中国人海外投资

澳洲 | 中國根本不是澳農地大買家英美才是

近年來，中國投資者一直被認為是澳大利亞農業用地最大的外來買主。然而，一項最新調查發現：中國投資者擁有澳農業用地0.4%，遠少於英美投資者在澳擁有的土地。

並非澳大利亞農地大買家

據英國《衛報》報導，澳大利亞政府7日首次發佈農業用地所有權登記報告，數據顯示，在總計3.846億公頃的農田中，調有5210萬公頃的土地是由海外人士持有，佔比13.6%，其中三分之二在英、美資本手中。

澳大利亞國庫部長莫里森和副總理兼農業和水利部長喬伊斯共同發佈的這項調查表明，英國是持有澳大利亞農業用地最多的外國投資者，擁有2750萬公頃，在外商所有的農業用地中佔52.7%，佔農業用地總面積的7.2%；美國擁有770萬公頃，在外商所有的農業用地中佔14.8%，佔總面積的2%。

第三位是荷蘭298萬公頃，第四為新加坡共190萬公頃。報導說，儘管媒體集中報導中國在澳大利亞的投資，但中國所持澳大利亞農地面積僅居第五位，共150萬公頃。在外商持有的農業用地中只佔2.8%，總面積的0.4%。

喬伊斯說，註冊數據顯示，越來越多的土地正掌握在外國人手中。他表示，據澳大利亞統計局此前估算，2013年6月，12.4%的土地由外國人所有，而在 2010年12月，這一數據僅為11.3%。80%的土地被用於畜牧業生產，其次是2.8%的種植用地。外商最常用的投資方式是租賃。

而8日出版的《澳洲日報》引述莫里森的話說，85%以上的澳大利亞農田都是本國人持有的，外國投資是澳大利亞經濟不可或缺的組成部分，有利於經濟增長和就業。他原則上支持更多的外國投資，對國內目前出現的保護主義情緒保持警惕。

莫里森說：「如今國內外商投資已超過2.3萬億美元（約合15.3萬億人民幣），我們不能讓保護主義影響澳大利亞的經濟未來。」但他也表示，「必須確信這些投資符合我們的國家利益」。

澳媒體報導誤導民眾

澳大利亞首次編制農業用地所有權登記報告，目的是回應國內民眾對農業用地過多流向海外投資者的關切。

近年來，澳大利亞民眾對外國投資者、特別是中國投資者購買澳農業用地比較敏感甚至抱有牴觸情緒。

為了緩解民眾擔憂，去年11月，澳大利亞政府加大對外資併購農業用地審查力度，通過立法，建立海外控股農場註冊制度，並且承諾將進一步公開土地購買者和所購土地的相關信息，以加大對澳大利亞農業的保護。

今年早些時候，澳大利亞拒絕將該國最大私有土地所有者、牛肉生產商基德曼公司的農業用地出售給中國企業大康牧業，聲稱此舉影響了澳大利亞的國家利益，因為這些農地與一處軍用土地相重疊。

一些偏遠選區的政客也曾反對將農業用地出售給海外利益集團，擔心這一舉措可能會損害該國糧食安全。

澳大利亞貿易和投資部長史蒂文·喬博對澳大利亞廣播公司說，事實證明，中國持有澳大利亞農業用地數量比很多澳大利亞民眾認為的要少。媒體有關外國投資澳農業的報導誤導了本國民眾。

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英國 | 脫歐小水波不是大洪水?倫敦房價短期放緩長期看漲

倫敦市中心的黃金地段的一磚一石並非只能為人遮風避雨，它還是一種佔據了天時、地利與人和的優質資產避風港。

倫敦本不想脫歐。那些所謂的支持脫歐者，在真的脫了歐後，也都傻了眼。不過，脫歐和英國原本的問題是兩回事，英國的局面的根源，在脫歐之前就存在了。比如，在房地產市場就是這樣，它會有一些變化，但脫歐不是這些變化的唯一原因。

倫敦富裕地區明顯降溫

倫敦的房價，每年都以兩位數態勢增長。土地註冊處的資料顯示，到今年5月份，這種增長速度一直是常態。

不過，在市中心的富裕地區卻出現一些明顯的降溫變化，比如，伊斯靈頓、哈默史密斯和富勒姆區的增長幅度就很小，只有4.7％和2.7％；金融城、肯辛頓和切爾西地區則反而下降了9.2％和2.5％。

這一現象脫歐之前就出現了，當時，人們認為的原因是，這些豪華住宅供過於求，而且高達150萬英鎊的房價，面臨新的12％的印花稅，費用太高，嚇跑了很多買家。現在雖然脫歐了，但是這兩個原因仍然存在，所以房地產市場仍會持續降溫，對於倫敦那些高價住房，尤其如此。

英國首席經濟學家Robert Gardner表示：一直以來，房產交易都是在三月激增，然後在夏季放緩，因為買家要避免4月份的印花稅，所以會提前購買二套房的時間段。

是小水波不是大洪水

別怕！房地產市場雖然延續了之前的降溫趨勢，又增加了脫歐的不確定性，但不需要想的太糟糕。經濟和商業研究中心（CEBR）的Nina Skero說：雖然脫歐肯定會帶來擊波，但據CEBR預計，住房市場只會放緩，不會暴跌。據諮詢公司預測，到2018年後，倫敦的房地產將出現增長，不過 2017年會出現小幅的5.6％的收縮。

皇家特許測量師學會的首席經濟學家Simon Rubinsohn，也給出了同樣的看法，認為倫敦房價會略微下降，但從長期來看，他說：價格有望上漲，雖然比之前預期的少一點，但預計在未來五年，仍會以14％的累積速度增加。

前財政大臣George Osborne算是持悲觀態度的，不過也只是表示房產價格可能會跌18％，但不過也只是降回到倫敦2015年的水準而已，並不是什麼災難。

倫敦房產供應不足

專家們如此自信的原因很簡單：倫敦的房地產市場有著堅實的基礎。

目前的在建住房緩慢，意味著倫敦的現房可能會供給不足。如果真如此，脫歐將使這更糟。脫歐最直接的後果是，大量的房主停止了出售，導致房產市場上的庫存量跌至最低（來自皇家特許測量師學會的紀錄）。如果在漫長的脫歐過程中，房主們一直謹慎下去，那麼房產庫存量將持續見底。在脫歐帶來的不確定性下，開發商們考慮利潤，也很可能選擇擱置新建住房，尤其是，由於一些歐盟建築工人要回國，增加了建築行業的技能短缺。

因此，有人擔心，由於供應不足，需求也會下降，從而導致房價迅猛下跌。但是，這種擔心，完全沒必要。

首先，英國房屋調查顯示，至2015年的十年間，租房者的比例幾乎翻了一倍，其中70％是45歲以下人群。我們通常把他們叫做租房族，這群租房族的剛需，將成為價格下降的主要制動，在低價房產中尤其明顯。

其次，不同於2008年，目前的抵押融資充足，並且十分便宜。匯豐銀行最近兩年期固定利率只有0.99％（最高可貸價值的65％），而巴克萊銀行最受歡迎的為期兩年的跟蹤抵押貸款利率是1.49%（最高可貸價值的60％）。如果如民眾所期待的那樣，英國央行貨幣政策委員會能夠做出削減，那麼抵押貸款可能會更便宜。這意味著想買房的人可以貸到款，從而保持需求的穩定。

第三，英國經濟在脫歐談判過程中的態勢很好，在第二季度增長了0.6％，而且就業創下了3到5月份的最高紀錄。雖然脫歐預測中已經猜到了這種良好的態勢，不過減緩的經濟增長速度和不確定性很可能會影響到住房的需求和供給。但是，這只是意味著可能出現較低的交易量，不代表房價會降低。

最後，不要忘了外國的朋友們。英鎊兌美元及歐元下跌了10％。如果經濟放緩或出現降息，英鎊還會進一步下跌，而這將使英國的房地產吸引更多的海外投資者。2008年出現這一情況時，他們迅速抓住了機會，這一次，同樣的情況很可能再次出現。

環境穩定法律健全

倫敦房市長期相對穩定，一方面英國有著穩定的政治環境、廣泛的跨黨派共識、不受政治干預的透明法律體系，這使得投資者相信他們的資產將是安全的。倫敦西區的大型地產公司總裁托比•科陶德（Toby Courtauld）說。如果你來自亞洲、中東和前蘇聯的很多國家，那麼你會知道透明的法律是非常重要的。此外，中央時區也很重要，因為你可以與亞洲和美國在同一天內進行交易。此外，倫敦也是世界的教育名城、旅遊勝地、購物天堂，倫敦的房市進入門檻也沒高的離譜，每個價位都有良好的流動性。

金融危機餘波造就英雄

從另一方面分析，金融危機的餘波也是促成倫敦成為「資產避風港」的關鍵原因。

房貸危機帶來了全球性的信貸緊縮，因此世界各國的基礎利率都比較低，這驅使投資者尋求另類資產類別來獲得更高的回報。過去幾年中能夠提供至少5%-6%回報率的倫敦房產就成了不錯的選擇。此外，英鎊匯率的下滑讓倫敦的房產變得有利可圖。

幾年前的歐元區危機、現在的前蘇聯地區與中東的衝突和緊張局勢升溫，都促使富裕的外國人尋求資產避風港。類似的，對於華人投資者來說，投資倫敦以至全英房產的最主要原因就是避開國內這種日益明顯的不穩定性，無論是要避開過度泡沫化的中國房市，還是價值嚴重失衡的人民幣匯率，投資海外都是理性的選擇。從這一點來看，機構與個人揮師倫敦有著相同的理由。

也正因如此，中國房企的海外專案往往都與移民結合在一起——既能轉移現有資產，又可變相移民集資。這也是中國機構投資海外房產的一個特有現象。

低價買豪宅搶購實惠房

倫敦的房產市場在6月份脫歐投票前已經出現軟化，部分原因是印花稅的變化，部分原因是它本身的價格已經超出了太多人的腰包。脫歐的政治衝擊造成了不確定性，並將持續一段時間，而這恰好可作為經濟活動的一針藥水，幫助降低房價，尤其是高端房產價格。

但是，在未來幾年，隨著新房的竣工，廉價融資的融入，和伺機而動的買房一代的出手，像2008年那樣的樓市大跌的局面，勢必不會再出現了。

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海外 | 熱門國家房政收緊海外投資怎麼辦？

由於熱點國家政策發生變化，或者政治經濟方面的不確定性因素增多，使得海外房產投資難度加大。但專家認為，在遵循理性投資的前提下，只需針對不同的變化採取相應的應對措施，則能夠化解風險，並實現投資收益。

海外購房政策生變

最近一段時間以來，海外房產投資因為政策的變化而面臨諸多變數。諸如加拿大和澳洲新的稅收政策，以及英國脫歐等變化，都讓海外房產投資的前景蒙上了一層陰影。

8月2日起，加拿大英屬哥倫比亞省（British Columbia）政府對外國購房者徵收15%的房屋轉移稅。對於出台政策的原因，該省財政部長麥德永（Mike de Jong）直言不諱，作為系列政策之一，這項稅收政策旨在解決英屬哥倫比亞省南部地區高房價問題。

其實，加拿大並非對外國購房者額外徵稅的唯一國家。本刊不動產研究中心瞭解到，澳大利亞熱門地區紛紛出台新規，針對國外購房者加收懲罰性稅收。新南威爾士州在今年6月便出台了一則新規，在6月21日新財年的財政預算中，向外國購房者多徵收4%的印花稅，並將於2017年1月1日起向已在澳洲擁有房產的海外購房者徵收0.75%的附加土地稅。此前，維多利亞州於4月將海外購房印花稅由3%提升至7%，並徵收1.5%的土地稅。昆士蘭州（樓盤）也宣佈上調印花稅 3個百分點。同時，從今年3月份起，澳洲四大銀行紛紛收緊了面向海外購房者的貸款政策，如澳洲ANZ銀行、NAB均規定海外收入人士貸款不超過7成；澳洲聯邦銀行、澳洲西太銀行則暫停了非澳洲居民或公民的海外收入貸款項目。

此外，還有部分熱點國家則是經濟環境產生了變化，使其住房市場發展前景蒙上了一層陰影。如早在今年6月下旬，英國就是否留在歐盟舉行全民公投，投票結果顯示支持「脫歐」的票數以微弱優勢戰勝「留歐」票數，英國將不再屬於歐盟成員國。萊坊國際有關人士表示，英國脫歐的投票結果會很快改變住宅市場的狀況。至於影響程度到底有多大，尤其是中長期影響則需取決於英國脫歐的談判結果。

海外投資受到影響

政策的變化，以及經濟環境發生巨大變化，都會影響到國內投資者配置海外房產的計劃。

專家分析指出，當前國內投資者配置海外資產，其目的主要包括資產配置、分散投資等方面的需要。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，從中國人海外置業熱潮的背景來看，現階段國外大多數發達經濟體正處復甦奇，由於房地產價值仍被低估，所以海外置業剛好處於抄底階段。同時，中國房地產市場需求趨於飽和，短期內來看房產的投資價值在逐步降低，分散風險和子女教育是當前高淨值人群進行海外投資的主要原因。

從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資三大類。而現階段來國內推銷的海外地產項目，其賣點也主要集中在移民、留學、投資和休閒旅遊幾個方面。國內龍頭房企在海外投資開發房產，也是看準了國內移民、留學、投資和休閒旅遊所帶來的房地產市場需求的機會。

但政策的變化，顯然不利於國內投資者在海外國家購房。以加拿大英屬哥倫比亞省政府對外國購房者徵收15%的房屋轉移稅為例，出台這項懲罰性稅收政策的意圖很明顯，就是要降低包括中國等在內的外國購房者的購房意願，抑制投資性需求，從而穩定本地房價。根據該省目前的法律，房價的前20萬加元部分要繳稅 1%，20萬到200萬加元之間部分繳稅2%，超出200萬加元的部分繳稅3%。對於總價在200萬加元以內的房產，外國購房者則需支付15%的房產轉讓稅，相當於加拿大國內購房者稅率的7.9倍。舉例說明，比如出售一套價值200萬加元的房屋時，外國購買者要額外繳納30萬加元的稅款。

此外，經濟環境的改變，也使得不確定性因素增加，從而增加投資難度。如英國脫歐公投之後，房價開始下跌。據世邦魏理仕（CBRE）近日公佈的月度數據顯示，自從英國6月底投票脫離歐盟以來，該國倫敦地區7月的商業地產價格驟降6.1%，而在整個英國，7月商業地產價格的降幅是3.3%。

此外，包括澳洲等國家出台新的信貸政策來抑制國外人士投資房產，也增加了投資門檻。此前澳洲大多數商業銀行可為國外購房者提供8成貸款，甚至首付1成便可簽訂購房合同，但目前首付提高到3成的做法，甚至完全停止提供商業貸款，使得購房難度大大增加。

降低槓桿理性投資

專家分析指出，政策趨嚴導致投資難度加大，或者經濟環境出現變化，這都會影響到投資收益。但這並非意味著投資機會的喪失，只需針對不同的變化採取相應的措施，就能夠化解風險，並實現投資收益。當然，前提是遵循理性投資原則。

首先要做到的就是優選投資目的地。萊坊國際投資部副董事俞俊表示，應該投資房地產市場處於上升期的國家和地區。因為只有前往這類國家投資，才能通過房價的上漲獲得收益。他舉例說，澳大利亞樓市仍然處於一個長期的房產升值週期中，隨著澳洲和中國的貿易活動增加，預計將進一步帶動中國投資者及企業將資金注入澳大利亞。美國紐約的豪宅價格也隨著美元資產的增值而水漲船高，價格雖然昂貴，但不乏問津者。

此外，政策面仍然寬鬆的國家也能作為重點關注對象。張宏偉分析指出，對於政策面仍然有寬鬆「窗口期」的發達國家來講，可優先選擇經濟正在持續復甦，房產的價值正處於上行通道的國家進行佈局，比如美國。

而對於政策收緊國家來說，則應該根據政策的變化靈活採取應對策略。比如針對澳洲大型銀行提高商業貸款首付比例的做法，投資者如果仍然想申請更高比例的貸款，可考慮監管較鬆的中小銀行。而如果自有資金比較充足，且目前暫時沒有別的投資去向，則可提高現金支付比例，減少貸款。

另外，對於經濟環境發生變化的市場，則應該謹慎觀望。比如英國，雖然「脫歐」造成的影響較2008年的金融危機事件要溫和，但由於政治、經濟環境的不確定性將導致個人買家謹慎情緒蔓延，繼而對脫歐初期的市場活動形成抑制。市場行情的短期走弱，或許導致全國房價上漲放緩。另外，「脫歐」會導致家庭財政壓力的增加以及貸款標準的收緊，將再次拖累房價上漲。因此對於英國市場，投資者應該採取謹慎觀望態度，進一步觀察市場走勢，等待市場趨勢明朗之後再做出投資決策。

（據鳳凰房產）

澳洲 | 居外看點：澳洲房產拍賣，中國買家為何屢屢勝出？

在澳洲買房，拍賣是一種很重要的方式。最近，澳洲當地民眾發現，在各地很多場房產拍賣中，中國買家通常能擊敗其他買家贏得拍賣，只是因為中國買家「一擲千金」的實力嗎？澳洲資深房產拍賣經理對此進行深入解讀，讓大家看到當前中國買家的最新面貌。

澳洲 | 貸款受限中國“樓花” 中國買家撤離澳洲樓市

中國投資者是澳洲房地產市場最大的海外投資群體，澳洲的“樓花”(預購未完工的房屋)因其成本低、回報較高等特點，吸引了大量中國投資者的追捧。

近日，據《澳大利亞人報》網站報道，隨著澳洲各大銀行收緊對海外買家的貸款，中國買家在產權收割時感受到了巨大的壓力，因此，他們選擇了解除合同。

就在中國投資者紛紛撤離之際，亞洲其他地區的投資者和澳洲本土的投資者卻後來居上，取代中國買家的位置大手筆投資澳洲房產。

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受貸款限制，中國買家撤離澳洲房市

由於澳洲本地銀行收緊貸款，使得中國買家們陷入兩難境地，因此大批用10%首付購買了澳大利亞“樓花”的中國買家開始解除他們在悉尼的合同。悉尼當地最大的公寓樓開發商Meriton老板Harry Triguboff確認了這個“大潮”正在形成，他說，購房合同被取消將導致這些買家10%的首付被依法沒收，而且那些賣房中介們也必須返還他們從開發商手中拿到的售樓提成。

Triguboff 先生介紹稱，盡管以前悉尼市場也曾有過少量的類似事情，但他的Meriton公司卻從來沒有遇到過，因為中國買家們都是最能遵守購房合約的購樓群體。

報道稱，相比於悉尼，墨爾本的公寓樓市場問題則大得多，因為中國投資者購買了墨爾本巨量的壹睡房公寓（壹居室）樓花。中國買家在悉尼的違約勢頭擴散到墨爾本之際，樓盤的銷售壓力將會變得大得多。

據悉，Meriton公司已獲得中國違約買家繳納的罰金和代理商傭金，公司接下來將以中國買家最初同意的購房價格或是高於這壹價格來出售這些公寓。

由於各大銀行收緊貸款政策以及中國政府對資金轉移的限制，部分中國買家無法籌集到貸款和資金完成交割手續，這使私人貸款機構看到了商機。

據澳大利亞廣播公司報道，貸款經紀人Marshall Condon稱現在澳洲私人借貸包括家庭辦公室，壹些高凈值家庭客戶手裏可能有幾百萬美元，願意開展借貸業務。部分私人借貸者國內海外都有資金，也願意以私人名義借貸獲益，私人借貸利率最高可至13%，但分析師表示這比失去10%的定金要好。

其他海外投資者迅速補位

壹般來說，買家只可能在房價下跌的情況下選擇違約，但如今中國人廢除合同的原因是它們無法籌集到資金。自去年開始，中國限制資本非法流出，其效應正在北美到澳洲的樓市顯現。中國買家拋售樓花的現象，可能會引來新的壹批來自亞洲的“接盤俠”，如果中國內地買家毀約是因為難以從國內轉出資金，那麽亞洲買家又從哪裏找到的資金?答案並不清晰，但幾乎可以肯定的是，壹部分購房需求來自中國香港地區，其他壹些亞洲國家與澳大利亞本地的投資商正在取代中國人，投資當地房產市場。

報道稱，如今在墨爾本已經出現壹個兩級市場，當地投資者以低於新公寓的價格購買二手房。澳大利亞銀行已停止為中國投資者購買公寓提供資金，但根據當地銀行監管機構澳大利亞審慎監管局的規定，銀行在為當地投資者提供資金方面有定額分配。與此同時，銀行為房地產投資者提供的貸款利率比房產剛需用戶高出0.25或0.3個百分點，打擊投資者的購房熱情。

報道認為，對澳大利亞來說，中國人最近撤出樓市的舉措是壹個重要轉折點，但其他亞洲買家準備在當地投資買房的事實也顯示出澳大利亞已變成壹個多麽具有吸引力的國家。

（據第壹財經網）

馬來西亞 | 全球房市紅利第一名在這裡

馬來西亞新山與新加坡僅一橋之隔，物價卻差了3倍，房價差了7倍。

海外置產風潮方興未艾，盤點全球各大投資熱點，最受青睞的東南亞地區，受惠於東協崛起，房地產增值空間最受投資人肯定。其中，最吸引投資人的房市紅利，就在馬來西亞與新加坡交界，一橋之隔，價差居然高達七倍，房市前景最被看好。

東協各國中，實力最堅強的新加坡，因為地狹人稠，發展腹地受限，因此近年來密集與馬來西亞合作，攜手在新山地區開發依斯干達經濟特區，迄今吸引國際投資金額已超過馬幣1902億元，包括松木影城、樂高樂園、鷹閣醫院都已進駐該區。依斯干達經濟特區的開發計畫，使兩國密集交流，同時吸引大量國際人才，產生居住需求，連帶拉抬區內房地產市場，是海外投資人對該區充滿信心的原因之一。

中興橋的距離房價差七倍

進一步分析馬來西亞地產投資環境，除了天然資源豐富，政經情勢穩定，資訊比起其他東南亞國家相對透明、有制度，地理上又與經濟強國新加坡相鄰，過一座橋就是新加坡。

串聯兩地的新山柔佛長堤，總長僅1056公尺，兩地房價卻有七倍落差，也因此產生“工作在新加坡，住在新山”的奇特現像，隨著兩邊交流日盛，大眾運輸系統鏈結也更加緊密，除了既有的跨海大橋，新加坡地鐵湯申線也將通過新馬捷運系統（RTS）與新山連接，2019年分階段通車。

深耕新山地區的新山彙行銷副總詹宜芬表示，海外置產最重要的就是獲利，依斯干達經濟特區是新加坡政府以及大馬政府共同合作的主力區塊，等於是有兩個政府做背書，未來交通鏈結只會更緊密，交通便利，房價落差也會逐漸縮小，現在出手就是最好的時機。

互聯網資訊綜合整理

澳洲投資置業買地建房詳解

很多人有到澳洲買房投資的打算，但是卻對澳洲的房屋的形式、區別、尤其現在的House & Land Package不太瞭解。接下來居外就要為大家詳細解讀一下這些問題。House & Land Package顧名思義就是房屋和土地一起打包出售，這是目前澳洲市場上期房的一種主要購買方式。

在澳洲，購地建房(House & Land package)此類房屋買家，需單獨簽署兩份合同，一份是土地合同，另一份是建築合同;在所有澳洲當地開發商的房產類型中，有近60%的房子是屬於這種類型，尤其以維省最為普遍，因為維省容許買家只承擔土地價值的印花稅，如購地後才蓋房，就可省回建築房屋印花稅。

「購地建房」整個付款流程如下：

首先買家簽土地合同時需要支付土地價格的10%，簽建築合同時需要支付建築價格的5%作為首付款。
到土地交割時，買家需要支付剩下土地價格的90%(含貸款部分)。
土地交割後，建築商收到政府的建築許可(Building Permit)後開始動工建房，整個建築過程分為五個階段來完成，即：地基，框架，封頂，裝修和完工階段。

土地交割後付款方式如下：

1.買家首先支付5%的定金。

2.房屋地基做好後，買家需要支付建築價格的20%給建築商。

3.框架做好後，買家需要支付建築價格的25% 。

4.封頂做好後，買家需要支付建築價格的20% 。

5.裝修完工後，買家需要支付建築價格的20% 。

6.際完工交房時，買家需要支付建築價格的10%。

需要注意的是：買家只需支付20%首付，剩餘80%可向銀行貸款，每筆費用都由銀行直接撥給建築商。

「購地建房」和「一本打包購房合同」分析：

就澳洲本土購房者來說，以上兩種方式都是較為普遍的置業方法。「購地建房」在澳洲是最為普遍的一種購房形式，一般建築商會提供幾種標準的房型圖，供買家選擇，澳洲當地人一般都可以接受建築商的標準圖紙，而且這些標準房型圖，事先建築商都已經獲得的政府的批文，土地交割後，馬上就可以啟動建房的程序，建築商一般都可以掌控整個建築週期，通常都會按照建築合同中約定的時間內完工的。

因此，「購地建房」對買家還是有相當吸引力的，並且土地是永久產權，可以世代相傳。和國內相比，又可以用比國內大城市，如北京上海,比較而言更便宜的價格買到夢寐以求的別墅，而且是在最適合人類居住的城市生活。所以，買家如果不改變開發商標準的房型和裝修配置，或者只做一些簡單的配套升級，一般能按預定的時間收房，輕鬆完成澳洲置業夢。

如果有買家需要按照自身的需求來改動房型圖(例如：改變房間和衛生間的位置、增加層高等)，這樣的話，建築商必須首先按照買家的意願設計好圖紙，經買家最終確認後，必須送到政府去審批，而審批的時間建築商無法掌控，所以，交房時間往往就會延遲而建築商卻無法掌控，且中間也會牽扯到一定的額外費用，所以不太建議買家過多的去更改開發商所設計好的圖紙。

「購地建房」的優勢在於，單價比同類其他形式要低，亦可在特定範圍內自由挑選物業的外觀及內裝，比較適合願意多花些精力和時間打造個性家園的購房者。當然，如果購房者認為手續過於繁瑣，一本打包(10%首付，交房再付尾款)的購房合同仍也將是最為便捷、省心、安全的購房方式。

相關資訊：省錢還能自選戶型——談怎樣在澳大利亞買地建房

美國 | 房產稅滿滿的套路中國土豪買家怎麼應對？

據Bwchinese中文網報導，無論是為了將來子女的教育還是為了轉移資產，美國房產向來備受中國投資者的青睞。可是不少對美國房產躍躍欲試的中國買家們，卻對美國房產稅的瞭解知之甚少。

你知道美國新建房屋銷售已經達到了自2008年2月以來的最高點嗎？那二手房那？二手房也處於自2007年2月以來的最高年銷售率。同時，新房開工也接近自2007年11月以來的最高水平。

在截至3月31日的一年中，中國人已成為美國住宅最大的外國買家群體。

美國大全新聞網7月23日援引《巴倫》週刊報導稱，美國全國房地產經紀人協會連續兩年的調查顯示中國人（包括中國香港、中國台灣地區和大陸）是美國住宅最大的國際買家：從2015年4月到2016年3月，中國人購買了29195套住宅，耗資總額約為270億美元。

《巴倫》週刊報導稱，位列第二的加拿大人購買了26851套住宅，耗資總額僅為90億美元。他們更願意購買度假區的房子，而不是紐約、加州、華盛頓等州郊區的高價房。

據美國全國房地產經紀人協會說，在此期間，中國買家每套住房的平均售價為93.7萬美元，高於一年前的83.2萬美元，遠高於所有國際買家支付的47.7萬美元的平均價。《巴倫》週刊報導美國買家平均為每套住房僅支付26.7萬美元。

全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹告訴《巴倫》週刊記者，中國買家已成為房地產市場的「主力」。約71%的中國買家是用現金來支付大筆購房款的。一部分原因是他們缺乏抵押貸款的途徑——在美國的外國買家通常要花數年時間才能建立起合格貸款人所需的信用；另一部分原因是中國人有一種在買大件商品之前存錢的文化傾向。

報導稱，許多中國購房者在美國只待了兩年、甚至不到兩年。尹說，中國人把擁有房產視為「他們在新接收他們的國家的夢想的重要組成部分。」

在2015-2016年度購買的所有房產中，64%在郊區，高於2015年46%的比例。尹估計中國買家，許多是有子女的家庭，想要的是配備高質量公共學校的郊區房。

美國一些大都市地區的房價已經創了歷史新高，房產中介的行為開始像2005年的時候：難怪有人談到了另一輪房產泡沫，彭博新聞社警告道。

美國大全新聞網援引彭博新聞社報導稱：「不過，行業觀察家認為房地產市場尚未達到投機泡沫的程度。相反，住宅低庫存正推動房價上漲。不過，隨著買家陷入絕望或隨著更多新房入市，房價最終將下跌。上一個十年導致房地產市場崩潰的結構問題現在並不存在。」

美國房地產協會官方網站首席經濟學家喬納森·斯莫克對彭博新聞社說：「在上一次週期期間房地產市場崩潰是因為建了太多房，而且寬鬆的貸款使投機行為加劇了。這與我們今天的情況恰好相反。」

美國房產稅率之高，程度之複雜實在令人咋舌。

在購買房產之前，中國買家就得支付包括律師費、勘察費、房屋檢測費、房屋估計費、登記費、預繳所得稅。

其次，購買房產以後，中國買家還需支付房地產稅、貸款的本金和利息、房屋保險、小區費或物業費等。

然後，如果買家還想將房產出租的話，還需繳納包括出租管理費和租金的個人所得稅；若是買家想把房子出售的話，還得支付資本利得稅、交易稅、其他費用（包括紀人費、律師費、登記費、修理費等）費用。

最後，如果中國買家（非美國公民）這些都一一做到瞭然後去世了，後代想要繼承這房產還得給美國政府繳納：高於6萬美元的價值部分要繳納35%-40%的遺產稅。

哦，對了。隔代繼承的話，美帝國稅局會覺得你少交一代人的稅，所以隔代繼承還要另外再加50%的稅。

雖然說美帝對非美國公民的遺產稅收惡意大了一點，但是如果你認為入美國國籍就會一勞永逸的話，你還是圖樣圖森破了！

美帝對自家公民是對人不對稅。雖然遺產稅起征點是545萬美元/人起征，但如果一美國公民是在全球範圍內擁有資產的，那麼不好意思你全部身家都要交稅，不然美國國稅局可能會追隨你到天涯海角~

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澳洲 | 澳洲海外違法購房者罰金過低？7個月罰款總數不夠買悉尼一套房子

我們知道，澳洲出台了對外國非法買房者的處罰措施，但據相關報導，澳洲稅務局在頭7個月的罰款總數還不夠買悉尼的一套房子。

據澳洲廣播公司報導，2014年，眾議院調查顯示2006年來沒有一起對違規買房者的起訴，而且懲罰明顯過輕。作為響應，當時的艾伯特政府加重了罰款，並將執行權移交給澳洲稅務局（Australian Taxation Office）。

眾議院調查顯示2006年來沒有一起對違規買房者的起訴，而且懲罰明顯過輕

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然而，自從稅務局在去年12月1日接管批准、實施和處罰權之後，這些處罰看起來都跟「非常嚴格」毫無關係。稅務局表示，截至目前，已經發現了270多起外國買家違規的事件，截止6月30日，已經開了150份罰單。總罰金是695980澳元，即平均每份罰單4640澳元。

這跟之前宣揚的個人罰款最高12.75萬，公司罰款最高63.75萬，以及最高3年刑期的措施可是天壤之別。要知道，7月份悉尼總體的中位房價是77.5萬澳元，這些罰金總額還買不到一套典型的悉尼房子。

稅務局表示，受罰的人都是買房前沒有得到外國投資批准或者違反了投資許可條件的，例如暫住居民在離國前沒有把房子賣出去。除了這些罰金之外，財長Scott Morrison還批准強制銷售30棟外國人的房產，價值7800萬澳元。違法的外國買家得不到銷售所得的利益。

然而，稅務局表示，只有21%的違法行為會導致強制拍賣或自願撤資，23%的違法者會修訂之前的投資批准，56%會得到追溯批准。

而且，稅務局的數據顯示，在2015年5月2日到11月30日的赦免期內，有302人前來申報房產，淨值4.385億澳元。其中維州佔了大半部分，新州的比例也很高。

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（據今日悉尼）

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