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固定利率創十年最低 澳洲房貸應該如何選擇？

目前澳洲的官方利率維持在數十年來的最低點。在競爭中，各銀行與房貸機構也為我們提供了一些非常有吸引力的固定貸款利率。那麼現在是人們以固定利率來鎖定自己的部份或全部房產貸款的時候了嗎？ 這個問題是很多澳洲房產投資者與房主在詢問的問題。

如何確定你所做出的決定是正確的？確保你所做的決定是明智的，需要考慮哪些問題呢？

大都市戰略家協會董事亞德利（Michael Yardney）在該網站的博客上提出了七個問題，是那些考慮選擇固定利率的人們需要問自己的問題。

目前澳洲的官方利率維持在數十年來的最低點

1、在固定利率鎖定房貸期限內，我是否將出售我的房產？ 
如果是的話，你有可能會因為違背貸款承諾而被罰款。

2、在固定利率鎖定房貸期限內，我是否將要使用我的房產股權所進一步投資？ 
這樣做的話，成本通常可能會過高。

3、我是否需要一個抵銷帳戶？ 
抵銷帳戶是一個可以鏈接到你的房貸上的轉賬賬戶。許多借款人把自己的積蓄存入這個帳戶，並用這個賬戶中的余額衝減貸款數額，從而減輕房貸的應付利息。大多數的固定利率貸款不允許使用抵銷功能。

4、我可以額外多地還我的房貸嗎？ 
當你鎖定固定利率貸款時，部份貸款機構會限制你每年償還貸款的額度。 如果你能夠儲蓄相當多的數額的話， 你可以考慮留做一部份浮動利率房貸，並最大限度地利用你的抵銷賬戶。

5、 我的固定利率房貸和浮動利率房貸組合應該怎樣平衡？ 
即使你只有一項房貸，通常你也可以將其拆分為一部份是固定利率的，其余的為浮動利率貸款，為自己提供所需的靈活性。

通常初期入門的投資者選擇鎖定50％的房貸份額，而對於有更大投資組合的投資者來說，往往固定利率貸款所占比例較大，以保護自己。

6、我的固定利率貸款應該定多長時間？ 
這個問題現在很難回答，但如果你認為澳洲利率在一年或兩年內不會增加，之後會保持高位數年的話，你將固定利率貸款定為短期，如一年或兩年可能就沒有任何意義。

這是因為你的貸款將到期，並將恢復到屆時的利率水平，到時候你的貸款利率可能會高出幾個百分點。這個方面，你應該采納專家的意見。

7、如果利率將進一步下降，今天鎖定利率會讓我付出什麼代價？如果你鎖定了一項五年貸款，而利率進一步下降，你會是什麼樣的感覺？

亞德利強調在這些方面， 借款人應該根據自己的情況聽取專家們的建議。

除此之外，還有許多其它的問題也需要考慮，如自己工作的穩定程度、投機利率的變動充滿了風險，還有分配固定利率貸款與浮動利率貸款所占比例的決策錯誤可能會讓你付出昂貴的代價。

固定利率雖然在你房貸還貸時具有“確定性”，但它沒有了靈活性和可控性的好處，而且違反固定利率貸款條款也是要付出昂貴代價的。

做出明智的選擇，因為你只有過了三年或四年後才能知道決定是否正確。

但請記住，利率有一天會再次上升。由於固定利率一般會在浮動利率上升之前提升，因此值得密切關注國家經濟的主要指標。

 

別只看悉尼、墨爾本 澳洲買房夢去西澳實現！

Talitha King和她的丈夫Daniel King在英國住了四年後，今年搬到澳洲西澳，結了婚，剛剛在West Busselton買下一棟約40萬澳元的三房住宅。

買下的這棟房子建於1980年代，帶大花園，游泳池還有戶外娛樂區域。Talitha表示還需要獲得財務審批，但是她對房子很滿意，稱在西澳買房比在英國容易多了。Talitha 和Daniel計劃先裝修改造West Busselton的房子，未來還可以買第二套住房作為投資。

他們倆的選擇代表著眾多夫妻進入澳洲房地產市場的趨勢。

當下，澳洲東部住宅市場價格不斷上漲，西澳是首次置業人群的機會。

西澳房屋中位房價為52萬澳元，公寓為41.5萬澳元。相對於悉尼中位房價101.3萬澳元，墨爾本71.9萬澳元，珀斯住宅大部分人都是可以承受的。

根據Domain研究，澳洲房貸（Aussie Home Loans）稱西澳首次置業人群貸款占整個房貸市場的16%，而維州及塔斯馬尼亞為13%，新州及堪培拉僅只有2%。

澳洲房貸主管James Symond表示首次置業人員在全國範圍內都面臨著挑戰。但是最顯著的增長來自於西澳。

Symond表示盡管首次置業市場繁榮，但由於貸款要求及標愈加嚴苛，西澳買家可能也需做出一些妥協。這意味著降低買房的面積及位置的預期要求。

西澳Smartline 抵押貸款經紀人Bevan O’Farrell對此表示贊同，他表示目前珀斯附近住宅在過去5年裡價格也有很大上漲，這也使得首次置業買家不得不選擇距離市中心更遠的住宅。

這個趨勢也使得首次置業買家傾向於面積更小的住宅，比如公寓或者排屋。O’Farrell表示在據珀斯10至15千米範圍的2房公寓或者排屋，多數人還是可以負擔得起的。

澳洲東部住宅市場價格不斷上漲，西澳是首次置業人群的機會

澳洲首次買房的專業建議

澳洲房貸主管James Symond給首次置業買家提出幾點小建議。

首先，選擇住宅位置及類型時，可擴大考慮範圍，因為一般第一套住宅都是踏板，未來可以購買第二套住宅。

其次，目前利率為史上最低水平，需確保即使以後利率上漲，也可以支付貸款。

第三，存款至少要比費用多出10%。

第四，貸款產品十分復雜，可以咨詢專業貸款經紀人意見。

（據澳洲新快網） 

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澳洲三大銀行下調在線儲蓄賬戶的利率

據《悉尼先驅晨報》報導，本土四大銀行中有3家——國民銀行（NAB）、澳新銀行（ANZ）及西太銀行（Westpac），都悄悄在上個月下調了在線儲蓄賬戶的利率。與此同時，各銀行都試圖減少激烈競爭及疲軟經濟環境對其利潤率造成的影響。

澳洲三大銀行下調在線儲蓄賬戶的利率

利率對比網站Mozo的資料顯示，澳新銀行在線儲蓄賬戶的基礎利率下跌0.2%至1.8%，國民銀行iSaver的基礎利率減少0.1%至1.8%。

除了下調基礎利率，它們還減少了用來吸引新客戶的限時先期利率。其中，國民銀行將4個月先期利率降至2.5%，西太銀行將3個月先期利率減少0.21%至3.1%。

上個月，四大銀行還上調了房貸利率，幅度為0.15-2%不等，並稱這是因為監管規則變動使得貸款利潤減少。

晨星（Morningstar）的澳洲銀行業研究主管埃利斯（David Ellis）指出，各銀行利用存款及房貸來降低利潤率承受的壓力。

數據顯示，大銀行的平均淨息差已銳減到了歷史低點2.02%。這是因為超低的利率使得大量客戶可以快速償還債務，迫使銀行通過低折扣來爭奪新業務。

過去1年裡，各銀行下調在線儲蓄利率的幅度比澳儲行（RBA）現鈔利率的降幅（0.5%）還多，平均減少0.7%至1.8%，先期利率則下滑0.82%至2.83%。

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（據新快網）

澳洲聯邦銀行：第三自然季的未審計現金利潤同比攀升了0.5%

《悉尼先驅晨報》報導稱，澳洲最大銀行聯邦銀行（CBA）本財年第一季度的利潤增至24億元，壞賬費用進一步降低。聯邦銀行指出， 第三自然季的未審計現金利潤同比攀升了0.5%。這與市場預期大致相符，表明該銀行的盈餘線仍受益於變壞賬的貸款減少，雖然集團利潤率稍稍降低。

澳洲聯邦銀行：第三自然季的未審計現金利潤同比攀升了0.5%

聯邦銀行表示，該季度減值貸款的支出為資產總值的0.13%，低於上財年全年的0.16%。該銀行聲稱淨息差略微下滑，因為持有了更多流動資產，此外，貿易收入低於均值。其基底淨息差——不包括更動盪的財庫及市場領域，穩定牢固。

收入增幅與上財年的相似。聯邦銀行上財年的收入勁漲了6%，雖然下半財年期間僅有1%。Watermark Funds Management的投資分析師喬希（Omkar Joshi）表示，主要的驚喜在於壞賬減少至資產總額的0.13%，低於市場預計的約0.18%。

他指出，就四大行而言，澳新銀行（ANZ）似乎在這方面更另類，因為它在最新一輪的財報裡是沒有錄得壞賬減少的唯一一家。喬希認為聯邦銀行的利潤大致符合常規情況，壞賬在資產質量持續改善的情況下繼續降低。

核心零售銀行部門方面，聯邦銀行聲稱家庭存款增幅強勁，比市場總體要快，家庭貸款則與近期的增幅一致。所有銀行都承受著削減成本低壓力。聯邦銀行表示，其運營成本增幅仍舊反映了業務增長與投資、持續的監管及合規成本以及外匯影響等因素的綜合狀況。

該銀行指出，其不良及減值貸款從第二自然季的60億元減少到了55億元。期間，聯邦銀行還成功募資51億元，這推動其核心股權一級資本比率攀升0.7%至9.8%。

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（互聯網資訊綜合整理）

澳聯儲宣佈利率連續第六個月維持在2%

澳聯儲(RBA)今日宣佈連續第六個月維持2%的官息不變，符合預期。澳聯儲稱因為澳大利亞礦業受益於此前的降息和澳元走弱，正促使經濟重新找到平衡。

澳聯儲宣佈利率連續第六個月維持在2%

澳聯儲表示，澳大利亞的經濟增速低於長期平均水平，通脹略低於此前預期。通脹前景可承受政策寬鬆的空間，預計通脹符合未來1-2年內的目標。貨幣政策需要維持寬鬆，通脹處於低位且應該如此。

澳聯儲還表示，當前金融市場波動在某種程度上已經減緩，當前經濟前景較為穩固，但一段時間內國民經濟中仍可能存在閒置產能。

央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）發表講話後，澳元一度飆至72.04美分，後來回落至71.62美分。他說：「通脹前景可能會為進一步放鬆政策提供空間。」

由於目前的低通脹，澳洲聯儲未來仍有可能再次降息。加拿大皇家銀行駐悉尼的經濟和固定收益首席策略師Su-Lin Ong預計明年一季度會降息，他表示，降息的傾向是明顯的，但是要最終行動，還需要看到經濟數據變差。

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（互聯網資訊綜合整理）

澳洲國民銀行跟風上調房貸利率 澳新銀行會怎麼做？

澳洲國民銀行（NAB）宣佈效仿西太（Westpac）和聯邦銀行（Commonwealth Bank），將房貸利率上調17個基點。

澳洲國民銀行跟風上調房貸利率 澳新銀行會怎麼做？

據《悉尼先驅晨報》報導，從11月12日開始，NAB標準可變房貸利率將上升至5.6%。該銀行表示，這個決定是為了響應「市場條件」以及那些迫使大銀行擴大資本緩衝的政策變化。聯邦銀行昨天也剛剛宣佈上調利率0.15個百分點，西太上週更是大幅上調20個基點。

負責個人銀行業務的NAB高管斯雷特（Gavin Slater）表示，該行今年初從股東籌資55億資本的舉措，部分原因也是為了應對越來越嚴厲的法規。

「我們在考慮利率決定的時候要綜合各種因素。房貸市場很活躍，行業內部不斷有改革出台。資本要求方面的法規改革也增加了發放房貸的成本。」

「今天做的這個決定並不容易，但我們相信長期而言是個正確的決定。我們知道我們必須平衡客戶利益和我們55萬多位股東的需求。」

Canstar的數據顯示，對於一位按揭30萬的客戶，NAB上調利率後，每月還款將增加30.48元，如果按揭50萬，則增加50.80元。

NAB宣佈上調利率後，澳元應聲下跌大約五分之一美分至72美分以下。

NAB不會增加存款利率，也不會改變固定按揭利率。澳新銀行（ANZ）現在是唯一一家尚未跟風上調利率的大銀行，分析師預測它遲早都會。一位銀行發言人說ANZ不會評論未來的利率走向，但它的執行長邵銘高（Mike Smith）本週為加息敞開大門，稱銀行會權衡各種選擇，還說增加的成本必須找到人來承擔。

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（互聯網資訊綜合整理）

澳洲投資房貸受阻 自住房貸息率卻一降再降

隨著澳洲房產市場持續火熱，自住房貸款和投資房貸款的利息率逐漸呈現出兩極分化的態勢。一些小型借貸商大幅下調新自住房貸款的利率，降幅甚至是澳聯儲（Reserve Bank of Australia）的2倍。

澳聯儲過去1年為刺激經濟，將官方利率下調0.5%至2%。利率對比網站Mozo的數據顯示，幾家借貸商大幅下調他們最具競爭力的房貸利率，降幅比澳聯儲的還要大，主要原因是按揭市場的競爭過於激烈。比如Credit Union SA和First Credit Union旗下的Easy Street去年的利息率下調了超過1%，它們都提供3.99%的房貸利率，而網絡銀行ING Direct也提供3.99%的貸款利率。
 
同時，澳洲各大銀行也不甘示弱，國民銀行（NAB）提供的最低房貸利率也下調了0.93%至4.15%，西太銀行（Westpac）利率下調了0.89%，至5.08%。然而，此等規模的降息不一定能傳遞到已有借貸者，因為銀行的優惠通常只限新貸款或再融資客戶。
澳洲各大金融機構競爭激烈，大幅下調新自住房貸款的利率
Mozo數據顯示，四大銀行提供的平均房貸利率是4.86%，比市場上最低的利率高1.02%。銀行瞄准自住型業主是因為澳洲審慎監管局希望借貸商減慢對澳洲房產投資者市場的貸款。
 

（據澳洲新快網）

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澳洲房產投資者無視警告 1周搶購1800套房產

澳洲房產投資者驅動拍賣購買潮

盡管各大銀行紛紛收緊借貸並提高借貸成本，但澳洲房地產投資者根本停不下來，上周就賣出了近1800套房產。

周六恰逢中國人的幸運日8月8日，賣家都期望從中撈上一筆，因此周末的房屋拍賣數量猛增。根據CoreLogic RP Data的數據，悉尼有超過1000套上市拍賣，打破了8月份的紀錄，幾乎是去年同期的2倍，其中近78%成功交易。

墨爾本上周末一共有1057套房屋供拍賣，清盤率接近79%。首府城市的平均清盤率是77%，超越去年同期的68%。

財長何基（Joe Hockey）宣布，再有6套被非居民購買的房屋被強迫撤資，他說政府還在調查另外462筆交易。

分析師稱，驅動拍賣購買潮的是投資者，而非自住型買家。澳洲房產投資者6月份投入房市的資金接近破紀錄的60億，而自住型買家的借貸出現下跌。

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）與各大銀行合作遏制投資者貸款，四大銀行上個月都上調了投資者按揭的利率。知名經濟學家Saul Eslake質疑這種做法的效果。

“至少短期之內不會影響需求，很可能沒什麼效果。其中一個原因是，盡管銀行已經宣布了上調利率，但澳洲利率依然很低。”

澳洲房價在截至7月份的1年中增長了11.1%。國際清算銀行（BIS Shrapnel）的預測總監Robert Mellor稱，投資者開始追求租金收益而非資本增值，租金收益比債券收益高。

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加息沒房貸無所謂 7成投資者堅持要在澳洲買房

近日，澳洲各大銀行紛紛宣布要阻撓房地產投資者獲取房貸，雖然這些措施可能會令某些樓花買家卻步，但很多澳洲房產投資者依然百折不撓。

大多潛在澳洲房產投資者不被澳洲借貸商的政策和利率上調影響
澳聯社報道稱，房屋貸款經紀“房貸選擇”（Mortgage Choice）的調查表明，盡管借貸商陸續頒布收緊借貸政策和上調利率的措施，但54%的潛在投資者還是會按自己的計劃進行投資。
 
包括大銀行在內的眾多借貸商已經上調投資房貸的利率，但“房貸選擇”的執行長弗雷威爾（John Flavell）稱，大部分投資者依然視房子為有利可圖的投資策略。
 
“當我們問潛在投資者現在是不是投資的好時機時，超過七成人都說是，這在某種程度上解釋了，為何如此多潛在投資者不被澳洲借貸商的政策和價格改革影響的原因。”弗雷威爾稱。
 
不過，弗雷威爾說，對於已經買了樓花並按當時的借貸政策和價格獲得貸款的人而言，這些改革確實是帶了深遠的影響。“有些人無法完成交易可能就與這個問題有關。”他告訴澳聯社。
 
較小的借貸商AMP銀行已經暫時停止向新房產投資者放貸，並將現有貸款的利率上調47個基點，幅度遠大於聯邦銀行、澳新銀行和麥格理（Macquarie）。
 

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澳洲銀行再放辣招控投资 付息房貸利率上升

澳洲國民銀行進一步規範澳洲房市的借貸行為

據澳聯社報道，澳洲國民銀行（NAB）7月27日宣布將提高只付息房產貸款的可變利率和信貸門檻29個基點。

為了防止投資過熱，澳洲國民銀行進一步規範澳洲房市的借貸行為。

據悉，澳洲房產投資貸款的增長和支付息房產貸款分別為34%和44%。後者是投資者主要選擇。

去年12月監管機構APRA宣布一系列的貸款規範措施。澳洲國民銀行積極響應。

該銀行的個人銀行業務負責人Gavin Slater稱，銀行認為目前采取的規範措施能夠達到相應效果。“目前利率很低，澳洲國民銀行認為消費者們應該付好貸款的保證金。”

而該銀行的新只付息可變利率、只付息貸款固定利率將會在8月10日起生效。只付息可變利率貸款將於9月10號生效。調整後的信貸起點將於9月10日生效。

消費者們可向銀行業務員咨詢詳細的政策信息及所帶來的影響。

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