足夠的收入還貸。他認為，對於海外投資者來說，當前最好的策略是准備好資金，因為一旦疫情好轉，價格和交易量可能會迅速同步上漲，“這個拐點的機會可能很快會到來。”
此外，美國每個州受疫情影響不一，也導致房地產市場的趨勢有所不同，比如東南部的佛羅裡達州3月的房屋銷售就出現了逆勢上升。
美國房產紀經人網絡BHHS佛羅裡達州坦帕灣（Tampa）經紀人Lena Tan對第一財經記者表示：“疫情期間我們這邊樓市熱度不降反升。坦帕的市場與加（利福尼亞）州、紐約和奧蘭多等熱鬧的市場不同。坦帕是美國首次購房人最青睞的市場之一，這裡的房價中位數僅21萬美元，且生活費用很低，在佛州居住也無個人所得稅。這裡氣候宜人，全年都可以進行戶外活動，或許正是受疫情影響，坦帕灣的這些特色反而獲得了更多購房者的關注。”
關於居外IQI
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來源：第一財經
責編：Zoe Chan