拍卖清盘率

炒底時機來臨？新冠疫情或致澳洲房價暴跌20%

關鍵看點：

隨著對社交聚會的禁令越來越嚴格，越來越多的人撤出房地產拍賣市場
經濟學家擔心，在經濟衰退期間，負債家庭面臨的風險會更大
在最好的情況下，房價將下跌5%，在最糟糕的情況下，房價則會下跌20%或更多

隨著新冠病毒的繼續擴散，越來越多的房地產拍賣被迫取消。（ABC News: David Hudspeth）

一些經濟學家表示，澳大利亞新冠疫情可能導致失業率升至10%左右，房價下跌20%，並指出實際情況也可能比這種預期還要糟糕。由於新冠疫情的威脅，聯邦和各州領導人以及各政府機構幾乎每小時都會更新有關旅行禁令和各種企業關閉的信息。經濟學家們表示，將很難准確預估房價的下跌幅度。

上周末，隨著聯邦政府第二個刺激計劃的出台，以及更多企業被迫停業，各大首府城市綜合結果顯示，初步拍賣清盤率下降到了61.3%。

即便如此，上周末仍是今年迄今為止房產拍賣第二繁忙的周末，各大首府城市中參與拍賣的房產總數達2539套。

盡管悉尼和墨爾本的拍賣成交率高於一年前房價下跌時的水平，但遠低於最近約80%的高點。

還有一些拍賣房地產退出了交易市場。

據房產研究機構CoreLogic的數據顯示，退出房地產出售市場比例最大的是悉尼。悉尼的初步清盤數據顯示，13.5%的拍賣房產退出房產銷售市場，而墨爾本退出比例僅為3.9%。

但隨著更多的企業關閉和社交距離措施的加強，公眾聚集受到限制，更多的賣家退出房地產交易市場。

愛普資本（AMP Capital）首席經濟學家謝恩·奧利弗（Shane Oliver）預測，失業率可能會飆升至10%左右，這可能導致墨爾本和悉尼房價下跌20%。

可能引發房價崩盤的誘因是什麼？

奧利弗博士表示，盡管澳聯儲上周將利率下調至0.25%的歷史低點，而且預計利率還將在這個低點維持一段時間，但就目前情況而言很可能會出現經濟衰退，這將導致當前5.1%的失業率翻一番。

“看看聯邦政府[周日][發布]的公告，就會知道國庫部認為失業率將升至10%。”

“國庫部的數字似乎反映會新增70萬到80萬的失業人口。”

他表示，可能會出現惡性循環，進一步削弱本已脆弱不堪的經濟。

如果人們沒有了工作，就會減少支出，抵押貸款違約的情況也會增多，從而會引發更多的房地產拋售。

以最樂觀情況估計，各個首府城市的房價可能會下跌約5%。

他表示，最糟糕的情況則是，房地產價格可能下跌約20%或更多。

奧利弗博士說：“如果失業壓倒了整個經濟體系，經濟衰退將遠遠超出病毒傳播的時期……那樣，我們將看到房價大幅下挫。”

高額的家庭債務讓上班族變得更加脆弱

CoreLogic的蒂姆·洛利斯（Tim Lawless）表示，澳大利亞的房地產市場將在4月份開始“失去動力”，由於家庭債務高企，情況可能會比預期的更糟。

澳大利亞總債務與家庭收入之比目前已達186.5%的歷史新高。

“如果失業率達到10%，那麼就會看到抵押貸款壓力上升，房價將面臨下行壓力。”

受抵押貸款壓力影響最大的地區將是那些涉及旅游產業的地區，以及酒店餐飲業比例較高的地區，如悉尼西部的一些地區。

洛利斯博士說，如果社交距離措施在一段較長的時間內得以實施，對於較脆弱的家庭可能需要進行定向干預，以避免違約現像。

澳大利亞央行上周末宣布，將購買澳大利亞政府債券，作為其首個量化寬松計劃的一項內容，但洛利斯博士表示，“貨幣政策錦囊中也沒有多少妙計了”。

他表示，與全球金融危機期間不同，當時我們正處於礦業繁榮時期，貨幣和財政政策有效地幫助了澳大利亞避免衰退，但如今降低現金利率的空間不大。

“我們現在處於前途未蔔的狀態，[新冠病毒]對房地產市場的影響將取決於此次衰退的持續時間，”他表示。

惠譽評級（Fitch Ratings）的傑裡米·祖克（Jeremy Zook）表示，當失業率飆升時，澳大利亞處於高水平的家庭債務將變得更具風險。

惠譽估計，未來幾個月失業率將升至6%左右，但表示這樣的失業率是“可控”的。

“這是未來一兩個季度的暫時衝擊，”祖克表示。

“但如果隨著時間的推移，峰值變得更高……這將是我們所擔心的。”

這場危機終將過去

穆迪（Moody）經濟學家卡特裡娜·埃爾（Katrina Ell）表示，今年澳大利亞的失業率可能達到7.5%，這意味著將有30萬新增失業人口。

埃爾女士對房價暴跌會有多嚴重的預估有所保留。

“經濟損失最終將取決於受感染患者的數量和在全球範圍內遏制病毒所需的時間，因為這將促使隨後采取的隔離和遏制努力，而這些則會帶來巨大的經濟影響，”她說。

德勤進入經濟公司（Deloitte Access Economics）合伙人克裡斯·理查森（Chris Richardson）也不太願意對失業率和房價進行預測。但他指出，隨著病毒的傳播，人們會建立免疫力，疫苗也在研發中，這一切終將過去。

“衰退會持續很長一段時間，典型的衰退可能會持續數年，但最糟糕的情況也可能比典型的衰退更快結束，”他說。

理查森博士還指出，當房價下跌時，租金最終也會下跌。

未來幾個月，還會有更多的房產要出租。

在全球範圍內，愛彼迎Airbnb租賃出現了從短期出租轉向長期出租的趨勢。

如果出租房產突然湧向房地產市場，這可能會壓低某些類型房地產的租金價格，但洛利斯博士表示，現在就對此進行預測還為時過早。

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來源：ABC中文
責編：Zoe Chan

澳洲房市再次升溫悉尼房價連漲兩個月

位於悉尼郊區伯奇格羅夫（Birchgrove）的成排住宅。悉尼是澳大利亞最大的房地產市場，根據CoreLogic的數據，悉尼的住宅價格在過去兩個月中均在上漲。圖片來源：路透社

據彭博社報道，在經歷了兩年的下滑之後，澳大利亞的住房價格似乎已經觸底，大量購房者蜂擁回到市場。

一個很好的例證便是上周六（8月3日），一套悉尼郊區萊德（Ryde）四居室住宅的拍賣會，吸引了大約100人。在激烈的競拍後，這套房子最終以拍賣價150萬澳元成交，高於保留價22.6萬澳元（約合109萬元人民幣）。這種火爆的拍賣行情上一次出現還是在經濟繁榮時期。

負責此次拍賣的房地產經紀人菲爾·艾利森（Phil Allison）表示：“現在越來越多的人開始擔心，房價在未來6到12個月內會上漲，所以他們想要現在下手購買。”

他還補充道，就在6個月前拍賣一套就在街角的房子時，幾乎無人叫價購買。

市場情緒的突然好轉可以歸結為三個因素：澳大利亞央行連續降息，抵押貸款利率已降至歷史新低；監管機構放寬抵押貸款壓力測試要求；以及5月總理斯科特·莫裡森（Scott Morrison）政府意外贏得連任，使得反對黨工黨減免房產投資者稅收的計劃流產。

澳大利亞的經濟本就低迷，初露端倪的房價反彈是一個罕見的亮點。澳大利亞的經濟一直受工資增長停滯和經濟增長大幅放緩的困擾。不斷上漲的房價可能會使房主感覺更富有，從而帶動消費者支出。

房地產數據分析公司CoreLogic的數據顯示，過去兩個月，澳大利亞最大的房產市場——悉尼的住宅價格均在上漲。

澳大利亞房產價格接近兩年的下跌趨勢由此結束。近兩年來，房產價格相較於2017年7月的峰值，下跌了15%。原本經濟學家預測延續至明年的衰退期也得以縮短。上個月墨爾本、布裡斯班、霍巴特和達爾文的房價也有所上漲。

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彙豐控股（HSBC Holdings）澳大利亞首席經濟學家保羅·布洛克斯漢姆（Paul Bloxham）表示：”我們認為，未來幾個季度內，房價將會以個位數的速度上漲。降低利率加上放寬審慎規則，起到了關鍵性的推動作用。

澳大利亞最大的房貸銀行——澳大利亞聯邦銀行也表示，住房市場已經扭轉了局面。

該行首席執行官馬特·科恩（Matt Comyn）周三（8月7日）在宣布盈利後表示：“我們認為，住房市場開始企穩，並可能從現在開始略有改善。”“我們看到價格在小幅上漲，信貸整體增長溫和。”

房價的上漲也重新引發了購房者對錯失購房良機的擔憂。上一次出現這種擔憂是在2012年至2017年年中經濟處於瘋狂繁榮時期，那時候悉尼房價飆升75%。

拍賣是澳大利亞最常見的售房方式。根據CoreLogic的數據，8月第一周，澳大利亞房產拍賣清盤率攀升至75%，而去年同期為52%。

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不過，房價反彈也不是對每個人來說都是好消息。CoreLogic的數據顯示，盡管悉尼房價連續兩年下滑，但它仍是全球價格最高的房產市場之一，住宅中位價達到864,993澳元（約合418萬元人民幣）。即使是現在，住房價格也只是回到了2015年初的水平。

然而，並非所有人都相信房地產市場已經觸底。隨著春季銷售旺季的開始，更多的房屋可能很快就會進入市場，悉尼和墨爾本即將充斥著大量過剩的公寓，這可能會再一次形成買方市場。

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來源：The Business Times
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

悉尼房市恢復墨爾本、布里斯班保持穩定

悉尼房產拍賣清盤率依然高企

在2月20日周末的房產拍賣會上，買賣雙方看到了悉尼居住用房產市場回暖，而墨爾本和布裡斯班市場保持穩定的良好態勢。

悉尼的大多數地區都從聖誕後的疲軟趨勢中恢復過來，挑戰了一些預測人士宣稱今年悉尼房市將冷卻的說法。

根據澳洲房產數據公司CoreLogic RP Data數據，盡管悉尼拍賣清盤率稍稍低於此前一周78.1%的數字，但77%的清盤率仍然展現出本地需求——來自房產自住者和投資者雙方的需求仍然非常強勢。

一個位於悉尼北部海灘的5房獨立屋的價格就出乎了當地居民意料。這間位於North Narrabeen區37號Bolwarra路的房產，占地面積638平方米，處於靜街和死路盡頭，但可以在屋後修建一個“老奶奶公寓”，最終以155萬元的價格在拍賣前提前售出。

負責出售該物業的房產中介公司Belle Property負責人波特拉姆（Kirsten Bertram）說：“房產的購買情況，通常比較區域化。最近，悉尼北部海灘的需求很旺盛，但比如Frenchs Forest的區域卻相對比較安靜。”

一些預算在200萬範圍以內的亞洲買家，並不會選擇諸如Frenchs Forest的區域。比如在南區距離CBD有21公裡的Peakhurst，一幢沒有任何翻新的老式三房獨立屋，帶有可以開發連排別墅機會的，就已141萬元售出。“去年在該房產所在的同一條Clarke街上，7號以134元售出，11號以136.5萬元售出。這說明Peakhurst地區的房市並沒有冷卻下來。這裡有不少機會，無論是對於買家、投資者和開發商而言。”

根據Domain集團的數據，2月20日周末悉尼一共有559套房產登記拍賣，遠遠高於此前一周358套的數據，但和去年同期的636套相比仍然較低。

不過如果按照目前健康的拍賣清盤率趨勢，很有可能在未來幾個月內吸引更多的賣家來登記自己的房產。值得一提的是，高比例的內城區房產登記出售，證明了高拍賣清盤率沒有任何阻礙，顯然也提振了整體的拍賣結果。

市區和東區的年初拍賣結果喜人，周末清盤率高達90.4%，成功銷售了66套房產。北部海灘的情況也不錯，清盤率達到85.1%；緊隨其後的是西南區81.8%，上北岸81.5%，下北岸79.2%。

內西區的拍賣清盤率為78.3%，西北區的數據稍稍好於此前一周達到了73.7%。西區的拍賣清盤率最低，僅為42.9%。

悉尼各區上周拍賣清盤率數據

（據澳洲新快網）

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悉尼多地房市冷卻唯西區將繼續增長

悉尼房主Mya Ly與孩子們

據《每日電訊報》報道，今個春季，西悉尼房價將會繼續增長，而悉尼其他地區房市將冷卻。

BIS Shrapnel預計，悉尼今個財年的房價中值將增長6%-7%，但大部分將發生在可支付性較高的西部地區。

總經理Rob Mellor稱，房價增長已經不太可能，達到了可支付上限，特別是內城；而其他較廉價的地區，如西部將有更多上升空間。

Core Logic RP Data的數據顯示，悉尼總體的房價增長減緩——8月的增長為1.1%，而7月為5%，清盤率也下降。

新州房產委員會（Real Estate Institute of NSW）主席Malcolm Gunning稱，悉尼西部房市減弱的現像將不會這麼快到來。

拍賣商Rocky Bartolotto則稱西悉尼的房價可支付較高，需求旺盛，一Horsley Park房屋就以超過底價85.5萬賣出。

Mya Ly就打算將其位於Hinchinbrook的房屋拍賣掉，並稱這是普遍的售賣方式。

（據澳洲新快網）

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澳洲房市春季開門紅：拍賣清盤率達93%！

據《每日電訊報》報道，春季的澳洲房市銷售開門紅，清盤率達到數周以來的新高，93%！

其中一間位於Neutral Bay Wycombe路1/23號的兩室單元房超過底價30.1萬澳元，以170.1萬澳元賣出。

春季的澳洲房市拍賣清盤率達到新高

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Belle Property Mosman的中介Brad Rogan稱，這證明了房市需求非常旺盛。

一間位於莫斯曼（Mosman）Cabramatta路92號的三室半獨立屋也賣出了該街道此類房的最高紀錄，未拍賣就被一內城西買家以218萬奪得。

下北岸中介Geoff Allan稱，春季市場獲得了開門彩，第一周就表現強勁。

（據澳洲新快網）

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悉尼房市繁榮告一段落但房價不會驟降

悉尼的房市繁榮終於達到頂峰，但不要奢望房價能馬上降下來。

澳洲房地產專家稱，高高在上的房價、投資者日漸減弱的需求以及待售房產的增多，都會令房地產市場放慢腳步，但房價依然會保持穩定。

受低利率的驅動，悉尼房價中值今年以來已經增長了超過8萬澳元，但Core Logic的分析師庫什（Cameron Kusher）稱這種增長速度是不可持續的。“市場已經開始減速，隨著投資者越來越難獲得貸款，還將進一步減速。”

過去一年，投資者大約占了悉尼房市總交易量的一半，意味著審慎監管局（APRA）近日對投資者貸款的限制可能會嚴重影響需求。

Harris Partners的經紀人莫雷（Peter O’Malley）稱，悉尼的房市繁榮已經完全進入了增長乏力的“鞏固期”，市場比很多指標指示的還更弱。

Neelum Bentley和Andy Kirk以及他們的2個孩子

根據Core Logic的數據，過去8周拍賣的房子中，大約80%成功拍賣，但莫雷稱這個比例不可靠，因為有些中介會故意隱瞞較差的拍賣結果。他估計有些城區的拍賣清盤率接近65%，依然是一個比較高的比例。

新州房地產研究所的主席甘寧（Malcolm Gunning）稱，有些中介仍未改變對客戶的建議。“市場正步向停滯，但並非所有中介都把這個消息傳遞給他們的客人。這些客人依然認為市場跟上半年一樣，以為自己可以獲得大收益，但市場已經變了，買家不再看好行情。”

這種形勢也促使剛剛買房只有10個月的Neelum Bentley和Andy Kirk決定放盤他們裝修好的巴爾曼（Balmain）住房。

“我們覺得現在出手能賣個更好的價錢。我們有了第二個孩子，需要一間更大的房子。巴爾曼的房子賣得很好，趕在市場變弱前銷售是明智之舉。”Bentley稱。

放盤數據表明很多賣家都有著跟這對夫婦一樣的想法，根據SQM Research的數據，悉尼各地待售的房產從6月份的1.8萬套增長了18%至2.2萬套。

（據澳洲新快網）

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中國人不給力澳洲最大冬季拍賣日清盤率不佳

悉尼庫靈蓋大道40號賣出510.5萬澳元

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8月8日，澳洲地產界迎來了史上最大規模的冬季拍賣日，悉尼多個城區的房價紀錄接連被打破。

根據Domain集團的數據，悉尼周六舉辦了848場拍賣會，特拉慕拉（Turramurra）和紅坊（Redfern）打破悉尼房價紀錄，當日最大的交易是蘭域（Randwick）的1間4居室獨棟屋，賣出515萬高價。

在特拉慕拉，庫靈蓋大道（Ku-Ring-Gai Avenue）40號1棟6居室、4浴室的房屋賣出510.5萬，高出底價30.5萬，創下該區的新房價紀錄。房子始建於1898年，位於北岸最優質街道1個近2000平方米的地塊上，上一次翻新是在2009年，附帶1個網球場和1個泳池。

沃龍加（Wahroonga）地產公司LJ Hooker的代理沃德（Robert Ward）稱，一共有5人登記競標，3人是亞洲買家、2人是本地人，最後成功買下房子的是1對在沃龍加居住了10年的荷蘭夫婦。

沃德說他鼓勵賣家在8月8日舉行拍賣，因為中國買家視這一天為幸運日。“亞洲人對這個地區很感興趣，尤其是附近有好學校的房子。”他說。

Domain集團在周六晚上收集了674個拍賣結果，顯然8月8日並不是每位賣家的幸運日，清盤率只有75.4%。“這不僅僅是今年以來的最低清盤率，而且比1年前還要低。”Domain高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱。

而在墨爾本，周六有超過900套大都市房屋拍賣，是墨爾本有史以來規模最大的8月份拍賣日，這主要是受華裔社區和國際買家的驅動。

據Domain報道，墨爾本周六的拍賣數量比去年同一個周末增加了51%，因為很多中國人視8月8日為幸運日。盡管如此，任何類型的買家依然對市場持謹慎觀望的態度，很多人都在等質量更高的房子、倉庫和公寓放盤，但可能要等到9月或10月。

至於墨爾本周六的拍賣結果，Domain收集了789個結果，統計的清盤率是79%。Marshall White的拍賣師Doug McLauchlan說，內城東區湧入了很多中國大陸買家，他們對空地特別感興趣。

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澳洲房產投資者無視警告 1周搶購1800套房產

澳洲房產投資者驅動拍賣購買潮

盡管各大銀行紛紛收緊借貸並提高借貸成本，但澳洲房地產投資者根本停不下來，上周就賣出了近1800套房產。

周六恰逢中國人的幸運日8月8日，賣家都期望從中撈上一筆，因此周末的房屋拍賣數量猛增。根據CoreLogic RP Data的數據，悉尼有超過1000套上市拍賣，打破了8月份的紀錄，幾乎是去年同期的2倍，其中近78%成功交易。

墨爾本上周末一共有1057套房屋供拍賣，清盤率接近79%。首府城市的平均清盤率是77%，超越去年同期的68%。

財長何基（Joe Hockey）宣布，再有6套被非居民購買的房屋被強迫撤資，他說政府還在調查另外462筆交易。

分析師稱，驅動拍賣購買潮的是投資者，而非自住型買家。澳洲房產投資者6月份投入房市的資金接近破紀錄的60億，而自住型買家的借貸出現下跌。

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）與各大銀行合作遏制投資者貸款，四大銀行上個月都上調了投資者按揭的利率。知名經濟學家Saul Eslake質疑這種做法的效果。

“至少短期之內不會影響需求，很可能沒什麼效果。其中一個原因是，盡管銀行已經宣布了上調利率，但澳洲利率依然很低。”

澳洲房價在截至7月份的1年中增長了11.1%。國際清算銀行（BIS Shrapnel）的預測總監Robert Mellor稱，投資者開始追求租金收益而非資本增值，租金收益比債券收益高。

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清盤率節節攀高悉尼哪些區的房子不愁賣？

那些有幸周末能在悉尼下北岸賣房子的人基本上是毫無疑問能夠找到買家的。4月18日周末這個地區有51間房子要賣，其中50間都已賣出，拍賣清盤率達到驚人的98%，這是悉尼又一個瘋狂拍賣日的最高峰。

4月18日周末悉尼的整體清盤率為88.2%，也刷新了紀錄。過去5個周末裡，有4個周末的清盤率打破紀錄或者接近紀錄，唯一的例外是復活節周末，當時只有34間房子掛牌銷售。悉尼4個周末現在的平均清盤率是87.5%。

除下北岸外，悉尼另一個最好賣的地區是內西區，清盤率為92.7%。其次是北部海灘（91.2%）、上北岸（89.6%）、城市和東部（88.5%）、南部（87.4%）、西北部（86.8%）、西部（85.7%）、坎特伯雷賓士鎮（Canterbury Bankstown，83.3%）、西南部（81.1%）和中央海岸（70%）。

悉尼房產拍賣市場下周末將再次迎來休戰期，因為要舉行澳新軍團日的百年紀念活動。

悉尼房產拍賣清盤率達到驚人的98%

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澳洲統計局公布的最新全國失業數據顯示3月份的就業有所好轉，這可能鼓勵澳聯儲對於官息的設置繼續持當前的觀望態度。悉尼和墨爾本的房市在持續升溫，這可能也是澳聯儲決定利率的因素之一。

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墨爾本房屋清盤率直逼80% 刷新5年最高

3月21日墨爾本各區房屋拍賣結果

墨爾本房產拍賣市場正處於2010年繁榮期以來的最強水平。過去4個星期，墨爾本的拍賣清盤率平均達到79.6%，是自2010年末以來的最高水平。

據Domain集團的數據，墨爾本3月21日的清盤率為79.2%，14日為79.6%，遠高於去年同一個周末的73.1%。

盡管3月21日參與拍賣的房產數量驚人，但拍賣結果依然喜人。上周六一共有1122場拍賣，遠超出前一周末的1047場，以及去年同期的962場。

外東區的結果尤其驚人，共拍賣109套房子，其中101套成功拍賣，清盤率達92.7%。其次是內城地區，清盤率最高的是內城區85.5%，其次是內城東81.8%、內城南80.1%、北區75.7%、東北區72.6%、東南區71.4%和西區71.1%。

3月21日拍賣會上賣出的最貴的房子是中部公園（Middle Park）理查森街（Richardson Street）353號一間四居室的房屋，售價為475萬。最便宜的房子是艾森頓（Essendon）羅利街（Raleigh Street）10/29的一間一居室房屋，售價僅為26萬。

買家之間的激烈競爭令墨爾本的賣家倍感受寵。內城區和外東區依然是最受歡迎的地區，但是價格較低的外郊地區表現也不弱。

墨爾本的拍賣清盤率達到自2010年末以來的最高水平

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下一個周末墨爾本將舉辦復活節前的超級星期六拍賣會。預定拍賣的房屋超過1400間，又是秋季周六的一個新紀錄，這對於“求房若渴”的買家而言是個大好消息。

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