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(简体中文) 2022年美国房价涨势料放缓 超低利率环境持续
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香港樓價首季拉鋸：成交大升 有望向好｜居外專欄
2021年首季剛過去，反映住宅樓價的城市領先指數報180.33點，比去年底的176.22點，上升2.3%，上升幅度並不明顯，但成交的宗數卻大幅上升！2021年首季一手住宅成交 3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為14,923宗，比去年同期的8,537宗，上升了74.8%。由於成交量大升，也帶動佣金的上升，中原地產及筆者公司所獲的首季佣金，也同時破了歷史新高！
過去兩年，中國香港的樓價都是窄幅上落，在170至180點之間運行。今季上升至180.33 點，已經算是一個突破。這種形勢與全球放水，及各國大城市樓價都大幅上升的背景下，香港住宅樓價無疑是太弱勢！也令不少人懷疑：香港住宅樓價是否已經見頂？
最近筆者也留意到網上有一篇《七大冧市（意即崩盤）因素》的貼文，七大因素包括：一，人口減少；二，信心危機；三，港人大量外移；四，內地買樓客源大減；五，貨幣供應；六，住宅供應大增；七，承受力已達極限。
文中提及的一些因素，無疑是真實的寫照，也反映中國香港樓市的困境，但大部份因素都只有短暫的影響，並不具長遠的影響力。例如：死亡人口4.98萬，比出生人口的4.31萬，死亡人口比出生人口多出6,700人。但香港從來都是移民城市，自然人口減少已經存在很久。另一個因素，結婚人數大跌36%，相信只是疫情關系，令結婚人數短暫受影響而已。一旦通關，數字就會回復正常。
筆者留意到移民外地人數增加，才是令樓價表現欠佳的重要影響因素！根據筆者觀察，今次移民以BNO去英國為主流，尤其是30至40歲的年輕人。他們一腔熱誠，未有充足預備便去闖一下世界。但現實是殘酷，中國香港華人在英國的發展機會有限，隨著現實生活細節越來越多報導，筆者大膽預計，移民去英國的人數只會越來越少。五年後，更加不少會回流香港，對香港樓市的衝擊只是短暫的。
相反，根據一國際測量師行的報告指出，截至2021年3月24日，中國香港一手住宅1,000萬以下的有2,141宗，比去年上升17.3%；1,000至2,000萬有1,917宗，比去年同期上升2.7 倍；而2,000萬以上的有347宗，比去年同期上升1.1倍。
由於“林鄭Plan”只惠及1,000萬以下的物業，1,000萬以上的一向成交困難。而今季成交卻異軍突起，反映富有階層在國安法及選舉制度下仍然對中國香港樓市投下信心一票！他們的動態及取向，令筆者相信今年的住宅樓市會越來越好，上升10%應該是一個合理的估計。
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在美國買房也要“搶”：都是通脹惹的禍？
“聽親戚說國內許多大城市的房價上漲，買新房打新也難，沒想到我在美國也搶不到房子。”在美國舊金山生活的華人張興（化名）最近也在為房子煩惱。
在他看來，最近美國主要城市的房地產市場已經是典型的“賣方市場”。“我之前已經看了6套房子，而且也出了價，但基本每套房有10到20個投標是常態，最終的成交價都會比業主叫價高出10%以上。”張興說，“我之前在伯克利看，結果那邊的房子太搶手了，現在改去聖何塞看。”
張興對記者展示了一套自己曾相中的房子，業主開價98.8萬美元，他已經叫價120萬美元，結果最高出價者叫到135萬美元並最終成交。
“2020年的詢盤數據表明泰國依然是中國買家最心儀的海外購房目的地，而美國房產在2020年一舉回升至第2位。去年美國雖疫情嚴重，但美國樓市的反常旺盛特別是歷史上最低的貸款利率確實吸引到了買家的關注。”居外IQI集團執行董事長喬治奇米爾說。
官方數據顯示，今年2月公布的去年12月美國標普/凱斯席勒（S&P/CS）全國房價指數同比上漲10.4%，為2014年1月以來的最快同比增速。此外，占美國住房銷售量九成的二手房房價也在上漲。Redfin首席經濟學家Daryl Fairweathe表示，“由於疫情，人們不想搬家使得庫存無法釋放，導致供給更少，買房變得更加困難。”更有消息指出，美國房地產市場的火熱行情導致當地木材價格同比飆漲超1倍，全美住宅建築商協會呼吁拜登政府免除進口木材關稅，降低建築成本穩房價。
而在張興看來，強勁的需求加上低利率環境，成為美國一些地區房價上漲的“主因”。現在，利率攀升的預期更進一步刺激人們買房的情緒，特別是大城市的房子。
疫情之下多國為抗擊疫情，大量的寬松措施以提振經濟，隨著新冠疫苗的推出和經濟復蘇，通脹預期一路升高。最近，全球股市震蕩加劇，美債收益率上升成為市場關注的焦點。美債收益率上升的背後，最受關注的就是通脹預期以及美聯儲態度。就在當地時間17日，美聯儲重申寬松立場和保持當前QE購債直到經濟有明顯進展的承諾，美聯儲主席鮑威爾繼續淡化近期美債收益率上升的影響，否認要考慮加息。
“美股起起伏伏，房價也節節高，但可惜的是我的收入還是那樣。”張興的一句調侃，似乎映射出了疫情給全球經濟帶來的一大“後遺症”——多國紛紛采取經濟刺激政策，持續攀升的房價引起各方關注。的確，最近關於海外多國房價上漲的消息不絕於耳。澳大利亞統計局公布的數據顯示，去年四季度州府城市平均房價上漲3%，其中墨爾本房價上漲3.4%。近日，澳大利亞央行對房價飆升表達了“不安”，但同時表示暫時不會干預。
“對於買房，這幾年還從沒碰到過像現在這樣的情況，”張興還是感到一絲無奈。
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原文：證券時報網
美國房市行情緊俏，何不讓居外IQI在購房流程上助您一把？
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2020東京房價漲不停 日本房市繼續向好︱居外專欄
在大阪、京都等6府縣於2月提前宣布解除緊急事態後，日本政府最新表示，鑒於病床使用率等醫療體系的改善，擬對首都圈1都3縣解除作為緊急事態宣言的21天期限。
在經濟有序復蘇之時，數據顯示，日本房地產市場在疫情衝擊下，依然表現了其良好的投資價值。東京2020年現有公寓的平均價格比2019年上漲了6.05％，漲幅高於前一年度的3.91％；而東京新建公寓，2020年的平均價格也比2019年上漲0.95％，明顯好於2019年的負增長（較上一年度下降3.43％）。
東京房屋價格指數走勢圖（通脹調整後）
在房屋銷售方面則漲跌互見，日本土地協會的數據顯示，2020年東京現有公寓的銷售量較2019年下降5.9％；而同期，現有獨立式住宅的銷售量則比上一年度同期增長3.7％。2020年日本的住宅開工量還是受到了新冠疫情的較大影響，和2019年的開工量相比，出現10%左右的下降。
最近市場呈現出較為樂觀的氛圍，日本政府正積極推動疫苗接種，據悉至少有30個道府縣計劃在縣政府所在地實施接種，其中包括東京、大阪、神奈川、秋田、愛知、衝繩等地。我們有理由相信，疫情將在疫苗接種後獲得控制，經濟復蘇會隨之提速。而房地產受到去年開工量等因素影響，今年市場的供應量可能減少，在投資/購買需求出現釋放和上升的情況下，房地產價格有望進一步走強。
風險披露：
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資深金融專家陳柏軒
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曼谷泰國房價走勢以及房產價格
去泰國的人數這幾年一直都是只增不減的趨勢，尤其是曼谷，並且很多人去過之後有想留下來的慾望，所以購買泰國房產的人士在不斷增加。除此之外，還有很多投資者也比較看重泰國的房產，曼谷是最人們的投資城市。曼谷泰國房價走勢如何呢？它們的房價狀況又是什麼樣的呢？曼谷的房價這幾年一直是上升趨勢，並且好位置的房產回報率非常的不錯。
根據2018年的數據可以得知，泰國曼谷房產均價一平米大約為13萬泰銖-14萬泰銖左右，到2020年，曼谷的房產價格一直都是不斷上升的趨勢，目前該城市房價的漲幅已經超過了8%-10%左右。真是因為曼谷的前景非常的可觀，所以很多人都想在分一杯羹。現在在曼谷購房和之前相比要困難些，畢竟曼谷的綜合能力強，房產不僅價格會上漲，房值也會上升。
曼谷房產的租金回報率是全國最高的城市，曼谷的人口密集度非常的稠密，市場對於住房的需求量很大，很多房產投資者在曼谷購買房產之後會立馬出租出去，正是在這樣的狀況下，曼谷的房價和租金在不斷飆升，租金回報率早在兩年前就保持在5%左右，2020年它的租金回報率可以直接高達10%（地段位置極佳的地方），一般平均保持在7%左右。
曼谷市中心的房價是最高的，2020年它一平米的均價可能已經達到了15萬泰銖左右。未來幾年的發展中曼谷的房價理所當然的會持續增長，增長的幅度可能會高達10%以上。泰國除了曼谷之外，還有一些城市的房產價格也是不斷上漲的，智能說漲幅沒有曼谷那麼快。從投資的角度來說曼谷的房產還是具備較好的升值空間的，條件允許的話投資一套不錯。
新加坡房市連連報捷 10月非有地私宅量價齊升
新加坡非有地私宅轉售量再創新高，10月有1509個單位轉手，環比增長21.6%，轉售價則環比微升0.8%。
根據新加坡房地產聯合交易網SRX 11月10日公布的預估數據，各類非有地私宅轉售價全面上揚。代表中檔私宅的其他中央區（RCR）環比轉售價漲幅最高，達1%。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）和代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）的轉售價分別上升0.5%和0.8%。
若同去年同期比較，整體轉售價上升0.7%。中檔和大眾私宅轉售房價走勢同比上升0.9%和1.9%，高檔私宅則下滑2.9%。
在轉售量方面，有1509個單位轉手，是自2018年5月的新高，同比高出72.9%。大眾私宅最受歡迎，轉售量占總數的58%；中檔和高檔私宅的轉售量分別占25.3%和16.8%。
外國買家購私宅創兩年新高
在冠病疫情衝擊下，新加坡樓市依然穩健增長，這除了來自本地買家的強勁需求，更來自外國買家的購買熱情。
橙易產業（OrangeTee & Tie）整理的數據顯示，今年8月份新私宅銷量連續四個月攀升，其中外國買家（包括持新加坡永久居民）購買了193個單位，創下兩年來新高。9月份新私宅銷售數據雖顯示，外國買家數量略有下跌，從193個單位跌至153個單位，但仍高於今年以來每月123個單位的平均水平。
橙易產業研究與咨詢部主管孫燕清指出，新加坡私宅一直受全球高淨值人士和投資者青睞。特別是在經濟前景不確定和股市波動起伏之際，一些人傾向於把資金轉到他們認為更穩定的地產市場裡。
她說：“新加坡房地產市場表現一向不錯，長期都可取得房地產升值和資金收入回報。這或許是為什麼許多外國買家有信心在本地購買私宅。”
OT&T市場報告：【需求強勁 新房月銷量連續三個月保持千套以上】
外國買家青睞第九至11區
外國買家他們大多青睞高檔私宅項目，特別是烏節路、武吉知馬和紐頓等第九區至11區的傳統高檔私宅區。
不包括4月和5月阻斷措施期間外國買家私宅交易量走低，今年至8月外國買家（包括新加坡永久居民）在第九區至11區共購買了320個新私宅單位，占外國買家交易量三成以上，顯示他們在高檔私宅地區交易非常活躍。
在外國買家的帶動下，一些高檔私宅項目如紐頓銅源（Kopar at Newton）、富雅軒（Fourth Avenue Residences）、The Avenir、瑪庭豪苑（Martin Modern）和綠墩雅苑（Leedon Green）買氣有回升跡像，可見黃金地段的優質房地產吸引力和溢價始終不變。
例如紐頓銅源自4月推出以來至今，賣出了160個單位，占項目的42％，中位數尺價為2432元，是銷售表現最好的高檔私宅項目之一。其他不少項目也有令人矚目交易，像The Avenir近期有一個四臥房單位賣出，交易價為800萬元，尺價約3318元；Skyline@Orchard Boulevard一個四臥房單位以1499萬元賣出，尺價近4000元。這兩個單位的買家都是中國籍。
延伸資訊：
綜合整理自聯合早報
責編：Zoe Chan
新加坡的高檔私宅有如“藍籌股”，加上低稅率、環境安全潔淨、世界級的醫療設備和高質量的教育資源等種種優勢，外國買家在新加坡房市上的活躍度只會不斷提升。
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居外看點：經濟跌入谷底，美國房價怎麼還連創新高？
一波三折的美國大選終告落幕。但美國的麻煩事還遠遠不止於此。
秋季以來，美國新冠肺炎疫情出現急劇反彈。11月4日，美國單日新增新冠肺炎感染病例突破10萬。穆迪首席經濟學家贊迪（Mark Zandi）近日表示，鑒於疫情繼續在美國傳播，加上缺乏額外的財政支持措施，美國經濟復蘇可能會被逆轉，經濟進入衰退的風險很高。
疫情形勢如此嚴峻，美國經濟跌落谷底，但房價卻出乎意料出現強勁上漲。據美國媒體報道，6月份美國現房銷售價格中位數首次突破30萬美元，創下歷史新高，超過了2007年金融危機前的高點。而且近幾個月，美國房價也依然保持升勢。
美國樓市“逆勢”火熱的原因是什麼？背後潛藏哪些風險？
美國房價創新高
今年，全球經濟出現了很多反常現像，其中就包括經濟低迷但房價持續走高。
亞洲最大的房地產科技集團居外IQI集團執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）在接受中新社國是直通車采訪時表示，經濟衰退期，無論在美國還是在全世界，住房總是不景氣。人們失去了工作，不再夢想住更大的房子。
但今年二季度，在自上世紀40年代以來最嚴重的全球經濟衰退中，全球住房價格卻強勁上漲了4%。美國房價就是逆勢上漲的典型例子。自今年5月以來，美國新房銷售量攀升了67%，價格上漲了15%。
美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors，以下簡稱NAR）發布的最新數據當中，有三大要點值得關注：
一、美國9月成屋銷售量達到654萬戶，比上月增長9.4%，比一年前增長近21%，並創近14年來新高。
二、9月美國現房中位數售價上漲至每棟31.18萬美元，連續四個月創下新高，這已經遠遠超過金融危機前的高點。2007年美國金融危機前，美國樓市泡沫頂峰時，現房銷售價格中位數大致為23萬美元。
三、供不應求的市場導致庫存量連續下滑。房屋總庫存量比上月和一年前下降至147萬套，以目前銷售速度只能維持2.7個月，這一數據也創下歷史新低。
為何反常大漲？
“一般而言，美國房屋銷售在年底會趨於平緩，但在9月份，它們的飆升超過了我們在這個季節通常看到的情況，”NAR首席經濟學家Lawrence Yun說，可以把這種反常歸因於創紀錄的低利率和市場上大量的買家，包括度假屋買家，因為在家工作有更大靈活性。
一方面，空前寬松的貨幣政策提升了居民購買力。今年3月起，美聯儲為應對疫情影響，開啟無限量、無底線量化寬松政策。數據顯示，2020年9月，美國M2擴大至18.6萬億美元，近5月M2同比增速處在20%以上的歷史高位，並持續擴大，9月同比為24%。
與此同時，30年期抵押貸款固定利率加速下行，10月末為2.81%，處在歷史低位。寬松貨幣政策下，購房者貸款更容易，貸款成本更低，住房購買力提升。
另一方面，流動性寬松背景下核心區域房產受到偏好。在全球貨幣寬松、流動性泛濫背景下，資金偏好具有良好基本面的核心區域樓市。
喬治·奇米爾也表示，這種超現實行情其實是政府政策造成的。隨著央行將資金注入信貸市場，已經下跌多年的30年期抵押貸款利率暴跌至歷史最低點——美國低於3%，歐洲低於2%。“如果你正夢想著在大房子裡渡過這場瘟疫，便宜的抵押貸款現在正向你招手，讓你行動起來。”
房地美公司數據顯示，9月份美國30年期、常規、固定利率抵押貸款的平均利率從8月份的2.94%下降到2.89%，10月進一步降至2.83%。而整個2019年的平均利率為3.94%。
此外，供應不足也被視為推升美國房價的重要原因。據NAR統計，截至9月底，全美房屋庫存總量為147萬套，較8月下降1.3%，較一年前（182萬套）下降19.2%。按照目前銷售速度，未售庫存消化時間為2.7個月，低於8月的3.0個月，也低於2019年9月的4.0個月。 值得注意的是，2020年9月售出的房屋中，71%的房屋在市場上的銷售時間不到一個月。
“不缺乏有希望的、潛在的買家，但庫存處於歷史低位，”Lawrence Yun說。”我們已經看到一些房屋建築商采取行動加大供應量，但仍然存在更多建房的需求。”
新增供應快速提升並不容易。截至6月，美國新房開工數量比2019年6月的123.5萬套低4%。喬治·奇米爾表示，城市規劃方面的限制，使得在最需要的地方建造新房變得困難。
繁榮背後潛藏風險
美國房價的超預期反彈也引發了更多人的憂慮。
喬治·奇米爾指出，住房市場是低迷的美國經濟當中的一個亮點。但是，當房地產市場價格被便宜的資金所左右，而非真正的需求，結果往往是資源分配嚴重傾斜，已經有很多投資者買房不是為了避風頭，而是為了替代價格更高的股票和債券。
“未來的風險是，經濟繁榮會讓更多人買不起房，房價最終會達到危險的泡沫水平”，喬治·奇米爾表示，而當繁榮破產時解開壞賬需要時間，壞賬會波及中產階級，延長並加深由此造成的經濟衰退。房價過快上漲或引發金融風險，且不利於民生。
據美媒報道，由於臉書、推特等公司放寬員工工作地點限制，一些技術人員離開硅谷，遷往美國西部山區。但他們的到來也推高了房地產價格，令當地居民不滿。
樓市能否推動經濟復蘇？
喬治·奇米爾指出，在2020年的美國，房地產是少數幾個呈現正增長的行業之一。疫情加劇了許多人裝修或購買新房的需求。在美國，住宅房地產市場是整體經濟復蘇的重要因素，但它在美國發揮的作用不像在中國那樣大。
房屋建設每年為美國GDP貢獻約1.15萬億美元，占GDP總量的6.2%。 “住房市場是美國經濟重要組成部分，但鑒於提供新供應量的限制，僅靠住房市場很難恢復經濟增長”，他表示，美國需要的是基礎廣泛的經濟復蘇，包括但不限於住房。
實際上，美國房價逆勢攀升並非個案。近期，英國、德國、韓國等國家房價都呈顯著上升趨勢。與美國情況類似，其他發達國家尤其是國際大都市房產價格上漲，是貨幣寬松背景下居民購買力提升以及資金保值增值訴求所推動的。
中長期看，房地產市場與經濟運行情況相適應。當前疫情全球大流行仍處在上升期，國外形勢依舊嚴峻，經濟面臨衰退風險，失業率居高。在這一大背景下，房價上漲、交易活躍難持續。
延伸閱讀：
來源：國是直通車
責編：Zoe Chan
盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。房地產投資的價值大多來自於長期持有，讓時間增長您的財富。
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美國房產抄底正當時 隨手給你10個理由！
美國在新冠病毒疫情蔓延的防控上仍然面臨著重重挑戰，但可喜的是購買房地產的黃金機會已經到來。隨著抵押貸款利率降至歷史低點，標普500指數處於歷史高位（截至2020年4季度），很多人仍然心存恐懼，那麼您獲得好買賣的機會就更高了。
現在大家在家裡呆的時間比較多，因此，房子的內在價值已經上升了很多。然而，鑒於 房貸利率已經崩盤，負擔能力自然攀升。在大眾媒體大肆宣傳人口從大城市流向小城市的情況下，精明的投資者是時候反其道而行之，重新關注大城市的房地產了。不過，鑒於較低的估值、較高的淨租金收益率和較低的整體密度，二線城市（也俗稱“18小時城市”）也是非常有吸引力的。
讓居外為您詳細解釋為什麼現在和2021年便是購置美國房地產的好時機。
1. 全國各地房價走軟
根據美聯儲經濟數據（FRED），2017年美國房屋銷售價格中位數開始走軟。由此可見，一些定價的通縮早被釋放出來了。
如果我們看一下2006年底上一個峰值之後發生了什麼，我們看到銷售價格中位數在2.5年的時間裡從25.5萬美元下降到21萬美元（-17%）。2009年的下半年的，房價觸底。
從2009年底到2012年，房價逐漸走高，然後在2017年下半年從22萬元爆發式上漲約55%至34萬元。
此後，銷售價格中位數從34萬美元下降到2019年第四季度的約31萬美元，跌幅為9%。
隨著價格和貸款利率雙雙下降，負擔能力上升。
美國房屋銷售價格中位數（美元）
美國房屋銷售價格中位數（同比變化%）
2. 超低的房貸利率
房貸利率處於歷史低位，現在一些貸款人甚至為自住房提供了低於3%的30年抵押貸款。如果房子對您來說是剛需的話，看到這麼低的利率，很難坐著不下手。
視乎情況，這樣的低利率可能會讓買房比租房更實惠。而房貸很可能是購房者最高的一項成本，低利率肯定會推動購房。
但利率也是一把雙刃劍。如果未來抵押貸款利率上升——短期內肯定是很大的一個“如果”，因為美聯儲已經承諾在2022年之前保持低利率——那麼可能會影響房價。但是，由於低利率使得現在的房子更實惠，買家可能會認為未來的加息是值得擔心的事情。
30年定期按揭的平均利率
3. 股市處於歷史高位
標普500指數在2019年收盤時漲幅達到了驚人的31%。在2020年，標准普爾500指數和納斯達克指數在經歷了2020年3月的艱難時期後，已經反彈到歷史高點。因此，股票投資者非常富有，特別是科技投資者。
股市創造了如此多的財富，難免會有一部分財富轉移到2019年滯後的房地產上。將紅利變成實際資產的傳統將繼續下去，特別是現在。我們都渴望一種安穩的感覺，而擁有一套房子或更大更好的房子會有幫助。
同時，我們也在尋求投資獲利。鑒於房地產價格比股票走得慢，分散投資於美國中心地帶的“18小時城市”會是可靠的策略。
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4. 2020總統大選年
如果我們只知道一件關於權力欲強的政客的事情，那就是為了繼續執政，他們會盡一切可能幫助確保經濟持續增長。
股市和房地產市場往往會因為總統候選人的所有競選承諾而被炒作起來。重點是，無論誰勝出，股市和房市往往都會表現良好。
假設投資標准普爾500指數1,000美元的增長情況
5. 租金持續走高
房產的價值最終取決於其租金收入。一些沿海城市由於房價上漲速度加快，資本化率上限會較低。而中心城市的資本化率上限將更高，這為追求收入的投資者提供了巨大的價值。
隨著冠狀病毒的大流行，數百萬人需要就地避難的地方。不過，多虧了經濟刺激支票、各州豐厚的失業救濟金和工資保護計劃，相信很多美國人都能挺過封鎖期，繼續支付房租。在一些州，您每月可以賺到5,000多美元以上的失業救濟金。
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6. 千禧一代正處於黃金購買期
千禧一代現在大多在30歲左右，這意味著他們有10多年的時間來攢首付。他們也正處於安家立業、生兒育女的階段。
擁有房產的最大催化劑可能莫過於孩子。當您追求穩定時，您的築巢本能就會超常發揮。此外，可能沒有比來自千禧一代的需求更大的房地產投資的多年催化劑。
如今，千禧一代幾乎占到了購房者的40%。
1985-2019年各代人的住房擁有率
從下圖由全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors®）房屋買賣者代際趨勢（Home Buyer and Seller Generational Trends）研究報告中可以看出，已婚夫婦在購房人群中占主導地位，其次是單身女性。毫不奇怪，單身男性在購房方面遠遠落後於單身女性。
購房家庭的成人構成
下面是另一個有趣的圖表，顯示了千禧一代在哪裡買房最多。 他們當然不會在加利福尼亞州或華盛頓、夏威夷、佛羅裡達、紐約、新澤西、華盛頓特區或波士頓購買太多房屋。這種購買趨勢能給予您信心，在非沿海城市購買房產是一個良好的長期趨勢。
千禧一代在哪裡買房最多（與最少）？
就像股票投資者不應該對抗美聯儲一樣，房地產投資者也不應該對抗多年來的人口趨勢。自2019年以來，谷歌在內華達州、俄亥俄州、德克薩斯州和內布拉斯加州的房地產上花費130億美元。Uber在德州達拉斯的綜合開發項目The Epic內簽訂了45萬平方英尺的租約，其辦公室將於2022年開業。向中心地帶發展的趨勢如日中天。
7. 工資增長再創新高
家庭實際收入中位數終於在2017年突破了歷史新高。最新數據是2018年底的63179元，相信當2020年2019年的數據出來後，家庭實際中位數收入會進一步上升。
美國家庭實際收入中位數
8. 國外熱錢降溫
在2017年之前，許多沿海城市的買家不得不與富有的外國資金競爭，尤其是來自中國的資金。外國買家引起了競價戰，並對本地潛在買家造成了很大的競爭。此後，中國政府嚴厲打擊熱錢外流。因此，2019年中國買家購買美國房地產的人數同比下降超過50%。
現在，人們對2020年的冠狀病毒感到擔憂，中國富人正想盡一切辦法從中國經濟走向多元化。
最終，外國資金會再次湧入美國，特別是如果貿易戰得以解決的話。對美國房產的需求已經積壓了兩年多，當需求最終被釋放出來時，很可能會再次引發全現金的競價戰。
過去幾年美國住宅物業的主要外國買家
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9. V型經濟復蘇
在2008-2009年金融危機期間，美國的中位數房價在2.5年內下降了約17%。美國不會經歷類似幅度的衰退，因為2008-2009年經濟衰退後，貸款標准一直非常嚴格。
自2009年以來，只有信用分數優秀的人才能獲得抵押貸款，負攤銷貸款已經消失了。買房首付20%以上也再次成為普遍做法。信用度高的借款人積累了如此多的房屋資產，大多數房主應該能夠比過去更容易地度過金融危機。
自2016年底的峰值以來，美國的銷售價格中位數已經下降了約9%。即使房價繼續下跌，達到與上一次經濟衰退相同的幅度，也只剩下8%了。
2020年為對抗冠狀病毒而自發的衰退意味著，由於美國有能力開放經濟，所以復蘇應該會更快。這次的經濟衰退與上一次有很大的不同，上一次的衰退花了好幾年的時間才把系統的過度杠杆作用化解掉。
10. 貸款限額提高
美國聯邦住房金融局（FHFA）公布了2020年房利美和房地美將收購的抵押貸款的最高貸款限額。
在美國大部分地區，2020年一單元房產的最高標准貸款限額將為510,400美元，比2019年的484,350美元有所增加。
在高成本地區，房利美和房地美收購的抵押貸款最高貸款限額將為765,600美元。更高的貸款限額意味著購房者能夠在相同的貸款利率下購買更多的房子。
此外，更高的限額意味著政府認識到房地產價格還有上升空間，因為他們的貸款限額是跟著通貨膨脹率走的。因此，連政府都認為是時候在大流行期間買房了。
來源：Financial Samurai
編譯：Zoe Chan
盡管經濟環境和冠狀病毒造成了不確定性，但今天的美國房地產仍然被證明是一項有吸引力的投資。
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疫情致新加坡經濟陷衰退 低迷房市下高端豪宅仍受外資追捧
受新冠肺炎疫情影響，今年第一季度新加坡住宅的交易和價格均出現了大幅下跌，由於當地疫情反復，第二季度的房市預計難有回升。新加坡房地產市場或將陷入自2008年第三季度全球金融危機以來最低迷的時期。
亞洲房產科技集團居外IQI 6月初發布的調查報告顯示，受訪的經紀人普遍認為今年新加坡的住宅價格和租金都會出現下降，預測的均值為價格下跌2.6%、租金下跌4.2%，直到2021年才會出現部分回暖。
居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，多數房地產商對新加坡處理此次疫情危機的方式表示認同，新加坡房產經紀人普遍預計未來一年外國買家的購買量會增加，因為該國對疫情的處理相對較好，價格即使有小幅下降的預期，但與同類市場相比，仍會保持相對穩定。
據第一財經從居外網得到的詢盤數據顯示，2019年，居外網用戶對新加坡住宅的詢盤量同比增加了55.3%，其中最顯著的激增發生在第二、第三季度；2020年第一季度，詢盤量雖然同比上升了13%，但環比卻下降了27%，說明整體需求疲軟。不過二季度，隨著疫情趨緩，以及開發商各種優惠措施相繼出台，詢盤量已有所回升。其中，詢問新加坡房產的用戶主要來自中國廣東（28%）、北京（14%）和河北（12%）。
李顯龍：GDP預計萎縮4%~7%
2020年上半年，新冠肺炎疫情的大流行讓全球經濟跌入低谷，經濟十分依賴於全球化和貿易的新加坡自然難以獨善其身。
6月7日，新加坡總理李顯龍發表公開講話稱，2020年度新加坡的國內生產總值（GDP）預計萎縮4%~7%，而這將是新加坡立國以來最大幅度的經濟衰退。
全球信息提供商IHS Markit最近在對400家位於新加坡的私人企業進行調查後發現，在內需疲軟、外需又大幅萎縮的情況下，受訪的九成企業都陷入了業務下滑的困境。
以貿易為例，新加坡統計局5月20日公布的數據顯示，受供應鏈中斷與需求下降影響，該國一季度境內批發貿易額同比下降9.6%、環比下降1.4%；對外批發貿易額同比下降12.2%，環比下降9.6%。
在經濟如此萎靡不振的背景下，房地產市場的低迷也是在所難免。
新加坡戴玉祥產業咨詢公司（EDMUND TIE & Company）上周公布的數據顯示，2020年第一季度，新加坡私人住宅的均價環比下跌了1.0%，其中非有地私人住宅（Non-Landed Properties）已是連續第二季度出現下降。同期交易量的下跌更為明顯，環比下降了14.4%，至4174套，為2019年第一季度以來最低水准。
盡管如此，與前兩次重大金融危機之初房價分別下跌1.9%（1996年Q1）和2.4%（2008年Q3）相比，此次的跌幅並未超過前高。
戴玉祥產業咨詢公司認為，3月下旬起，因新冠肺炎確診人數突然激增，導致了該國采取了嚴格的居家隔離政策，使得市場交易量直線下滑。考慮到新加坡在5月底、6月初才逐漸放松疫情管控措施，且當前每天仍有數百例新增確診病例，第二季度的房市也難以樂觀。
不過，隨著全球主要經濟體的疫情逐漸平穩，復產復工相繼展開，李顯龍表示，其他國家正逐漸解封，新加坡也在有序重啟經濟，同時也將不遺余力地吸引和留住人才與投資。
新加坡房產深受中國買家青睞
新加坡的住宅物業，一直被視為金融市場不確定環境下的“避風港”，因此廣受全球富豪歡迎。6月初，房地產咨詢服務公司世邦魏理仕（CBRE）發布的最新報告顯示，新加坡在2019年全球住宅價格最高的十大城市中排名第三，住宅均價為91.56萬美元（約合人民幣651.52萬元），僅次於中國香港（125.44萬美元，約合人民幣892.6萬元）和德國慕尼黑（100萬美元，約合人民幣711.58萬元）。
根據新加坡市建局（URA）的統計，2019年新加坡私人住宅交易量為16962套，其中外國買家參與的交易占21.7%，而外國買家中的約四分之一都持有中國護照——自2017年起，中國買家一直新加坡房產最大的海外投資者，超過了馬來西亞、印度、印度尼西亞和美國。
雖然今年第一季度，根據URA數據，外國買家數量環比大跌了26.1%，僅成交215套，但居外IQI問調的經紀人中，仍有48%認為，今年外國買家的交易總量將超過2019年，這意味著下半年可能迎來一波大反彈。
這並非沒有先例，2008年金融危機爆發之後，隨著美聯儲量化寬松政策的實施，大量熱錢湧入新加坡樓市，推動新加坡房價持續飆升，短短數年內就上漲了超過50%，直到政府插手調控，才讓房價漲幅趨緩。
奇米爾對第一財經記者表示，疫情帶來的另一個重要影響是現在大部分房地產營銷，甚至部分銷售流程都轉移到了線上，86%的經紀人認為線上直播活動對外國買家的是有效的營銷工具。此外，超過40%的經紀人把在線廣告、社交媒體和虛擬看房視為有效或十分有效的推銷手段。
或許正因如此，盡管中國買家第一季度的交易量有所下降，但URA的數據顯示，購買300萬美元以上房產的數量反而超過了去年同期。
據外媒報道，新加坡房地產公司ERA的一名經紀人符策銘（Clarence Foo）表示，5月有三名中國籍買家共同購買了6套價值共2000萬新幣（約合人民幣1.017億）的公寓。據悉，其銷售過程主要通過線上完成。另外還有一名來自中國的買家則斥資1200萬新幣（約合人民幣6104萬）買下了同一項目的3套3居室的公寓——離新加坡地標濱海灣金沙酒店步行僅需5分鐘。
新加坡政治、經濟穩定，且監管嚴格，因此當地的房地產具有優異的避險屬性。
新加坡合登亞洲集團營銷總監黃文富也對第一財經記者表示，新加坡政府近幾年頒布了一系列措施，如提高印花稅，申請貸款需看買家收入等，穩定了樓市。疫情下政府也及時推出舉措，戶主如有經濟狀況，可以推遲還貸至明年，所以最近並沒有見到的拋售房屋，樓市仍能整體保持穩定。
世邦魏理仕也預計，今年新加坡單套住宅200萬美元（約合1423萬元人民幣）的價格仍將是投資者的最佳選擇。盡管疫情爆發，但房地產開發商仍在繼續開發新樓盤，同時樣板房也在采取預防措施，而低利率可能會刺激並維持本地和外國投資者的潛在需求。
關於居外IQI
居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。 居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售新加坡房源，或致電 400-041-7515 諮新加坡留學、移民或房產投資的機會。
來源：第一財經
編譯：Zoe Chan