Tag: 澳洲利率

澳洲大銀行被要求收緊房產投資貸款

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）已收緊了大銀行房產貸款方面的規定，要求它們提供投資者貸款月度增幅的報告，並聲稱如果不配合的話會遭到一系列的限制。

《澳洲人報》報道稱，審慎監管局提及了它可能用來控制風險的許多宏觀審慎工具。這些風險包括借貸機構沒有正確地評估貸款人在高利率情況下還貸的能力。

審慎監管局在遞交給國會住宅所有權調查團隊的意見書中指出，新西蘭奧克蘭（Auckland）近期對投資貸款的貸款房價比設定了70%的上限，當地的房價自2008年以來狂漲了60%。

該部門說：“目前為止，我們還未發現有必要采用這類工具，而是傾向於用監管干預來集體將受監管實體導向更好的行為。話雖如此，審慎監管局也未排除使用其它工具的可能性，例如限制特定類型的更高風險貸款，或者更規定性的適用性參量。”

審慎監管局還指出，其即將對大銀行房貸風險加權作出的改革可能通過要求為澳洲房貸撥備更多資本而對住房信貸動態產生影響。

雖然審慎監管局預計銀行的投資貸款會緩和，但提及更嚴格宏觀審慎工具突出表明，該部門擔心，全年12月公布的指導意見可能要得到加強。

部分人士質疑，審慎監管局緩和投資者貸款的舉動是否不恰當地損害著不像悉尼那樣有投資者引領的繁榮的區域，例如珀斯和邊遠地區。

澳洲審慎監管局收緊了大銀行澳洲房產投資貸款的規定

審慎監管局去年12月告知銀行稱，它們可能被施加更高的資本要求，除非投資者貸款的年增幅依舊低於10%。該部門還表示，各銀行應當在適用性測試中使用7%的利率下限，因為利率最終會從破紀錄的地位向上攀升。

審慎監管局認為，雖然評估其措施的有效性還為時太早，但借貸行為方面仍存在改進以保障系統的空間。該部門透露稱，少部分銀行在評估貸款人時沒有采用利率下限，其它借貸機構則使用遠低於長期均值的利率。此外，有些銀行還將只付利息的期限延長至15年，而不是通常的5年。

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澳洲四大行最嚴房貸率 西太要求投資者首付20%

《堪培拉時報》報道稱，本土最大房貸供應商西太銀行（Westpac）將要求新的地產投資者至少有20%的首期。各銀行正加快抑制飆升的住宅投資者貸款增長。

從7月8日起，西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款的貸款價值比率至少為80%。這是大銀行目前為止實施的最嚴格上限。

澳新銀行（ANZ）也於同一天采用新規定，但比西太銀行的高10%。國民銀行（NAB）上個月就將比率上限定為90%。聯邦銀行（CBA）則已表示，當比率超過90%時，它不會考慮貸款人通過負扣稅的稅務減免。

西太銀行的政策調整是銀行響應監管部門要求的年增幅最多10%而減緩住宅投資者信貸額增長（5月躍升了10.4%）的最新一步。

西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款比率至少為80%

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）去年12月宣布了10%的上限，但官方數據表明今年頭幾個月的增長並未得到緩和，這促使該部門進一步向銀行施壓。

西太銀行一度允許住宅投資者貸款95%。澳新銀行在簡報中指出，如果貸款人能用2套或以上的房子做抵押，而且其中1套是業主自主的，那他們可能還是可以貸款超過80%。

悉尼房貸經紀人伍茲（Andrew Woods）表示，這會讓資產較少的人更難像投資者那樣入市，包括首置業投資者。

他說：“如果你本來就富有，有1套貴重的自主房子，那你的情況不錯。這會排擠可能試圖購買第一套投資房產的非一流投資者。”

審慎監管局的最新數據顯示，西太銀行的投資者房貸額全國最高，達1,509億元。

截至5月的1年裡，西太銀行、澳新銀行及國民銀行這方面的增幅都超出了10%的規定，但它們也發誓未來幾個月要壓低增長。

各銀行5月和6月還采取了許多其它變動，包括降低投資者的利率折扣，以及收緊包銷標准。

2大澳洲房貸經紀行Mortgage Choice及AFG聲稱新貸款中投資者的占比大幅下滑。這可能表明那些變動正在產生作用。

監管部門特別擔心悉尼房市。CoreLogic RPData的數據顯示，投資者在當地房貸中的占比處於新高位，房價在截至6月的1年裡狂漲了16.2%。

AFG的總經理麥基翁（Brett McKeon）表示，如果近期新住宅投資者貸款的跌勢持續下去，應當能幫助緩解悉尼房市過熱方面的擔憂。

部分經濟師相信澳儲行（RBA）可能更傾向於通過降低官方利率來控制投資者的貸款。

7月7日維持2%的利率不變後，澳儲行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）聲稱央行正與其它監管部門一同評估並控制房市可能帶來的風險。

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儲備銀行：悉尼房價飆升 你做好准備了沒？

儲備銀行近日作出警示：由於悉尼及部分城市適合開發的未售土地大幅減少，未來房價將會更高。

近來的低利率也使得更多澳洲房產投資者和業主借貸購入房產，因此開發商也提高了房價。

澳聯儲副行長克裡斯多夫·肯特在澳洲國立大學的演講中提到“悉尼的房屋供應明顯不足，待開發地的數量跟不上需求。“

他還說“建築材料通脹上升，同時銀行的聯絡官員也表示開發商正在提升價格。新住宅的成本通脹已比原來的平均水平上升了兩個百分點。”

肯特還說，“目前的種種跡像表明，今年的兩次降息正在逐顯成效，大量消費者投資和借貸湧入房地產。但是房屋改造上的投資卻不足，並且為應對低利率諸多借貸者選擇盡快交付保證金。”

依靠銀行利息的家庭很可能會減少房屋消費，但那些有多余資金的家庭很可能會將這些錢投資進房地產而不是依靠低利率，肯特說。而商業投資依然後勁不足。

儲備銀行：悉尼開發土地大幅減少，未來房價將會更高，投資者要好好把握時機了

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至於澳聯儲行長格倫·史蒂文斯所說的悉尼房市“洶湧”問題，肯特回應說，“我認為目前的悉尼房市與諸多原因相關，這是一個社會問題。目前市場動蕩，全國的焦點都在這裡，這更加劇了當中的復雜性。”

肯特說，除了悉尼和一些發達城市，澳洲的其他地方的房屋供應依然受低利率影響。

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經合組織：澳洲房價處於大調整邊緣

悉尼和墨爾本部分地區房價已經很高，而西澳房價現在也已經起來了

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經濟合作與發展組織的一份報告稱，澳大利亞應該對是否繼續下調利率保持謹慎態度，如果繼續下調，可能將再次刺激房價上漲而導致澳洲房價處於極度不合理水平。

經合組織6月3日在巴黎表示，短期內貨幣供應量進一步擴張而得到的淨收益已經處於一個較佳的平衡狀態。“在宏觀經濟的大背景下，房屋市場目前的勢頭和可能產生的利空消息讓我們不得不對此保持謹慎態度。”經合組織對澳洲房價的警告和財長秘書John Fraser 6月1日的一番言論不謀而合，後者稱，悉尼房價已經出現泡沫。而另一位經濟人士David Murray 6月2日表示悉尼和墨爾本部分地區飆升的房價已經對經濟造成威脅，如果房價之後出現大滑坡。

6月4日財長何基表示，他對他的孩子是否能買的起房都表示懷疑，但是他又反對任何干預手段打壓目前的房價。在ABC電台的一檔節目中，何基稱自己和很多澳洲人一樣，目前自己有房，或者已經貸款買房，但是對於自己的下一代如何能承受高房價表示懷疑。

“應付高房價最好的方式就是提高房屋供應量，我們已經看到過去一年悉尼到處都在建房，在建的新房數量多達30000間，這也許是目前最好抵抗高房價的手段。”財長稱，澳洲離美國或愛爾蘭地區曾發生的房地產泡沫破裂還很遠。

“對房屋的需求還是有的，悉尼的空置率一直處於比較低的水平，我們對外國資本投資澳洲地產已經采取了更嚴格的控制措施。放眼全世界，那些地產泡沫破裂的地方都是供應量太大，而澳洲還不止於此。”財長稱，悉尼大部分地區，墨爾本部分地區房價已經很高，而西澳的房價現在也已經起來了。

有消息稱，澳洲央行有可能在2016年早些時候提高澳洲利率。

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低利率繼續發威 4月澳洲新房銷量創5年新高

破紀錄低利率繼續加熱澳洲房地產市場的投資活動，根據住房產業協會（Housing Industry Association）的數據，4月份的新房銷量再創5年新高。

住房產業協會的月報告稱，4月份的新房銷量增長了0.6%。報告顯示，新房銷量在2015年的頭4個月每個月都有增長。

澳聯儲（Reserve Bank）為了刺激非礦業領域的經濟，在5月份的董事會中決定將利率下調至歷史新低2%，希望能抵消資源繁榮消退帶來的經濟打擊，此舉為房地產市場的投資活動“火上澆油”。

低利率繼續加熱澳洲房市，新房銷量在2015年的頭4個月每個月都有增長

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澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）5月早前公布的數據顯示，3月份的建築審批量創歷史新高，公寓的數量繼續增長。然而，住房產業協會表示，4月份的銷量增幅微弱，其中新獨立屋銷量增長0.4%，多單元房或公寓銷量增長0.9%。

“增長勢頭集中在多單元房領域，其中東部海濱各州正驅動銷量進一步增長。”住房產業協會的首席經濟學家戴爾（Harley Dale）稱。

4月份新州的新獨立屋銷量增長7.2%、維州增長2.7%，西澳增長0.9%，但昆州銷量下跌9%，南澳銷量也下跌1.9%。

“這種情況與我們預測的獨立屋市場大致相符，但昆州是個例外，它比我們預期的更弱。”戴爾稱。

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澳洲利率每降0.25% 悉尼房價平均增長4000澳元

根據穆迪分析公司（Moody’s Analytics）的模型，央行利率每降0.25%，悉尼房價就平均增長4000澳元。

5月澳聯儲再降息至新低2.0%，令澳洲房價平均增長0.5%
 
據《澳洲人報》報道，這個模型發現，澳聯儲（Reserve Bank）5月的降息將令澳洲房價平均增長0.5%，而對利率最敏感的悉尼和珀斯房價將增長0.6%。
 
穆迪經濟學家瑟科斯塔（Matthew Circosta）警告悉尼和墨爾本的趨勢令人擔憂，一旦利率恢復至正常水平，這些城市的業主將很脆弱。
 
“在其他所有條件都一樣的情況下，房價在比較正常的利率範圍內將被高估。如果東海岸熱門市場的房價增長繼續加速，需引入更加嚴厲的宏觀審慎工具。”
 
澳聯儲和審慎監管局（APRA）都對悉尼和墨爾本表示擔憂，因為受1月份以來的兩次降息推動，它們的房價繼續迅猛增長。最新的CoreLogic RP Data數據顯示，悉尼房價年比增長了14.5%，墨爾本增長了10.6%。
 
穆迪分析師嘗試預測一旦利率恢復至正在的水平4.5%，房價會被高估或低估多少。穆迪的模型顯示，新州房價現在被高估了2.9%，仍處於“公平”範圍。但維州房價現在已被高估8%，一旦澳洲利率開始攀升，將被高估13.3%，高估水平過於嚴重。
 

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30萬澳元買海景房 搜羅澳洲最有利買房地區

《每日電訊報》報道稱，新州北部有一個小鎮圈是澳洲買房族的最佳去處，不僅價格便宜、競爭少而且還有砍價的余地。

澳洲房地產網站Realestate.com.au最近列出了澳洲各地賣房條件最有利於買家的地區。研究發現全國有利於買家的市場集中在昆州的礦業小鎮。
 
新州最有利於買家的市場大部分是在科夫斯港（Coffs Harbour）半徑300公裡內的內陸和海岸城鎮，包括South West Rocks、Casino、Inverell和Moree，它們都在新州六大最佳買家市場之列。這些地區的房產一般定價在25萬左右，但常常都能以低至15萬的價格買到，與悉尼76萬的房價中值有天壤之別。
 
Realestate.com.au的新州銷售經理哈裡斯（Jim Harris）稱，數據表明這些地區給買家提供了擠入房市的大好機會。“這些地區對於想進入房市的人很有吸引力。現在的澳洲利率處於歷史最低位，是入市的好時機。”
 
新州的最佳買家市場是距離維州邊界40公裡的海岸小鎮Eden，其次是西部農業樞紐Parkes。前十名還包括北岸獵人地區史蒂芬斯港口（Port Stephens）和Cootamundra的海邊城區Tea Gardens。這個區處於沃加沃加（Wagga Wagga）和堪培拉中間。
 
銷售中介Chris Wilson說投資者最近瞄准了Eden的絕佳買家條件，根據Core Logic RP Data，這裡的單元房平均租金回報為5.8%。視乎貸款條約，6%以上的租金回報一般就夠支付標准的按揭月供。
 
“很多市區買家到這裡後都被它的性價比震撼。你用30萬澳元甚至更少就能買到擁有海景和高回報率的房子。”Wilson說。 
 
新州South West Rocks的歷史名勝Trial Bay
 
新州最佳買家市場
  1. Eden
  2. Parkes
  3. South West Rocks
  4. Inverell
  5. Casino
  6. Moree
  7. Bungendore
  8. Cootamundra
  9. Temora
  10. Tea Gardens
澳洲最佳買家市場
  1.  Bowen（昆州）
  2. Charters Towers（昆州）
  3. Ayr（昆州）
  4. Portland（維州）
  5. Nanango（昆州）

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低息環境促使澳洲新房市場銷售創5年新高

澳洲降息至歷史最低的2%，促使新房銷售升至五年來的新高

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5月7日News消息，澳大利亞央行在5月5日破紀錄的將官方利率再次降低一個基點之後，貸款成本已經處於歷史最低水平，該種現像也持續導致了市場上新房銷售數量在3月份升至五年來的新高。

根據澳大利亞房屋建築業協會（HIA）的統計，全國新房銷售量在3月份增加4.4%。其中包括，全新獨立住宅的銷售增加2.6%；全新公寓，聯排和半獨立房產的銷售猛增11.3%。

今年2月份，全澳共銷售全新公寓，聯排和半獨立房屋1634間，而3月份銷售量增加至1820間。而獨立房產，2月份全國共銷售6099套房子，3月份銷售數字為6256間。

2015年伊始至3月底，全國共銷售了4926套全新公寓，聯排房產和半獨立房屋， 較去年第四季度增加22.3%。同2014年同期相比增加46.4%，去年同時期共銷售3363套新公寓，聯排房產和半獨立房屋。

在全國範圍內，3月份的獨立房產銷售數據是西澳增加4.2%；維州增加5.9%；新州增加4.2%；南澳跌 5.8%；以及昆州跌2.3%。

這組數據僅僅在澳大利亞央行公布下調利率0.25%後一天釋出的。澳大利亞央行今年已經是第二次降息，澳大利亞官方利率目前處在歷史最低的2%。對此，房屋建築業協會的經濟學家Diwa Hopkins闡述，降低貸款利率會給住宅建築加注新的活力。目前，從全國宏觀經濟視角來看，建築業已經取代礦產業成為經濟發展的新“火車頭”。

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澳聯儲再降息至新低2.0% 無懼澳洲房市熱爆

澳聯儲（Reserve Bank）宣布將官息下調至歷史新低2.0%，此舉被指是向已經過熱的房地產市場“火上澆油”。

澳聯儲上一次降息是在2月份，當時官息從2.5%降至2.25%，經濟學家們曾警告下一輪降息即將來臨。對比網站稱，降息25個基點會令最低可變房貸利率從4.23%下降到3.98%。假如按揭30萬，降息25個基點後，平均月還款額將減少44月，從1,742澳元降至1,698澳元。

如果借款人要無視降息保持還款額不變，一般房奴可以節省11,160澳元的利息，可以提前13個月還清。

AMP Capital的首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，考慮到現在的商業投資前景黯淡、商品價格下跌而且澳元彙率依然太高，澳聯儲的降息欲望是強烈的。

由於擔心悉尼房地產市場出現泡沫，坊間猜測澳聯儲可能會繼續按兵不動，但奧利弗說央行大體上已經減慢房市投資的任務傳遞給了澳洲審慎監管局。

按揭了澳洲房貸、個人貸款和背負信用卡債務的澳人都會對這次再降息大呼叫好，但依靠銀行儲蓄利息養老的退休人士可能會深感不安。“澳人欠了銀行大約2萬億的貸款，而銀行儲蓄大約有8千億，差距顯然很大。”奧利弗稱。

他說破紀錄低利率表明澳洲的經濟依然受困。“明顯的訊息是，經濟表現不如意，在重新平衡過程中需要一點外力幫助。”

降息應該會降低澳元對外國投資者的魅力，貶低澳元價值，為旅游業、制造業、農業和高等教育等產業帶來急需的推動力。

澳聯儲無視對房市過熱的擔憂再次降息

澳洲金融經紀人協會（Finance Brokers Association of Australia）的執行長懷特（Peter White）認為，借款人應該無視任何降息，努力保持月還款額不變。

“澳洲利率重新上調只是時間的問題，要麼是今年稍後，要麼是明年上半年。盡量不要以此作為借更多錢的理由，而將它視為盡快還清貸款的機會。”

對比網站Finder.com.au的金融專家哈奇森（Michelle Hutchison）表示，受訪的專家預測利率最快將在明年2月開始上調，“如果你現在沒准備好應對較高的成本，你從明年起就會陷入經濟困境。”她說。

“我們的調查表明，利率會升至4%，意味著可變房貸利率將平均達到高峰7.1%。對於普通房貸30萬，每月還款額就會增加341元。”

哈奇森認為借款人應該做好准備，對比不同房貸、向銀行要求折扣、力求最優惠的交易、按每兩周或每周還款而非每月。

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澳洲利率降至2%歷史新低

澳洲儲備銀行（RBA，央行）5月5日將基准利率降至2%的歷史新低，為今年二度降息，藉以幫助經濟對抗礦業投資減少的衝擊並阻升澳幣。澳幣起初應聲急貶，但隨後反彈回升，因投資人臆測寬松循環可能告終。

澳洲央行宣布降息一碼，基准利率從2.25%降至2%，一如市場預期。央行總裁史蒂文斯在聲明中表示：“通膨展望為貨幣政策提供進一步寬松的機會，以強化近來家庭需求上揚的趨勢。”

雖然企業投資疲弱與政府減少支出衝擊經濟，促使澳洲央行降息，但跡像顯示，低借貸成本開始刺激家庭需求轉強。史蒂文斯指出就業市場轉強，但未暗示考慮進一步降息。

西太平洋銀行策略師卡洛說：“澳幣走升的原因是，投資人認為央行把2%設為利率底線。這份聲明強化家庭需求與就業展望較為樂觀的看法。”

因應經濟疲軟，澳洲宣布降息一碼

澳幣5日盤中最高升值0.92%至1澳幣兌0.7919美元，逆轉先前急貶0.87%至0.7779美元的貶勢。澳洲3年期公債殖利率則創三個月最大漲幅，攀升12個基點至2.03%，為去年11月首度高於央行現金利率。

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