澳洲出租房产

澳洲“拼房”蓬勃監管滯後收入無需繳稅

拼房（也叫合租）是指多個人以共同承擔房租及其它費用的方式共同租住一套房屋並共同使用公用設施。拼房多適用於年輕人群體，現在於澳大利亞很流行。

據ABC新聞報導，數萬名澳人在拼房網站要花更多錢放租房屋或閒置房間，但這些多花的錢大多數卻因監管漏洞而被轉手。澳洲房產交易稅是多少？

在這個發展迅速的拼房經濟中，政府監管顯得嚴重脫節，導致許多業主不瞭解相關規則，或者就實施一套「你不問，我不說」的行事方式。

薩莉（Sally Marshall，化名）和丈夫格雷格（Greg Marshall，化名）在悉尼內城區有一套房產，之後又在該房產後新建一套住房，現在想把該房出租，租金是每晚180澳元。他們在短短一年內就賺到3萬澳元，但等到要繳稅時卻一頭霧水。「我不清楚，加上我也不太想去問。」薩莉說。

目前拼房市場中最大運營商是美國的空中食宿（Airbnb），其澳洲分公司表示，公司在澳洲有4萬名合作的業主，他們平均盈利7100澳元，總收入合計達到3億澳元。

今年5月，澳洲稅務局（ATO）就拼房經濟下發新的指導規定，指出拼房取得的收入無需繳納消費稅，但業主需在每年的納稅申報表中申報所有收入來源。

空中食宿澳洲分公司的全國經理麥當諾（Sam McDonagh）稱，能否遵守當地稅法取決於個人用戶。「我們在任何國家操作業務時都完全遵守稅法，當然我們的業主和用戶也是一樣。我們建議他們應當遵守當地的相關法律法規。我們鼓勵他們在年度納稅申報表中申報拼房收入，這些信息可以在網站上直接查詢。」

幾天前，愛爾蘭空中食宿公司通告業主稱，他們收入的詳細信息已交給愛爾蘭的稅收人員。該公司還向有關當局提供業主註冊網站的日期，以方便官員審查是否出現漏稅情況。

得知自己可能要繳納51%的拼房收入作為稅費的消息後，許多愛爾蘭業務表現得極為生氣。愛爾蘭政府稱，向不同類型的住房供應商提供公平的競爭環境是很重要的。

澳洲空中食宿稱，目前還未收到稅務局有關提交信息的要求。酒店行業指出，打入拼房市場的商業運營商存在避稅情況，稱這就造成了不公平競爭。

澳洲空中食宿指出，85%的拼房供應均來自業主的自住房。但澳洲旅遊住宿協會（Tourism Accommodation Australia）的代理CEO朱塞佩（Carol Giuseppi）稱，美國研究發現30%到70%的拼房供應實際上來自商業運營商。

談到遵守當地議會管理規定時，情況則更加複雜。薩莉說：「做拼房的99.5%都在議會監控之外。」他所在的悉尼市議會是不允許住宅區容留旅客住宿的。薩莉和丈夫知道這一點，所以他們在拼房時會保持謹慎。

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留學澳洲注意：墨爾本公寓樓成非法租房“重災區”

墨爾本的高層公寓變成了非法租房市場的「重災區」，無良業者將澳洲留學生作為自己斂財的對象。（相關閱讀：去澳洲留學準備什麼）

據《時代報》報導，費法斯媒體（Fairfax Media）的調查確認在墨爾本CBD及周邊有25幢高層公寓內，均存在客廳被改成臥室並放租的現象。墨爾本公寓樓成非法租房「重災區」。

按照維州的相關法律，公寓在沒有作為寄宿公寓登記在案的情況下，分開租給 3人以上是違法行為。但在Gumtree等分類廣告網站上，多達7人分租公寓及單元房的廣告層出不窮。

一室公寓擠進6租客 房東年進賬4.3萬元

在多克蘭（Docklands）有6名女孩擠在1套僅有1個臥室的公寓內，其中僅臥室裡就住了4個人，還有2個人住在客廳裡。她們每人每週的房租是140澳元，這意味著房東一年的房租收入高達4.3萬澳元，比起當地2.2萬澳元的年中位房租多了近一倍。

還有招租廣告顯示羅塞爾廣場（Russell Place）1幢公寓樓裡，3人分租客廳的周租是99澳元。很多此類廣告還以「生活文化」為由，特意指出只招亞洲房客。

Gumtree上的不少房東似乎經營著房間分租網絡，任何時候都有廣告宣稱有10處「床位」放租。

某人在Gumtree登廣告稱在威廉街（William Street）350號「兩人共租一房」，周租為165澳元。費法斯媒體的記者聯繫此人後，被告知這套澳洲公寓內將共有6人合住，但這裡並未登記為寄宿公寓。

據悉，這位房東還以3個不同的男性名字但同一手機號碼，發佈了9處物業的分租廣告。

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非法業者海外遙控分租 當局受法律制約難調查

當局還相信，墨爾本的某些非法分租業者在海外進行「遙控操縱」，包括通過多個外文網站發佈廣告，使得當局更難追查下去。

此外，某些房客在完全不知道房東身份的情況下，就將房租交到某些郵政信箱，或是來視察房屋的人手裡。

多克蘭某公寓去年11月的重大火災，令房屋多度擁擠一事再次成了關注焦點。大都市消防隊（MFB）後來發現屋內堆積如山的個人物品導致火勢迅速蔓延，認為火災沒有造成人員傷亡實屬幸運。

在這場火災之後，還有人指出該公寓樓內有床位還以「輪班」的形式出租，外國學生及勞工被房東嚴重剝削。

在維州，雖然由市議會負責對無良房東採取行動，但墨爾本市議會則指出，打擊行動經常被法律所掣肘，該市議會的發言人指出，因為法律只允許市議會工作人員僅在假設某處物業沒有上鎖的情況下，才可無需搜查令進屋，所以在某些個案中，工作人員根本就進不了高層公寓。

發言人表示：「對高層公寓而言，不僅僅是每戶都有鎖的問題，就連電梯可能都有安全鎖定。」市議會工作人員可能需要監視某幢樓很多天，才能蒐集到充分證據申請到搜查令。

據悉，在墨爾本CBD僅有9處合法登記的寄宿公寓，整個墨爾本市議會地區則有61處。當局自2014年以來，調查了約80處疑似違法經營寄宿公寓的地點並進行了執法。

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澳洲新州將實施泳池房產租售安檢法規

澳洲新州政府已經尷尬地被迫再次推遲實施一項有關游泳池住戶賣房的安全法規。根據該法規，擁有游泳池的戶主必須在其游泳池符合安全標准的情況下，才能出售或出租自己的房產。

根據新州政府之前的規定，自今年4月29日起，有游泳池或水療泳池的住戶如想出售或出租自己的房產，必須擁有一個在政府注冊的游泳池狀況登記證明，並通過一項游泳池安全評估。據悉，新州皇家救生中心（RLS）已為提醒消費者這一變化准備了一個廣告宣傳活動。

據了解導致地方政府廳廳長圖爾（Paul Toole）宣布推遲執行該法規，是因為游泳池安全檢查人員的極度短缺，從而會影響到游泳池業主們合法出售或出租他們的房產，並抑制澳洲房地產市場的發展。

這是新州政府第二次不得不從實施該法律的邊緣撤出。2012年一名兩歲的男孩在游泳池中被淹死後，省政府在2013年4月制定了游泳池戶主必須強制注冊的規定。但通過泳池安全檢查才能出售或出租房產的法規實施，在2014年被推延了一年。

有游泳池或水療泳池的新州房主出售或出租房產要通過安檢

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新州影子地方廳廳長考茲斯（Sophie Cotsis）表示，政府沒有對地方政府或其它官僚機構進行改革，“他們沒有合理的規劃，不充分的計劃和推遲實施法規正在將生命置於危險中。”

到目前為止，還沒有人在游泳池安全檢查方面獲得專業人士的認證書。僅在上星期，政府才指定了一個游泳池安全檢查的培訓機構。地方政府可以對游泳池的安全進行檢查，但是由於費用有限，他們缺乏承擔這項檢查工作的動力。

圖爾說，政府推延執行此法規以應對來自業界的反饋。據游泳池與水療聯盟估計，新州有不到三分之一的住宅擁有一個游泳池或水療泳池。有約90%的游泳池不符合安全標准。該機構說，政府只允許一些經選擇的專業人士對游泳池進行安全檢查，如持執照的游泳池建築商、住房建築商和結構建設園藝工。格思裡說，很難吸引高素質的建築商找時間進行檢查，“我們聽說，檢查的費用達850澳元。”

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房租不賺錢沒關系資產升值就好！澳洲房產投資勿因小失大

對澳洲房產投資者來說，關鍵的吸引力是資產增值

在澳洲對許多買投資房出租的人們來說，他們的租金收入遠遠抵不上他們購房貸款所需償還的利息。也就是說，他們在賠錢。但他們並不擔心，因為他們滿懷信心，認為房產多少年之後一定大幅度增值。

例如在墨爾本和布裡斯本擁有三處出租公寓房的人說，在十年裡每一處房產帶來了3萬澳元的損失，但是房產價值卻增長了20萬澳元。

這只是澳洲幾百萬名房地產投資者中的一個例子。他們斷定澳洲房地產持續增值，因此承受著損失也買房投資，他們的投資舉動導致了澳洲債務水平的空前高漲。而且，他們也面臨很大的風險，如果利率上調或者房地產價格下降，他們的處境就會很艱難。

問題是，關於房價上漲的假設是否合乎實際？有很多人認為是，也有很多人認為否。

根據澳洲統計局的最新數據顯示，去年10月份，在所有的抵押貸款中，投資者的貸款額占了51%，而一年前這一份額是46%。根據澳洲儲備銀行的數據，在去年9月，澳洲的債務水平達到了一家一戶可支配的年收入的153%。

2014年9月份時，儲備銀行警告道，購買投資房的人數相對於購買自住房的人數的增多，可能是一種“投機過度的標志”。

隨著澳洲主要城市房價的創記錄飆升，其部份是由於澳洲2.5%的低利率，越來越多的澳洲人在買房。

“對投資者來說，關鍵的吸引力是資產增值”，悉尼的房地產研究機構Domain集團的高級經濟師威爾森（Andrew Wilson）說，“過去12個月裡，進入房地產業的投資者人數幾乎創下了歷史記錄，這不令人驚奇。”

隨著澳洲房產投資者擁有的房產數量在增加，首次購房者們所能負擔得起的房產也就越來越少。根據統計局的數據，去年10月，首次購房者舉債的貸款額只占貸款總額的11.6%。

根據國際貨幣基金的數據，就房價與收入水平相比而言，澳洲是世界上僅次於比利時的房價最高的國家。

“2014年，在澳洲所有的省會城市，房租升高了1.8%，這是十年來升幅最小的一年，”房地產數據機構CoreLogic說。

第四季度，廣告的租金中位價沒有出現變化，獨立房租金中位價一周430澳元，公寓房是410澳元。

據澳洲稅務局的最新數據，截止到2012年6月30日，總計約130萬澳洲人，即所有投資者中的三分之二，其澳洲出租房產給他們帶來的是虧損。這比兩年前增加了7.5%。他們蒙受的損失總額為138億澳元。在2012財政年度，其余的那三分之一人，獲得了總計59億澳元的收入。

澳洲的稅收政策為投資蒙受損失者提供了少交稅的好處，這在鼓勵著他們買房投資。

上個月發布的由澳洲政府委托所作的一份報告說:“投資房產所獲得稅務待遇，在鼓勵人們竭力投資及投機投資”。報告稱，房地產是澳洲財政系統與澳洲經濟的一個潛在的風險之源。報告建議政府考慮改變有關稅收政策。

澳洲審核監管局去年12月敦促銀行把貸款增長速度限制在每年10%之內。而2014年，這個目標在11月30日就已經突破了。

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澳洲公寓供應量大增當澳洲房東未必賺大錢

很多潛在的自住型買家可能感覺自己被不斷湧入的投資者擠出了澳洲房地產市場，但最新數據還顯示，澳洲出租房產的增多正抑制房租增長。

CoreLogic RP Data的季度房租審查顯示，首府城市獨立房和單元房的平均租金在第四季度保持不變，分別還是每周430元和410元。至於次發達地區，獨立房租金上漲1.3%至400元，但單元房租金還是保持每周390元。

據澳大利亞廣播公司報道，過去一年首府城市獨立房租金增長1.2%，單元房租金增長2.5%，而住房價格增長7.9%，其中最後一個季度增長1.6%。

根據統計局數據，盡管縱觀過去5年，首府城市的獨立房租金每年也只平均增長3.1%，單元房增長3.2%，遠遠不及年均增速達到5%的房價。CoreLogic研究分析師庫什（Cameron Kusher）稱，房租今年的漲幅似乎也不可能趕上房價。“考慮到最近住房審批量大，加上投資者的購房活動活躍，我們預測2015年的澳洲租金增幅將保持疲軟。”庫什在報告中稱。

悉尼的單元房租金增長3%

柏斯堪培拉房租下跌內悉尼墨爾本漲勢弱

堪培拉和柏斯是最弱的租房市場，2014年兩者的獨立房租金分別下跌5%和6.3%，單元房租金分別下跌7.3%和4.4%。達爾文的獨立房租金也有輕微下跌，而單元房租金則保持不變。

阿德萊德的單元房租金也停漲，但獨立房租金增長了2.9%。候巴特的租金增幅最大，分別為3.8%和3.7%。其次是悉尼，增幅為3%左右，布裡斯班和墨爾本的增幅則比較小。

但是，東海岸3個大城市的內城區公寓租金在第四季度都出現下滑趨勢，其中中央悉尼下跌2.6%、墨爾本下跌2.3%，布裡斯班下跌1%。由於悉尼、墨爾本和布裡斯班內城區最近建設了大量公寓，供應增加似乎打壓了租金。

庫什說這些地區的很多投資者似乎都過分關注資本增益。他告訴ABC新聞：“投資者需要更加關注澳洲租金回報。

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在澳洲買房後，如何出租獲利？

在澳洲買房投資，將房產出租、以獲得穩定的租金收入是最常見的投資方式。不過，限於環境、政策不同，大家對在澳洲買房後，如何將自己的房產出租獲利，及管理瞭解不多。為此，居外網特意為大家介紹，在澳洲買房後，如何出租並管理自己房產的相關知識，説明大家更好投資澳洲房產。

一、澳洲政府歡迎海外投資者出租自己購買的房產

投資澳洲房產，出租是最好的獲利方式，相比出售或是空置來得更為穩定和持久。據最新預計顯示，今年澳洲所有的首府城市房價將繼續增長，預測全澳平均增幅為6%左右，投資回報率也就維持在6%的基礎上。

延伸閱讀：澳洲房產投資回報率高嗎？

房產投資的回報率，是衡量房產是否值得投資的重要參考依據，有什麼計算方式？澳洲房產投資回報率又為什麼能夠維持在較高的水準？

二、如何將自己的澳洲房產出租及相關費用

海外投資者來說在澳洲主要有3種出租方式。除了自行出租，很多開發商會承諾包租，回報率一般在5%左右。業主還可以委託澳洲專業的租賃公司，別墅回報率一般在4%，一般房屋管理公司的傭金為租金的5%~10%。業主出租房屋的流程，也只需要五步到位。詳細

三、租金收入如何徵收個人所得稅

澳大利亞是高稅收國家，中澳的個稅制度差異也很大。根據澳洲稅法規定，業主必須為包括租金收入在內的投資所得繳納個人所得稅。澳洲的所得稅率採用收入累進稅制，在上一個財務年度，外國居民的所得稅率分級,由最低的32.5%至最高的45%不等。詳細

四、《澳大利亞房屋租賃法》對常見問題的規定

在澳大利亞的房屋租賃法中，對於如何保障業主與租戶的利益問題，都已有了相應的法則。如，在確認需要租房後，房客需先向業主繳納一個月給房東。另外，對於房客惡意損毀、拒交租金與危害鄰居等問題，法律同意業主對租客實施驅逐。

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