澳大利亞海外人士購房申請更新
自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政已過了一年多，在這期間，根據市場需求和綜合考慮，在不違反國家利益這一准則的前提下，FIRB的政策也隨著時間推移進行了一些修正和補充。今天讓我們一起關注一下有哪些變化。【閱讀原文】
澳大利亞購房的外國投資審查（FIRB）實例披露
上一期專欄我們講到在澳大利亞購房的海外買家可以申請“拍賣豁免證書”。根據FIRB條例規定，拍賣豁免證書的目的是為了幫助需要參加拍賣的買家避免申請幾個不同的批准函僅僅為了能夠參加拍賣，且限制條件之一是買家必須通過拍賣購買該物業。本期我們將透過兩個實例與大家分享一些注意事項。【閱讀原文】
“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了！
在之前的專欄中提到過，海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可。然而，如果買家需要在參加大大小小的物業拍賣前為每一處物業都申請買房許可，且不說審批的時間不夠，還要付出不計其數的申請費。為了解決該類問題，FIRB特別增設了拍賣豁免證書。【閱讀原文】
留學生在澳大利亞可以購買二手房嗎？華人律師親自解答
近期很多讀者朋友來信詢問，想給在澳大利亞留學的孩子置業，看中了當地的二手房。這種情況是否可以購買二手房呢？讓我來解讀一下相關的法律規定，以及留學生在澳購買二手房需要特別注意的事項。【閱讀原文】
澳大利亞海外人士購買住宅物業新政追蹤
自2015年12月1日起澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）實行新政以來已過了月余，審查FIRB海外人士在澳買居住物業許可申請的執行機構也從委員會移交至了澳大利亞稅務局（ATO）。這次我們主要來看下新政實行以來的效果。【閱讀原文】
澳洲房產投資常見Q&A：海外買家可以在交房前轉賣樓花嗎？
近日，不少澳洲房產買家來咨詢是否可以在土地交割前將樓花或者空地轉賣出去。簡單來說是有可能這樣操作的，基本流程讓我用一個例子來具體說明。而海外買家如欲買地建房，則只有在獲得“賣地許可”之下才能合規的轉賣空地。【閱讀原文】
【最權威！最完整！】海外人士購買澳大利亞住宅物業新政解讀
澳大利亞海外投資審查委員會（FIRB）宣布將於2015年12月1日起，除了開始收取申請費外，還有加大力度的合規機制。在新政開始前，FIRB的合規及處罰機制相對比較薄弱，令一些投資者鑽了空子以不合規的方式購買了澳洲房產。楊泱律師總結新政下違反住宅物業規定的處罰機制，讓各位讀者一目了然。【閱讀原文】
人民幣貶值 現在還應進入澳洲房市嗎？律師：趁早抓住好時機
人民幣貶值對於中國買家在澳的購買力有一定影響，但由於澳元彙率同時暴跌，海外買家反而比本地買家更加受益。而且，澳大利亞海外投資審查委員會已確認將於2015年12月1日向海外買家征收買房申請費，有意在澳置業的買家於 12月前訂購物業即省5000澳元。所以現在不失為一個入場的好時機。【閱讀原文】
澳大利亞律師為你解析 “重大投資者移民簽證(SIV)”新政三大變化
澳大利亞重大投資者計劃於2012年11月推出。對於在四年時間裡投資不少於500萬澳幣的投資者，該簽證為其提供分兩步獲得永居身份的途徑。相較於其他投資類移民 簽證的要求，SIV簽證申請人無需滿足英語語言要求或商業技能要求。【閱讀原文】
在澳洲如何保護子女婚前財產——房產
在一個沒有“婚前”與“婚後”財產一說的國度，該如何保護自己子女的婚前財產——房產？上期專欄中，我就明確表示，澳洲就是一個無“婚前婚後財產”一說的國家，所以，對於在子女留學期間就早早為他們購買房產的家長來說，本期我介紹到的4大方式值得一鑒。【閱讀原文】
澳洲無婚前婚後財產一說 購買澳洲房產需多加思量
隨著澳幣彙率和利率的雙重下滑，很多國人同胞踊躍到澳洲購房。一些在澳洲留學工作的年輕人，在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但是有一個問題始終困擾著這些父母：如果今後子女與配偶分開，由父母所出資購買的房產是否會最為婚前財產需分給配偶？本期，我就來詳解這個問題。【閱讀原文】
購買澳洲樓花 開發商在什麼情況下才可取消售房合同？
一則有關悉尼房產開發商在出售樓花約一年多後取消合同退回定金的消息引起了不小震動。雖然買家在簽訂合同時的10%定金可以被悉數退回，但是購買樓花後等待的這一年多時間裡，房價上漲的機會成本是再也追不回來了。那麼，開發商究竟是否要承擔所謂的“違約責任”呢？【閱讀原文】
澳大利亞政府向海外置業者收取買房申請費為哪般？
一則有關聯邦政府欲向在澳購房的海外置業者收取申請費的新聞引起了中國房產投資者的極度關注。本期，我將對此話題稍作分析，探討一次澳洲政府收取買房申請到底為哪般？【閱讀原文】
投資澳洲樓花如何避免潛在風險？
投資樓花的風險相信大家都有所耳聞，那在法律健全的澳洲投資樓花是否就不會存有風險？當然不是。在投資樓花的過程中有一些投資者不可避免的風險，但是有一些是可以避免的。本期，我將於大家分享如何避免潛在風險。【閱讀原文】
如何降低澳大利亞物業持有成本之房屋土地稅
在澳大利亞購買物業除了需向政府繳納印花稅外，在持有過程中需要每年向各州政府繳納土地稅。土地稅支出有時候困擾著很多澳洲房產投資人，而且很多時候還影響到他們的投資回報。本期我將向投資者介紹如何降低投資成本的方法。【閱讀原文】
澳洲房屋出租：自尋租客，省錢 委托經紀，省事
投資者在順利拿到房屋後，該如何出租房屋？自己出租和管理還是委托專業機構？不論在選擇哪一種方式，都有相應的利與弊。本期我就為投資者分析這種方式的利和弊。【閱讀原文】
澳洲貸款政策縮緊對海外投資的影響
現今，澳洲房產市場蓬勃房展，澳元兌人民幣的彙率也降至多年來最低。不僅促進澳洲旅游業的迅速發展更是有越來越多的海外資金湧入澳洲市場。而近期澳洲亞銀現有的貸款政策使央行表示擔憂，希望改善澳洲貸款政策。如果政策正有改變，對於海外投資者是否有影響？【閱讀原文】
澳洲住宅房價走高 到底誰是高房價背後的始作俑者？
購買澳洲房產的海外投資者越來越多，同時，澳洲房價也不斷走高。因此，各大媒體都把房價走高的歸因於海外買家。但事實真是如此嗎？本期我將詳析澳洲房價走高的原因。【閱讀原文】
投資澳洲土地不可忽視的附帶限制——地役權
現今，有越來越多的買家在澳洲選擇帶有土地的住宅。這一類的住宅雖然價格比一般住宅價格偏高，但是土地的升值幅度卻很大。在此類房屋產證上所注明的地役權是許多買家所關心的，不過又有多少買家對地役權真正了解？本期我將為投資詳解地役權。【閱讀原文】
澳洲聯名購房3大方式 多與律師溝通可免後顧之憂
該以誰的名義購房？這是許多房產買家都會遇到的問題之一。但或許買家們都忽略了一個點，在澳洲是可以聯名購房的。本期就將為中國投資者介紹如何在澳洲聯名購房。【閱讀全文】
投資澳洲房產 有三類產權可不要搞錯了！
在澳洲投資房產，中國投資者定會遇見三類房產所有權：托倫斯所有權、分契式所有權和其他所有權。這三種房屋所有權都對應著不同的地產類型，但是海外投資者很容易混淆。本期專欄，我就來介紹這三類所有權。【閱讀全文】
澳大利亞買房訂金的持有與管理
在簽署了購房合同後的所付訂金是有誰來管理與持有？在房屋交割前，這10%的定金是否安全？買家的利益是否會受到損害？本期專欄為投資者詳細解答。【閱讀全文】
澳洲房屋拍賣規則多 多參加觀摩會提高拍賣成功率
澳洲的房屋拍賣會在當地非常的流行，幾乎所有的二手房都是通過拍賣來尋找新戶主的。中國的投資者一定了解，海外投資者是不能購買二手房的，是不是就意味著國內的投資者不能參加拍賣會或是沒有任何機會通過拍賣購得理想房屋？當然不是。在這期專欄中，我我就為投資者詳解澳洲的房屋拍賣會。【閱讀全文】
農業大國澳洲鼓勵投資農地 3類購買渠道適合外籍投資者
據澳洲最新調查報告顯示，僅2兩年的時間內，外資持有澳洲農田增值470萬公頃。對於海外投資者購買農業土地方面，澳洲是對外籍人士有相關的限制或特殊的政策？外籍投資者可以通過哪些渠道購買？本期我將為中國買家一一詳解。【閱讀全文】
能省印花稅能選喜愛戶型的投資方式——買地建房
在澳洲投資房產，如何為自己省下一筆可觀的印花稅費用？怎樣住進自己理想的戶型？買地建房就能一舉兩得。那麼，海外投資如何在澳洲買地建房呢？ 【
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猶豫不決的美聯儲做著「白日夢」，試圖把利率調整到正常水平，這似乎也預示著在接下來的12月和2016年，全球經濟或將面臨「動盪不安」的局面。隨著澳洲經濟試圖再次取得平衡，澳幣與美元的兌換價格或將下跌至50分。 法林頓（Mark Farrington）於近日提出了以上的觀點，他本身是價值77億美金的宏觀對沖基金MCG（Macro Currency Group）的負責人。這家公司長期致力於金融市場交易，重點研究決策者如何行動。 法林頓對猶豫不決的央行官員表達了不滿，他表示利率處於歷史新低，通脹模型不起作用，央行官員也很「心虛」。「如果他們可以做出強硬的決策，那麼他們會那麼做的。」然而現在卻是他和他的同事們感到「心虛」，宏觀對沖基金正在經歷「史上最艱難的一年」。 MCG的倫敦和悉尼分公司在2015年表現還算不錯，目前回報率達到了17%。但是他表示：「我們不相信美聯儲。我們交易的是數據，但是我們不相信美聯儲也交易數據。」 今年的12月份將注定是不平靜的，美聯儲最終還是決定上調利率，但是其他4個主要央行或許會在美聯儲行動前2周推出與其背道而馳的利率方案。今年最後一個月的5場會議或將給2015年帶來一個「有意思」的結尾。 澳元匯率需要再跌10% 法林頓上一次接受費法斯傳媒（Fairfax Media）採訪是2014年1月，他當時敦促澳聯儲（RBA）不要害怕將利率削減到未預料到的水平。在隨後的很短時間裡，高通脹數據迫使澳聯儲放下了寬鬆政策偏向，但是在今年，其調息2次，將利率降至2%。 法林頓表示，他認為澳聯儲在2016年第二季度結束前還將有2次降息，幫助貨幣做進一步調整。「澳幣匯率還需要下調大約10%左右。看看當前的短期貨幣市場定價，澳元的定價是非常保守的。」 基於此前大宗商品交易週期的轉變和美國經濟的利好表現，法林頓表示澳幣價格可能下跌到50美分左右，他預計在2016年澳幣價格可能會在62美分至 69美分間波動。「跟澳聯儲一樣，其他的央行也希望美聯儲能升息，這樣他們的貨幣價格會適當降低。但是這不是個好的策略，至少目前這招在澳聯儲身上不奏 效。」 關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。 （互聯網資訊綜合整理） 澳洲儲備銀行（RBA，央行）5月5日將基准利率降至2%的歷史新低，為今年二度降息，藉以幫助經濟對抗礦業投資減少的衝擊並阻升澳幣。澳幣起初應聲急貶，但隨後反彈回升，因投資人臆測寬松循環可能告終。 澳洲央行宣布降息一碼，基准利率從2.25%降至2%，一如市場預期。央行總裁史蒂文斯在聲明中表示：“通膨展望為貨幣政策提供進一步寬松的機會，以強化近來家庭需求上揚的趨勢。” 雖然企業投資疲弱與政府減少支出衝擊經濟，促使澳洲央行降息，但跡像顯示，低借貸成本開始刺激家庭需求轉強。史蒂文斯指出就業市場轉強，但未暗示考慮進一步降息。 西太平洋銀行策略師卡洛說：“澳幣走升的原因是，投資人認為央行把2%設為利率底線。這份聲明強化家庭需求與就業展望較為樂觀的看法。” 澳幣5日盤中最高升值0.92%至1澳幣兌0.7919美元，逆轉先前急貶0.87%至0.7779美元的貶勢。澳洲3年期公債殖利率則創三個月最大漲幅，攀升12個基點至2.03%，為去年11月首度高於央行現金利率。 瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。 隨著澳幣匯率和利率的雙重下滑，很多國人同胞踴躍到澳洲購房。一些在澳洲留學工作的年輕人，在父母的支持下也將購房計劃提前了幾年。但困擾許多父母的問題是：如果今後孩子在澳洲結婚了，婚前由父母出資（部分、全部或首付）購買的房産是否算婚前財産？如果將來孩子與配偶分開，婚前購買的物業是否需要分給該配偶？ 在具體回答這個問題前，我首先來瞭解一下澳大利亞與中國婚姻法的不同之處：澳洲幷沒有明確的婚前婚後財産一說。也就是說，一旦雙方結婚或同居（澳大利亞法律認可的事實婚姻），那麽，所有財産都會被視爲婚姻共同財産。如果今後雙方分居或離婚，所有的婚姻共同財産要放到一起統一進行財産分割分配。 根據澳大利亞相關法律，法官在决定夫妻雙方共同財産的分割分配問題時主要有以下四個步驟： 房産、汽車、銀行存款、保險等及包括在雙方名下的所有財産，無論是聯名財産，還是個人名下的財産和婚前財産都算在內。財産無論是何時獲得，在誰的名下，在哪個國家都被計入共同財産。雙方各自名下的養老金也可以進行分配。 理論上雙方都有詳細列舉自己所有財産的義務，不能有任何隱瞞。 這裏的“貢獻”包括，一方在外工作賺取的經濟貢獻和另一方在家裏帶孩子做家務的非經濟貢獻，以及雙方各帶入婚姻的財産。 如果一方在結婚前就擁有很多財産，同時如果婚姻關係存續時間較短，則這方的貢獻一般會被認爲較大。但隨著婚姻時間的增加，帶來婚前財産的一方的特別貢獻就會相對减少。這裏無論婚前財産是在誰都名下，由誰付的首期，由誰來還款都是一樣的，沒有明確的界限。 這一步，法院會考慮雙方分開後的經濟收益能力，健康狀况及爲照顧孩子的需求等。簡單來說，如果分開後孩子主要與母親居住，而目前又不能工作，則她很有可能可以分到更多的份額。 綜上所述，在婚姻關係破裂的財産分割分配過程中，沒有很明確哪一方一定能分多或分少的比例。而澳大利亞法院在考慮財産分割分配事宜之時，在公平公正的大前提下，也被要求考慮很多細枝末節，例如：雙方婚前擁有財産的多少，雙方婚姻關係時間的長短，雙方是否有孩子，分開後孩子主要有誰來照顧和與誰住（值得注意的是，澳大利亞法律規定孩子的撫養權是父母雙方共同承擔的）等等一系列無法一一叙述的事實。 因此，很難在一個時間節點（例如買房時），較爲準確的推斷出日後雙方分開時財産分割分配的比例。 會看文章開頭提出的問題，如果將來孩子與配偶分開，婚前購買的房産是否需要分給該配偶，其實是一個未知之數。尤其是澳大利亞幷沒有一個專門的政府公證機構可以做婚前財産的公證。因此，國內父母給孩子在澳大利亞買房時，也許需要充分考慮這一點再做安排。 下期專欄，我將會討論幾種可供父母與孩子選擇的方法來儘量保障其權益。 揚泱專欄全集： 歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或是加入Kami的微博：【澳大利亞Kami律師】與她近距離接觸。 專家稱澳幣匯率需再跌10% 明年或至62美分
澳洲利率降至2%歷史新低
澳洲無婚前婚後財産一說 購買澳洲房産需多加思量
