房价走势 – Page 2

出行限制衝擊豪宅市場新加坡、中國香港等地跌價

在新冠肺炎疫情籠罩下，吉隆坡豪宅價格今年第一季環比下跌2.1%，是表現最差的城市之一。今年第一季環比跌幅最大的城市是曼谷，下挫5%，新加坡、中國香港和首爾則緊“跌”在後。

總部設於英國倫敦的房地產經紀公司萊坊（Knight Frank）5月5日發布“全球城市豪宅指數”報告指出，跟去年同期相比，吉隆坡豪宅價格下跌2%。

在15個亞洲城市之中，豪宅價格同比下跌的還有曼谷、新加坡、北京和中國香港，跌幅介於0.1%至4.3%之間。

相較之下，高居榜首的馬尼拉豪宅價格同比上揚15.3%，台北、廣州、東京、耶加達、首爾和上海也都呈上升趨勢，它們的升幅介於1.8%至8.9%。

馬尼拉馬卡蒂市高端公寓米蘭住宅（Milano Residences），設有3間臥室和3間浴室，占地192平方米，現正在居外網上出售。房價僅約¥ 704萬。點圖查看項目詳情

萊坊環球研究部主管貝利指出：“全球多個豪宅市場原有跡像皆表明今年價格有望上漲，但冠病疫情卻遏制這股升勢。”

萊坊對全球20個城市進行分析結果顯示，其中16個城市的豪宅價格今年預計會下跌，只有上海、摩納哥、維也納和裡斯本這些城市能逆勢上升，主要是因為它們歷史性供應短缺，又或者在封鎖期間仍能持續進行交易、且防疫措施正逐步放寬。

萊坊主要是從供需方面來判斷上述城市今明兩年豪宅價格走勢，並基於冠病疫情對不同市場造成影響以及各國政府所實施的刺激措施做預測。

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來源：中國報
編譯：Zoe Chan

暴風雨前的平靜？澳洲房價可能下挫30%

一位房地產分析師警告說，如果針對新冠病毒的限制措施延長至少六個月，那麼最糟糕的情況是房價可能下跌30%。

SQM研究公司（ SQM research）的創始人路易斯·克裡斯托弗（Louis Christopher）告訴澳大利亞廣播公司ABC的《商業》（The Business ）節目，無論何時取消限制令，房價都會下跌，但這個時間表將對房價下跌的程度產生重大影響。

克裡斯托弗表示，如果新冠病毒COVID-19病例繼續下降，限制措施在5月份逐步取消，“V型”復蘇仍有可能發生，也就是住宅價格在6月份下降，但在9月或12月份開始回暖。

然而，如果第二波病毒出現，限制令獲得延長，他預計房價將“大幅下跌”。

他說：“我所說的大幅下降，是指在12個月內下挫30%，其中大部分下挫發生在悉尼和墨爾本”。

“我們並不是說這種情況肯定會發生。這更像是一個警告。如果我們在整六個月內看到這些限制措施保持在目前水平上的話，這種情況就會發生。”

移民人數下降衝擊悉尼、墨爾本市場

克裡斯托弗表示，悉尼和墨爾本將首當其衝地受到經濟低迷的影響，因為這兩座城市的房地產市場價格在澳大利亞被高估得最嚴重，而且比其他任何首府城市都更依賴於淨海外移民。

澳大利亞聯邦銀行的經濟學家也預測，悉尼和墨爾本的房地產市場將會受到最嚴重的打擊，因為它們依賴於人口增長和這兩地的經濟特性。

“新州和維州的經濟對受影響最嚴重的行業的依賴更高，而對一些隔離程度更高的行業（如礦業和農業）的依賴則更小，”聯邦銀行高級經濟學家加雷思·艾爾德（Gareth Aird）說。

在最近的一份分析報告中，聯邦銀行估計未來6個月，各首府城市的房價將下跌10%（年跌幅為20%），其他經濟學家也有類似的預測。

房地產拍賣成交率大幅下降，這是房價下跌的主要指標。（圖：ABC News/Stephanie Chalmers）

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然而，艾爾德先生指出，考慮到限制令的時間長度是個未知數，現在就下預測還“非常具有挑戰性”。

不管哪種情況發生，路易斯·克裡斯托弗說，全國幾個最大的首府城市的租房市場將會受到重創。

“我們將看到出租房空置大幅上升，租金下降，”他說。

SQM 研究公司的每周租金數據顯示，悉尼和墨爾本的租金分別下降了5%和2%。

克裡斯托弗說，每年新住宅的興建緊跟年度人口增長，淨移民人數的下降，以及短期度假出租房轉入住房市場，這將會出現約10萬套剩余出租房。

“這應該意味著全國出租房空置率會翻一番，這對租戶來說是件好事，但對房東來說就不那麼好了。”

艾爾德預計，租金下降將導致房價下跌，但他同時也指出，當前各州層面上的政策變化，即在新冠危機期間，因拖欠租金而導致的逐客令將被強行延遲，對一些計劃在未來六個月出租投資房的准房東帶來了“重大威懾”。

還貸暫緩期結束，“真正的考驗”就會到來

核心邏輯（CoreLogic）公司的伊麗莎·歐文（Eliza Owen）說，隨著失業、停薪留職及隨後收入下降的加劇，以及澳聯儲行長對20世紀30年代以來最嚴重的經濟收縮發出了警告，房價尚未下跌“似乎很難讓人理解”。

“經濟的這種極端收縮可能會加劇澳大利亞高額房屋貸款債務的結構性風險，”CoreLogic澳大利亞研究部主管歐文表示。

“2019年12月，買房貸款債務收入比反彈至142.1%創紀錄的高點。”

迄今為止，房價下跌尚未成為現實，但增長已經放緩。據CoreLogic的每日房地產價值指數顯示，過去四周民用住宅房價的變化為+0.4%。

然而，路易斯·克裡斯托弗表示，領先指數指向了即將下降走勢。

“過去幾周，房地產拍賣成交率直線下降。年初時，這一比例平均在65%至75%之間，”他說。

上周末，各首府城市的房地產拍賣成交率降至30.2%，為CoreLogic記錄中的最低水平。

歐文預計，各大銀行提供的按揭還款暫緩期將推遲房價下跌的開始，因為上市出售的房地產數量非常少。

在截至4月19日的四周時間裡，CoreLogic發現，與一年前相比，新上市房地產數量下挫了28.7%，而房屋總上市量下降了23.8%。

房地產出售已經崩潰，CoreLogic表示，除非迫不得已，否則人們不會將房地產拿出來出售。（圖：CoreLogic）

“在當前的大環境下，只有那些必須出售房地產的人才會把房產掛牌出售，因為償還買房抵押貸款已經不再是負擔得起的了。但由於抵押貸款還款中斷，處於這種情況下的人數則降到了最低，”她說。

“一旦房地產抵押貸款暫緩期結束，‘真正的考驗’就會到來。”

“如果經濟在6個月內沒有好轉，金融監管機構、澳聯儲和銀行業可能會持續延長買房抵押貸款償還的暫緩期。”

路易斯·克裡斯托弗同意，如果經濟衰退持續下去，買房抵押貸款減免可能會延長。

“我認為各銀行希望避免大規模回購發生……我們認為，在這場危機中，除非我們看到持續12至24個月的大規模經濟衰退，否則我們不太可能看到許多強制出售房地產現像。[如果經濟衰退持續長時間]，各銀行可能不得不轉向回購房地產，”他說。

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來源：ABC中文
責編：Zoe Chan

居外IQI報告：泰國房價有望明年回升普吉島前景最樂觀

中文海外房產線上平台居外IQI的數據顯示，今年房地產行業前景不容樂觀，但有跡像表明，到2022年將會緩步復蘇。

執行主席喬治·奇米爾（Georg Chmiel）表示，根據2月12日至3月2日對196位泰國房地產代理商的調查，該公司跟蹤了對價格，租金和市場活動趨勢的預期變化。

到2020年底，價格預計將下降2.4％，然後到2021年底攀升5.6％。

在今年面臨2.8％的低迷之後，清邁明年將達到最大的升幅12.8％。曼谷可能面臨最大的波動，因為預計到今年年底價格將下降4.9％，到2021年底將增長7.4％。

普吉島是唯一在2020年和2021年均前景樂觀的市場，預計今年增長1.7％，明年增長5.5％。

租金預測總體上是負面的，到2020年底將下降2.6％。

預計今年曼谷的租金將下降2.9％，而清邁的租金今年將下降2.1％，明年將下降11.9％。

該調查揭示了全國範圍內的新住宅銷售情況，其中外國買家占交易的31％，是市場上的最大份額。該群體還占全國二級市場的31％。

首次購房者占新房市場的26％，其次是本地投資者和本地買家，他們分別以24％和19％的幅度增長。

在曼谷，外國買家占新房交易的28％，占二手市場交易的25％。

本地首次購房者在首都中所占的份額也相當大，分別占新房購買量的28％和二級市場購買量的27％。

在清邁，首次購買新產品的本地買家是最大的部分，占33％，而外國買家占27％，其次是本地投資者和本地升級買家，分別為24％和17％。

在普吉島，外國買家主導著新房和二手市場的購買，分別占新房市場的41％和二手市場的41％。

在春武裡府，海外客戶占新住宅購買的最大份額36％，二手房購買則占31％。

在全國範圍內，有35％的代理商報告說，與2019年相比，外國買家將在來年進行更多購買。

大約31％的經紀人預計本地投資者在來年會增加交易數量，而29％的經紀人則預期首次本地買家和本地升級買家在來年更加活躍。

曼谷對所有買家的交易增長預測最為強勁。該首府城市中約有45％的代理商預計首次購房者將在來年完成更多交易。

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來源：曼谷郵報
責編：Zoe Chan

疫症大爆發樓價何去何從？｜居外專欄

新冠狀肺炎已經在全球大爆發，執筆時，確診人數已超過 30 萬。幸好中國情況已受控，歐洲及美國卻成為新爆發點。

歐美爆發，大部份國家地區都實行封城，減少人群聚集，店鋪關門、經濟活動幾乎陷於停頓。疫情令企業倒閉、失業率上升。經濟固然受損，各類資產價格大幅下跌，也可能產生金融大風暴，甚至可能進一步令經濟陷入 1929 年般的大蕭條。樓價在這種背景下，不會獨善其身，自然也會大幅下滑。不過，這只是最差的情景推測。

事實上，不少主要國家掌管財政、經濟事宜的官員應對情況，不斷推出各種舒緩措施：降息、放水、QE（量化寬松）等等層出不窮。政府也推出財政手段，派錢救企業，甚至可能會買入受影響的企業的股份，例如波音，情況就如 2008 年入股受影響的銀行一般，波音的股價最近也因傳言而逆市上升了！

中國香港的情況，其實比歐美情況為佳。首先，香港有 2003 年沙士的經驗，市民對疫情存高度的警覺性。對壓止疫情的擴散，有很重要的裨益。加上樓市實施辣招多年，對樓市的貸款有效控制，杠杆比率也不高。最令筆者擔心的是小商戶，希望他們可以捱過去，也不致令物業出現拋售潮。

筆者估計，在各國科學家的努力下，加上大型超級計算機的應用，疫苗或醫治上將會取得顯著成效。只要捱過未來六個月的經濟困境，疫情總會過去，經濟亦可好轉過來。未來三個月至六個月，將會是關鍵時間。相信香港底子厚可以捱過去；歐美則須靠政府。

反而，疫情過後，全球低息。買樓收租，可能是唯一有正回報的資產，尤其是非美元區。疫情期間，美元彙價大升、連澳元兌港元都跌至4.6、如英鎊兌港元跌至9，相信更能吸引有錢人的目光。正如 2008 年金融海嘯之後，樓價升個不停，都是拜美國聯儲局不停放水所賜。今次全球各國都一齊放水，規模更是無上限。物業可能是成為最佳的避險資產。

“真心待您”李峻銘與您全析香港房產市場

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炒底時機來臨？新冠疫情或致澳洲房價暴跌20%

關鍵看點：

隨著對社交聚會的禁令越來越嚴格，越來越多的人撤出房地產拍賣市場
經濟學家擔心，在經濟衰退期間，負債家庭面臨的風險會更大
在最好的情況下，房價將下跌5%，在最糟糕的情況下，房價則會下跌20%或更多

隨著新冠病毒的繼續擴散，越來越多的房地產拍賣被迫取消。（ABC News: David Hudspeth）

一些經濟學家表示，澳大利亞新冠疫情可能導致失業率升至10%左右，房價下跌20%，並指出實際情況也可能比這種預期還要糟糕。由於新冠疫情的威脅，聯邦和各州領導人以及各政府機構幾乎每小時都會更新有關旅行禁令和各種企業關閉的信息。經濟學家們表示，將很難准確預估房價的下跌幅度。

上周末，隨著聯邦政府第二個刺激計劃的出台，以及更多企業被迫停業，各大首府城市綜合結果顯示，初步拍賣清盤率下降到了61.3%。

即便如此，上周末仍是今年迄今為止房產拍賣第二繁忙的周末，各大首府城市中參與拍賣的房產總數達2539套。

盡管悉尼和墨爾本的拍賣成交率高於一年前房價下跌時的水平，但遠低於最近約80%的高點。

還有一些拍賣房地產退出了交易市場。

據房產研究機構CoreLogic的數據顯示，退出房地產出售市場比例最大的是悉尼。悉尼的初步清盤數據顯示，13.5%的拍賣房產退出房產銷售市場，而墨爾本退出比例僅為3.9%。

但隨著更多的企業關閉和社交距離措施的加強，公眾聚集受到限制，更多的賣家退出房地產交易市場。

愛普資本（AMP Capital）首席經濟學家謝恩·奧利弗（Shane Oliver）預測，失業率可能會飆升至10%左右，這可能導致墨爾本和悉尼房價下跌20%。

可能引發房價崩盤的誘因是什麼？

奧利弗博士表示，盡管澳聯儲上周將利率下調至0.25%的歷史低點，而且預計利率還將在這個低點維持一段時間，但就目前情況而言很可能會出現經濟衰退，這將導致當前5.1%的失業率翻一番。

“看看聯邦政府[周日][發布]的公告，就會知道國庫部認為失業率將升至10%。”

“國庫部的數字似乎反映會新增70萬到80萬的失業人口。”

他表示，可能會出現惡性循環，進一步削弱本已脆弱不堪的經濟。

如果人們沒有了工作，就會減少支出，抵押貸款違約的情況也會增多，從而會引發更多的房地產拋售。

以最樂觀情況估計，各個首府城市的房價可能會下跌約5%。

他表示，最糟糕的情況則是，房地產價格可能下跌約20%或更多。

奧利弗博士說：“如果失業壓倒了整個經濟體系，經濟衰退將遠遠超出病毒傳播的時期……那樣，我們將看到房價大幅下挫。”

高額的家庭債務讓上班族變得更加脆弱

CoreLogic的蒂姆·洛利斯（Tim Lawless）表示，澳大利亞的房地產市場將在4月份開始“失去動力”，由於家庭債務高企，情況可能會比預期的更糟。

澳大利亞總債務與家庭收入之比目前已達186.5%的歷史新高。

“如果失業率達到10%，那麼就會看到抵押貸款壓力上升，房價將面臨下行壓力。”

受抵押貸款壓力影響最大的地區將是那些涉及旅游產業的地區，以及酒店餐飲業比例較高的地區，如悉尼西部的一些地區。

洛利斯博士說，如果社交距離措施在一段較長的時間內得以實施，對於較脆弱的家庭可能需要進行定向干預，以避免違約現像。

澳大利亞央行上周末宣布，將購買澳大利亞政府債券，作為其首個量化寬松計劃的一項內容，但洛利斯博士表示，“貨幣政策錦囊中也沒有多少妙計了”。

他表示，與全球金融危機期間不同，當時我們正處於礦業繁榮時期，貨幣和財政政策有效地幫助了澳大利亞避免衰退，但如今降低現金利率的空間不大。

“我們現在處於前途未蔔的狀態，[新冠病毒]對房地產市場的影響將取決於此次衰退的持續時間，”他表示。

惠譽評級（Fitch Ratings）的傑裡米·祖克（Jeremy Zook）表示，當失業率飆升時，澳大利亞處於高水平的家庭債務將變得更具風險。

惠譽估計，未來幾個月失業率將升至6%左右，但表示這樣的失業率是“可控”的。

“這是未來一兩個季度的暫時衝擊，”祖克表示。

“但如果隨著時間的推移，峰值變得更高……這將是我們所擔心的。”

這場危機終將過去

穆迪（Moody）經濟學家卡特裡娜·埃爾（Katrina Ell）表示，今年澳大利亞的失業率可能達到7.5%，這意味著將有30萬新增失業人口。

埃爾女士對房價暴跌會有多嚴重的預估有所保留。

“經濟損失最終將取決於受感染患者的數量和在全球範圍內遏制病毒所需的時間，因為這將促使隨後采取的隔離和遏制努力，而這些則會帶來巨大的經濟影響，”她說。

德勤進入經濟公司（Deloitte Access Economics）合伙人克裡斯·理查森（Chris Richardson）也不太願意對失業率和房價進行預測。但他指出，隨著病毒的傳播，人們會建立免疫力，疫苗也在研發中，這一切終將過去。

“衰退會持續很長一段時間，典型的衰退可能會持續數年，但最糟糕的情況也可能比典型的衰退更快結束，”他說。

理查森博士還指出，當房價下跌時，租金最終也會下跌。

未來幾個月，還會有更多的房產要出租。

在全球範圍內，愛彼迎Airbnb租賃出現了從短期出租轉向長期出租的趨勢。

如果出租房產突然湧向房地產市場，這可能會壓低某些類型房地產的租金價格，但洛利斯博士表示，現在就對此進行預測還為時過早。

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來源：ABC中文
責編：Zoe Chan

如果東京奧運取消，日本房產會貶值嗎？

撰文：劉傑

2020年是期待已久的東京奧運年，雖然現在這個”期待“可能要打上引號了。過去幾年日本的房產市場借著奧運熱潮衝了一波，走勢良好。京都、大阪等多個繁華商圈的住宅和商業地產陸續在去年年底和今年年初建成，環顧四周都是新地標。

而“新冠肺炎”這個突如其來的疫情爆發，澆了許多人一頭冷水。有關奧運的討論也不再是大興土木、聖火傳遞，而直接變成了：疫情都這樣了，東京奧運到底還要不要辦？關於這一點，日本的態度很明確，排除萬難也要舉辦，且並不認為會有很大影響。但網民看法不同。雅虎日本在2月21日就“是否如期舉辦東京奧運”發起投票，60%日本民眾認同“應該取消”。

針對東京奧運可能取消的猜想持續醞釀。2月28日，奧運大臣橋本聖子在眾議院預算委員會會議上稱，“站在選手的立場上，奧運會不可能延期”。而3月3日，橋本聖子又在英國《每日郵報》采訪中稱，奧組委允許東京奧運延期到冬季舉辦。雖然這位奧運大臣講話是出了名的愛跑火車，但顯而易見的是至少到5月底，奧組委最終判斷疫情發展是否對奧運舉辦產生影響之前，這朵“奧運疑雲”將一直籠罩在我們頭上。

如果奧運取消，日本房價會大跌嗎？

在這樣膠著的狀態下，不少朋友問小川，如果奧運辦不了了，對日本房產會有影響麼？答案是當然會有，但影響並不會很大。

從房產本身上來說，日本資產仍處於頂峰時期的30%，且以每年5%~7%的幅度增長。除去銀座商區貴到誇張的商業用地，其他地域的地價在近35年中都還處於窪地。而近年來日本人自身的買房意願明顯提升，新房的供給量卻在走緩，這就導致無論是新房還是中古房，價格持續走高，所以“奧運是否停辦”在房產這種剛需上，影響並不會太大。

再從日本整體發展來看，自13年日本成功申奧以來，投入了巨大的金錢和精力籌備，總體來說花大錢的方向有三個：基礎設施建設、科技和旅游。雖然短期來看，奧運如果停辦，那這三項未來的映射效應會打折扣，但長期來看，這些“重金”扶持的領域都屬於國家的軟硬實力中最堅實的部分，7年來方方面面的進步和突破並不是一次奧運延期就能使之歸零的。

而且，奧運之後，2026名古屋亞運會、2025大阪世博會和正在准備的大阪夢洲賭場的開業，這一系列大型盛事的開展，也必定將對日本經濟帶來持續性的刺激。日本房產大幅貶值？不可能的。

最新消息，日本自3.9日起，限制中國、韓國人入境，入境者將在指定區域隔離14天。可以看出，日本為了奧運的順利舉辦，終於拿出了強硬的手段。對於日本奧運，我們靜觀其變，即使真的出現延期或取消，也並不一定是壞事。

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來源：洛居LaKu
責編：Zoe Chan

迪拜樓市成交量創11年新高！2020將持續走高

國內一線城市樓市成交量跌跌不休，迪拜樓市成交量卻創11年新高？迪拜第三波樓市高點近了。

近3個月，迪拜房地產銷售量一直在超越自己！2019年10月迪拜房地產銷售量為4,774筆，才寫下2008年以來最高紀錄沒多久，11月迪拜土地局又公布了5,051筆房地產交易，再創歷史新高！

根據Property Finder房地產洞察力報告和旗下數據平台Data Finder統計，2019年11月迪拜土地局（DLD）一共記錄了5,051筆房地產銷售，創下11年新高。這超過了10月份的4,774筆和9月份的4,007筆房地產銷售量。在過去3個月內，迪拜房地產累計完成了13,832筆交易。

旺盛需求帶動房價攀升

迪拜房地產不只交易量在2019下半年爆發，買方旺盛的需求也順勢帶動房價攀升。觀察迪拜房價2008年至2019年走勢，不難發現從2019年Q3起迪拜房價尾勁上揚。

而且綜觀迪拜歷年房價走勢，迪拜第一波房價高點在2008年、第二波房價高點在2014年。無論是2008年後的國際金融危機，抑或是2014年後的油價崩跌，迪拜房價從低點到下個峰值，恢復期約是5至6年。如果2019年迪拜房價開始谷底反彈，那麼預估2025年左右，就會達到迪拜第三波房價飛漲的高峰。

比起其他海外投資目標，迪拜房地產確實是相對穩定而健全的，總能在一波波逆勢中重新振作，堅強地攀向另一高峰。這點從萊坊2019年第三季度《全球主要城市指數》報告中也得到應證。這份報告揭露了全球45個主要城市優質房產價格的漲跌表現，它指出迪拜優質房產價格已連兩季上漲，在全球經濟面疲軟的當下，迪拜房地產的表現仍然穩健有力。

投資最強後盾：迪拜政府護盤

Property Finder數據和研究總監Lynnette Abad認為，迪拜房地產會有如此優異的表現，得益於迪拜政府的一連串房市護盤舉措。例如延長簽證、簡化流程和放寬費用措施，以刺激今年對房地產市場的投資。

研究顯示，迪拜中央銀行免除抵押貸款的3%的早期結算費用、放寬償還抵押貸款的最高年齡要求以及提高對銀行房地產貸款的20%上限之類的積極法規，激發了海外投資者對迪拜房地產市場的信心。

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居外IQI 是一家控股公司，擁有並運營 IQI Global和居外網。居外IQI由亞洲房地產業兩個超級品牌合並而成，旨在助力亞洲居民成為全球居民。居外IQI收錄並應用跨境購房趨勢數據，以促進交易達成，居外IQI還為經紀公司和開發商提供端到端及線上線下服務。居外IQI是東南亞及中東地區領先的房產經紀網絡，共有6000名房產經紀人，分布在15個國家的25個分行。居外網是領先的中文海外房產線上平台，擁有91個國家和地區的300萬條房源信息。歡迎點擊查看居外網上更多在售迪拜房源，或致電 400-041-7515 諮詢迪拜移民、留學或房產投資的機會。

來源：臻品房產新知
責編：Zoe Chan

展望2020：全球房地產現疲態，亞太受關注歐洲領漲？

撰文：吳將

在過去的一年中，和全球股市的大狂歡相比，全球主要房地產市場則顯得有些波瀾不驚，甚至可以說是疲態初現。

房地產咨詢公司萊坊（Knight Frank）的研究數據顯示，截至2019年第三季度，全球56個主要國家和地區的房價與上一年同期相比上漲了3.7％，漲幅為近6年來最低。

展望2020年，惠譽國際評級公司（Fitch Ratings）認為，雖然長期的低利率、大城市供應不足及多數國家就業水平穩定等因素皆利好房市，但由於經濟增長前景面臨諸多不確定因素，同時全球債務水平高企，導致各大機構收緊了對抵押貸款申請資格的限制，未來一兩年內全球主要國家的房價漲幅將會進一步放緩。

房產平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）也對第一財經記者表示，2020年，發達國家房市低風險、低回報，發展中國家高風險、高回報的大趨勢仍將延續。他認為，只要全球貿易形勢好轉、經濟不確定性減弱，跨境投資房產的潮流就會持續上升，特別是那些為資產尋找避風港的投資人，而目前，全球近半的跨境購房人群來自亞洲地區。

北美謹慎樂觀，美國房價漲勢穩定

安本標准投資管理公司（Aberdeen Standard Investments）在最新發布的《全球房地產市場展望》中指出，與大多數地區一樣，美國房地產已處於上漲周期的後期。過去幾年，隨著價格的大幅上升，北美市場定價過高的風險也隨之加劇，而經濟復蘇帶來的建築水平提高，則可能會抑制未來租金的上漲。

不過，考慮到在就業和消費的支撐下，美國經濟雖然增速有所下滑，但預計2020年將繼續擴張。美聯儲預計2019年增速約為2.2%，不及2018年的2.9%。因此，安本標准認為北美房地產市場中期的投資回報依然穩定，盡管隨著收益率下降，下行風險正在上升。

惠譽國際在《2020年全球住房和抵押貸款展望》中也持類似觀點，對北美房市表示了謹慎樂觀。惠譽的報告提到，美國和加拿大政府都在采取直接或間接措施收緊抵押貸款標准，以期減少住房市場的債務風險。

就具體房價而言，惠譽認為，2020年美國住房均價能夠上漲3%，稍許跑贏通脹，並在2021年延續上漲趨勢。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）對第一財經記者表示，從歷史上看，美國大選對於房市的影響有限，並不會帶來劇烈波動。他預測：“根據地區不同，2020年美國房價平均漲幅將在2%~6%之間。”

奇米爾也表示，2020年美國樓市將會穩定增長，即使美國經濟陷入衰退，房地產也會成為避風港。美國有500萬的新生代正開始進入市場，而嬰兒潮一代的業主卻傾向於惜售，所以2020年市場上的房源將最近五年來最少的一年，供求關系會較緊張。

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在北美另一個較熱的房地產市場加拿大，惠譽認為未來兩年房價的年均漲幅只有1%，基本跑不贏通脹。惠譽分析師霍斯特曼（Susan Hosterman）表示，多倫多和溫哥華的房價仍被高估，且價格難以負擔，加上政策限制了抵押貸款的可申請人數，使得房價難以大漲。

嘉德置業（集團）副總裁黃嵐（Daisy）的看法則更為樂觀，她對第一財經記者表示，作為加拿大經濟核心的大多倫多地區，由於大量外來人口的持續流入，保證了該地區房價的長期看漲。她認為，2020年大多倫多地區120萬加元（約合640萬元人民幣）以下的剛需別墅會有一波5~10%的上漲行情，而已連續上漲3年的公寓，預計將保持5%左右的溫和上漲趨勢。

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亞太收益可期，外來資金興趣濃厚

2019年亞太地區主要經濟體的增速普遍放緩，且多家央行下調了利率。對此，安本標准認為，宏觀經濟的逆風似乎已開始對亞太地區的房地產租戶需求及租金增長產生壓力。在其追蹤的35個目標市場中，超過一半（18個）的數據顯示，2019年第四季度同比增長出現放緩，另有四個報告了負增長，情況比第三季度更為嚴峻。

盡管認為租金回報率上升空間有限，但安本標准並不看衰亞太市場的房價，其在報告中提到，2019年初，全球房地產投資私募基金賬戶上共躺著約3000億美元的未動用資金，再加上2019年前三個季度亞太地區房產交易量同比下降了22%，這意味著未來12個月，只要宏觀局勢穩定，大量觀望的閑置資金將會回歸入場，推漲該地區房地產市場的資本價值。

仲量聯行（JLL）亞太區資本市場首席執行官克羅（Stuart Crow）稱：“在未來兩年中，我們預計全球房地產交易量將保持較高水平，亞太地區的表現將超過歐洲和美洲，其中全球投資者的興趣將占很大比例。”

就細分市場看，惠譽認為，由於抵押貸款利率下降、強勁的人口流入和經濟的溫和增長，沉寂已久的澳大利亞房市將在今明兩年迎來大反彈，預計年均漲幅為5%。

佳士得國際房地產（Christie’s International Real Estate）悉尼分公司董事總經理雅各布斯（Ken Jacobs）對第一財經記者表示，澳大利亞樓市在2019年最後4個月的成交量超過了前8個月，這是市場回暖並將向上突破的信號。雅各布斯稱：“我對2020年的預測是，（澳大利亞）房地產市場將回歸健康，平均價格上漲3~5%，主要會由東岸的幾個核心城市帶動。”

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對於即將於2020年舉辦東京奧運會的日本，惠譽認為，該國房價將會微幅下跌，原因是市場供應過剩，而奧運會結束後，來自海外的投資需求將減少。不過跌幅料將不會持續太久，2021年會重歸平穩。

日本東京株式會社仲和地產總經理陳曉茹對第一財經記者表示，近年來日本不動產價格，尤其是首都圈、西部大阪周邊、乃至衝繩及北海道地區都出現了一定程度的上漲，這主要是得益於安倍政府堅定推行的金融寬松政策。此外，中日關系的升溫以及日本政府大力推行的旅游經濟，也為日本不動產帶來了新的機遇及活力。因此，我們有理由相信，東京奧運過後，日本房價不會出現30年前那樣的崩潰。只要日本經濟持續穩定發展，房價就會堅挺。

2019年4月起，泰國政府收緊了房貸申請資格，使房市立即陷入了疲軟。泰國銀行數據顯示，截至9月底，泰國房價下降了1.7%。房地產咨詢網站Asia Property HQ預計，2020年泰國房市的情況將會持續，開發商為庫存過多而苦苦掙扎，強勁的泰銖也對市場造成了一定程度的負面影響，從而讓部分外國投資者把目光轉向了更便宜的周邊國家。不過，中心區域的高端豪宅依然吸引著大量的海外買家。

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近年來，越南經濟保持著7%以上的快速增長，房價也是扶搖直上。據JLL最新統計，2019年第三季度胡志明市高端公寓的價格已經超過每平方米5320美元（約合25000元人民幣），同比上漲了64.9%。不過JLL表示，售價的飛速上漲將抑制買家需求，高端住宅漲幅料將趨緩，而投資者可能轉向投資別墅，以期獲得更高的投資回報。

同時，馬來西亞房市明年的走勢預計也將不俗。居外IQI集團的一份問調顯示，業內人士普遍看漲馬來西亞房市未來兩年的走勢，其中增長前景最強的州是關丹和怡保，預計未來12個月將分別上漲9.4%和7.6%，相對較弱的則是沙撈越州（3.4%）和檳城（2.1%）。延伸閱讀：【居外IQI樓市指數：2020年馬來西亞房價、租金和銷售料看漲】

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歐洲上漲動力仍在，但風險不容忽視

雖然2019年歐洲的經濟乏善可陳，但房價漲幅卻一馬當先，以巨大的優勢引領了全球。

萊坊的數據顯示，截至2019年第三季度，全球房價同比漲幅超過5%的國家有23個，其中17來自歐洲地區，前6名更是被歐洲國家包攬，依次為匈牙利（15.4%）、盧森堡（11.4%）、克羅地亞（10.4%）、斯洛伐克（9.7%）、拉脫維亞（9.0%）和捷克（8.7%）。大多數中東歐國家的房價漲幅都十分惹人注目，主要原因是價格基數低、經濟走強、借貸成本處於歷史低位。

惠譽也認為，盡管2020年歐洲較發達地區的房價漲幅將略微放緩，但整體增速仍然可以達到4%~6.5%。

具體而言，惠普認為德國、荷蘭將上漲5%，理由是雖然經濟低迷，但市場供不應求，加上消費者信心強勁，足以推動當地房價繼續上揚；同時，葡萄牙將上漲6.5%、希腊6%、西班牙5%，理由是當地勞工條件改善、收入增加，同時海外買家興趣濃厚；預計比利時上漲3%、丹麥3%、法國2%、挪威2%，北歐國家動力疲軟主要是因為利率上漲，同時抵押貸款資格審查較嚴；此外，愛爾蘭預計將上漲2%、英國1%，理由是英國與歐盟貿易協議談判的不確定性將抑制房價；而意大利則下跌0.5%，是唯一一個預測負增長的國家，因為該國經濟正處於衰退邊緣。

德國德昇地產有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經理孫楊對第一財經記者表示，盡管德國房價已連漲數年，且上漲的根本原因“市場供不應求”並未發生明顯改變。外來人口持續增加，國內年輕人口則因德國工業向服務業的轉變而不斷地流向大城市。德國政府對於建築土地使用的審批十分緩慢，使得興建房屋無法趕上市場需求。因此，孫楊預測，2020年德國城市房價平均漲幅達到5%，並不會讓人意外。

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億萬富翁搶購倫敦豪宅！印花稅與脫歐夾擊，英國房價難暴漲

撰文：吳將

自2016年6月英國全民公投決定脫歐以來，此前十分火爆的英國（特別是倫敦）房地產市場的熱度大不如前，房價漲幅也失去了動力，基本處於停滯狀態。

盡管首相約翰遜帶領保守黨在剛剛結束不久的大選中大獲全勝，一定程度上減少了政局的不確定性，但機構和投資者的信心並未快速恢復，對於2020年的房價走勢，他們普遍持謹慎樂觀的態度。

此外，保守黨在12月的大選前曾許諾，執政後將對海外買家額外征收（房價）3%的印花稅，雖然約翰遜要想落實這一政策並非毫無阻礙，但這也是海外買家將來投資英國房產時不得不考慮的風險成本。

全球房產中文平台居外網董事會主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示，根據居外網的數據，2016下半年是中國投資者咨詢英國房產的一個高峰期，2017年開始則進入一個相對冷靜的觀察期。隨著英國脫歐不確定性的減弱，今年前三季度的詢盤量已超過2018年總和，而2020年可能會創下新高。

奇米爾稱：“詢盤量並不能和交易量直接劃等號，但詢盤量上升預示著交易量將會上漲。”

億萬富翁入市搶購豪宅

英國國家統計署最新數據顯示，2016年7月英國全國的住宅均價是21.5萬英鎊，而今年10月約為23.3萬英鎊，房價漲幅勉強與同期的通貨膨脹持平；倫敦的情況則更為嚴峻，三年半前的均價為47.5萬英鎊，如今是47.2萬，如果考慮通貨膨脹，相當於貶值了近10%。

此外，從彙率角度看，目前英鎊對美元徘徊在1.30一線，也遠不及2016年公投脫歐前的1.45水准。

根據英國房屋抵押貸款協會（Nationwide）數據，今年11月份英國房屋平均價格上漲0.5％，為2018年7月以來的最大月度漲幅，年增長率則從10月份的0.4％上升至0.8％，為4月以來最高水平，初現回暖趨勢。但過去12個月中，英國房價年度增長率一直沒能超過1％，低於同期的通貨膨脹率（1.5％）和工資增長率（3.6％）。

英國仲量聯行（JJL）住宅研究部總監惠頓（Nick Whitten）此前接受第一財經記者采訪時曾表示，脫歐期限臨近前英國樓市出現降溫，並非因為投資者對於市場的未來缺乏信心，更多是出於謹慎考量，等待政治上的不確定性消散。

12月12日保守黨在選舉中的大勝，則在一定程度上消除了無協議脫歐的陰霾，提振了市場信心。

據當地媒體報道，13日一位來自歐洲大陸的億萬富翁擲金6500萬英鎊，在倫敦市中心買下一套超級豪宅。據稱，約翰遜贏得大選是這位富翁最後拍板付款的直接原因。考慮到倫敦房產多年來一直是全球富翁們熱衷的資金避風港之一，這並不令人意外。據悉，除此之外，同一天還有一套價值2800萬英鎊的房產被一個“來自亞洲的”家庭買走。

在倫敦市中心設有多處辦公室的房產中介公司切斯特頓（Chestertons）董事總經理蓋伊•基廷斯（Guy Gittins）認為，倫敦房價可能很快會反彈：“一旦脫歐形勢明朗，大量被壓抑的買家需求就會釋放，而需求增加也會刺激賣家出售他們的房產，隨著交易量上漲，房價可能將迅速反彈。”

對此，Nationwide首席經濟學家加德納（Robert Gardner）的看法則有所保留，他稱：“根據歷史經驗來看，以往的英國大選似乎並沒有引起房價的劇烈波動，或導致房價趨勢的重大變化。總體而言，在大選之前、之中和之後，都保持了本來的趨勢。”

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他還表示，更宏觀的經濟趨勢可能才是影響房價走勢的直接因素，對於大多數購房者而言，在買賣房屋時，不會首要去考慮選舉帶來的影響。

從大選之後這一周多的局勢來看，加德納的觀點不無道理，隨著約翰遜強硬拒絕延長脫歐過渡期，使得市場對無協議退歐的擔憂再起，英鎊也從大選後一度的暴漲，再次跌回了大選前的水平。房地產市場的趨勢暫時也看不到有劇變的跡像。

海外買家要交3%額外印花稅？

對於海外投資者而言，保守黨計劃中的額外印花稅則是他們現在最需要擔心的因素之一。

今年2月，當時還是首相梅執行的時期，英國政府就已了公布一份草案，准備對海外買家征收1%的額外印花稅；而在11月，約翰遜更是對選民許諾，如果贏得大選會對海外買家額外再征收3%的稅，以調控房價，減少英國年輕人的購房負擔。

根據英國政府的說法，征稅的理由是，倫敦國王學院（KCL）的一份研究報告稱，2014~2016年倫敦13%的新房被（未在當地定居的）海外投資者買走，並且統計顯示，海外買家比例每增加1%，英國房價就會上漲2.1%；而最關鍵的一點是，除了豪宅之外，由於出租的需求，海外買家也很喜歡購買剛需地段的房產，這就直接和當地年輕購房者產生了直接的利益衝突，使得後者購房成本大增。

保守黨預計，給海外投資者再加3%的稅，每年將影響7萬筆的房產交易，足以給政府帶來1.2億英鎊的額外收入。

約翰遜的做法固然能讓他獲得大部分選民的支持，但對於當地開發商而言，這顯然是一個“令人不爽”的決策。

英國房地產貸款公司Proportunity創始人兼CEO托德（Vadim Toader）就直接表達了自己的不滿，他說：“外國投資者不應該替英國混亂的住房體系背鍋，對海外買家加征額外印花稅的行為，將會打擊整個倫敦房產市場。尤其在脫歐這個關鍵時期，英國十分需要展示對海外投資的開放性。”

英國英世達地產公司CEO董浩（Michael Dong）對第一財經記者表示，今年2月英國政府提出的對海外買家額外征收1%印花稅的法案，原定在11月實行，但經過公眾咨詢後卻被束之高閣延期推行，說明存在一定的社會阻力，在脫歐的關鍵節點“懲罰”海外投資者並不合時宜。

董浩稱：“當時的法案提到，如果買家在交易完成後的12個月內在英國停留183天或更長時間，就有資格獲得全額退稅。可以說，這已經非常溫和，卻依然受到了巨大的阻力。1%的稅要先落實了，額外的 3%才可能繼續加上去。目前看來，這些都不過是保守黨為博得低收入選民支持的一種競選策略，真正實施的可能性並不大。”

他認為，即使上述針對海外投資者的稅收政策全部落實，英國房產對於投資者的吸引力也不會有所褪色，“不管從安全性、保值和租金收益的角度來看，英國房產的表現都十分優異。”

奇米爾對第一財經記者表示，中國買家對英國最感興趣的購房目的地為倫敦，其次是北部的曼城斯特和利物浦等地。中國買家詢盤房價中位數為30萬美元，其中59.9%的買家表示購房目的是自住。”

Principal Tower摩天塔位於寸土寸金的倫敦金融城中心，是一座50層的全新地標建築。步行5分鐘到利物浦車站，這裡彙集4條地鐵線、眾多火車線，及將在2019年投入使用的伊麗莎白線（30分鐘即可到達希思羅機場）。項目位於6萬平方米的商業中心之中，亞馬遜總部也位於此。
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2020年？機構謹慎樂觀

對於明年的趨勢，機構普遍認為，英國房價將會穩定上漲，不過幅度不會不大，想回到2016年前那樣每年5%以上的漲幅速度幾乎不太可能。

英國最大的房地產網站Rightmove預測，明年房屋平均價格將上漲2％，北部地區的表現將比南部地區（含倫敦）更為強勁。

Rightmove董事希普賽德（Miles Shipside）對壓倒性的選舉結果帶來的確定性表示歡迎。他認為，明年的走勢將會有較明顯的地區差異。其中，倫敦的房價會出現觸底反彈跡像，預計南部地區的均價將小幅上漲1%。而均價相對較低的北部地區，則有更大的增加空間，預計漲幅幅在2%至4%之間。

英國皇家特許測量師學會（RICS）表示，預計交易量將持平，而價格將上漲2％。漲幅與今年相比基本持平，因為圍繞英國脫歐的不確定性可能只會暫時緩解。此外，RICS還預計租金也會進一步上漲，整體漲幅將達到2.5％，而倫敦將上漲3％。

英國哈裡法克斯銀行（Halifax）銀行預測，明年英國的房價漲幅將維持在1％~3％的低位，這與英國媒體11月底的一項經濟學家問調結果一致，多位經濟學家預測2020年的房價平均漲幅為1.5％。

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan

居外IQI樓市指數：2020年馬來西亞房價、租金和銷售料看漲

2020年將成為馬來西亞房地產的繁榮時期嗎？根據對386位馬來西亞房地產經紀人的調查，全國範圍和八個首選投資的州的住宅房地產價格、租金和銷售數量將在2020年和2021年大幅增加。

該調查由居外IQI於2019年11月進行。居外IQI是東南亞最大的房地產集團之一，擁有7,000多個代理商。

居外IQI集團執行董事Kashif Ansari表示，這項調查首次嘗試通過大規模詢問業內專家來量化和預測馬來西亞房地產行業趨勢。報告顯示，房產經紀人在未來12個月和24個月內對住宅房地產行業的前景非常樂觀。

其中，房價增長前景最強勁的州是關丹（Kuantan）和怡保（Ipoh）。受訪者預測，關丹的房價在未來12個月將上漲約9.4%。怡保的房價預計將在明年上漲7.6%。價格增長前景最弱的州是檳城（預測增長率為2.1%）和沙撈越州（預測增長率為3.4%）。

“在房租市場，調查結果表明，怡保是所有州增長最快的預測，預計租金將上漲12.25％。總體而言，怡保的前景最為樂觀。怡保的受訪經紀人有100％預計未來12個月本地的首次購房者將在該州購買更多的房地產。

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從購房者群體來看，多位經紀人認為，明年首次購房者群體完成交易的占比最高。將近三分之二的受訪經紀人相信，首次購房者將在來年增加他們完成的交易數量。本地的首次購買者是馬來西亞新房市場中最大的買家群體，也是二手市場中的第三大買家群體。當地二手房市場中，占有最大份額的買家群體是本地升級買家。

外國買家通常比其他買家群體受到更多公眾關注。但報告稱，到目前為止，外國買家在所有交易中所占比例最小。外國買家購買的房屋比本地首次購買者、本地投資者或本地升級買家少得多。該比例在新房和二手房市場中都是如此。受訪經紀人指出，外國買家占該國新房交易量的19.3%和二手房交易的19.7%。

居外網董事會執行主席Georg Chmiel說：“預計到2020年，即使在不穩定的全球環境下，馬來西亞經濟也將增長4.3%至4.8%，馬來西亞的出口和貿易順差也將有所增長。此外，降低外國買家購買價格的門檻將有助於吸收一些市場上的未售庫存。最近該機構對數百家代理商的一份調查發現，有71%的人贊成較低的外國買方價格起售點。我們預計所有這些因素將在2020年支持馬來西亞住宅房地產市場”，Georg Chmiel說。

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