澳洲房贷 – juwai

固定利率創十年最低澳洲房貸應該如何選擇？

目前澳洲的官方利率維持在數十年來的最低點。在競爭中，各銀行與房貸機構也為我們提供了一些非常有吸引力的固定貸款利率。那麼現在是人們以固定利率來鎖定自己的部份或全部房產貸款的時候了嗎？這個問題是很多澳洲房產投資者與房主在詢問的問題。

如何確定你所做出的決定是正確的？確保你所做的決定是明智的，需要考慮哪些問題呢？

大都市戰略家協會董事亞德利（Michael Yardney）在該網站的博客上提出了七個問題，是那些考慮選擇固定利率的人們需要問自己的問題。

目前澳洲的官方利率維持在數十年來的最低點

1、在固定利率鎖定房貸期限內，我是否將出售我的房產？
如果是的話，你有可能會因為違背貸款承諾而被罰款。

2、在固定利率鎖定房貸期限內，我是否將要使用我的房產股權所進一步投資？
這樣做的話，成本通常可能會過高。

3、我是否需要一個抵銷帳戶？
抵銷帳戶是一個可以鏈接到你的房貸上的轉賬賬戶。許多借款人把自己的積蓄存入這個帳戶，並用這個賬戶中的余額衝減貸款數額，從而減輕房貸的應付利息。大多數的固定利率貸款不允許使用抵銷功能。

4、我可以額外多地還我的房貸嗎？
當你鎖定固定利率貸款時，部份貸款機構會限制你每年償還貸款的額度。如果你能夠儲蓄相當多的數額的話，你可以考慮留做一部份浮動利率房貸，並最大限度地利用你的抵銷賬戶。

5、我的固定利率房貸和浮動利率房貸組合應該怎樣平衡？
即使你只有一項房貸，通常你也可以將其拆分為一部份是固定利率的，其余的為浮動利率貸款，為自己提供所需的靈活性。

通常初期入門的投資者選擇鎖定50％的房貸份額，而對於有更大投資組合的投資者來說，往往固定利率貸款所占比例較大，以保護自己。

6、我的固定利率貸款應該定多長時間？
這個問題現在很難回答，但如果你認為澳洲利率在一年或兩年內不會增加，之後會保持高位數年的話，你將固定利率貸款定為短期，如一年或兩年可能就沒有任何意義。

這是因為你的貸款將到期，並將恢復到屆時的利率水平，到時候你的貸款利率可能會高出幾個百分點。這個方面，你應該采納專家的意見。

7、如果利率將進一步下降，今天鎖定利率會讓我付出什麼代價？如果你鎖定了一項五年貸款，而利率進一步下降，你會是什麼樣的感覺？

亞德利強調在這些方面，借款人應該根據自己的情況聽取專家們的建議。

除此之外，還有許多其它的問題也需要考慮，如自己工作的穩定程度、投機利率的變動充滿了風險，還有分配固定利率貸款與浮動利率貸款所占比例的決策錯誤可能會讓你付出昂貴的代價。

固定利率雖然在你房貸還貸時具有“確定性”，但它沒有了靈活性和可控性的好處，而且違反固定利率貸款條款也是要付出昂貴代價的。

做出明智的選擇，因為你只有過了三年或四年後才能知道決定是否正確。

但請記住，利率有一天會再次上升。由於固定利率一般會在浮動利率上升之前提升，因此值得密切關注國家經濟的主要指標。

澳洲 | 澳儲行宣布將維持低利率1.5%不變

今日澳央行決議維持1.5%利率不變

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據澳洲新聞網報道，在市場普遍認為現有低息無法提振增長的擔憂中，澳央行（RBA）周二下午宣布，將維持1.5%的史上最低現金利率不變。

鑒於今年內已兩次降息，央行在緊密觀察最近壹次降息對經濟及貨幣作用的同時，或保持現有利率不變。

今年8月，澳央行將現金利率下調了0.25個百分點，但不少業內人士批其未能抵抗澳元壹路走強的趨勢，對逐漸堅挺的房市也作用不濟。

通過對38位經濟學者及專家進行調查，其中47%的人認為2017年將迎來再壹次降息，但也有人提出是否存在其他刺激手段的必要性。

有學者指出，央行調息的作用大都體現在抑制高通脹上，對刺激通脹毫無作用。而絕大多數受訪專家反對采取量化寬松政策刺激經濟，但少數支持者認為短期內，美國利率上調對澳元的影響或比澳央行減息大。

多數受訪專家認為銀行能否全面執行央行降息政策對後者未來降息決定影響不大，37%的人相信若央行降息，最低或到1.25%。

而在房市方面，自前兩次降息以來，不少房市指數出現強烈反彈。但盡管拍賣清盤率走高，拍賣數量卻出現下降。

業內普遍猜測，11月將迎來再次降息。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 貸款受限中國“樓花” 中國買家撤離澳洲樓市

中國投資者是澳洲房地產市場最大的海外投資群體，澳洲的“樓花”(預購未完工的房屋)因其成本低、回報較高等特點，吸引了大量中國投資者的追捧。

近日，據《澳大利亞人報》網站報道，隨著澳洲各大銀行收緊對海外買家的貸款，中國買家在產權收割時感受到了巨大的壓力，因此，他們選擇了解除合同。

就在中國投資者紛紛撤離之際，亞洲其他地區的投資者和澳洲本土的投資者卻後來居上，取代中國買家的位置大手筆投資澳洲房產。

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受貸款限制，中國買家撤離澳洲房市

由於澳洲本地銀行收緊貸款，使得中國買家們陷入兩難境地，因此大批用10%首付購買了澳大利亞“樓花”的中國買家開始解除他們在悉尼的合同。悉尼當地最大的公寓樓開發商Meriton老板Harry Triguboff確認了這個“大潮”正在形成，他說，購房合同被取消將導致這些買家10%的首付被依法沒收，而且那些賣房中介們也必須返還他們從開發商手中拿到的售樓提成。

Triguboff 先生介紹稱，盡管以前悉尼市場也曾有過少量的類似事情，但他的Meriton公司卻從來沒有遇到過，因為中國買家們都是最能遵守購房合約的購樓群體。

報道稱，相比於悉尼，墨爾本的公寓樓市場問題則大得多，因為中國投資者購買了墨爾本巨量的壹睡房公寓（壹居室）樓花。中國買家在悉尼的違約勢頭擴散到墨爾本之際，樓盤的銷售壓力將會變得大得多。

據悉，Meriton公司已獲得中國違約買家繳納的罰金和代理商傭金，公司接下來將以中國買家最初同意的購房價格或是高於這壹價格來出售這些公寓。

由於各大銀行收緊貸款政策以及中國政府對資金轉移的限制，部分中國買家無法籌集到貸款和資金完成交割手續，這使私人貸款機構看到了商機。

據澳大利亞廣播公司報道，貸款經紀人Marshall Condon稱現在澳洲私人借貸包括家庭辦公室，壹些高凈值家庭客戶手裏可能有幾百萬美元，願意開展借貸業務。部分私人借貸者國內海外都有資金，也願意以私人名義借貸獲益，私人借貸利率最高可至13%，但分析師表示這比失去10%的定金要好。

其他海外投資者迅速補位

壹般來說，買家只可能在房價下跌的情況下選擇違約，但如今中國人廢除合同的原因是它們無法籌集到資金。自去年開始，中國限制資本非法流出，其效應正在北美到澳洲的樓市顯現。中國買家拋售樓花的現象，可能會引來新的壹批來自亞洲的“接盤俠”，如果中國內地買家毀約是因為難以從國內轉出資金，那麽亞洲買家又從哪裏找到的資金?答案並不清晰，但幾乎可以肯定的是，壹部分購房需求來自中國香港地區，其他壹些亞洲國家與澳大利亞本地的投資商正在取代中國人，投資當地房產市場。

報道稱，如今在墨爾本已經出現壹個兩級市場，當地投資者以低於新公寓的價格購買二手房。澳大利亞銀行已停止為中國投資者購買公寓提供資金，但根據當地銀行監管機構澳大利亞審慎監管局的規定，銀行在為當地投資者提供資金方面有定額分配。與此同時，銀行為房地產投資者提供的貸款利率比房產剛需用戶高出0.25或0.3個百分點，打擊投資者的購房熱情。

報道認為，對澳大利亞來說，中國人最近撤出樓市的舉措是壹個重要轉折點，但其他亞洲買家準備在當地投資買房的事實也顯示出澳大利亞已變成壹個多麽具有吸引力的國家。

（據第壹財經網）

澳洲 | 澳聯邦銀行將房貸折扣減少15個基點

聯邦銀行將把給房屋貸款新客戶的貸款折扣消減15個基點，原因是資金成本升高以及更嚴格的資本金要求。

最近幾個月來，各銀行在增長信貸方面激烈競爭，放貸機構不得不給標準可變利率貸款的新客戶提供1.4-1.5%的折扣，這壹趨勢降低了盈利率。

聯邦銀行將把給房屋貸款新客戶的貸款折扣消減15個基點，原因是資金成本升高以及更嚴格的資本金要求

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競爭對手稱聯邦銀行壹直到現在為止，都在激烈競爭，但該銀行星期壹告訴房貸代理，該銀行將把壹些關鍵性產品的折扣減小0.15%。壹些不太流行產品的折扣將降低0.08%。

這壹改變不影響現有貸款，但本周五以後申請貸款的客戶將無法得到以前的折扣。

澳大利亞最大放貸機構做出這壹改變的同時，澳大利亞房地產市場正表現出回暖跡象，悉尼本周的拍賣清空率達到了去年繁榮期以來的最高點。

壹名聯邦銀行的發言人確認了這壹改變，他稱原因是資金成本上升，銀行平衡了客戶和股東之間的利益。

“對與新申請，我們將減少壹些產品的折扣率.”該發言人說；“這些改變是由資金成本上升、資本金需求以及我們持續關註於平衡客戶和客戶需求造成的。”

據信這壹改變對通過代理和通過銀行員工做出的貸款同時有效。

聯邦銀行的利潤率受到了激烈競爭和放貸折扣的擠壓。分析家本月質疑聯邦銀行的貸款越來越多的由代理完成。

競爭對手Bendigo and Adelaide銀行本月也稱，壹些新貸款產品”馬上就要非理性”，並且不可持續。

聯邦銀行以及競爭者西太銀行、國民銀行、澳新銀行也利用不完全傳遞本月官方現金利率下調的方法減少了對他們利潤率的擠壓。

悉尼房地產拍賣結果本周又回到繁榮時期的水平，Domain的數據顯示周末拍賣成功率達到84.1%，這是8月份的新紀錄，雖然拍賣數比去年低得多。

如果其他銀行也跟隨這壹舉動-這樣的事情在貸款市場經常發生-這可能減輕儲備銀行將現金利率降到1.5%對房市造成的影響。

聯邦銀行在本月把所有活動利率貸款的利率降低了0.13%，但星期壹對折扣利率政策做出的調整完全抵消了新客戶的利率下調。

（據澳洲新足跡）

澳洲 | 中國投資者不差錢:在澳買房僅5%需靠借貸

近日澳新銀行的最新數據顯示，雖然澳洲當局和銀行方面出臺了各類例如增稅和限制房貸的政策，然而卻好似無法阻擋中國投資者在澳購房的熱情。例如澳洲銀行收緊對海外投資者的房屋貸款這壹政策收效甚微，尤其是對中國投資者，瑞銀（UBS）稱：“因為中國投資者中，需要在澳洲本地借貸的只占約5%。”

據澳洲新聞集團報道，上周澳新銀行（ANZ）公布的壹份最新報告顯示，澳洲外國投資審查委員會（FIRB）關於上壹財年海外各國在澳的獲批投資裏，毫無疑問中國投資者占據了最大的壹部分。上壹財年中，澳洲房地產中獲批的外國投資上漲了75%，達到了610億澳元，其中來自中國的投資就占到了約2/3。

澳新銀行公布的另壹張數據表格中則顯示，澳洲房價近年來壹路上漲，但是澳元和人民幣的匯率的變化，使得澳洲房產用人民幣來衡量時，並不是壹路上漲，而是有起有伏。比如說，大概在2011年左右，澳元的走低就讓澳洲的房產對於中國人來說變得更便宜。

為抑制房價的過快上漲，澳洲各地都相繼出臺了各類增加印花稅或者土地稅的政策，瑞銀（UBS）則稱澳洲銀行收緊對海外投資者的房屋貸款這壹政策收效甚微，尤其是對中國投資者，“因為中國投資者中，需要在澳洲本地借貸的只占約5%。”所以對於這壹部分的交割風險可能並沒有想象中的大。不過UBS警告稱，若中國當局對於資本流出的管控愈加嚴格，則或有可能會直接影響到澳洲的房產市場。

相關資訊：澳洲| 澳四大行遭穆迪降級恐加重海外借貸成本

（據今日澳洲）

澳洲| 澳四大行遭穆迪降級恐加重海外借貸成本

鑒於澳洲四大銀行經營環境及利潤增長存在風險，信用評級機構穆迪周四晚上宣布將其展望由“穩定”調整至“負面”。

展望評級下調將導致澳洲海外借貸成本增加。（澳聯社圖片）

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據澳洲廣播公司報道，穆迪表示，展望調整反映預期澳洲聯邦銀行（Commonwealth Bank）、國民銀行（NAB）、澳新銀行（ANZ）及西太平洋銀行（Westpac）在年內將面臨挑戰，可能導致利潤增長和資產質量下滑，更易受到外部沖擊影響。

另壹信用評級機構標準普爾上個月已將四大銀行評級調整到“負面”。

穆迪表示，調整評級是因為：

低收入、低工資和持續低利率，引發澳洲持續經濟動蕩，對銀行毛利造成壓力；

房價升勢兇猛、家庭債務增加，預期銀行將面對房產市場帶來的巨大尾部風險；

銀行部分貸款組合壞賬增加。

穆迪在報告中指出：“盡管面臨諸多壓力，澳洲四大銀行在資金方面仍有強大緩沖，流動資金狀況改善，結構性盈利能力較高。

“如果澳洲經營環境有所改善，樓市杠桿、名義收入和房價指數趨穩，加上銀行進壹步改善資本市值和融資狀況的話，評級可以重返‘穩定’。”

據《悉尼先驅晨報》及路透社綜合報道，評級展望調整將導致澳洲海外借貸成本增加。

此前，澳洲最大規模借貸機構聯邦銀行已被批評調整利率偏袒股東而非壹般客戶。

信用質量下降在銀行業界引起震蕩。最近，銀行收益反映了壞賬對最終盈利產生重大影響。

美國銀行券參考利率和銀行同業交易涉嫌人為操縱，17家銀行和2家國際經紀人事務所已發起聯合訴訟，同時也對澳洲四大銀行造成壓力。

本周，穆迪確認澳洲保住AAA信用評級，表示預期澳洲經濟“可以在全球環境不明朗的形勢下保持強勢”。

（據澳洲新快網）

澳洲 | 澳洲不良貸款瘋漲致使眾多人還不上房貸

據悉，澳洲不良貸款瘋狂上漲，致使很多奧收人都還不上房貸。

據澳洲廣播公司報導，西太平洋財報顯示未按時償還住房貸款上漲，此外，商業貸款壓力也在增加。西太平洋銀行稱財政困難出現在西澳、南澳及昆士蘭這些受礦業下滑影響區域。

本週早些時候，澳洲最大住房貸款商澳洲聯邦銀行財報也顯示債務違約數量上漲，全年不良貸款上漲27%。

澳洲不良貸款瘋漲致使眾多人還不上房貸 — 西太平洋財報顯示未按時償還住房貸款上漲，此外，商業貸款壓力也在增加

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購房者是否超出了負擔範圍？

威特金融（Velocity Trade）銀行分析師Brett Le Mesurier稱答案是肯定的，目前市場已有相關跡象顯現。

作為澳洲第二大住房貸款商，西太平洋銀行週四公佈住房貸款和商業貸款的不良貸款都有上漲。30天不良貸款比例從9個月前的1%上漲至1.39%。90天住房貸款不良貸款也有上漲，顯示自住買家存在最大財務問題。

Mr Le Mesurier稱主要問題在與礦業州，而非悉尼及墨爾本。雖然悉尼及墨爾本的不良貸款也有所上漲，但是數量相對較小。

金融危機專家Satjadit Das稱，貸款由虛高的擔保價值，換句話說，虛高的物業價值支持。Das還稱債務可持續性還基於人為控制的低利率水平。獨立經濟學家Saul Eslake贊同有關觀點，稱澳洲個人債務問題可能會更糟。

澳洲儲備銀行長官Glenn Stevens即將在下個月離任，週三在職最後一次演講中，他也指出了相關問題。Stevens稱，目前澳洲總體公共債務，即各級政府債務總額，約為國內生產總值的40%。而總體住房貸款是政府公共債務的3倍，即國內生產總值的125%。雖然這並非不可控制的數字，但也不是一個小數字。儘管Stevens指出了相關問題，但他並未提出解決方案。

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（據澳洲新快）

澳洲 | 澳洲銀行房貸收緊民間借貸大量投資

據《金融評論報》報道，組織過各種澳中間會議的基點公司（Basis Point）近日公開宣稱，民間借貸機構（private lender）將再投10億到澳洲房市，為廣大開發商及公寓買家提供資金支持，填補大銀行“撤資”留下的真空。

基點公司將於9月22日組織召開壹場別開生面的非銀行貸款機構的“相親大會”，為海外及本地的借貸機構與澳洲開發商及住宅買家牽線搭橋。基點總經理約翰遜（CT Johnson）稱，地產大鱷、高凈值借貸機構將各自為房市註入資金3千萬至5億不等。社會上對房產交割違約、房市發展停滯的擔憂促成了民間借貸的蓬勃發展。

約翰遜補充道，壹些“精明的”貸款商已瞄準了土地儲備、項目開發甚至房屋過戶等領域。目前已確定與會的有悉尼Development Finance Partners公司，該公司專註於開發項目貸款。提供公寓貸款的住宅借貸機構未有確切消息，但參會的可能性極大約翰遜表示民間借貸前景廣闊，放貸數額也不容小覷，有時壹周放貸金額可達上億。壹般而言，民間借貸的利率為12%至18%。

民間借貸機構（private lender）將再投10億到澳洲房市，為廣大開發商及公寓買家提供資金支持，填補大銀行“撤資”留下的真空

大銀行政策收緊

某私營開發商曾向聯邦銀行貸款，而在貸款獲批的同壹天銀行卻宣布削減10萬所貸金額。該開發商也將參與此次基點公司組織的會議。

該開發商表示自己受夠了銀行“政策收緊”的搪塞之言。他說，“我們不管現在的規矩是怎樣，但作為壹家大銀行妳不能在壹天反復改變主意”，並表示現在已考慮以前不在選項內的民間借貸。

該開發商稱自己對銀行已失望透頂。更為重要的是，他認為停滯的銀行借貸或將導致“拋售資產”大潮、促使房價下跌。他稱人們或因此對踏入房市失去信心，而之前已購房的買家則可能再將房子扔回市場待售。他稱，“眼下的情形令人恐慌。”

相關資訊：澳洲 | 銀行貸款受限中國買家轉向私人借貸

（據澳洲新快網）

澳洲 | 銀行貸款受限中國買家轉向私人借貸

澳洲 | 澳房貸收緊之下中國買家的困境

據《澳洲人報》報道，澳洲各大銀行收緊對海外買家房貸政策，不少中國買家因資金問題，在澳洲房難過戶。

教育是中國買家澳洲購房的最大動機，悉尼、墨爾本兩地的房產咨詢率實現60%的上升

劉家兵（Liu Jiabing，音譯）是中國南京市壹名英語教師，他為自己女兒的教育作了良好規劃，給她在澳洲選了所好大學，輔助她拿到大學的錄取資格，還在女兒去墨爾本念書前給她在當地買了壹所公寓，原定下月過戶。

劉以600,000元買下了此處期房物業，但現在這所買在莫納什大學附近的公寓卻讓他夜不能寐。

在電話采訪中，劉告訴記者，“剛開始，他們告訴我首付只用付20%，然後又說付30%，之後說40%，說是銀行不給借貸，我們得從小型金融機構貸款。到了前天晚上，他們說我首付得付55%，我壹時間哪兒來那麽多現金？我還得給女兒付學費。”

中國的家長通常會在子女到澳洲上學前，為其在當地購房，新公寓房最受歡迎。劉只是其中之壹。

面向中國買家的國際房地產門戶網站居外網（Juwai）表示，教育是中國買家澳洲購房的最大動機，悉尼、墨爾本兩地的房產咨詢率實現60%的上升。

然而由於近期各大銀行宣布不再對海外買家借貸，這些中國買家新房過戶瞬間成為難題。他們可能得現金支付，虧本轉售或幹脆違約、放棄10%的保證金。

銀行政策對澳洲房市的影響程度尚不明朗，但情況可能極不樂觀，畢竟當地新公寓市場海外買家就占了3成。業內專家指出，在某些個人項目中，這個比例可能達到50%、甚至100%。這就意味著壹大批公寓將面臨過戶難問題，而未來兩年內原定過戶新公寓數目高達231,129。

正當劉為籌首付四處奔走之際，墨爾本的房產門戶網站AC Property每天也能接到4、5通請求代為轉售新房的電話。網站主管稱曾建議客戶找按揭貸款中介看能不能申請其他貸款，但至今無壹例成功。

不願透露名字的李先生（Li，音譯）也是墨爾本的轉售者之壹，他的父母兩年前給他在CBD買了壹套公寓，至今仍未過戶。

他稱兩年前買房時壹切順利，海外買家也能順利貸款，但現在既不能拿到房貸，過戶也難於登天。

李的父母身在廣州，兩人當時以440,000元買下公寓，但目前已然錯過原定於7月18日的交割日期。開發商因此要求其每日支付150元違約金，李被迫盡快轉售公寓。

他表示就算只拿回5%也成，但目前公寓並無買家。李還補充道即便能拿到貸款，就眼下的市場狀況，持有物業也不是個好選擇，並對有限的利潤上升空間表示擔憂。

房地產預測機構BIS Shrapnel上月的調查報告也作出預測，到2019年6月，公寓的過度供給及高空置率將對各首府城市產生嚴重的負面影響。

除了借貸管制，維州、新州及昆州等地或還將對海外買家征收額外稅額，房市發展雪上加霜。

某南京澳洲房產中介上月僅售出2處房產，與前壹個月30套的售房數目天差地別。公司總經理稱房市不景氣，7月後尤甚。已有超過40處房產的買家違約，連10%的保證金也不要了。

（據澳洲新快網）