Tag: 澳洲租金回报

30萬澳元買海景房 搜羅澳洲最有利買房地區

《每日電訊報》報道稱，新州北部有一個小鎮圈是澳洲買房族的最佳去處，不僅價格便宜、競爭少而且還有砍價的余地。

澳洲房地產網站Realestate.com.au最近列出了澳洲各地賣房條件最有利於買家的地區。研究發現全國有利於買家的市場集中在昆州的礦業小鎮。
 
新州最有利於買家的市場大部分是在科夫斯港（Coffs Harbour）半徑300公裡內的內陸和海岸城鎮，包括South West Rocks、Casino、Inverell和Moree，它們都在新州六大最佳買家市場之列。這些地區的房產一般定價在25萬左右，但常常都能以低至15萬的價格買到，與悉尼76萬的房價中值有天壤之別。
 
Realestate.com.au的新州銷售經理哈裡斯（Jim Harris）稱，數據表明這些地區給買家提供了擠入房市的大好機會。“這些地區對於想進入房市的人很有吸引力。現在的澳洲利率處於歷史最低位，是入市的好時機。”
 
新州的最佳買家市場是距離維州邊界40公裡的海岸小鎮Eden，其次是西部農業樞紐Parkes。前十名還包括北岸獵人地區史蒂芬斯港口（Port Stephens）和Cootamundra的海邊城區Tea Gardens。這個區處於沃加沃加（Wagga Wagga）和堪培拉中間。
 
銷售中介Chris Wilson說投資者最近瞄准了Eden的絕佳買家條件，根據Core Logic RP Data，這裡的單元房平均租金回報為5.8%。視乎貸款條約，6%以上的租金回報一般就夠支付標准的按揭月供。
 
“很多市區買家到這裡後都被它的性價比震撼。你用30萬澳元甚至更少就能買到擁有海景和高回報率的房子。”Wilson說。 
 
新州South West Rocks的歷史名勝Trial Bay
 
新州最佳買家市場
  1. Eden
  2. Parkes
  3. South West Rocks
  4. Inverell
  5. Casino
  6. Moree
  7. Bungendore
  8. Cootamundra
  9. Temora
  10. Tea Gardens
澳洲最佳買家市場
  1.  Bowen（昆州）
  2. Charters Towers（昆州）
  3. Ayr（昆州）
  4. Portland（維州）
  5. Nanango（昆州）

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買房求增值還是求租金收益？澳洲房產投資者的一大難題

澳洲房產投資會有多難呢？如果你有錢能在澳洲市場繁榮的地區買一套公寓房、或一處獨門獨院的宅子，那麼你所要做的就是理所當然地把錢投到一個好的區，靜觀你買的房子升值嗎？

在澳洲買房求增值還是求租金？這是投資者的一大難題

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據每日新聞報報導，澳洲省會城市房地產價格一路飆升，房地產投資看起來似乎是穩操勝券之舉。但這樣的澳洲房價大漲，特別是在過去兩年裡，悉尼房價連續以兩位數的百分點上漲，也導致了對房地產泡沫的擔心加劇。

正如老練的投資者們所知道的那樣，事情並不是那麼簡單。投資者，或即將出手投資者，需要做出的一個最大決定就是，買一棟投資房，是尋求最高的租金回報，還是尋求最大的資產增值？

要找到既能帶來高租金回報又能帶來高資產增值的投資房，這是極其罕見的。為什麼呢？因為高增值的房產通常坐落在藍籌地區，這些地方，拿房價與租金相比，房價方面的付出遠遠高於租金帶來的相應回報。

例如，在墨爾本的Toorak區，一套兩臥室的公寓房平均價格是72.7萬澳元，而平均周租金是451澳元。那麼，年租金回報率，即租金收入占澳洲買房投資總額的比例是3.2%。

相反，澳洲租金回報高的房子，即租金回報率在8%至10%，通常地處大城市外圍或者偏遠的城鎮。這些地方，房價低很多。

比較兩種策略，還是應該首先尋求高增值者。盡管租金收入是立竿見影的，但大多數投資者尋求的是資產增值。房產投資人並在房產投資方面有建樹的贊密卡爾（Stephen Zamykal）贊同這一觀點。

他用數字來佐證。一處高租金低增值的房產，價格50萬澳元，租金回報率8%，增值率4%。20年後，房價為1,053,425澳元，屆時一年的租金收入84,274澳元。而一處低租金高增值的房產，價格也是50萬澳元，租金回報率4%，增值率8%，20年後，房價為2,157,851澳元，年租金收入86,314澳元。那麼後者比前者多收入了110萬澳元。

然而，在一些情況下，尋求租金收益的做法是奏效的。有些投資者負擔不起獲益豐厚的尋求高增值的策略，因為那需要強大的經濟基礎，能夠在很多年的時間裡維持投資帶來的負收益。

實現增值可以需要很長的時間，而且需要懂得市場的周期，把握好投資買房的時機。

那麼，對於那些只能買起價格較低的房產買家來說，到比較邊遠、房價較低的地區買投資房，尋求較高的租金回報，就是比較務實的做法了，不然的話，如果他們一定要買高價房，將遲遲不能進入市場。

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小投資大回報 澳洲房產投資客大談生意經

案例一：

Jason在2005年購買了悉尼市中心附近的公寓（靠近市中心及各大學）。這套兩房公寓約40萬澳元。2005年他支付了訂金10%，印花稅約1萬澳元。3年後項目建成，簽訂購房合同時，交納房價首付20%。3年間共計支付房價30%的款項，即12萬澳元。當時貸款利息較高，約6%~7%一年，只還利息不還本金。

2008年，Jason現房入住，開始支出房產稅、維修費，他每年自己要貼的費用大約在2萬-3萬澳元。如以5年計算，其間共支付10萬-15萬澳元左右。

但是，Jason為了使投資最大化，公寓自住一間，出租一間。單間出租每周租金約180澳元，目前租金單價增長至280-350澳元（整套出租能租更高一點），租金抵消了Jason部分利息。

目前的貸款利息不到5%，70%的貸款即28萬澳元每年利息約1.4萬澳元，而租金回報約3萬澳元一年。

目前該區兩房出售價位約75萬澳元，兩房整套租金在650澳元一周。如果出售，相當於賺了35萬澳元。扣除各類支出，淨賺約15萬-20萬澳元。

案例二：

澳洲留學生Amy在以月供形式投資了一處房產，總價值約為40萬澳元，她在澳大利亞留學3年的學費是6萬澳元，生活費是每月1000澳元，總計3.6萬澳元，總的留學和投資成本大概50萬澳元。

這套三房房產，Amy自住一間，其余兩間分別租給了兩個學生，一名國內和一名國外的，每間的月租是800澳元，兩間一個月的房租收入為1600澳元，3年下來的收入為5.76萬澳元，除去一些維護成本大概為5萬澳元。近幾年澳大利亞房價持續上漲，每年的平均漲幅為10%，Amy投資的地段稍微高於這一漲幅達到了12%，3年後該地產轉手價格為56萬澳元，最終3年下來因為房子所獲得的總收益為61萬澳元，減去留學和地產投資的成本，她還賺了11萬澳元。

近幾年澳大利亞房價持續上漲，每年的平均漲幅為10%

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案例三：

上海人Katharine一次去墨爾本游玩的機會，接觸到當地開發商做的房產推介會。這個項目位於墨爾本西南Williams Landing，2009年的時候還是一片未開發的荒地。有商業頭腦的Katharine覺得這個項目讓人動心，項目緊挨著政府計劃開通的地鐵，作為軌交房，未來幾年通車時，房價一定會上升。由於是別墅，擁有土地面積，Katharine總共付款5.7萬澳元買了550平方米地塊，地價價格當時為26萬澳元，購買土地後，開發商將在12個月內統一開發打造居民社區。這是Katharine第一筆海外地產投資，等待房子建築好之後，付清首付並開始辦理貸款。然而此時，Katharine家人在投資方式的選擇上與她發生分歧。家人認為，背負一套海外房產的貸款壓力很大，於是，Katharine在家人勸說下，在半年時間內將地塊轉讓出去，約盈利2萬元人民幣。

目前該社區已經建好，同一社區400平方米房產市場價約為33.56萬澳元，另有512平方米的大戶型市場價為41萬澳元。“這是一個慘痛的教訓，如果當初沒有轉讓出去，5年間房價差不多漲至42萬澳元。”

投資理念成熟起來的Katharine現如今在墨爾本又投資了一套別墅和一套公寓。“公寓靠近市中心有名的富人區，是一套學區房，附近有整個墨爾本排名前十的公立和私立學校。兩房55萬澳元 2013年6、7月份買下，首付5萬多澳元，現在項目剛剛動工。准備子女就學讀書用的，租金也可以收到每年2萬澳元的回報。”

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墨爾本內城區租金下跌 出租投資收益減

一份來自買家倡導機構Secret Agent的報告顯示，墨爾本大部分內城區的租金都沒有增長，有些城區甚至出現租金下跌的現像。

報告稱新公寓建設和投資者活動增加都帶來了更多的租房機會，這對於租客是好事，有些地方的租金比2年前還低。

賓士域（Brunswick）一居室公寓變得越來越便宜，平均周租金從330元降低至300元。此外，租客如果想找大點的房子可以到北卡爾頓（Carlton North）或肯辛頓（Kensington）試試運氣，這兩個地區的2居室公寓平均周租金下跌了50元，分別只需400元和350元。東墨爾本的房租也有下降，2居室公寓周租從495元降至450元。

墨爾本內城區的租金回報正在降低

Secret Agent研究員沃克（Jodie Walker）表示，租客最近在CBD附近的新完工樓盤中可以找到性價比比較高的房子。“很多房東為了不讓自己的房子閑置，會給租客提供優惠。”

由於新公寓建設還在繼續增加，租客還可能繼續享受這種美好的時光。但沃克說要找一居室或二居室以上房子的家庭可能會遇到一些困難。獨立房的競爭可能會比公寓更大，因為它們更難找。

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澳洲公寓供應量大增 當澳洲房東未必賺大錢

很多潛在的自住型買家可能感覺自己被不斷湧入的投資者擠出了澳洲房地產市場，但最新數據還顯示，澳洲出租房產的增多正抑制房租增長。

CoreLogic RP Data的季度房租審查顯示，首府城市獨立房和單元房的平均租金在第四季度保持不變，分別還是每周430元和410元。至於次發達地區，獨立房租金上漲1.3%至400元，但單元房租金還是保持每周390元。

據澳大利亞廣播公司報道，過去一年首府城市獨立房租金增長1.2%，單元房租金增長2.5%，而住房價格增長7.9%，其中最後一個季度增長1.6%。

根據統計局數據，盡管縱觀過去5年，首府城市的獨立房租金每年也只平均增長3.1%，單元房增長3.2%，遠遠不及年均增速達到5%的房價。CoreLogic研究分析師庫什（Cameron Kusher）稱，房租今年的漲幅似乎也不可能趕上房價。“考慮到最近住房審批量大，加上投資者的購房活動活躍，我們預測2015年的澳洲租金增幅將保持疲軟。”庫什在報告中稱。

悉尼的單元房租金增長3%

柏斯堪培拉房租下跌 內悉尼墨爾本漲勢弱

堪培拉和柏斯是最弱的租房市場，2014年兩者的獨立房租金分別下跌5%和6.3%，單元房租金分別下跌7.3%和4.4%。達爾文的獨立房租金也有輕微下跌，而單元房租金則保持不變。

阿德萊德的單元房租金也停漲，但獨立房租金增長了2.9%。候巴特的租金增幅最大，分別為3.8%和3.7%。其次是悉尼，增幅為3%左右，布裡斯班和墨爾本的增幅則比較小。

但是，東海岸3個大城市的內城區公寓租金在第四季度都出現下滑趨勢，其中中央悉尼下跌2.6%、墨爾本下跌2.3%，布裡斯班下跌1%。由於悉尼、墨爾本和布裡斯班內城區最近建設了大量公寓，供應增加似乎打壓了租金。

庫什說這些地區的很多投資者似乎都過分關注資本增益。他告訴ABC新聞：“投資者需要更加關注澳洲租金回報。

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