澳洲房地产市场 – Page 6

經濟逆風吹冷房市今年澳洲房價長得慢

澳洲房地產數據CoreLogic RP Data 的分析師庫舍（Cameron Kusher）分析了2015年澳洲房地產市場的走勢。他從失業率、官方加強對貸款的監管、家庭收入情況、消費者情緒、彙率、利率等方面得出結論，在2015年，澳洲房產價值的增長將繼續，但比2014年緩慢。

庫舍表示，澳洲各省會城市的房地產市場合在一起來看，在2014年的前11個月裡，價值上漲了7.0%。在整個2013年，所有省會城市的房產價值增加了9.8%。這表明整個2014年的增長幅度將低於2013年。以年增長率來說，省會城市合計的增長率，其最高峰出現在2014年4月，為11.5%，而到2014年11月，年增長率已經降到了8.5%。

2015年澳洲房價的增長將繼續，但比2014年緩慢

步入2015年，預計房地產市場將出現又一年的房地產價值上漲，但其幅度不會像2013或2014年那樣。此外，還會有許多其它的逆風因素值得觀察，或許會使房地產市場受到影響。

失業率

2014年11月，全澳的失業率是6.3%，這是自2002年以來的最高水平。澳洲政府12月中旬發布的半年經濟與金融更新報告預測，本財政年度與下一財政年度失業率將為6.5%。

不僅失業率值得關注。在過去的一年裡，就業主要是半職工作。在2014年11月，就業不足率上升到了8.6%，創下了最高記錄。許多做半職工作的人希望能工作更長的時間，或者成為全職工作。

這樣高的失業率，而就業不足情況在加劇的情況，很可能會影響到房地產市場的需求。如果人們覺得自己的工作無保障，他們可能更不會下決心去買房子。如果工作不飽滿，他們可能也買不起房子。

購房貸款的強化監管

去年12月初，澳洲審慎監管局給所有的貸款機構寫信，說將采取進一步措施強化標准，保障貸款作業的健康運作。

盡管信中沒有說將采取什麼樣的宏觀調控辦法，但說明了要加強對貸款作業的監督。具體說來，主要是針對如下幾個方面。

一是對高風險貸款的監控。如對於收入來說貸款額過高、對於房地產估價值來說貸款額過高、對於自住型房產只還利息的時期過長等的，這些都是審慎監管局重點關注的方面。

二是對澳洲房產投資貸款的監控。投資購房貸款增長迅猛，這是風險升高的一個關鍵標志。審慎監管局表示，投資購房貸款一年以10%的速度增長標志著風險的增高。

三是對償還能力的評估。審查監管局的觀點是，拿償還能力來說，貸款要留有余地，貸款額應該比評估的償還能力低2%。

審查監管局的這種做法很可能會對居住型房產市場造成影響。首先，在過去兩年裡非常強勁的投資購房需求的增長會受到某些遏制。其次，一些財務上竭盡全力不留余地進入房產市場的人可能會發現他們很難貸到款。

家庭收入的增長

在截至2014年11月的前12個月裡，房產價值上漲了8.5%，但家庭實際收入只增加了0.8%。人們在想，房產價值以超過家庭收入的增長，能維持多長時間？

在截至2014年9月的前10年間，澳洲房價表面上看上漲了52.4%，家庭實際收入的增加是36.4%。這兩個數字差別不很大。然而房產價值的實際上漲其實比家庭收入漲幅還低一些。這樣看來，目前已稍微慢下來一些的房產價值高增長速度，不可能在家庭收入漲幅不高的情況下能來維持購房。

消費者情緒

根據西太平洋銀行墨爾本研究所對消費者情緒的月度計量，消費者已經連續十個月持悲觀態度。自2008至2009全球金融危機最盛之時以來，消費者們還從未如此悲觀過。

他們的數據顯示，當被問及什麼是存錢的最佳方式時，被調查者中有40.3%選擇存入銀行。這是自2012年9月以來最高的數字。在過去15年裡，被調查者們選擇存銀行的比例平均是27.5%，這反映了消費者們的不安，特別是當你聯想到目前在官方利率只有區區2.5%的情況下，把錢存入銀行其實幾乎掙不到什麼利息，那麼你就會想像這種不安情緒是多麼的令人擔憂。

消費者情緒與房地產市場的需求密切相關。如果消費者們對經濟總體形勢缺乏信心，那麼他們更不可能去下決心購買大宗物品，比如不會去開一個新的抵押貸款來買房。

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料今年中國還是澳洲房地產最大的海外“金主”

一位房地產專家指出，澳洲國內房地產需求下降，中國買家不斷搶購澳洲房產，2015年針對澳洲住宅房地產的海外投資預計將繼續增長。

國際房地產網站居外網主要關注中國買家，該網站的首席執行長冼明（Simon Henry）認為，今年澳大利亞房市的海外投資將比去年增長15%至20%。他說道，“澳洲房地產市場面臨著許多逆風，但幸運的是，我們作出的分析表明，國際投資將彌補澳洲國內需求的部分下滑。”

根據外國投資審查委員會（FIRB）的數據，2013年中國是澳洲房地產的第一大海外投資來源。2013年中國買家貢獻了590億元的投資，比前一年增加40%。

雖然市場廣泛擔憂外國投資正導致房地產市場扭曲，但去年11月聯邦議會委員會公開的一份報告發現，如果外國投資減少，那麼房屋供應問題會更加惡化。

冼明表示，“最近的議會調查發現，外國投資促使房價變低，新屋供應更多。在澳洲經濟減慢和收入下降的大環境下，國際投資者創造的建築業工作機會、消費和稅收收入應該得到最多歡迎。”

瑞士瑞信銀行的研究人員相信，未來7年中國投資者將在澳洲房地產市場花費440億元，到2020年平均每年投資63億。

更加有利的彙率有望為投資增長做出貢獻。隨著澳元貶值，中國買家的購買力得到提高。在2009年12月，1元人民幣可以兌換大約16分，如今則可以兌換大約20分。“不只是中國投資。美元正在上揚，美國人的購買力也在提升。美國是海外投資的幾大來源國之一。”

澳洲最大房地產公司Ray White主席Brian White稱，對澳洲房地產市場來說，中國的投資非常有前景。“2014年，很明顯的是，中國投資者非常關注澳洲房地產，尤其是悉尼和黃金海岸。在中國，澳洲房地產市場的可信度不斷增強，中國對澳洲的投資水平毫無疑問也會上升。”

據悉，Ray White已經在北京和中國香港開設了辦事處，以充分利用中國投資者對澳洲房地產需求不斷上漲的優勢。

澳洲房地產對中國買家的吸引力巨大

澳大利亞首都領地6臥6衛的房產

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澳洲公寓供應量大增當澳洲房東未必賺大錢

很多潛在的自住型買家可能感覺自己被不斷湧入的投資者擠出了澳洲房地產市場，但最新數據還顯示，澳洲出租房產的增多正抑制房租增長。

CoreLogic RP Data的季度房租審查顯示，首府城市獨立房和單元房的平均租金在第四季度保持不變，分別還是每周430元和410元。至於次發達地區，獨立房租金上漲1.3%至400元，但單元房租金還是保持每周390元。

據澳大利亞廣播公司報道，過去一年首府城市獨立房租金增長1.2%，單元房租金增長2.5%，而住房價格增長7.9%，其中最後一個季度增長1.6%。

根據統計局數據，盡管縱觀過去5年，首府城市的獨立房租金每年也只平均增長3.1%，單元房增長3.2%，遠遠不及年均增速達到5%的房價。CoreLogic研究分析師庫什（Cameron Kusher）稱，房租今年的漲幅似乎也不可能趕上房價。“考慮到最近住房審批量大，加上投資者的購房活動活躍，我們預測2015年的澳洲租金增幅將保持疲軟。”庫什在報告中稱。

悉尼的單元房租金增長3%

柏斯堪培拉房租下跌內悉尼墨爾本漲勢弱

堪培拉和柏斯是最弱的租房市場，2014年兩者的獨立房租金分別下跌5%和6.3%，單元房租金分別下跌7.3%和4.4%。達爾文的獨立房租金也有輕微下跌，而單元房租金則保持不變。

阿德萊德的單元房租金也停漲，但獨立房租金增長了2.9%。候巴特的租金增幅最大，分別為3.8%和3.7%。其次是悉尼，增幅為3%左右，布裡斯班和墨爾本的增幅則比較小。

但是，東海岸3個大城市的內城區公寓租金在第四季度都出現下滑趨勢，其中中央悉尼下跌2.6%、墨爾本下跌2.3%，布裡斯班下跌1%。由於悉尼、墨爾本和布裡斯班內城區最近建設了大量公寓，供應增加似乎打壓了租金。

庫什說這些地區的很多投資者似乎都過分關注資本增益。他告訴ABC新聞：“投資者需要更加關注澳洲租金回報。

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七大指針看透2015澳洲房產市場

2015年的澳大利亞房市要面臨嚴峻考驗，各路專家都給出了自己的看法。其中一種比較極端的意見是，以前任職於西悉尼大學、現轉到倫敦金斯頓大學（Kingston University）的學術經濟學家堅因（Steve Keen）堅持認為市場處於泡沫之中。

另一個極端是澳聯儲（RBA）的助理行長埃迪（Malcolm Edey），他在去年10月份說房價只是一次性增長，是由於金融自由化和轉入低通脹期導致的，基本上10年前就已經結束，隨之而來的是澳洲房價較收入比較穩定的時期。

無論如何，一個被廣泛認同的意見是，澳洲的房價相對高，尤其是在悉尼和墨爾本。不過隨著關鍵的供需因素變弱，預示著今年的市場不一定會鼓舞人心。

1. 利率：中性。澳聯儲已經多次宣稱利率要保持“一段時期穩定”，盡管坊間猜測可能會降息，但澳元下跌應能足以刺激經濟防止降息，並在今年稍後讓上調利率重回日程。

2. 外國投資者：可能消極。數量未知，無可靠數據。但如果房價停滯，他們可能會掉頭就跑。

3. 人口：積極。人口一年增長1.6%，超過過去20年的平均增速1.4%。

4. 就業與薪酬：雙重消極。澳洲統計局估計就業增長趨勢不足過去20年平均水平的一半，而平均薪酬收入則略高於平均水平的一半。

5. 信心：消極。國民銀行調查顯示的商業信心以及西太/墨爾本研究所調查顯示的消費者信心均處於低潮。

6. 監管：消極。澳聯儲和澳洲審慎監管局（APRA）已經暗示有意利用監管力量遏阻資金流向投資者。

7. 勢頭：可能會轉變成消極。房價增速在2014年的關鍵銷售季（春季和初夏）明顯慢於2013年，2014年只有阿德萊德和候巴特的年度增幅高於2013年。正如澳洲房產投資者所知，勢頭具有傳染性，當勢頭減弱時也一樣。

2015年的澳洲房地產市場要面臨嚴峻考驗

各首府城市房價增幅：

悉尼：2013（14.5%），2014（12.4%）
墨爾本：2013（8.5%），2014（7.6%）
布裡斯班： 2013（5.1%），2014（4.8%）
阿德萊德： 2013（2.8%），2014（4.3%）
柏斯： 2013（9.9%），2014（2.1%）
候巴特： 2013（2.2%），2014（3.5%）
達爾文： 2013（3.3%），2014（1.6%）
堪培拉： 2013（+3.5%），2014（0.6%）
8個首府： 2013（9.8%），2014（7.9%）
其他州*： 2013（2.2%），2014（2.9%）

* 其他州的房價變化僅指獨立房，至於2014年的數據是指截至11月底

來源：CoreLogic RP Data

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澳洲前總理賣房賺錢陸克文的昆士蘭房產標價超購買價3倍！

澳洲房地產市場炙手可熱，前總理陸克文（Kevin Rudd）欲出售1套20世紀20年代的澳洲昆士蘭式木房，其標價超過他20年前購買價的3倍。

截止到12月14日，陸克文持有這套昆士蘭房產將將整整20年了。當時他以384,000澳元購買位於諾曼公園諾曼街（Norman Crescent in Norman Park）的這套房產，占地802平方米，擁有五間臥室、兩間浴室、兩個停車位。陸克文為該房產的標價為125萬澳元。

兩周前該房產未能競標賣出。他們的房地產經紀人——Tim Altass Morningside/Bulimba公司的阿特拉斯稱，查詢房產的人數在陸克文掛上價格標牌後立即增加到3倍。他說：“競標日有一些買家出價，目前仍然在與幾個買家進行談判。”

價格宣布後，詢問房產的人數增多3倍，因為大多數購房者希望看房前就知道價格。這所大房擁有游泳池和熱帶景觀，非常適合不喜歡大草坪，而希望擁有陽台及私人娛樂區的買家。有些看上房產的購房者很喜歡它，房子可能會很快成交。

澳洲前總理陸克文出售昆士蘭木房

陸克文將房產投入市場上，可能會賺取豐厚的利潤。夫妻倆計劃保留陽光海岸的渡假房以作為他們在昆省的住宅。

陸克文與妻子特瑞茲（Therese）當初購買這套房產時，比前任房主7個月前的購買價格還低116,000澳元。根據CoreLogic RP Data數據機構，摩西控股公司和LG摩西控股（Moses Holdings and L G Moses Holdings）艾琳（Irene）和尼古拉斯‧卡索斯（Nicholas Kassos）於1994年5月5日支付50萬澳元購買的該所房產。今年6月，市議會重新對土地估值為590,000澳元。

諾曼公園的房產中位價在前5年裡出現大幅上升，增幅達23.8%，10年來房產中位價的年均上漲6.3%。陸克文希望在火熱的市場能使他持有了20年的房產售出價格實現325%的增長。

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