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房地產數據分析公司CoreLogic總結了2018年澳大利亞房地產市場的表現。

在對2018年的房地產市場表現進行總結時，CoreLogic澳大利亞區域研究部門負責人Cameron Kusher將澳大利亞描述為一個整體增長正在迅速放緩的市場，然而，當您細細觀察表像之下的真實情況時，您會發現市場狀況與以往一樣有好有壞。

截至2018年11月的一整年裡，澳大利亞平均房價下降了4.1%，這是自2011年12月以來幅度最大的一次同比下跌。在這一年當中，隨著時間不斷推移，房價下降的速度越來越快，悉尼和墨爾本的房價下跌尤其明顯。在各大首府城市中，悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文的房價在過去一年內有所下降，而其他首府的房價則有所上升。值得注意的是，除了達爾文突顯了市場整體的疲軟之勢外，所有首府城市截至2018年11月的房價年度變化幅度都低於去年同期的數值。

過去一年中，各大首府城市的房價年度變化記錄如下：悉尼房價下跌8.1%（自1983年5月以來幅度最大的一次同比下跌），墨爾本下跌5.8%（自2009年3月以來幅度最大的一次同比下跌）。布裡斯班房價微漲0.3%，阿德萊德上漲1.4%，珀斯下跌4.2%，霍巴特上升9.3%，達爾文下跌0.8%。堪培拉上漲4.0%。

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這次的變化與以往房地產市場放緩的情況有所不同。以前，房地產市場放緩通常是由經濟放緩（如上一次經濟衰退或全球金融危機）或抵押貸款利率上升引起的，而現在經濟持續增長，抵押貸款利率也接近歷史最低水平，所以造成這次放緩的真正原因是信貸政策收緊。自從1980年代中期政府放松金融管制以來，申請信貸的難度變得越來越低，但從2015年初政府開始實施宏觀審慎政策後，獲取信貸的難度持續上升。投資者和申請僅付息型貸款的借款人不得不支付較高的抵押貸款利率，而存款較少的借款人也發現自己難以獲得融資，那些負債較多的借款人也遇到了同樣的問題。除此之外，貸款機構在發放抵押貸款之前都會對借款人的支出進行比以往更嚴格的審查。

在當前階段看來，2019年的情況應該和現在基本相同。人們預計，由於悉尼和墨爾本的房價嚴重下挫，全國各地的房價將受到波及，出現進一步下跌。然而，由於信貸政策收緊，預計澳大利亞大部分地區的房價增長將有所放緩或基本不變。

至少在2019年初期，信貸政策預計將繼續收緊，而這也會讓房產市場環境受到負面影響。有人預測皇家銀行委員會（Banking Royal Commission）將於二月初公布調查結果並提出相關建議，這些結果和建議有可能顯著改變抵押貸款的政策環境。

迄今為止，澳大利亞儲備銀行並沒有過多地關注房價下跌現像，這主要是因為房價大幅下跌的城市只有悉尼和墨爾本，而且這兩大城市的房價今年都經歷過大幅度的上漲。雖然事實可能確實如此，但如果房產市場放緩對消費者的消費產生了影響，那我們也許就會迎來策略上的變化。如果出現這種情況，那2019年我們可能就會發現某些臨時性的宏觀審慎措施在逐漸放寬。盡管如此，人們還是普遍認為：隨著悉尼和墨爾本的房價降幅達到最大值，全國房價將在2019年進一步下降。

2018年度的“優中之優（Best of the Best）”報告基於以下標准評選了房市表現最突出的全國十大郊區（獨棟住宅和公寓）和首府城市：

• 表中的高亮數據均為截至2018年11月的統計數據：（銷售總額截至2018年9月）。
• 中值數據：以整個郊區所有房產自動估價數值的中位數為基礎。
• 12個月變化：相比一年前的同一時期，平均自動估值中位數（AVM）的百分比差額。
• 5年變化：相比5年前的同一時期，平均自動估值中位數的百分比差額。 
• 租金：引用數據基於截至2018年11月的12個月內所有廣告租金的中位數。
• 總租金收益率：根據招租物業的廣告信息計算的數值。本年度出租物業的租金總和除以估價值即可得出一套物業的總收益。以上列出的總收益是這段時期內整個地區的中位數。
• 總交易額：截至2018年9月的12個月內記錄的所有房地產交易的總交易額。分析中僅包括那些擁有至少200套住宅，20個租賃觀察點，20筆房產交易（至少有100個AVM觀測值）的郊區。

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原文：CoreLogic
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2016年，悉尼房價上漲11%。投資分析師表示，悉尼人已經背負了“相當多的房貸”。據某私立研究公司的最新數據顯示，2017年，悉尼房價仍然沒有下降的趨勢，而其他主要城市房價可能放緩。

數字分析公司Moody’s Analytics公布的數據指出2016年悉尼房價飛速上漲，而2017年將繼續漲下去。Moody經濟學家Emily Dabbs表示悉尼房價在 2016 年增長了 11%。她說，“妳可以去看看價格上漲的圖標，它就壹直是向上，向上，向上。”對此她解釋道，悉尼房子的供求量還是比較大的，因此房價也不可能下降。”她還指出，“目前的利率相當低了，所以在悉尼東區和墨爾本等收入增長相當快的區域，房價會繼續升高。悉尼和墨爾本的人口也會快速增長起來，兩地人才市場的興旺絕對是壹個相當重要的因素。”

經濟學家Emily Dabbs表示悉尼房市自成系統，同其他地區不同

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但有壹名投資分析師並不贊同Moody的預測。Roger Montgomery運營Montgomery基金，手中掌管著10多億澳元的客戶資金，他表示絕不能忽視悉尼人背負的巨額房貸。他說道，“和收入和GDP相比，為了應付高昂的房價，尤其是增長速度極快的公寓，悉尼人已經背負了相當多的房貸。”悉尼的公寓供應也相當多。但Montgomery表示目前已有跡象顯示開發商發現買家的購置公寓的熱情已漸漸冷卻，高房價和高供應的局面不會持續太久。“為了解決掉積壓的庫存，開發商將不得不降價處理自己手中的房產，”他說道，“我們發現房價已經有所下跌，還有些公寓開發商為買主提供飛行積分，還有買房送度假的，甚至還有人提供10年租房保障。這些都是在變相打折。”

悉尼房市蒸蒸日上，而澳洲其他各大城市的房市均已表現出疲軟。墨爾本的房價預計將在未來幾年內停滯不前。Moody的數據分析顯示，和獨棟別墅相比，公寓的價格增長已經放緩，顯示出了公寓買家的變化。隨著布裏斯本失業率的升高，當地房價也已呈下降趨勢。Dabbs表示，礦業的低迷繼續加壓給珀斯和達爾文房市。預計到世紀20年代，珀斯的房價才能明顯回彈。Dabbs表示，當地的方方面面都會影響到房市。以失業率為例，珀斯的失業率遠高於澳洲的其他地區。失業率會嚴重制約經濟的發展，也會使當地居民難以負擔高昂的房價。

而Montgomery警告說，西海岸的房價不斷走低，最後東海岸的房價也將有此趨勢。當中國的經濟增長放緩之時，澳洲西海岸地區將是最先被影響的地區。他還認為這壹影響會跨過Nullarbor，最終將同樣對東海岸帶來影響。

（據ABC）

 

據最新研究數據顯示，隨著春季的到來，房產購買高峰季也隨之到來，房市上可供購買的房產減少，房屋價格將漲得更高。

據《信使郵報》報導，上週四，研究機構CoreLogic發佈的住宅價格指數（Home Value Index）顯示，8月在澳洲8個州府城市當中，有6個城市的房價再度攀升，總體來說，傳統的春季購房高峰期正式到來。

在過去的3個月，與去年同期相比，全國房屋的成功交割率下降了15%，而在各州府中，房產交割率下降了17.1%

 

但是在不同地區和不同房產類型當中，受「諸多變量和一些風潮的影響」，澳洲房產市場的房價漲幅十分不穩定。總的來說，在所有的州府城市，房產價格在上個月增長了1.1%，年增長率為7%，比起2015年11.1%的漲幅來說，下降了很多。

不過，房產專家預測，買家的房產需求和房產供應量的下降所產生的衝突，將導致春季的房市收益增加。在過去的3個月，與去年同期相比，全國房屋的成功交割率下降了15%，而在各州府中，房產交割率下降了17.1%。

CoreLogic的首席研究員Tim Lawless表示，銷量減少的趨勢和房市上供出售的房產較少，推高了各大城市的房價，這是也是導致房市供應不足的部分原因。他說：「特別是在悉尼和墨爾本，登記在售的房產已經逼近歷史最低。導致交易放緩的其他因素還包括，緊縮的借貸處境、可負擔性的降低、交易成本的上升。而在建公寓的數量和銷售也是一個因素，銷售人員如果不能成功完成交割，也不會被計算在銷售額之內的。」

CoreLogic的分析員Cameron Kusher表示，房價的高增長率往往出現在房價最可負擔的區域，「房產市場的動力處於低位」，過去的一年，最可負擔區域的房價上漲了10%，中間價位的房價也上升了7.4%，而最貴房產的上漲率只有6.2%。

截止2016年8月，各大城市房產亮點：

表現最好的城市: 悉尼，增長3.9%

表現最差的城市：達爾文，下跌3.9%。

租金收益最好的城市:

• 獨立屋：霍巴特和達爾文，5.2%
• 公寓：霍巴特，5.4%

租金收益最差的城市:

• 獨立屋：悉尼和墨爾本，2.8%
• 公寓：悉尼，3.9%

全國最貴的城市: 悉尼，房屋中位價為78萬澳元

全國最負擔得起的城市: 霍巴特，房屋中位價為30.6萬澳元

（據今日澳洲）

 

專門為中國投資者挑選的投資房產的代理紛紛表示，澳洲房產市場投資的不確定性，使得很多代理已把向中國客戶推銷的重心轉向了歐美市場。

位於墨爾本的中介ACProperty的Esther Yong告訴新聞有限公司，她的團隊接到大量來自其中國代理的電話，說中國的客戶對美國和歐洲房地產的興趣在升溫。

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Yong表示：「約70%原本是銷售澳洲房地產的中國代理，為他們的客戶要求替代的投資方案。」她還說，由於最近澳洲收緊對外國投資者的政策，代理們都發現銷售量和諮詢量在顯著下降。

她說：「中國買家仍在諮詢和熱衷於購買，但是由於市場的不確定性，需要更長的時間才能打定主意。」

澳洲各銀行限制貸款及政府對外國投資者增加印花稅之後，買家對澳洲房地產的問詢量已在降低，房地產投資公司NAREIG的澳洲房地產顧問Rachel Wu同意這種說法。

Wu說：「當客戶正在猶豫是否要在澳洲買投資房時，代理就會向客戶轉而推薦美國和歐洲的房產。客戶（目前）最熱衷於在美國買房。」

Wu還說，急於轉售樓花公寓的買家愈發常見。如果沒有找到合適的買家，他們就會損失10%的首付金。「我們現在正在幫助客戶們在非澳洲銀行安排貸款，但是這些銀行的評估也很嚴格。」

上海的買家代理Dani Zhao說，澳洲的限制政策不會嚇住中國的高淨值買家。「中國的大款們只看重房屋的質量，諸如位置、景緻、開發商等。提陞印花稅對他們來說衹是小菜一 碟。」她說，「銀行限制貸款的政策和政府的印花稅附加費，只會影響那些中等收入依賴銀行貸款的中國買家。」

iBuyNew房地產公司總裁Mark Mendel表示，大型項目的開發商正在努力達到他們的資助者設定的預售目標。「之前，開發項目三天就會售罄，現在要3~6個月，有些項目還會在市場上等待更長的時間。不少開發項目正在被取消。」他說外國買家對此已是興趣索然。

相關資訊：澳洲墨爾本房價走勢_澳洲墨爾本房價走勢圖

（互聯網資訊綜合整理）

 

最近彭博社Nanos研究中心稱，加拿大經濟信心指數指出，有1/5的受訪加拿大人認為房價將要下降。澳洲專家認為澳洲和加拿大的經濟壹樣，之前是依賴出口資源，之後轉向房地產，《澳洲金融評論報》稱在低利率和背後中國買家的推動下，兩國的房價都屢破新高，開始對外國買家多征稅。專家稱澳洲經濟也要提防房市的冷卻。

據《澳洲金融評論報》報道，彭博社Nanos研究中心稱，加拿大經濟信心指數指出自從溫哥華引入15%的外國買家稅以來，對加拿大房地產有悲觀前景的人幾乎翻倍了。溫哥華房地產協會稱，新稅生效以來的兩周內，房屋銷售數量下降了51%。該研究中心的主席Nik Nanos稱：“如果房地產業信心明顯下降，那就會立刻對加拿大經濟產生負面效應，因為現在加拿大的經濟，已經不能夠和以前壹樣依賴能源了。”

自從溫哥華引入15%的外國買家稅以來，對加拿大房地產有悲觀前景的人幾乎翻倍了

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據悉，加拿大最大的出口是石油，這與澳洲依賴礦業的情形類似。而與悉尼和墨爾本壹樣，加拿大的溫哥華和多倫多近幾年房價也壹路飆升。《澳洲金融評論報》稱加拿大為了限制推高了房價的中國買家，推出了外國買家稅，而且比澳洲的新州、維州、昆州的類似稅收都要高。

雖然目前加拿大的房價還沒有下降，但是已經有1/5的受訪加拿大人認為房價將要下跌了，而且這甚至發生在宣布征收外國買家稅之前。而與澳洲壹樣，國際貨幣基金組織此前也曾指出，加拿大火熱的房產市場可能也會帶來金融風險。專家稱澳洲應該借鑒加拿大房產市場的現狀，繼續觀察加拿大房市中越來越濃的悲觀因素是否會進壹步轉化為房價的下降。

（據今日澳洲）