Tag: 澳洲房贷

澳聯儲（Reserve Bank）宣布將官息下調至歷史新低2.0%，此舉被指是向已經過熱的房地產市場“火上澆油”。

澳聯儲上一次降息是在2月份，當時官息從2.5%降至2.25%，經濟學家們曾警告下一輪降息即將來臨。對比網站稱，降息25個基點會令最低可變房貸利率從4.23%下降到3.98%。假如按揭30萬，降息25個基點後，平均月還款額將減少44月，從1,742澳元降至1,698澳元。

如果借款人要無視降息保持還款額不變，一般房奴可以節省11,160澳元的利息，可以提前13個月還清。

AMP Capital的首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，考慮到現在的商業投資前景黯淡、商品價格下跌而且澳元彙率依然太高，澳聯儲的降息欲望是強烈的。

由於擔心悉尼房地產市場出現泡沫，坊間猜測澳聯儲可能會繼續按兵不動，但奧利弗說央行大體上已經減慢房市投資的任務傳遞給了澳洲審慎監管局。

按揭了澳洲房貸、個人貸款和背負信用卡債務的澳人都會對這次再降息大呼叫好，但依靠銀行儲蓄利息養老的退休人士可能會深感不安。“澳人欠了銀行大約2萬億的貸款，而銀行儲蓄大約有8千億，差距顯然很大。”奧利弗稱。

他說破紀錄低利率表明澳洲的經濟依然受困。“明顯的訊息是，經濟表現不如意，在重新平衡過程中需要一點外力幫助。”

降息應該會降低澳元對外國投資者的魅力，貶低澳元價值，為旅游業、制造業、農業和高等教育等產業帶來急需的推動力。

澳聯儲無視對房市過熱的擔憂再次降息

澳洲金融經紀人協會（Finance Brokers Association of Australia）的執行長懷特（Peter White）認為，借款人應該無視任何降息，努力保持月還款額不變。

“澳洲利率重新上調只是時間的問題，要麼是今年稍後，要麼是明年上半年。盡量不要以此作為借更多錢的理由，而將它視為盡快還清貸款的機會。”

對比網站Finder.com.au的金融專家哈奇森（Michelle Hutchison）表示，受訪的專家預測利率最快將在明年2月開始上調，“如果你現在沒准備好應對較高的成本，你從明年起就會陷入經濟困境。”她說。

“我們的調查表明，利率會升至4%，意味著可變房貸利率將平均達到高峰7.1%。對於普通房貸30萬，每月還款額就會增加341元。”

哈奇森認為借款人應該做好准備，對比不同房貸、向銀行要求折扣、力求最優惠的交易、按每兩周或每周還款而非每月。

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澳大利亞四大銀行之一的西太銀行（Westpac）

為了響應澳政府對於遏制澳洲房地產市場過熱的呼吁，西太銀行（Westpac）將對於新的澳洲房產投資者實施更加嚴格的房貸審批標准，將衡量他們應對更高利率的償債能力。

作為全澳第二大的銀行，西太銀行還提高了向外國房產投資者的借貸門檻。諸多銀行都將面臨投資房信貸增長緩慢的趨勢。

5月4日，西太銀行公布了澳大利亞審慎監管局（APRA）對於減緩投資房信貸增長速度的行動。當銀行向顧客提供房貸時，會測試利率上漲後投資者的還款能力。

此前西太銀行的償債能力測試方法中包含這一步驟，但當時考量的情況是：澳洲貸款利率從目前的5%提高到6.8%，最新的規定將這一情況調整為：從5%上漲至7.1%。

西太銀行首席執行官哈澤爾（Brian Hartzer）說：“我們此前考慮利率提高180個基點的情況，現在考慮利率可能會提高210個基點。”

去年12月份，澳大利亞審慎監管局曾經呼吁銀行業謹慎貸款。審慎監管局稱，銀行必須降低投資房信貸的增長至每年10%以下，否則就必須提供更大的資本來作為緩衝。

他說：“審慎監管局與整個銀行業就此事進行對話，我們現在都面臨該問題，沒有人期望一個充滿投機貸款的虛假繁榮。”

據稱，西太銀行此番引入7.1%“利率地板”，即投資者必須證明他們能夠償還該地板利率以下的利息。這就意味著，不管央行的利率降得再低，所有投資房貸款者都必須讓貸款銀行信服，他們能夠應付7.1%的貸款利息率。

西太銀行稱，還將提高對於海外投資者購買澳大利亞投資房的門檻。據統計，西太銀行是參與房地產投資信貸最多的大銀行，每一年它的房產投資貸款增長11.5%。

5月5日澳央行將公布議息結果，金融市場預測央行可能會將基准利率降至2%。

西太銀行首席執行官哈澤爾說，除去最近的借貸政策變化，銀行還將謹慎地衡量收入來源證明，包括借貸者的信用歷史和貸款估價比率。

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澳大利亞金融機構為了吸引和搶奪新顧客，將競爭形勢不斷白熱化，它們紛紛提供較低的最高大1.65%的折扣，在房貸市場上吸引澳洲房產買家。

不過專家警告澳洲房貸申請人，不要因為表面上的折扣而被吸引。雖然很多折扣能夠幫你的每月還款額節省數百元，但也許並不是時下最合算的。

目前澳洲平均標准浮動利率是5.13%，平均三年期固定利率是4.64%

按照金融比較網站Canstar的數據，目前最低的浮動利率是loans.com.au提供的4.23%，沒有任何折扣。小型借貸公司或者金融機構，比如悉尼銀行以現有標准浮動利率為基准，提供1.65%的折扣。

其它金融機構，比如Wide Bay Australia和Newcastle Permanent等，提供現有標准浮動利率1%的折扣。不過，Canstar公司研究經理沃森（Mitchell Watson）警告稱，購房者需要仔細研究這些誘人的折扣。“很多折扣主要基於借貸機構的標准浮動利率，因此主要來自借貸者的角度。澳洲購房者應該弄清楚自己真實需要支付的利率。”

目前澳大利亞市場平均標准浮動利率是5.13%，而平均三年期固定利率是4.64%。經濟學家預測，央行現金利率目前達到2.25%，將會在今年晚些時候進一步下調。

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過去12個月投資型澳洲房貸價值出現飆升，截至12月底躍升近20%，經濟學家警告這類型房貸在央行意外降息後還將進一步增長。

消費者信心也突然恢復至積極領域，打破籠罩了艾伯特政府12個月的低潮，這一切都歸功於央行將官息降至歷史新低、汽油價格下降和股票回升。

央行2月初以失業率上升和經濟增長缺乏動力為由，將官方利率削減至2.25%。但經濟學家警告，這個決定將導致澳洲本已熱火朝天的房產投資市場變得更加炙手，投資者房貸占總貸款的比例在12月已經擴大至41%。

澳新銀行高級經濟學家坎寧頓（David Cannington）告訴客戶：“投資者借貸一直很充足，今天的數據可能會引起澳洲審慎監管局和澳聯儲（RBA）的興趣，投資者信用增長已經接近‘觸發點’。”

聯邦銀行的執行長納韋弗（Ian Narev）表示，他相信央行上周的降息決定可能是一個“擦邊球”，讓各家銀行在債務成本處於歷史低位時各自承擔責任。

財長何基（Joe Hockey）2月11日宣布收緊關於外國人在澳持有農用地的法規，從今年3月起將交易額審查起點從2.52億下調至1500萬。工黨立即對此發出抨擊，稱降低審查起點對於潛在投資者將是一場“手續噩夢”，會迫使他們將投資目光轉向別處，而澳洲農業此時正急需資金。

“如果沒有額外的外國投資，很難想像澳洲能擴大生產，增加食品出口並完全挖掘亞洲這個不斷壯大的消費者市場。但工黨支持增加澳洲外國投資機制的透明度。”影子財長鮑文（Chris Bowen）稱。

綠黨領袖米爾納（Christine Milne）表示，外國投資審查委員會的改革是“正確的一步”，但政府需要做更多工作。

何基沒有宣布關於住房市場外國投資的法規，盡管澳人擔心會被外國買家擠出市場。他承認需要加強執法，“才能保證年輕人不會被高價擠走”。

經濟學家稱澳洲房產投資者的借款現在已經是2011年的2倍，12月的貸款金額飆升了7.2%，全年增長了近20%。他們說央行上周的降息以及下一次降息將令租金回報更加吸引這些追逐利益的人。

“投資者每個月都借126億，而自住型業主也只借186億。”聯邦銀行經濟學家沃克曼（Michael Workman）稱。

聯邦銀行2月11日報告其上半年利潤暴漲至46.2億，它作為全國最大借貸商，錄得了強勁的收入增長。但該銀行警告，信心低迷是一個“嚴重的經濟威脅”，它呼吁政府出台“一個清晰的長期計劃”，幫助澳洲在礦業繁榮結束後能夠繼續昌盛。

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2013年以來的首次官息下調還碰上了汽油價格暴跌、碳稅被廢，背負可變利率澳洲房貸的悉尼普通家庭每個月將可節省大約140元。

降息後普通家庭的按揭利息可以節省44元，市內汽油價格下跌45分可以再幫他們每月節省83元，政府廢除碳稅後他們的電費也省了14元。

住在次發達地區的家庭，按揭貸款少三成，汽油價格跌幅不如市區，他們每個月可以節省100元左右，分別是按揭節省32元、汽油節省59元、碳稅節省14元。

三分之一的新州家庭有按揭，其中大約84%是可變利率，這意味著央行降息將令70萬戶家庭受惠。

雖然現在在澳洲生活的家庭開支在一些主要方面都有大幅減少，但他們承受的育兒成本大幅上升，僅在2014年就升了8.2%，健康和教育方面的開支也分別增長了4.5%和4.7%。此外，他們的工資增幅甚微，新州和維州的公務員雖然享受著全國最大的工資增幅，但那也只是3%左右。

央行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）在宣布把官方利率下調至歷史最低2.25%時說，澳洲的經濟發展“非常弱”，失業率可能會進一步上升，預計全國失業率將達到6.2%，新州將達到5.9%。

2月3日官息下調後，將令更多退休人士面臨經濟困境。由於現金投資回報繼續減少，新州的長者們擔心他們將被迫尋求福利救助。

RateCity的新數據顯示，一年期存款的平均利息在2年內下跌了0.87%至3.3%。在線儲蓄賬戶的平均利息上周跌至3%以下，自2013年1月以來跌幅達到0.68%。

在截至2014年6月一年內需動用養老金的澳人增加了52,763人。RateCity金融分析師阿諾德（Peter Arnold）稱，持現金投資的人獲得的回報自2008年以來減少了超過一半。

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一份新的研究顯示，雖然澳大利亞央行保持官方現金利率不變，但各個商業銀行紛紛調低了各自的利率。利率比較網站Rate City進行的研究顯示，平均浮動貸款利率從去年10月份至去年年末降低了0.04%至5.33%。

長期固定貸款利率進一步降低，很多銀行現在對於官方現金利率不可能會上漲抱有信心，它們預測官方利率會進一步下跌。五年期的固定房貸利率平均為5.18%，比10月份的5.26%下降了不少。

Rate City的報告顯示，短期固定房貸利率也下跌了不少，三年期固定房貸跌至4.93%，而一年期固定房貸降低至4.74%。

澳大利亞央行自從2013年8月份以來就保持官方利率在2.5%。自那時起自2014年9月份，房貸利率就降低了大約15個基點。

Rate City發言人阿諾德（Peter Arnold）說，最大的獨立利率變化就在2014年9月季度。那時，聯邦銀行削減固定利率，導致不少銀行跟風。

“最大的導火索，就是聯邦銀行削減5年期固定房貸利率至4.99%，其後不少較小規模的金融機構也紛紛削減固定利率。”

除了競爭壓力和國際市場的融資成本較低等因素以外，阿諾德說，長期固定利率的削減意味著銀行認為官方現金利率會繼續保持地位。

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最新數據顯示悉尼是澳洲房產投資中心，新州占了全國投資貸款總數的一半。

澳洲統計局1月14日表示，除新州外，所有州在11月的房屋投資貸款都出現下跌。Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱，11月共發放55億房貸，為史上最大，比前一個月增長了1%。“11月全國發放給投資者的所有澳洲房貸中，新州占了48%，表明悉尼房市依然是投資者的首要目標。”韋森說。

LJ Hooker內城主管布萊克曼（Brigitte Blackman）對於投資貸款繼續攀升這個消息並不感到意外。“我覺得最大的驅動力是利率低。”她說。

“在去年末的時候，我們聽說利率會繼續下跌，所以人們覺得‘何不買一間來投資’…所以只要利率保持低位，人們就會想買，尤其是投資者。”

投資者在12月依然活躍。內城區的租房需求將繼續保持強勁，“今年以來用於出租的房子都吸引了極大的興趣。”布萊克曼說。

根據統計局的數據，維州占了投資者貸款的23.9%、昆州占了13.4%、西澳占了9.2%、南澳3.5%、堪培拉首都領地占1.3%、北領地占0.7%，塔州占0.5%。

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