Tag: 澳洲房地产市场

眼下澳洲的房地產市場到底發生了什麼？我們正面臨的究竟是一場正在到來的房價大崩盤，還僅僅長遠上升趨勢下的小幅價格波動？未來的12到24個月內的房價走勢會怎樣？沒人能夠百分百肯定地預測未來，但我們可以根據一些現有的客觀事實和數據給出點分析。最近我們時常可以聽聞到許多關於澳洲房地產市場正處於崩塌邊緣的新聞和消息，比如銀行停止向海外買家提供貸款，顯而易見的公寓供應過剩的勢頭，維州、新州和昆州政府陸續出台了對海外買家增收印花稅的政策。有些我們的客戶可能已經聽說墨爾本市中心的二手公寓房再售的價格比數年前的新房買入價格整整低了24%，可與此同時，悉尼市中心靠近海灣的400套新公寓在開盤4小時內就被當地買家哄搶一空！那麼究竟澳洲房地產市場正在上演什麼那？我們希望能夠為您提供一份針對目前局勢定量與定性的分析。

從國家政策的角度來分析，澳洲政府一直都密切監視著房地產市場的發展動態以確保一個最終的目標：每個普通的澳洲人在付出一定的努力和合理的工作量後可以有能力實現擁有自己住宅的夢想。澳洲政府一直都面臨著一個艱難的局面，一方面政府可以從一個蓬勃發展的房地產市場裡增加的相關稅率、更大的建築施工行業規模和更多的家庭財富中獲得利益，另一方面如果出台不阻止房價下滑的政策會是相當不明智的，因為房產是大多數澳洲人的個人家庭財富的主要組成部分，家庭房產貸款也是絕大多數澳洲銀行最有價值的業務。一個衰退的澳洲房地產市場會導致個人家庭財富的縮水，增大家庭的財政壓力和銀行的貸款風險。所有的這一切都會最終給澳洲人的消費能力、商業的流動性和整體的經濟增長帶來負面影響。

由於以下的幾個澳洲房地產市場的特性決定了它與其他一些發達的亞洲房地產市場，如中國、中國香港、新加坡，是不同的。

• 澳洲的房地產市場不是一個投機性的市場，因為它相對較高昂的交易成本和比較少的當地投資者的投機行為。房價一年上漲15%都會被視為是非常不尋常的。
• 普通的澳洲中產階級很可能終其一生都只擁有不超過三處的房產。眼下，對澳洲當地人來說，擁有一處房產並不是一個人生目標。很多工薪階層的澳洲人不排斥一輩子都住在出租房裡。
• 澳洲房價的潛在驅動力是當地的住房需求和人口增長。作為全澳洲人口增長最迅速的維州，在過去的幾年內都享受到了由於人口增長帶來的房價上升的利好。
• 澳洲人購買房產的動機是和那些亞洲房產市場上的購房者截然不同的。不同於亞洲房地產市場中買房是歸根於財富的累積或進入好學校的學區房需要，澳洲的買房者的動機主要是自身的實際需求如家庭規模的改變，或者是為了利用負扣稅制度達到避稅目的。一個普通的澳洲家庭是很樂意住在一個氛圍融洽、離朋友和家人很近的當地社區，送孩子去上就近的普普通通的公立學校。這也是為什麼澳洲當地人在房地產市場中的投資性買房很少。
• 澳洲人由於生活方式的偏好並不享受住在市中心的高層公寓。不同於亞洲人住得離市中心越近越好的觀念，澳洲當地人更喜好離開喧鬧擁擠的市中心居住，有更多住所的室外活動空間，離家不遠就有學校和一些生活基礎設施。在澳洲的各首府城市，最好的學校通常會坐落於離市中心30分鐘車程外的地方。澳洲人把生活方式看得比便利更重要。
• 在澳洲土地並不是稀缺資源。在首府城市的外圍通常有一望無邊的可供開發和農業用作的土地。我早年80年代曾看到在布裡斯班市中心30公裡外的埃頓斯有土地在出售，至今30多年過去了在那塊區域仍有土地在出售。

以上這些潛在的澳洲房地產市場的特性正是一個成熟而又有彈性的房地產市場所有的積極、健康的信號，這樣的房地產市場應該為那些長線的投資者們帶來信心。我們認為近期市場上的一些變化（銀行貸款的收緊、印花稅的增加）都只是一些由於澳洲政府和銀行的保守性決策所帶來的暫時性的市場反應，因為他們希望重新平衡下策略以更偏向於當地的買家和投資者。然而，從傳統的經濟學角度來看，如果澳洲當地的四大銀行選擇只向當地買家提供貸款等業務，那麼其他的銀行業競爭者將會很快取代他們之前向海外買家和投資者提供的那部分貸款業務的市場空缺。收緊的銀行貸款不會影響海外買家對澳洲房產的偏愛，它只是把海外買家購房的決定往後延期了點。我們可以打個簡單的比方，就算家長不允許一個孩子吃他最喜愛的食物，這不會意味著孩子最喜歡的食物會變成另外一種，這反而會讓孩子將來能夠吃到他這種食物時吃得更多！

眼下這重新平衡的階段有望在幾個月後新一任政府大選後結束，我們寄期望於未來政策的調整。可以想像下在未來銀行松開貸款限制後會發生什麼。事實上，銀行並不能扭轉買家的買房決定，他們只能暫時地延遲下！

讓我們回頭看下近期的一些數據。2016年5月的房地產數據表明眼下的房地產市場並沒有發生大幅的價格波動。在過去的12個月中，墨爾本的房地產價格有著各大首府城市中最強勁的漲幅，但在最近的3個月裡整個墨爾本的房價是輕微的浮動，而不是某些報道中聲稱的那樣高達24%的巨大跌幅！這些巨大的跌幅只發生在墨爾本市中心的高層公寓，可這部分公寓樓只是占了整個墨爾本房地產市場的很小一部分。

澳洲各大首府城市住宅價值變動3/12個月

盡管墨爾本的房價在最近的一個季度中表現得很疲軟，但同一年前的房價相比，增長率仍高達10%。或許我們會看到墨爾本的房價會持續眼下疲軟的表現，但仍將會在未來因為基本的供需不平衡而繼續增長。與此同時，我們還應注意到這一點，根據政府的預測，在2055年墨爾本將超越悉尼成為澳洲最大的首府城市。

根據政府的預測，在2055年墨爾本將超越悉尼成為澳洲最大的首府城市。

目前的房價中位數仍屬悉尼最高，墨爾本其次，僅為悉尼房產中位價的75%！這就是為什麼我們相信墨爾本的房價中位數在未來會上漲到至少追平悉尼的水平，基於對未來人口增長的預測。

澳洲各大首府城市房價中位數

下圖為投資者們展示了澳洲各大首府城市房地產的總租金回報率，但請謹記在心，較高的總租金回報率往往以為著較低的房產增值率。

澳洲各大首府城市總租金回報率

拍賣清除率通常反應了市場上人們對房產需求。從歷史上看，90%的拍賣清除率意味著非常火爆的房地產市場。眼下悉尼和墨爾本的房產拍賣清除率都穩定在70%到80%之間，這與長期以來的拍賣清除率相當。

澳洲各大首府城市拍賣清除率

最後作為結論，我們對澳洲的房地產市場通常是持有樂觀的態度了。澳洲房地產市場沒有真實可信的理由去迎來一場跌幅巨大的價格修正。的確，我們見證了有一些項目由於個人財務原因和無法交接導致的價格下跌，但我們相信這只是非常短暫的一個時期內的現像。

我們沒有在占墨爾本房地產市場更多份額的絕大多數郊區的房產上看到有發生調整性的價格下跌的跡像。在過去的一年中，我們總是建議我們的投資者遠離那些諸如市中心和一些土地新房打包出售又同時有無限量土地供應的區域，而不是因為海外買家對購買土地的偏愛而建議買進位於這些區域的物業，因為我們找不到可長久持有這些物業的理由。當一個開發商為購房者提供長達10年的總租金回報率保證時，你應當警覺這個項目的物業是不是很難賣出！

大多倫多地區開年以來房價一路猛漲，每月的房地產報告數字體現了一個現像——“高”，不僅交易量“高”，價格也“高”。五月中大多地區共有12,870起交易，同比增長迅猛，銷售量刷新了地產局往年五月的歷史記錄。各類房屋價格漲幅趨勢非常明顯，漲幅高達15.7%，這麼高水准的回報率，買家瘋狂的原因也可見一斑。【閱讀原文】

 

Simon & Vivien專欄全集：

盛達文地產發展總監們與你大談澳洲房地產開發及投資

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根據澳洲統計局（ABS）人口時鐘測算，澳大利亞人口將於2016年2月16號上午12:50達到2400萬。

“作為當前人口指示標，人口時鐘是以出生和死亡數據（來自澳洲統計局）以及移民數據（來自澳洲移民及邊境保護署）為基礎進行投影計算得出結果的。”澳洲統計局人口統計部主管Beidar Cho說。“我們不知道誰將會成為第2400萬位澳洲公民：他/她可能是壹位新生兒也可能是壹位移民。”

作為壹個移民大國，澳洲自1901年獨立以來已經走過了115年的歷史發展，成功地從370萬人發展到2400萬人。其中值得註意的是從2006年開始，純海外移民成為澳洲每年人口增長的主力軍。這種情況在2009年達到了頂峰，當年新增人口的60%來自純海外移民。根據最新的統計數據（2015年6月）顯示，今年新增人口比例中，純海外移民占比53%，剩下的47%屬於本土自然增長。

由此可見澳洲每年的新增移民人口數都是相當巨大，而澳洲目前的移民以投資移民和雇主移民為主，壹定程度上促進了當地的經濟發展和房地產市場的持續繁榮。

海外投資者在選擇投資目的地的時候壹定要關註所投資的市場有沒有房價上升的潛力，而人口的增長在房價的推動中起著不可或缺的作用。人口的增長是保持房價競爭力的重要前提，可以試想如果壹個國家或地區連人口增長率都沒有優勢的話要用什麽來支撐房價的良性增長呢？畢竟，沒有需求就沒有買賣！

澳洲人口歷史數據：

• 2016年3月季度：2400萬
• 2013年3月季度：2300萬
• 2010年6月季度：2200萬
• 2007年12月季度：2100萬
• 2004年12月季度：2000萬
• 1981年12月季度：1500萬
• 1968年：1200萬
• 1959年：1000萬
• 1918年：500萬

國際人口對比

2015年世界人口數達到73億，中國和印度是世界人口最多的兩個國家，人口分別都超過10億。澳大利亞的鄰國，新西蘭2015年的人口是450萬，而印度尼西亞則超過2.5億。

然而，土地面積比澳洲塔斯馬尼亞州還要小的臺灣地區，2014年的人口達到2350萬，幾乎與澳洲持平。在澳洲人口達到2400萬之前，世界上已經有壹批超級大城市超過了這個人口數。2015年上海人口已經達到2400萬，而大東京地區人口已經接近3700萬。

筆者認為，相對其他國家而言，澳洲的整體人口密度相對較低，但人口集中，呈高度城市化，超過壹半的國民都生活在墨爾本和悉尼兩大城市，逆城市化發展如火如荼。同時擁有健全的社會保障制度、完善的房地產法律法規及移民政策等。目前相對美國、加拿大國家而言，澳洲還是很鼓勵海外人士來澳投資的，更為海外的投資人提供了寬松優質的金融服務。

這些優勢令越來越多的人關註澳洲市場，同時也被澳洲獨特的魅力所吸引，悉尼、墨爾本、布裏斯班、阿德萊德等多個城市還連續多年被評為“世界上最宜居城市”。大量的海外人士湧往澳洲度假、旅遊、移民、求學、投資，而這壹系列行為大大地促進了澳洲當地的經濟發展。在健全的社會制度以及移民政策和房地產監控體系相互協同的良性發展下，過去的60年裏澳洲都保持穩健的房價增長，平均約每7年翻壹番。澳洲如此良性高速穩定的房地產發展歷史和寬松的金融投資體制轟然掀起壹場聲勢浩大的全球投資熱潮。悉尼房價正是因這股全球投資熱潮連續多年年增幅高達15%，讓投資人得到了豐厚的回報。墨爾本、布裏斯班等熱門的城市也是因此受益，房價保持穩定高速增長，欣欣向榮。

房屋需求預測

據ABS澳洲統計局預測顯示，2018年澳洲人口將突破2500萬，未來兩年內新增的移民人口有望高達50萬人，而根據澳洲權威網站Property Council of Australia顯示，過去12個月（截止到1月份）由規劃部批準的新建築房屋合約壹共有231,752套。新建築房屋合約量在去年10月份達到最高值237,242套，並開始持續下降，因此可預見未來澳洲的房地產市場依舊會處於供不應求的狀態。因為僅是每年的新增移民人口已經高於新建房屋合約數，更不用說每年新增本地人口、留學人口以及海外投資者等人群對於新建住房的需求。

在全球都在緊盯澳洲房地產市場的情況下，澳洲新壹輪的人口增長帶來的將會是更加強烈的住房需求，還在觀望狀態的投資者們可要把握良機哦！

（本文數據來源：ABS澳洲統計局 & Property Council of Australia）

 

甘秀芬 Janna專欄全集：

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