Tag: 澳洲租金

近年來，國人投資需求不斷加大，但國內經濟增長放緩，投資標的不斷減少，資產配置陷入困頓。於是，越來越多的中國人開始將掘金戰場的重心轉移到海外樓市。其中，澳大利亞因其安全的政治環境、優美的風光、較低的稅金以及良好的增值空間，尤為受中國人青睞，成為海外購房投資最熱的地區之一。

澳大利亞房市：黃金海岸4個月漲4萬澳元

澳大利亞的樓市最近有點火。據公開資料顯示，去年，僅中國的房地產買家就為澳大利亞的房地產帶來逾38億澳元的資金。不僅悉尼、墨爾本成為僅次於紐約曼哈頓的中國投資首選地，位於澳大利亞東部沿海的度假勝地黃金海岸也被認為是下一個投資增長點。

以位於黃金海岸的南港中心大樓為例，去年末今年初開售的海景公寓，迄今已賣出150多套。一套售價33.5萬澳元起（總價不到200萬元人民幣）的66平方米一居室（算上公攤，相當於國內80平米左右），在4個月的時間內平均漲了4萬澳元，合人民幣20多萬元。好的戶型幾乎被迅速搶空。據透露，在購房群體中，30%都是中國人。

奧燁集團董事總經理陳永慶在接受采訪時表示，澳大利亞的經濟制度和經濟安全性確保了它是一個成熟的市場，而且，出於對子女教育的需求、大量熱錢需要投資渠道的需求，以及國內金融環境不佳、房價高門檻等原因，綜合考慮下，許多中國投資者選定了投資澳大利亞的住宅市場。

投資優勢：空間大，均價低

談起投資澳大利亞的優勢，陳永慶認為，澳大利亞人口只有2700萬，還沒有廣東省人多，但其西沿岸、東沿岸、南沿海都是較好的投資標的，當地環境安全，資源豐富，尤其是旅游資源衍生出來的酒店和房地產投資優勢無可比擬，而且目前沒有遺產稅。

 “尤其是黃金海岸”，陳永慶表示，比起地小人多需求多，且空間不斷壓縮的悉尼和墨爾本，黃金海岸無論從生活空間還是投資空間來說，都更有優勢。“目前，悉尼和墨爾本的房價平均1.5萬澳元一平方米，而黃金海岸只有5000-6000澳元一平米。前兩個城市的流動人口現在很多都在向北走，奔黃金海岸發展去了。”

對比國內黃金地段：總價低，租金高

投資者都希望手中的閑錢投資出去後能收獲更高的回報。都說買房最看重位置，那麼同樣是200萬元人民幣的資金，為什麼不投資在家門口的中國一線城市住宅呢?

投資專家、奧燁集團創始人李敏算了一筆賬。以廣州為例，首先，5000-6000澳元（合人民幣2.5萬元-3萬元）一平方米的海景房，總價200萬元人民幣左右，在廣州很難買到。

其次，拿租金來算，現在位於廣州珠江新城的2-3居室租金為6000-8000元人民幣一個月;如果對比澳大利亞黃金海岸的南港中心大樓，當地一周租金約500澳元（合人民幣約2500元），一個月一套2居室公寓能租到1萬-1.2萬元人民幣。回報率為5%-6%。

李敏透露，因為南港中心大樓對面就是學校和法院，距離澳大利亞“八大”名校之一的昆士蘭大學不遠，最近的是格裡菲斯大學和一所TAFE職業院校，因此不少在當地布裡斯班上班的法官和律師會買在這裡，方便去黃金海岸開庭，而許多國際投資人則會選擇買房給孩子作為傳承物業，孩子讀大學時還可做二房東，將房子租給同學做宿舍。“空置率僅為0.4。”她說。

對比美國投資移民：升值快，稅金少

同樣是投資，相比起能拿到美國身份的EB-5投資移民，選擇用差不多的錢投資澳大利亞房產，有何優勢呢?

李敏指出，美國的投資是不錯，但是在EB-5的項目中，80%的項目靠譜，仍有20%是有風險的。而且，EB-5的性質是集資，相當於大家集體買產權，而在澳大利亞購房是獨立行為，房產為個人所有。

另外，她認為在美國買房用來自住還是不錯的，出租的話則需要擔心能否租出去，並且稅金很高。“澳大利亞的房產升值比美國房產快且高，如果放租，物管費和稅金比美國便宜五分之四，這還是很驚人的，積累起來也有很大一筆。”

建議 Tips：聘請當地獨立律師保障自己的利益

對於有心購買澳大利亞房產的中國投資人，李敏建議，買家最好在澳當地聘用一個獨立律師，代表自己的利益。“中國投資者習慣於依靠自己弄懂一切，但到國外買房，隔行如隔山，請專業人士來保護你的利益非常重要。1300-2000澳元的律師費，真沒有節省的必要。”

據了解，聘請獨立律師可以在網上查找，也可以由朋友介紹，如果有貸款，也可以由銀行推薦律師。“國外犯罪成本太高，通常正規律師不會為了一兩千澳元的律師費做違法的事。可以放心。”

此外，值得提醒的是，在澳大利亞投資房產所需的資金，除了房價和律師費用外，還需支付房價4%的印花稅（各州不同），以及一季度1000多澳元的物管費;如果暫無澳大利亞綠卡，還需付海外投資人審計費，為5000澳元-10000澳元。

（據澳洲新快網） 

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悉尼公寓平均周租金3年來首次下滑，因破紀錄的新公寓數量超過了租客的需求。

（據澳洲新快網）

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一個財政年度結束了，另一個財政年度開始了。這段時間，對一個投資房地產的人來說，要做的事情不僅僅是稅務減免和房地產貶值的時間表，這也是對你所投資的澳洲房地產進行重新估價的大好時機，以便使你在新的財政年度裡處於一個有利的境地。

據澳洲房地產觀察網報導，列舉有關五個根本問題，建議在新財年開始的第一個月裡，投資者們都應該來答一答。為的是讓他們的房產在目前的澳洲租房市場上繼續保持有競爭力、有人住。

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租客是否合適？

大多數租房合同在12個月後結束。這意味著，你應該評價一下對你的房產來說，你的租客是否合適。問問自己，他們是否准時付房租，把房子照看的好好的？你的房產管理員是不是時常需要去催房租？如果後一個問題的答案是“是”的話，那麼現在可能是你找新的租客的時候了。可以與你的管理員商談一下，問他們認為租客有沒有問題。他們每天照看那麼多的房子，所以可以很清楚地告訴你你的租客怎麼樣。

是否是更新租約的時機？

新財政年度的開始也是一個大好時機，來檢查一下租金是否合適。並不是所有的租約都是在6月底結束的，但這不意味著你不可以在這時開始你的評價。

在一個競爭激烈的市場上，房主要求提高租金以適應通貨膨脹的水平，這往往是被人接受的。相似的，如果房子所在地區變得更加宜人、方便，比如新的基礎設施建成，大學校園落成、公共交通改善、等等，可以與你的房產管理員商量適當地提高房租。

與之相反，當房地產市場繁榮的時候，租房市場往往變得平淡，因為許多租房的人自己買了房子去住。在這種情況下，保證你的房子具有競爭力，不要空閑。或許值得維持現行的房租，直到一年之後再重新審議。

你有沒有保險？

對於一個投資房地產的人來說，房主保險是必須要有的。畢竟，你需要保護你的財產，以防萬一你的租客嚴重地損壞了你的房子。然而，在報稅的忙亂期間，許多人忘了去更新自己的房主保險。請你或你的房產管理員記住在新的財政年度開始時把保險更新了。

是不是做點小維修？

許多投資人買房時，想的是將來有錢了對其進行翻新或裝修。結果發現，五年過去了，還是一點也沒有做。

翻新裝修可以為你帶來巨大的回報。從短期來看，改善了的房子可以對租客更具有吸引力，從長期來看，適當的做一些修補工作可以為你有一天出售房子時帶來很大的增值。

如果在財政年底的時候，你發現沒有足夠的錢去做全面的翻新裝修，請記住一下小打小鬧的修補也可以維持相對長的時間，比如可以重新刷一遍漆。把小活分長期來做，不會讓你感到在錢的方面有多大的負擔，並且可以實現你的長期維修目標。此外，你目前的租客也會感謝你為房產的保養所做的努力。

是否需要轉換貸款？

對那些目前的貸款已經為繼了好幾年的人來說，很可能你的生活方式與財務狀況已經發生了變化。如果是這樣的話，很可能你值得重新做貸款。

每一個投資人都應該考慮重新貸款，找到一個更好的貸款計劃，從中獲益。比如，你可以找一個利率更低的貸款，並且帶有更好的條款，如允許重新取款、允許把賬戶分開等。把貸款重做，也可以給你帶來稅務上的好處，如果你可以使用屬於自己的那部份錢投資於更多的房產的話。不論是什麼理由，征求你的財務顧問的意見。

身為房地產投資人並不是一件輕而易舉的小事。盡管你可以求助於房地產管理人、財務顧問、法律顧問，但最終的根本問題還需要你自己來回答。在每一個財政年度開始的時候，花點時間，重新評價一下自己的投資，將會更有利於你最大限度地在投資房上獲取短期與長期的收益。

（據澳洲新快網）

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據《每日電訊報》報道，房客要高興了——7月，澳洲全國租金下降了。但這對那些一心想著澳洲房價上漲的投資者們來說，卻是壞消息。

根據CoreLogic RPData發布的數據顯示，全國的周租平均值為486澳元，而布裡斯班的為433。而布裡斯班的租金收益率為4.5%。

悉尼仍然是最貴的租地，平均周租為593澳元，然而租金收益率卻是各大城市中倒數第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨爾本的為最低，7月的收益率為3.1%。

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Ray White New Farm的租賃負責人Haesley Cush說：“現在有很多因素都在鼓勵著房客們去買房而不是租房。低利率意味著你的周租與只支付利息的按揭支付差不多。而房價上漲也促使著房客們馬上行動，避免以後要多付。”

達爾文也是租金昂貴，周租為549澳元，但它的收益率是最好的，為5.6%，比一年前5.9%低。

數據還顯示，全國2015年7月的周租下降了0.3%，收益率為3.5%，比一年前的3.9%低。

Haesley Cush說長期投資者也在發揮作用，“有經驗的房東明白一個好房客和房屋不空置的重要性，所以很多房東不會增加租金，還會鼓勵房客留下。”他還說，不同季節，租賃市場的情況也不一樣。

報告稱，租金增長緩慢，主要是因為澳洲各大城市房屋建設增加，澳洲房產投資者活躍。

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